Посоветуйте, как действовать в моей ситуации? (кроме выбора для себя)

в теме обязательно писать свои мысли о предмете обсуждения, одни вопросы без своих мыслей - снос/отклонение в премодерации для новичков. если обсуждаем инвест, пишем вход и планируемый выход с обоснованием, тут не справочное бюро, а обсуждение мыслей
обсуждение одного жк - в тему этого жк
в инвесте выбор локации значения не имеет, важна ликвидность и доходность

Сигнальный 16 лучше? Вокруг промзона, в том числе мусоросортировочная станция, могу ошибаться но вроде снегоплавильня тоже где-то рядом. Крутой парк (бот сад, а за ним ВДНХ и Останскинский) как бы рядом, но на прямую не пройти, только через метро или с другой стороны еще дальше, маршрут так себе. В плотную хорда и МЦК.
Я давно не смотрел этот ЖК, может уже что-то и улучшилось.
Это не ПИК+, уверен что по качеству будет не лучше чем Сиреневый парк, но с отделкой - это факт.
В общем сомневаюсь что Сигнальный 16 повторит успех Грин парка.
Я жил на Фонвизинской и присматривался к Сигнальному 16 много лет назад, из-за близости к бот саду. Но близость оказалась мнимой.

И так у меня отваливаются многие альтернативы в аналогичном бюджете.
Я сам удивлён что посетив Сиреневый парк локация не вызвала у меня отвращения. Возможно нужно еще раз съездить и прогуляться в Лосиный остров, чтобы разочароваться им

MKM писал(а) 30 апр 2026, 00:48 Получается рациональных плана 2

Ну это же анекдот "два путя":

Спрашивает сын у отца:
— Посоветуй, батя, что лучше сделать — пойти в армию или жениться?
Отец говорит:
— Сынок, если женишься, то считай, что пропало. А, если пойдешь в армию, то у тебя два путя будет — либо тебя убьют, либо вернешься живой.

Если живой вернешься, то считай, что пропало. А, если убьют, то у тебя два путя будет — похоронят тебя либо под осинкой, либо под березкой.

Если под березкой, то считай, что пропало. А, если под осинкой, то у тебя два путя будет — пойдешь ты либо на карандаши, либо на бумагу.

Если на карандаши, то считай, что пропало. А, если на бумагу, то у тебя два путя будет — либо на писчую, либо на туалетную.

Если на писчую, то считай, что пропало. А, если на туалетную, то у тебя два путя будет — попадешь либо в мужской туалет, либо в женский.

Если в мужской, то считай, что пропало. А, если в женский, то у тебя два путя будет — будут тобой пользоваться либо спереди, либо сзади.

Если сзади, то считай, что пропало. А, если спереди, то считай, что женился…

Сон в руку.
Анекдот в строку.

Отправлено спустя 5 минут 29 секунд:

MKM писал(а) 30 апр 2026, 01:26Сигнальный 16 лучше?

Автор, ну серьезно... Поищите. Выбор есть.

Stetik писал(а) 30 апр 2026, 01:11Не стоит зацикливаться на сроках сдачи, надо смотреть все аспекты и искать лучший вариант

Да, вот это нужно обдумать! Как минимум это существенно увеличит количество вариантов

MKM писал(а) 30 апр 2026, 01:32Да, вот это нужно обдумать! Как минимум это существенно увеличит количество вариантов

а вы как хотели, в обоих сценаниях полезно покопать-подумать, смысл примера с сигнальным - тут экономика сходится уже, в отличие от мичуры, а вот на что заложиться вам - от вас и зависит, а я могу ошибаться с прогнозом на 30йг) но если рубите в облигах - это сильно упрощает. если не рубите - ради 6 лямов я бы и не впаривался, тупо депо

Отправлено спустя 1 минуту 58 секунд:

MKM писал(а) 30 апр 2026, 01:26И так у меня отваливаются многие альтернативы в аналогичном бюджете.

потому что как конечник к инвесту подходите, надо сдвинуть парадигму, пофиг чо там вокруг, нравицца могут тока доха и ликвидность (они одинаковы по важности для вас пока)

Отправлено спустя 3 минуты 26 секунд:

Malvina писал(а) 30 апр 2026, 01:32Анекдот в строку.

новый модер и забанить может за фривольности, лучше в курилке жечь, на будущее)

MKM писал(а) 30 апр 2026, 00:48 В точку! хотя странно, что угадали, мы все-таки довольно поздние родители)
Получается рациональных плана 2:
1) расслабиться и ждать 2-4 года домов от города в надёжных облигациях. Если принять идею что недвижимость еще и подешевеет на 10%, то это пожалуй самый правильный вариант: накопления вырастут, + мы эти 2-4 года будем еще зарабатывать, + подешевеет рыночная ипотека, предположим до 10% ПСК. Тогда и на семейку пофиг будет и может даже квартиру для переезда можно будет присматривать.
2) выбрать несколько интересных по локации и срокам сдачи объектов и мониторить их на предмет серьёзных скидок. Но тут тоже не просто, скидку важно вовремя заметить, через несколько дней со старта распродаж уже остаются менее интересные лоты по большей цене.
И второй пункт не исключает первого, за исключением расслабиться.
Но если квартиры не подешевеют, то как будто покупка квартиры сейчас не приведёт к глобальной потере, только недополученная прибыль по купонам или депозитам. Рост стоимости допустим не рассматриваем, как минимум при снижении ипотечных ставок конкуренцию составит вторичка, поэтому расти уже некуда.

Но все давно уже ждут снижения цен и я согласен с этой логикой, но на практике пока даже сокращение льготок приводило только к удорожанию. В декабре казалось поздно уже прыгать в последний вагон с двумя семейками, а осенью и на две приличные евродвушки с отделкой, наверное хватило бы) Так что оглядываться назад смысла нет, в любом случае сейчас цены такие какие есть.
И тот же Сиреневый парк безусловно дорого, но цен за метр меньше при ключах в этом году я не нашел. При сравнении цен с отделкой и без ориентируюсь на 50к/м за отделку.

У Вас в других вещах проблема, однако.
1. У Вас же 1 ребенок, как я понимаю. Грядет в ближайшее время на горизонте пары месяцев изменение в программе семейной ипотеки и для вас 6% превратятся в тыкву - в 10-12%, судя по слухам. А это уже не вариант. Так что либо сейчас в мае-июне что-то брать, либо отказываться от покупки и ждать, что будет дальше на горизонте пары-тройки лет, в надежде на снижение ключа и припадения цен на недвижку в МСК. И то, идругое - абсолютно не гарантировано при этом.
2. Я вот в отличии от многих тутошних завсегдатаев вообще не считаю, что будет снижение цен широком фронтом - даже с учетом выхода большого объема от Фонда на рынок. Фонд абсолютно не хочет демпинговать, финмодель его не жмет, продавать он может долго и ему плевать, т.к. деньги бюджетные ) Скорее, он просто своими объемами заменит квадраты от ПИК/Самолет/ЛСР, Гранель и иже с ними в сегменте комфорт и бизнес-лайт классов и станет де-факто монополистом. С вытекающими. С другой стороны, конечные бенефициары банкета в принципе не заинтересованы в общем снижении цен в столице - ни банкам, ни девелоперам, ни самому государству - это по объективным и понятным причинам не нужно от слова совсем. Поэтому, на 2026 г., а, возможно, и хотя бы часть 2027 г., мы увидим картину отдельных, но довольно регулярных акций и ограниченных снижений цен в сочетании с новыми вкусными программами покупки на выборочные объемы квартир в проектах, которые будут активно выкупаться людьми с кубышками в банках/фондах. Ибо страшно сидеть в накоплениях на фоне реальной инфляции, которая сейчас только начинает разгон (мы же все понимаем, как взрослые люди, что цифры Росстата стали уже абсолютно рисованными и противоречаими действительности? Или кто-то еще верит в нулевую инфляцию за последние несколько недель?). К сожалению, прогнозы сейчас строить очень сложно. Ибо война и все идет к ухудшению ситуации. И у нас, и во всем мире. Так что в один непрекрасный момент шахматную доску стандартной логики рынка может просто перевернуть окружающая действительность. Но, если оставаться в логике рынка,то п.3 ниже:
3. Я бы мыслил в долгосрок в вашей ситуации. При этом логика быстрой окупаемости тут уходит уже на задний план и оперировать стоит следующими моментами:
- высокая инфляции что в мире, что в нашей стране - с нами надолго, срорее всего - она сожрет все не самые выгодные решения и цены текущего дня
- нужно выбрать правильное и максимально ликвидное направление и локацию, гарантированно пользующиеся спросом на рынке по комплексу причин, а не на основе хайпа текущего дня + удобная логистика из ЖК
- нужно выбрать локацию, где четко просматривается перспектива хорошего раскрытия (сейчас условно плохо и многим не нравится по объективным причинам, но есть четкие планы по ее изменению в лучшую сторону и потом будет совсем иначе - симпатично и сильно дороже - должно прослеживаться это будущее преображение, пусть и в долгосрок)
- надежный застройщик без финансовых рисков и проблем с кеш-флоу и долгами
- желательна чистовая отделка в цене квартиры/бюджета, чтобы потом не заморачиваться на ремонт и сразу начать сдавать ее
- просчитать возможность использования субсидированных ставок ниже 6% по семейке (не факт, что выгодно, но можно сравнить), либо половить акции на м\м вместе с квартирой - часто можно взять с существенным дисконтом или в выгодную программу - это даст дополнительный инвест позже
- пожертвовать сроками получения ключей в пользу большей ликвидности и потенциала роста стоимости актива в долгосрок на горизонт до 10-ти лет в сочетании с более дорогой арендой (оно потом догонит в долгосрок и окупит сторицей)

Второй вариант для Вас - родить второго ребенка ) и ловить скидки и акции в правильных проектах уже будучи не ограниченным во времени )

Третий вариант - отложить покупку в принципе и вложиться на время на горизонт нескольких лет в другие инструменты рынка в расчете опередить растущую инфляцию и в надежде, что либо семейку не "прикроют" тем или иным образом, либо что ключ снизят сильно ниже 10%. Но тут куча своих серьезных рисков и очень легко ошибиться и вообще пролететь фанерой над Парижем с покупкой квартиры для сына...

Понятно, что все мои рассуждения носят общий и теоретический характер. Но это именно что Ваше перепутье и решение принимать Вам сейчас. Исходя именно из вашей собственной логики, навыков и опыта, готовности идти на определенный харакетр рисков.

При всем уважении к Шурану и другим форумчанам, тоже считаю как и SB74, что падения недвижимости не будет ( флудить по этому поводу не буду), но исходя из этого считаю что использование семейки под 6% на долгосроке (10-15лет) в любом случае грамотная стратегия… тут все же плечо 1 к 2 будет использоваться, а другие инструменты ( облиги, депо и тд), которые скорее всего в ближ пару лет обгонят недвигу, будут задействованы без плеча…
Поэтому я бы спокойно до лета продобрал бы что-то под семейку, благо критерии понятны
(евродва, чистовая отделка, границы старой Москвы, бюджет)
Все имхо …

SB74 писал(а) 30 апр 2026, 09:332. Я вот в отличии от многих тутошних завсегдатаев вообще не считаю, что будет снижение цен широком фронтом - даже с учетом выхода большого объема от Фонда на рынок. Фонд абсолютно не хочет демпинговать, финмодель его не жмет, продавать он может долго и ему плевать, т.к. деньги бюджетные ) Скорее, он просто своими объемами заменит квадраты от ПИК/Самолет/ЛСР, Гранель и иже с ними в сегменте комфорт и бизнес-лайт классов и станет де-факто монополистом. С вытекающими. С другой стороны, конечные бенефициары банкета в принципе не заинтересованы в общем снижении цен в столице - ни банкам, ни девелоперам, ни самому государству - это по объективным и понятным причинам не нужно от слова совсем. Поэтому, на 2026 г., а, возможно, и хотя бы часть 2027 г., мы увидим картину отдельных, но довольно регулярных акций и ограниченных снижений цен в сочетании с новыми вкусными программами покупки на выборочные объемы квартир в проектах, которые будут активно выкупаться людьми с кубышками в банках/фондах. Ибо страшно сидеть в накоплениях на фоне реальной инфляции, которая сейчас только начинает разгон (мы же все понимаем, как взрослые люди, что цифры Росстата стали уже абсолютно рисованными и противоречаими действительности? Или кто-то еще верит в нулевую инфляцию за последние несколько недель?). К сожалению, прогнозы сейчас строить очень сложно. Ибо война и все идет к ухудшению ситуации. И у нас, и во всем мире. Так что в один непрекрасный момент шахматную доску стандартной логики рынка может просто перевернуть окружающая действительность. Но, если оставаться в логике рынка,то п.3 ниже:
3. Я бы мыслил в долгосрок в вашей ситуации..

похоже на уговаривание брокером таки купить хату по семейке по оверпрайсу) пара вопросов:
1. можно ли назвать коррекцию цен по вторичке на 10-15% за 3-4г "снижением цен"? ну и, тем более, у застроев, где семейка рулит и так вырулила, что в калошино уже по 400тыр на акции, а в мичуре 500 с ключами через 2,5г...тут коррекция уже 20-30% просицца
2. про долгосрок это правильно, мы как раз про него, а не про ближ 1-2г: фонд, т.е. город, каждый год будет наращивать объемы на продажу и по публичной последней инфе эти продажи выйдут на пик тока в 29-30г, поэтому щас-то, конечно финмодель не жмет, если в том году тока 300тыщ продали, а вот когда по 1,5-2млн продавать будут, как считаете, будет финмодель "жать"?

Отправлено спустя 1 минуту 24 секунды:

Сандро79 писал(а) 30 апр 2026, 13:23При всем уважении к Шурану и другим форумчанам, тоже считаю как и SB74, что падения недвижимости не будет ( флудить по этому поводу не буду), но исходя из этого считаю что использование семейки под 6% на долгосроке (10-15лет) в любом случае грамотная стратегия… тут все же плечо 1 к 2 будет использоваться, а другие инструменты ( облиги, депо и тд), которые скорее всего в ближ пару лет обгонят недвигу, будут задействованы без плеча…

так я ж не против и признаю, что любой прогноз - это прогноз, вопрос лишь готовы ли поставить свои деньги на реализацию своего (не шуранов в ынтернете) прогноза, )) а у вас тока "плечо в недвиге обгонит фикс. инструменты без плеча", слабовата аргументация, если основной фактор, давящий на цены в мск (тока в мск, не в рф) в СРЕДНЕсроке обойден вниманием от слова совсем

Отправлено спустя 13 минут 11 секунд:

SB74 писал(а) 30 апр 2026, 09:33 У Вас же 1 ребенок, как я понимаю. Грядет в ближайшее время на горизонте пары месяцев изменение в программе семейной ипотеки и для вас 6% превратятся в тыкву - в 10-12%, судя по слухам. А это уже не вариант. Так что либо сейчас в мае-июне что-то брать, либо отказываться от покупки и ждать, что будет дальше на горизонте пары-тройки лет, в надежде на снижение ключа и припадения цен на недвижку в МСК. И то, идругое - абсолютно не гарантировано при этом.

а, ну и про хватай мешки-вокзал отходит, ок, допустим, семейку с 1 реб делают 10-12% - отлично, продажи у застроев падают сразу на 30-40% - потому что доля в выдаче с 1 ркеб 40%...далее застрои включают голову и начинают давать скидки - не те, которые щас, а побольше...но не прям 20-25%, а типо, 5--10% от текущих "со скидками" - далее они смотрят тягу...и тяга эта до конца ближ года, когда ключ лишь в дек будет 12-13%, будет так себе...да, она, конечно, постепенно потом будет нарастать, если в конце 27го ключ будет 10, допустим, а в конце 28 - 8, но не забываем про город, он тоже в теме и тоже продавать хочет, но уже не по 300тыщ, как в 25г, а, типо, 400-500 в 26, 600-700 в 27 итд...

Отправлено спустя 1 минуту 43 секунды:

SB74 писал(а) 30 апр 2026, 09:33Понятно, что все мои рассуждения носят общий и теоретический характер. Но это именно что Ваше перепутье и решение принимать Вам сейчас. Исходя именно из вашей собственной логики, навыков и опыта, готовности идти на определенный харакетр рисков.

мои тоже теоретические, согласен с тем, что принимать решение топикстартеру надо из своего понимания. исключительно

Shuran, если коротко ответить на ваш вопрос, то да, я бы сам использовал семейку исходя из своего прогноза, но к сожалению не подпадаю под нужную категорию
И по поводу основного фактора, который будет давить на стоимость в Мск: естественно навес от города будет давить, но ведь вы же сами правильно отметили что это только в Мск, а не в РФ, а может ли быть такое что по всей России недвига будет расти, а в Мск падать? Как по мне нет, если такое произойдет, начнется очередной активный переток из области и других регионов. Не говоря уже о других факторах, которые не дадут ценам в Москве упасть ( инфляция, нормализация ставок по рыночной ипотеке, переток с депозитов и тд)

P.S. Но все конечно имхо, как оно будет покажет время

Сандро79 писал(а) 30 апр 2026, 18:09естественно навес от города будет давить, но ведь вы же сами правильно отметили что это только в Мск, а не в РФ, а может ли быть такое что по всей России недвига будет расти, а в Мск падать? Как по мне нет, если такое произойдет, начнется очередной активный переток из области и других регионов. Не говоря уже о других факторах, которые не дадут ценам в Москве упасть ( инфляция, нормализация ставок по рыночной ипотеке, переток с депозитов и тд)

о, уже теплее) вот уж не дам прогноз по недвиге в рф в целом на 30й год - ведь, на самом деле, она оч сегментированная по стране, даже в миллионниках везде по-разному и в среднем по больнице смысла грить нету, (+ по рф в целом доля ИЖС уже решает, и кста, в этом году в этом секторе уже кратный рост от низкой базы в 1кв. 25 - см. стату дом.рф )но да, вы правы, я втч имею в виду и сценарий, когда в рф в целом (интегрально) недвига будет не то, чтоб расти, скорей уж стоять на месте, ибо экономич последствия сво будут давать о себе знать не один год, мягко гря (и на рост на потреб. инфляции тоже не прихордится грить - и срок короткий, и как бы в рецессию со стагфляцией не скатились, это пока мои домыслы, тут gravicapa, гораздо глубже в теме), а вот конкретно в мск, за счет одного, но мощного игрока цены на новострой, втч и готовый, который и вторичку заденет, но уже не так сильно, будут постепенно сползать - если взять 30% (новострой, вторичка 10-15) за 4г по макс - это 7,5% в год - много ли это от текущих цен? ибо емкость рынка более-менее статична (молчу про ее сжимание пока, тьфу*3), а объемов лишних привалит шопесец и кому-то надо будет двигаться, втч и по объемам и по цене - т.е. тут даже пик подвинут, а уж про всякие фск с гранелями я молчу, и будет та самая сегментация, о который мы ранее с Гравицапой грили год назад snos-pyatiehtazhek-v-moskve-renovaciya- ... 28#p297028 - застрои строят "бизнес" в локациях у трехи по 500-800к, город "комфорт" по 300-350 на окраинах, грубо. вот тока у города полно площадок и более центровых...ессно там будет дороже, но не как у застроев, + попроще имхо, типо, 400-450. ну и там дальше уже город будет банковать на рынке, как посчитает нужным, оч хоцца увидеть новые вводные по объемам на продажу - там могут быть корректировки, как по срокам, так и по объемам. а ПИК у города будет на подряде

Отправлено спустя 3 минуты 10 секунд:

Сандро79 писал(а) 30 апр 2026, 18:09Как по мне нет, если такое произойдет, начнется очередной активный переток из области и других регионов.

вот про прям активный не думаю, если было 500к, а стало 350-400, вы про зп в регионах ведь в курсе?) ну, когда сво уже закончится, я имею в виду

Отправлено спустя 18 минут 52 секунды:

Shuran писал(а) 30 апр 2026, 18:25ну, когда сво уже закончится, я имею в виду

вдогонку, тут и депо будет 6% и никакой семейки. при ключе 8 аля

Shuran писал(а) 30 апр 2026, 18:44оч хоцца увидеть новые вводные по объемам на продажу

последняя инфа от Ефимова была в фев 25:

Программа реновации устаревшего жилого фонда в Москве выйдет на самоокупаемость в 2030-2031 годах, рассказал в интервью РИА Новости заммэра столицы по градостроительной политике и строительству Владимир Ефимов.
«
"Мы видим выход на самоокупаемость ближе к 2030 году. Сейчас основная часть средств на программу направляется из бюджета города Москвы, и на ближайшие годы полным рублем все расходы обеспечены", - сказал он.

Для просмотра ссылок Вы должны быть авторизованы на форуме.

Сандро79 писал(а) 30 апр 2026, 13:23При всем уважении к Шурану и другим форумчанам, тоже считаю как и SB74, что падения недвижимости не будет ( флудить по этому поводу не буду), но исходя из этого считаю что использование семейки под 6% на долгосроке (10-15лет) в любом случае грамотная стратегия… тут все же плечо 1 к 2 будет использоваться, а другие инструменты ( облиги, депо и тд), которые скорее всего в ближ пару лет обгонят недвигу, будут задействованы без плеча…
Поэтому я бы спокойно до лета продобрал бы что-то под семейку, благо критерии понятны
(евродва, чистовая отделка, границы старой Москвы, бюджет)
Все имхо …

Согласен на тысячу и один процент. Всегда тут поют про снижение, недвига вниз, только вот студию в ЖК Небо за 6 млн, как в 2021, уже никак не купить. Да и вообще сегодня за 6 что можно внутримкад купить? Ничего.

Seller писал(а) 30 апр 2026, 21:46только вот студию в ЖК Небо за 6 млн, как в 2021, уже никак не купить. Да и вообще сегодня за 6 что можно внутримкад купить? Ничего.

месяц отдыха

MKM писал(а) 29 апр 2026, 17:15Добрый день!
Решили с супругой приобрести квартиру (однушку или евродвушку) в семейную ипотеку под сдачу в аренду. Не могу назвать это прям инвест проектом, не инвестор я. Но поскольку на квартиру для себя средств не хватает (нам нужна трешка/евро4 в хорошем районе) решили взять однушку с прицелом на аренду и дальнейшую (через 15 лет) передачу ребенку или продажу для покупки ребенку другой.
Выбор пал на ЖК Сиреневый парк - в первую очередь из-за цены. Сейчас рассматриваем там 2,5 варианта:
Классическая однушка с просторной кухней 11м и большой комнатой 19м (Для просмотра ссылок Вы должны быть авторизованы на форуме.), этаж 6 из 8, цена 16,8 млн (уже после согласования скидки);
Евродвушка с кухней-гостиной 22м и компактной спальней 11 м (тут 2 варианта, приоритетный Для просмотра ссылок Вы должны быть авторизованы на форуме. дополнительный Для просмотра ссылок Вы должны быть авторизованы на форуме.), этаж 5 из 9 (оба варианта), стоимость на сайте 18,8-19 млн, после скидки ожидается в районе 18-18,2.
Я склоняюсь к евродвушке, хотя разница в цене существенная, может покрыть больше половины ремонта, поэтому буду рад вашему мнению и совету. Сам думаю что если рассматривать чисто как инвест под аренду, то конечно брать ту что дешевле, но я допускаю что через 15 лет ребенок там будет жить, поэтому евродвушка приятнее. Да и в случае перепродажи мне кажется что евро-2 будет ликвиднее. И для арены думаю тоже.
Ключи до 30 сентября.
Про потолки менеджер сказал что факт 2.9-2.98, по документам (тоже с его слов) 2.87 в бетоне.
По сопоставимым ценам при ключах в этом году вижу только Варшавские ворота - по мне локация хуже, да и площади там поменьше при такой же цене. Есть еще пару ЖК на востоке или юго-востоке, но там локация совсем не нравится.
Много читал этот форум и знаю что первичен выбор локации, но так как берем не для себя, то исходим из цены и потом уже смотрим устраивает ли локация.
Съездили туда посмотреть район, причем съездили на метро чтобы пройтись самим от метро до ЖК пешком, в целом оказалось лучше чем предполагалось. Пока вокруг много стройки: ТЦ у метро, развязка с хордой, БЦ рядом с ЖК, но все это должны закончить к концу года. Останется только стройка жилых домов, но это будет чуть в стороне от ЖК, на жизнь сильно влиять не должно.

Итак, минусы ЖК:
В целом конечно это на отшибе Москвы, еще и восток;
Без отделки;
Далековато от метро, примерно 1,1 км;
Много промзон в районе.

Плюсы ЖК:
Рядом большой парк (Лосиный остров);
Большая часть домов уже заселена;
Малоэтажные корпуса и мало квартир на лифт;
Адекватная транспортная доступность. Мы дошли от метро до ЖК за 11 минут, до подъезда еще 2-3 минуты, но если быстром шагом то можно уложиться в 10-11 от двери до входа в метро. Вроде будет выезд на хорду
Рядом строится БЦ, теоретически это повышает арендный потенциал.

Посоветуйте, стоит в это ввязываться или нет? Какой-то сверх выгоды не вижу, больше утешить себя самостоятельной покупкой квартиры в Москве, и вложить деньги. Своих денег от 6 (которые выводятся быстро и без потерь) до 10 (тут уже сложнее вывести или с потерями) млн.
Пытался смотреть локации поприличнее, с учетом того что берем с прицелом на будущее для ребенка, но меньше 25, а то и до 30 млн за евро-2 особо ничего не припомню. Опять же вкладываться в стройку и ждать до 28 или еще хуже до 29-30 годов не хочется.

Аренду вижу около 60-70 к в месяц, хотя менеджер уверял что по 80 и дороже сдаются однушки. Ну думаю 50к чистыми точно будет (за вычетом квартплаты и страховки) но до вычета налога на прибыль)
Ремонт оцениваю где-то в 3 млн с мебелеровкой, но тут высок риск сильно промахнуться, потому что опыта в ремонте почти нет, только один раз делали для себя.

Обычно, только читаю, но прочитав последние страницы, не смог удержаться.
Прочитал сообщение и увидел во многом себя.

Также живу в старой Москве в спальном районе, есть двое детей, было примерно 10-14 которые можно вытащить без Гемора и +2-3 с потерями. Сижу во вкладах, с облигами и офз нет времени заморачиваться (да и вклады под 15-20%, с разбивкой на АСВ - быстро, надежно, нормально приносят)

И вот, начиная с 2023 (рождения второго) начали искать 3шку или как модно сейчас е4. Тогда было 10 + семейка 12 + идея 5-6 в Комбо вторым договором с закрытием через пару лет. Смотрели много всего: шагал (нравится в целом ЗИЛ и Коломенская, нет школ до 2032, не подходит), Портленд - сомнительный, но виды, школы, знакомый район, река. К сожалению оверпрайс, хотя 35 стало 45 уже на то что нравилось, при чем продаются такие квартиры. Смотрели Алиа - в целом неплохо, но район неизвестный, плюс на машине долго выходило по Волоколамке до центра. В общем, думали, думали и ничего не придумали.

Прошло 2 года. Объявили о закрытии 2х ипотек на каждого родителя, решили взять что-то, чтобы было. Деньги на депо, вроде увеличиваются, свой вопрос с 3к еще не решен, но все стало СИЛЬНО дорого для семейки. Похожая ситуация, да?)


В декабре 2025 начали изучать и поняли, что с минимальным пв освоить 12 млн под 6 процентов очень сложно. Я думаю, что вы также смотрели проекты, которые как раз были в топах продаж в те месяцы. Под наш вариант подходили лучи (замкад, тоже не нравится по тем же причинам что и вам). Кстати они тогда вроде 700 продали за мес. Что-то из пика было. Был самолет в Марьино но подороже, плюс понимаем что там ликвид меньше (хоть и отделка), плюс еще тогда слухи и инсайды о проблемах. И тут наткнулись на сиреневый парк.

Теперь перехожу к покупке: взял студию 29,8кв м с двумя окнами за 13,6. Пв 2,7, платеж по ипотеке 66000. Взял в 9 этажной секции, 4-5 квартир на этаже. Почти бизнес класс)))


Почему выбрал: На самом деле все те же плюсы, что и Вы описали.
1) пешая доступность метро (пока идти треш, согласен - но думаю исправят)
2) парк рядом (также не был там, но наверное кому-то будет важно)
3) отсутствие старой застройки рядом и в целом крт кругом. Сейчас минус но на горизонте 5-10 лет будет уже не такое гетто
4) пункт которого не было у вас:
Куча университетов кругом.
Я сам учился в Сокольниках, для меня ца арендатора - это скорее всего студенты, либо одиночки с работой в центре / на красной ветке

Брал такую планировку с расчетом выделить спальную зону отдельно, сделав подобие небольшой 1к

Прайс на аренду видится как 60-65 на старте, что будет покрывать ипотечный платеж


В декабре Ваши варианты отдавали примерно за 15-16, но я думаю что на стоимость аренды не сильно повлияло бы, но пришлось бы доложить своих денег.


Наверное, сейчас дороже 14 не входил бы и старался бы зайти с минимальным пв. Тезисы про отделку и ремонт правильные (у меня так сложилось, что пришлось сделать 3 ремонта за последние 4 года и уже шишек набил, к 4му ремонту частично готов морально)

Выше все мнения разделяю , а так же понимаю почему в них такой хаос. Понимаю желание купить что то пока не поздно.
17-18 перебор. Вроде еще в марте выкладывали по14,5 там студии (скидку дают примерно 0,5)
Попробуйте узнать такие варианты, но в 17-18 я бы не входил. И взял бы лучше пик на западе )

ma3x333 писал(а) 30 апр 2026, 23:10Прошло 2 года. Объявили о закрытии 2х ипотек на каждого родителя, решили взять что-то, чтобы было. Деньги на депо, вроде увеличиваются, свой вопрос с 3к еще не решен, но все стало СИЛЬНО дорого для семейки. Похожая ситуация, да?)

уточню, а вы тоже студию купили с прицелом передачи ребенку через где-то 15 лет? просто вот не вдупляю посл пару лет что это за эпидемия такая...ну то есть дать какой-то старт ребенку - нет вопросов, но чтоб за 10-15 лет покупать - да при диком ключе + СВО со всеми вытекающими для экономики - это выше моего понимания, вот можете РАЦИОНАЛЬНО объяснить, на цифрах, плз, букв поменьше, так быстрее дойдет) почему не за 2-3г до решения задачи задуматься, со временем и денег больше будет, если они работают, аренда это ж самое примитивное, а значит, всем доступное и минимально доходное, что может быть в "инвесте" - 5-6% дохи по больнице, а у вас хуже среднего же вариант, 30м студия в опе мира без метро в пешей... не, ну можно и в аренде норм зарабатывать, но для этого ею заниматься надо, начав с понимания, где под нее локейшен норм, а где трэш, потом в планировки, что есть ликвид,...итд, но вот, грите, форум читали, а результат вот такой.... ну или в 22г под 0,1% ипотеку, но не в дек 25-янв26, когда обывателей застрои раздевали внаглую кмк, приподняв ценник на ажиотаже в 35й раз за посл 4г...

ma3x333 писал(а) 30 апр 2026, 23:10Прайс на аренду видится как 60-65 на старте, что будет покрывать ипотечный платеж

а откуда такое видение? глянул циан, там минималка 47 студия 20м в Лосиноостр парке Для просмотра ссылок Вы должны быть авторизованы на форуме., но и у вас студия 29м по функционалу 1кой не станет, даже если выделить спальную зону у одного окна, еще и без отделки - даже с навыком - это еще 1,5ляма-2 ляма с наполнением а 65 это текущая цена полноценной е2, там их легионы будут и щас куча, на этом фоне ваша ну 50 от силы имхо. ну и грят аналитики всякие, что падает аренда и будет падать в ближ время, например, до окончания сво, как минимум, много хат подобные инвесторы в семейку накупили и терь выставили на сдачу, от пика по ссылке аж с 10 марта висит, т.е. ей 40 красная цена имхо, ибо в сдаче уходить макс за нед должна

ma3x333 писал(а) 30 апр 2026, 23:10И вот, начиная с 2023 (рождения второго) начали искать 3шку или как модно сейчас е4. Тогда было 10 + семейка 12 + идея 5-6 в Комбо вторым договором с закрытием через пару лет. Смотрели много всего: шагал (нравится в целом ЗИЛ и Коломенская, нет школ до 2032, не подходит), Портленд - сомнительный, но виды, школы, знакомый район, река. К сожалению оверпрайс, хотя 35 стало 45 уже на то что нравилось, при чем продаются такие квартиры. Смотрели Алиа - в целом неплохо, но район неизвестный, плюс на машине долго выходило по Волоколамке до центра. В общем, думали, думали и ничего не придумали.

Тоже подыскивали родственнику для себя е4 во второй половине 25 года. Рассматривали всё тоже самое, но оверпрайс, всё сильно за 30 выходило. Остановились на крон9 за 29 (17 пв + 12 в семейку) за 93 метров в вайтбоксе, средние этажи, ключи 28 год.
Тоже была мысль припарковать семейку в студии/е2 (у него один ребенок, риски что повысят процент) с небольшим пв, остальное на депо/облиги либо же просто на депо/офз всю сумму, подождать несколько лет, посмотреть что будет ФР выкатывать в 28-29 и тогда брать. Было решено всё таки брать е4 в крон9, квадрат по 310 получался, посчитали приемлемым. По ФР в теории да, должны объёмы давить на ценник, и в теории возможно можно будет и выгадать с прокручиваем денег на депо/облигах, но на практике может получиться как часто бывает- сроки сдвинут (объёмы растянут по времени) + монополия ФР может вскружить голову с ценником.
Пока нет сожаления что выбрали именно такой путь, что будет дальше покажет время

Добрый. Хотелось бы пристроить 13 миллионов (либо меньше) в бетон, желательно в готовый либо высокой стадии готовности, чтобы сохранить/увеличить сбережения для последующей покупки бетона в качестве конечника через 5 лет либо раньше, если уплата налога будет стоить того. Понимаю, что есть иные инструменты, показывающие большую эффективность, но я недостаточно компетентен, чтобы довериться им. Пока деньги лежат на рублёвом накопительном. С высокой долей вероятности стану купленное сдавать, поэтому и ценник сдачи немаловажен. Присматривался к Аист Резиденс, за налик дают 4%-12% скидки, в начале апреля Е2 36-40 метров на высоких этажах с видом на Хлебобулочную можно было взять за 11,7-12 (7% скидки), но смутило, что в локации и так аренда сейчас за новострой (Букинист, Евер) не столь велика, как ожидалось. А что будет после того, как на рынок выйдут арендные хаты в Аисте и Наметкине, честно говоря, и вовсе страшно представить. Смотрел и студии в других апарт-комплексах, ничего сверх-интересного, заслуживающего бежать с деньгами, не нашёл ни у застроев, ни у частников из готового/переуступок, да и сложно представить, что студии, метр в которых сейчас стоит каких-то конских денег, дадут такой же прирост, как Е2, в перспективе ближайших 5 лет. Пока активно мониторю Циан на наличие новых интересных предложений от застроев/частников.