Посоветуйте, как действовать в моей ситуации? (кроме выбора для себя)

в теме обязательно писать свои мысли о предмете обсуждения, одни вопросы без своих мыслей - снос/отклонение в премодерации для новичков. если обсуждаем инвест, пишем вход и планируемый выход с обоснованием, тут не справочное бюро, а обсуждение мыслей
обсуждение одного жк - в тему этого жк
в инвесте выбор локации значения не имеет, важна ликвидность и доходность

Необходимо пристроить +- 15 млн в готовое жилье в старой Москве с ремонтом (для сдачи лет на 10). Просмотрев весь готовый ПИК по переуступке, выделил только Е2 в люблинском парке или большие студии 23-25 м.кв во 2-м Нагатинском. По цене объекта и стоимости сдачи примерно одинаково получается. Думаю удобнее и дешевле управлять студией в 2НГ, да и конкуренция из эконома там меньше.
Но смущает вопрос дальнейшей ликвидности студии при продаже. Что посоветуете? И подскажите, средний срок сдачи студии сильно отличается от Е2?

Adex писал(а) 27 май 2026, 19:00(для сдачи лет на 10). Просмотрев весь готовый ПИК по переуступке, выделил только Е2 в люблинском парке или большие студии 23-25 м.кв во 2-м Нагатинском. По цене объекта и стоимости сдачи примерно одинаково получается. Думаю удобнее и дешевле управлять студией в 2НГ, да и конкуренция из эконома там меньше.
Но смущает вопрос дальнейшей ликвидности студии при продаже. Что посоветуете?

для сдачи, но оба жк не в пешей от метро - это как?, люблинский трэш по всем пунктам, в теории удобнее управлять е2, но если студия недешевая, как тут, то я бы уравнял их. по дохе 5%, в лучшем случае, навес конкурентов адовый во 2НГ - глянул циан, горит или как?)

obsuzhdaem-arendu-kvartir-i-apartamento ... 26#p301126 отсюда и дальше

Не горит но и держать деньги долго не хочется. Если новострой то 26-27 гг. за эти деньги с отделкой ничего нет. Удобнее конечно вложить в котлован в бетоне, но я так понял это сейчас уже не работает. Старый фонд искать с хорошим ремонтом - сомнительно.
А вообще больше задача найти такой объект (пусть и с доходностью 5%), чтобы он сильно не потерял свою стоимость к рынку и ликвидность лет через 10.
Сам живу в 2НГ и от ближних корпусов до метро не больше 15 мин пешком. Но на трамвае быстрее и удобнее. + Всё-таки надеюсь скоро сделают реконструкцию дороги перед домами со сносом гаражей и обустройством большой зелёной зоны (плюсик в локацию).Возможно предвзятый взгляд))

Adex писал(а) 27 май 2026, 19:59Не горит но и держать деньги долго не хочется. Если новострой то 26-27 гг. за эти деньги с отделкой ничего нет. Удобнее конечно вложить в котлован в бетоне, но я так понял это сейчас уже не работает. Старый фонд искать с хорошим ремонтом - сомнительно.
А вообще больше задача найти такой объект (пусть и с доходностью 5%), чтобы он сильно не потерял свою стоимость к рынку и ликвидность лет через 10.

ну дык если понимаете, что в бетоне котлованы уже не работают, то желание покупать ЩАС можно и потерять пока) читните эту тему посл 5-10 стр. как мин, до окончания сво, как макс, до 1места по продажам у фонда реновации+1-2г имхо

Уважаемые собеседники, прошу подсказать.
Преамбула ситуации - семейная пара с маленьким ребенком, в регионе есть недвижимость, но сейчас мужу предложили значимое повышение в Москву, в качестве базиса предлагают рассрочку сейчас от работы на 5 лет трешку в Зеленограде (квартал ближе к станции, кажется №9**, то ли принадлежит конторе, то ли с кем то из клиентов решат сами без нас). видели видео, не супер, но why not.
Одновременно наши соседи внезапно получили выплаты за СВО и предложили выкупить нашу квартиру в областном центре чуть южнее Москвы. Цену предлагают существенно выше регионального рынка... В итоге с небольшими накоплениями внезапно появилось 10,9 млн. Пока что свою основную недвижимость в регионе не продаем, я в декрете, никуда не поеду пока что.
С учетом всех вводных - надо вложить эту сумму. желательно новостройка или свежая вторичка, в своем регионе имеем опыт разборок с застройщиком по недочетам

Shuran писал(а) 27 сен 2015, 11:37-кол-во комнат и желаемую площадь, нужна ли отделка

Студия либо 1.Отдлка нужна
Локация Москва либо Новая Москва, скорее всего "Коммунарка" - пропишем дочку (медицина в столице и в регионе это огромнейшая разница). Наличие садика интересно но не чрезмерно актуально. Наличие школы вообще не актуально

Shuran писал(а) 27 сен 2015, 11:37-БЮДЖЕТ, если часть в ипотеку, указать сколько % 1взнос

11,0 млн. Ипотека в ближайшее время не желательна.

Shuran писал(а) 27 сен 2015, 11:37-срок получения ключей

готовое, либо до конца 2026

Shuran писал(а) 27 сен 2015, 11:37-минимум 2 жк, которые Вы уже рассматривали и свое краткое мнение о них в виде плюсов/минусов

Эко-Бунино. Минус - транспортная доступность. Зато есть варианты с хорошим ремонтом.
Бунинские кварталы - все что видели на циане/домклике дороже с посредственным ремонтом.
Эдальго - плохие отзывы по горячему водоснабжению, но неплохое расположение.

Eshka писал(а) 12 июн 2026, 09:41 1) продавцы новых (свежая вторичка), качественно отделанных квартир, выходят из них «за дорого» и тут же превращаются в покупателей, но уже с обратным отношением к цене: хочу купить дешево на рынке «новой» вторички. «Старое» жилье, где торг по максимуму уместен, не рассматривают

может быть стоит посмотреть относительно неубитые (2005+) варианты вторички в других районах?

Eshka писал(а) 12 июн 2026, 09:41 2) покупатели из регионов (берут квартиру для детей, которые поехали учиться в столицы) предпочитают готовое решение (ремонт+мебель). Пытаются в переговорах снижать цену, но в итоге соглашаются на символическую (для цен, измеряемых миллионами) скидку в 100-50К

а каков предел?

marina писал(а) 04 июл 2026, 19:59С учетом всех вводных - надо вложить эту сумму.

чота я не понял, что значит "вложить" - чтобы оно в цене росло/в аренду сдавать, а через 10-15 лет дочке отдать? тогда зачем ЩАС покупать, а не через неск лет? тем более, за кеш про программу реновации в мск слышали ведь?) в этой теме гляньте посл 5 стр
зы школа - это главная инфра в жк, нет школы - нет инфры, даже если вам лично не надо, потом продавать ведь...кому-то

Shuran писал(а) 04 июл 2026, 20:09чота я не понял, что значит "вложить" - чтобы оно в цене росло

не обязательно "росло". желательно чтобы хотя бы сохранить деньги. Реальная инфляция немного отличается от статистической. Дочке искренне надеюсь через 15 лет будет где жить.

Shuran писал(а) 04 июл 2026, 20:09...за кеш про программу реновации в мск слышали ведь?) в этой теме гляньте посл 5 стр

смотреть старое жилье, ждать сноса и расселения?

Shuran писал(а) 04 июл 2026, 20:09зы школа - это главная инфра в жк, нет школы - нет инфры, даже если вам лично не надо, потом продавать ведь...кому-то

спасибо, ценное замечание, пока что не задумывались об этом

Shuran писал(а) 04 июл 2026, 20:09тем более, за кеш

ну так банки требуют 6+ стажа на текущем месте, то есть к НГ-27 муж может подать, а у меня декрет

marina писал(а) 04 июл 2026, 20:13смотреть старое жилье, ждать сноса и расселения?

нет 5 стр темы внимательно прочитать, глаза открыться могут, до фига чего про перспективы коммерч продаж городом, без переселенцев, а где будут цены, когда город больше Пика продавать будет, можно прикинуть и самостоятельно) щас глупо за кеш покупать бетон, совсем прям
отсюда и далее posovetujte-kak-dejstvovat-v-moej-situa ... 92#p300792

marina писал(а) 04 июл 2026, 19:59В итоге с небольшими накоплениями внезапно появилось 10,9 млн.

marina писал(а) 04 июл 2026, 19:59С учетом всех вводных - надо вложить эту сумму.

marina писал(а) 04 июл 2026, 19:59Студия либо 1.Отдлка нужна

Имхо пока такая ставка ЦБ , нужно крутить эти средства на накопительных счетах и когда будет очередной пролив у того же Пика или Москварталов , взять что то внутри МКАД . Желательно 1к а не студию. , с отделкой у вас небольшой выбор получается

з.ы это если цель стоит зафикситься в бетоне в ближайшее время , как я понял для Московской регистрации , и дальнейшего переезда в МСК агломерацию

Stetik писал(а) 05 июл 2026, 00:16и когда будет очередной пролив у того же Пика или Москварталов

для того, чтобы были проливы (не раз в год, а все время), нужно семейку сначала зажестить, как планировали 12% с 1 реб, а лучше вапще убрать - ценовой неадекват первички из-за льготок же - и процесс оздоровления рынка небыстрый. если кеш - то вторичка онли -пока семейка жива, первичка переоценена, но если необходимость в хате через 15 лет, то бетон в ближ 5+ лет вапще не в кассу, вторичка тоже остыть должна имхо

Привет.

Дайте, пожалуйста, советы и покритикуйте идеи в моем кейсе.

В июле 2025 куплена за 11,7 в семейку Е2 36 м2 в Бусиновском парке, корпус 1.4, сдача октябрь 2026 с готовой отделкой. ПВ 2,4 млн. Платеж 56 в мес.

Изначально покупалась с целью сдачи в долгосрок, чтобы перекрывать ЕП, и может в каком-то отдаленном будущем при восстановлении рынка вторички продать. По аренде возможно думаю в 65 в мес выйти. На мебелировку около 1,5 млн закладываю.
Прочитал про кейсы выхода других форумчан и закралась идея подумать над продажей после получения ключей.
Сейчас в этом корпусе в продаже от застроя одна е2 за 18,3
Для просмотра ссылок Вы должны быть авторизованы на форуме.

Учитывая, что у меня не первичка делаю скидку а-ля 15%, думаю с учетом роста к ключам реалистичная цена продажи 16-16,5. + у меня как мне кажется есть преимущество по расположению квартиры, т.к. окна на 2 стороны и у КГ 4 окна в пол, чего нет у кв по ссылке выше. Окна не на ТЭЦ, а не строящийся парк (Атлас)

Итого если так считать, то выйдет 16,5-тело ипотеки 9,2- платежи за 1,5 года (1 млн) - 80 тыс за страховки = 6,2 остаток до налогов. В целом неплохая доха, если правильно считаю, 80+% (6,2/3,480) за 1,5 года.

Из минусов - больше не будет семейки и будет ограничен вход с плечом на низкой ставке. Сейчас в сомнении стоит ли в это все уходить, ранее опыта не было таких кейсов, есть некий страх и сомнение, т.к. варианты по сути с деньгами этими далее достаточно ограничены в тек. условиях, а-ля вкинуть в ОФЗ для фикса ставки и сидеть)

Покритикуйте, пожалуйста.

sarker писал(а) 09 июл 2026, 11:32
Покритикуйте, пожалуйста.

А этаж то какой? От этого ликвидность квартиры зависит. И продавать сейчас хотите или на ключах?
Был опыт сдачи квартир ранее? Если нет, то рискованно вам будет. Сдача в аренду - это работа и гиморой с арендаторами.

acher писал(а) 09 июл 2026, 12:16А этаж то какой?

22

acher писал(а) 09 июл 2026, 12:16И продавать сейчас хотите или на ключах?

думаю как получу ключи, после устранения недостатков от застроя.

acher писал(а) 09 июл 2026, 12:16Был опыт сдачи квартир ранее?

опыт есть, в целом с этим проблем нет

sarker писал(а) 09 июл 2026, 11:32Сейчас в этом корпусе в продаже от застроя одна е2 за 18,3

тут уточнение следует сделать, 18,3 там площадь больше, 43 м2. Аналогичные по площади 37 м2 в другом корпусе есть по 17,2, но там опять же окна в одну строну и сдача - февраль 27.

sarker писал(а) 09 июл 2026, 11:32реалистичная цена продажи 16-16,5.

и 15 под большим вопросом

sarker писал(а) 09 июл 2026, 11:32Из минусов - больше не будет семейки и будет ограничен вход с плечом на низкой ставке. Сейчас в сомнении стоит ли в это все уходить, ранее опыта не было таких кейсов, есть некий страх и сомнение, т.к. варианты по сути с деньгами этими далее достаточно ограничены в тек. условиях, а-ля вкинуть в ОФЗ для фикса ставки и сидеть)

дык если сомнения продавать или не продавать - тут тока самому решать, верить кому-то глупо, иир здесь не раздают, т.е. надо впариться нормально, а не просто реагировать на чьи-то посты, длинные офз самое сложное в облигах, купить-то можно щас, осознавая имхо, что в этом году еще упасть могут, т.е. это в хз какой долгосрок

Отправлено спустя 4 минуты 56 секунд:

sarker писал(а) 09 июл 2026, 11:32Сейчас в этом корпусе в продаже от застроя одна е2 за 18,3
Для просмотра ссылок Вы должны быть авторизованы на форуме.

у вас конкуренты в циане, а не в пике, как вам переуступ за 14,15 с ключами через год Для просмотра ссылок Вы должны быть авторизованы на форуме.? есть за 15,9 с ключами в конце года и падает бодро) и что за рост к ключам вы вангуете? если ключи получили, знач апп подписали, а застрои щас и соб сразу оформляют, в теории ликвидность вырастет, а на практике конкурентов привалит
зы сравнение с пиковской 43,7м, когда у вас 36, люто зашкварное, как в голову это пришло?)