МФК Королева 13, Патек групп, апартаменты

[Stetik]

Форумчане приветствую! Нужен совет, не знаю как лучше действовать.
Ситуация такая в марте 2023 года были куплены апарты в ЖК Королева 13 , евро2 , 35 кв.м . под долгосрочную сдачу. Локация Топ. цена входа тоже была очень приятная. За счет окружения ( Телевидение ) и по сути отсутствия конкуренции в домах такого класса рядом ( еще фитнес на 1ом этаже есть , огромный с бассейном) ценник на аренду тут мне виделся хороший 100-120 к. с очень хорошим ремонтом.
По итогу , ремонт закончил в начале Мая 2025 года ( планировалось раньше , в марте , но жизненные обстоятельства не позволили) . Делалось все на совесть, ни на чем не экономил . все же арендаторы в таком сегменте люди тоже принципиальные , если платят хорошо , то и получить хотят достойный ремонт , мебель , технику итд.
По итогу: жизненная ситуация поменялась , и теперь апарт нужно продать.
Вышел в рекламу ( Циан , Авито ) по 19 900 000 - 11 мая . 17 мая снизил на 400 к , 25го мая еще на 500 к. за 19 млн было 2 звонка но на просмотр пришел только 1 человек . так , интересант с района , ничего более. звонков нет . 29 го мая уронил еще на 500 к , 18.5 , пришла пара с региона , смотрели под аренду , но тоже пока ушли думать .
После 29го мая звонки прекратились , 11 июня объява закончилась , вышел потом с новой , за 18.5 стоял неделю , движа нет , скинул уже до 18 000 000 млн . так же тишина . в избранное добавляют от 3х до 6 раз в день . но никто не пишет и не звонит.

По району мониторил , что за 18 что за 19 млн , у меня нет конкурентов ( ни квартир ни апартов ) .
Конечно дом не без минусов ( нет парковки нормальной , заправка под окнами ( но у меня на другую сторону окна ) , нет дворовой территории , и коммерции ) но плюсов очень много ( камерный дом на 170 лотов , консьерж , охрана , локация , приятное окружение , фитнес )

В связи с этим вопрос такой , все предыдущие объекты которые реализовывал , все приходилось на деловой сезон. летом никогда ничего не продавал. Подскажите , летом всегда глушняк становится? или мы попали в такую фазу когда люди уже набрали себе всего и взяли паузу?

Лично мне кажется что сложилось несколько факторов ( доллар по 80 ( все же многие бабки держат в валюте ) , высокие ставки по Депо , Апарты ( хуже ликвидность ) + лето. вообщем все в кучу. Да еще важный момент , этаж 2ой , но по факту высота 3-его этажа , т.к. на первом этаже фитнес , и он очень высокий

Какие варианты думаю , падать ниже 18 , желания особо нет , но и деньги тоже нужны , понимаю что если даже за 17.5 реализую , это равнозначно по сути тому что стоять до сентября без движения , и продать за 18 . т.к можно бабки кинуть даже на условно накопительный счет ДОМ рф , вроде как около 19 годовых сейчас дает.

Или убирать с продажи до начала августа?
Или ставить 18.5 и ждать покупателя ??
Или может вообще я слишком завысил цену на свой объект? Покритикуйте плиз. Особенно интересно мнение кто варится сейчас во вторичке. что слышно по рынку . Благодарю,

з.ы. ссылка на объяву - https://www.cian.ru/sale/flat/318662184/

[Shuran]

Или ставить 18.5 и ждать покупателя ??

18,5 можно, пока конкурент чуть выше https://www.cian.ru/sale/flat/318519613/, но там ремонт сильно проще и агентша ленивая с парой фоток на кнопочную мобилку, такие компенсируют лень ценой, наверное, прозванивали? если они готовы за Х завтра, то в объяву я б ставил Х+0,3-0,5 и присматривал за ней, у вас норм тяга по просмотрам, но за 8 дней 4 шага по цене, купцы их не должны видеть, надо перезаливать на каждом шаге, вот щас видна накидка с 17,5, знач торговаться вниз будут с нее, а не с 18, ну и затяжное снижение тоже толкает на торг. посл лет 5 летом спрос не затихает как раньше было, 22й не беру
зы ну и топ-продвиж, не все ж конкретный жк смотрят

[Stetik]

наверное, прозванивали

Нет, так как подумал что при таком ремонте, не конкурент. Но там плюс что этаж 3ий. Завтра прозвон сделаю.

у вас норм тяга по просмотрам

Просто все что раньше продавал привык что в течении месяца , максимум двух. Да и звонков всегда много было. А тут что то глухо.

надо перезаливать на каждом шаге, вот щас видна накидка с 17,5, знач торговаться вниз будут с нее

Принял, благодарю, буду перезаливать.

посл лет 5 летом спрос не затихает как раньше

[Shuran]

падать ниже 18 , желания особо нет , но и деньги тоже нужны , понимаю что если даже за 17.5 реализую , это равнозначно по сути тому что стоять до сентября без движения , и продать за 18 . т.к можно бабки кинуть даже на условно накопительный счет ДОМ рф

тут логику не уловил, вам же деньги не чтоб положить в банк нужны, а для чего-то поважнее, наверное, тогда плясать не от депо надо, а от потребности, терпит ли

[Stetik]

тут логику не уловил, вам же деньги не чтоб положить в банк нужны, а для чего-то поважнее, наверное, тогда плясать не от депо надо, а от потребности, терпит ли

Пытался сказать что хотел бы 18 получить, но , и 17.5 сейчас бы в моменте устроило бы, т.к 17.5 завтра или 18 в сентябре по сути одно и тоже при такой ставке.

[Shuran]

Пытался сказать что хотел бы 18 получить, но , и 17.5 сейчас бы в моменте устроило бы, т.к 17.5 завтра или 18 в сентябре по сути одно и тоже при такой ставке

да какая разница что там на депо, если вам деньги нужны не для депо?? если край как нужны, то и за 15-16 можно отдать, а если не край, тогда ждать

[Arendator]

Покритикуйте плиз. Особенно интересно мнение кто варится сейчас во вторичке. что слышно по рынку . Благодарю,

Да еще важный момент , этаж 2ой

Это Очень важный момент, тем более! для апартов, и разницы нет - на уровне какого этажа и т.п. - есть цифра 2 = большие косяки спроса проходят мимо, многие в фильтрах сразу ставят "от третьего" или рассматривают 2й этаж по остаточному принципу. Обычно, при прочих равных, этажность влияет на ликвидность так (по возрастанию) - первый, второй, последний, тринадцатый...остальные.

Про неуместную скорость снижения цены и отсутствие продвижения - выше исчерпывающе сказано.

Про спрос летом - ваше предположение верно в той части, что продажи менее ликвидных лотов, к которым как раз относится большинство апартов, в период с июня до середины августа заметно притормаживаются, если не останавливаются, в отличие от ликвида, который продается всегда. Не понимая этого, вы тупо снижаете каждые несколько дней по 500тыс., кто действительно хочет купить - видит как вы торопитесь продать и не будет мешать вам падать по цене все ниже.

[Оля]

еще важный момент , этаж 2ой , но по факту высота 3-его этажа , т.к. на первом этаже фитнес

Вы над спортзалом??? Или над бассейном???

[PlanB]

Делалось все на совесть, ни на чем не экономил

Добрый день! А во сколько обошелся такой ремонт + сколько мебель? Можете поделиться инфой? Выглядит все стильно

[Stetik]

Вы над спортзалом??? Или над бассейном???

Над спортзалом

Отправлено спустя 1 минуту 35 секунд:

Добрый день! А во сколько обошелся такой ремонт + сколько мебель? Можете поделиться инфой? Выглядит все стильно

3,1 млн. это за все , материалы , работа , мебель , техника итд , спасибо

[Оля]

Над спортзалом

Может по этой причине все уходят думать?
И лязг гантелей, и тыц-тыдыдыц басов от музыки с 6 утра до полуночи. Вы толерантны к шуму, но это редкость.

[Stetik]

Может по этой причине все уходят думать?
И лязг гантелей, и тыц-тыдыдыц басов от музыки с 6 утра до полуночи. Вы толерантны к шуму, но это редкость.

Честно не знаю почему уходят думать , мое предположение что из-за ситуации на рынке , типо некуда торопится , рынок встал , как я понимаю и читая профильные форумы и чаты , уходят только самые дешевые объекты .
По поводу шума - в апартах ничего не слышно от спортзала

[Stetik]

мое предположение что из-за ситуации на рынке , типо некуда торопится , рынок встал , как я понимаю и читая профильные форумы и чаты , уходят только самые дешевые объекты .

у апартов ликвидность априори в разы ниже, будь это хатой без дисконта 20%, т.е. + 25% к цене апарта, тяги было бы гораздо больше имхо, тем более, на вторичке щас в почете красивые ремонты, а ваш в учебник "инвест-дизайна" надо хата бы ушла за 1-2 мес, апарт - хз когда найдется толерантный к их статусу, поэтому куда тут падать от потребности в бабле зависит, а не от ставок на депо, за месяц можно убедиться, что если даже по низу рынка (этого объекта) оно не продается, знач снижать дальше (и продвижение сразу, 30ка в мес на фоне дисконта в 1-2 ляма ниачом, оно докручивает уже нецелевую аудиторию (буратины/зумеры и проч несознательные), которая глазеет фсё, втч и без понимания, что ей надо на уровне нра-не нра картинка, вам же достаточно 1чела, конвеер не нужен

зы основное число сделок на вторичке щас - это не свежий новострой с крутым ремонтом за 20+ лямов, а унылые хатки 80-00х гг до 15, но на свежак с крутым ремонтом желающих больше, чем предложения

Отправлено спустя 54 минуты 8 секунд:

и разницы нет - на уровне какого этажа и т.п. - есть цифра 2 = большие косяки спроса проходят мимо, многие в фильтрах сразу ставят "от третьего"

мы с вами оба зануды, но вы фотки глянули? тут реально на уровне 3го, фитнес в 2 этажа, это смягчает косяк обычного 2эт для тех, кому и 3 норм, для фильтров поставили 3й, предлагаю не дискутировать чем 3й лучше 2го и почему исключают 2й)

[artur_kara]

з.ы. ссылка на объяву - https://www.cian.ru/sale/flat/318662184/
[

Снесли объяву? Не успел насладиться ремонтом. Меня лично (для любых целей) отпугнула бы такая близость к Останкинской телебашне, хотя это наверное вкусовщина. Знаю, что продюсеры ток-шоу снимают посуточно хаты/номера в близлежащих отелях для героев, которых привозят из регионов. Тут вроде удобно должно быть для всех, но бюджет на покупку у них не заложен.

[Stetik]

Снесли объяву? Не успел насладиться ремонтом. Меня лично (для любых целей) отпугнула бы такая близость к Останкинской телебашне

Да, удалил, но можете на Циане найти по ЖК , там уже новая висит.

Насчёт близости Останкино, там куча жилых домов рядом, думаю это уже предрассудки