ЖК Саларьево парк, ГК ПИК

[Eshka]

Всем здрасьте!
Поясните пжл, кто в теме, насколько тут тяжко/легко большие площади продаются? На циан вижу объявы 75-80 м за 23-24 млн висят. Интересно за 22 млн реально ли продать…
Просто пару недель уже не покидает мысль пристроить семейку, взяв какую-нибудь евро 4-ку в 74 корп в вайт боксе за 13 млн.

Был опыт продажи евро4 80квм в МичПарке.

Особенности продажи:
1) среди потенциальных покупателей много регионалов, которые уже обосновались в Москве и хотят перевести семью. Обычно это семейные мужчины 35+ с 1-2 детьми. Их цель - много площади, но обстановка а-ля ПИК (МОП, отделка в хате) их вводит в ступор (тип бедненько)
2) на просмотры семейные приходят тремя поколениями (+ дети+ бабушки). «Считать» эмоции и понять кто именно принимает решение сложно.
3) большой навес одинаковых евро4 = рубилово по цене
4) просмотров в разы меньше, чем при продаже 1ккв и студий. Иногда за неделю ни одного

Я продал за 23М в ипотеку девушке с двумя детьми, которая 10 лет снимала большую квартиру в соседнем квартале: привязка к району (школы, секции), хотела новый дом (в старом соседи сложные)

Итог: продажа евро4 долгое и хлопотное дело, ожидание «своего» покупателя может длится месяцами.

Дело было полтора года назад.

[Eshka]

Всем здрасьте!
Поясните пжл, кто в теме, насколько тут тяжко/легко большие площади продаются? На циан вижу объявы 75-80 м за 23-24 млн висят. Интересно за 22 млн реально ли продать…
Просто пару недель уже не покидает мысль пристроить семейку, взяв какую-нибудь евро 4-ку в 74 корп в вайт боксе за 13 млн.

Был опыт продажи евро4 80квм в МичПарке.

Особенности продажи:
1) среди потенциальных покупателей много регионалов, которые уже обосновались в Москве и хотят перевести семью. Обычно это семейные мужчины 35+ с 1-2 детьми. Их цель - много площади, но обстановка а-ля ПИК (МОП, отделка в хате) их вводит в ступор (тип бедненько)
2) на просмотры семейные приходят тремя поколениями (+ дети+ бабушки). «Считать» эмоции и понять кто именно принимает решение сложно.
3) большой навес одинаковых евро4 = рубилово по цене
4) просмотров в разы меньше, чем при продаже 1ккв и студий. Иногда за неделю ни одного

Я продал за 23М в ипотеку девушке с двумя детьми, которая 10 лет снимала большую квартиру в соседнем квартале: привязка к району (школы, секции), хотела новый дом (в старом соседи сложные)

Итог: продажа евро4 долгое и хлопотное дело, ожидание «своего» покупателя может длится месяцами.

Дело было полтора года назад.

[lizavetta]

Вышли новые корпуса 74,у горы рядом с 68-ми,локация и сроки так себе( 3 года). Студии от 5200…. 1-к от 8000….Плюс подсветили корпус у 56-го,(57)скоро выставят.

на старте 24го января были е4 по 11990, сейчас такая уже 18171 (https://www.pik.ru/flat/1006177)
вопрос - есть ли надежда ещё увидеть тут е4 если не по 12, то хотя бы по 13-14 млн?
свои мысли: продажи в комплексе большие (300+ сделок за апрель), еврочетырёшек мало, до ключей далеко и кажется что застрою снижать на них цены резона нет

[Shuran]

свои мысли: продажи в комплексе большие (300+ сделок за апрель), еврочетырёшек мало, до ключей далеко и кажется что застрою снижать на них цены резона нет

с такими мыслями надо брать (75,5 на 500к дороже - ни о чем не говорит?)

[YlekMus]

Старт продаж нового корпуса 69

[Cabyllika]

Старт продаж корпусов 57.1, 57.2, 57.3.
Все вайтбокс, и полное отсутствие студий (что для Пик не типично).

[Suinag]

Народ, а что известно про рекультивацию полигона? Закончили? Смотрю ПИК начал в непосредественной близости дома реализовывать.

[lizavetta]

и полное отсутствие студий (что для Пик не типично).

Потому что теперь меньше 28м2 нельзя. Вот они и делают недоевродвушечки сразу 30м2.

[schwarz56]

В «Саларьево парк» началась продажа квартир в новом корпусе 73.
https://www.pik.ru/news/74192

Отправлено спустя 1 минуту 39 секунд:
у кучи, зато с отд)

[annarodina]

«Саларьево парк»: Старт продаж машино-мест в корп. 20П
https://www.pik.ru/news/74337
от 2,25, 1й пул в броне и 3 свободных хз чего по 3,2:

[annarodina]

В брони мм в сп https://www.pik.ru/parking/1032228 по цене 1,95 млн, сдача август 26.
Кэф мм 0,24 если считать к общему числу кв.
Кэф мм 0,7 если считать к числу кв S>45 (е3-e4). Это напрягает.
Тяга на ауке 12 из 80 небольшой разгон 100-150 т.р. Спрос со стороны собов.
Тяга в свободнй продаже 33 брони из 80 за 1 сутки.
Сейчас осталось всего 35 из 80. Вывод спрос есть, так же по местным чатам проблемы с парковкой хоть и замкад, дворы без машин, ну в целом тенденции на устранение нервноправия граждан https://msk1.ru/text/gorod/2024/04/28/73512074/

Цель аренда, пока цена не достигнет максимума (года 3) потом продажа. Обогнать депозит, осознанно с добавочным трудом по аренде продаже.
Сейчас в только что сданных корпусах таки продаются от 2.1 млн. Аренда от 10 т.р.
В корпусах которые сданы 3 года назад от 2.5 млн. Аренда от 14 т.р.

Какую вижу доходность к выходу:
Через год на ключах цена 2,1 (текущая рыночная, мин. предложение на вторичке) * 12% (ставка по депозиту) = 2,35
далее аренда 2 года с учетом демпинга 10 т.р. - 2тр. коммуналка = 8тр * 24 = 0,19 млн
далее продажа: Стоимость с учетом того что сейчас в только что сданном корпусе где избыток предложения цена 2.1 млн а в уже простоявшем 2 года 2.5 млн 2.1/2.5 = 15% удорожание за 2 года изза дефицита. Плюс ставка под депозиту в эти 2 года будет давать 8% каждый год. Итого 2,35 * (8%+8%) * 15% = 3,1 млн. + 0,19 млн доход от аренды = 3,29 млн.
Получается доходность (3,29-1,95)/1,95 = 68% за 3 года
Депо сейчас на 3 года 10% годовых. Итого получается 30% за 3 года.

Обоснование цифр.
Считаю что ликвидна недвига (даже уже оцененная в рынке) не может расти медленее депозита, поэтому домножаю везде ставку по депо.
За счет сдачи в аренду пусть и по низу рынка получается плюс к доходности по депо
За счет недооцененности мм в первые 3 года, формируется маржа. Эта маржа + дохот от аренды дают доходность в 2 раза выше депозита в данном случае.

Из минусов, если придется выходить через год, то будет выход по цене чут выше депо (на нем к этому времени было бы 2.2 млн). Почему тогда и не зайти через год?) Потому что все расчеты выше это пессимистичный сценарий ниже которого цены точно не будут. А есть вероятность что за этот год на фоне снижения ставок и выхода людей из депо цены еще подрастут и тогда уже на эти 2.2 млн мм уже не купишь.

[Sheva]

Считаю что ликвидна недвига (даже уже оцененная в рынке) не может расти медленее депозита

И как, выросла с конца 23 года на уровень депо?)

[annarodina]

в целом идея годная, но тупо кивать на ставку депо это ваще не бенчмарк для недвиги, тем более в мместах, тем более, на 3годах всего и 68% за 3г тут и близко не может быть очень оптимистично с такими цифрами продажи и сдачи, + не хватает параметра распроданности хат, щас это 76% всего https://xn--80az8a.xn--d1aqf.xn--p1ai/% ... 1%82/57033, за год должны все слить, с выходом в 2,5 согласен, мож и не нужно будет 3г ждать, это 28% + я бы даже в 12 аренду по циану оценил, как мин, т.е. 7% чистыми, т.е. если совсем втупую и без капы считать, это 28+21=49% за 3г, но есть шансы продать и через 1-1,5г имхо и тогда все оч кучеряво даже, как макс я бы 2г брал, рассчитывая на 1,5, мместа недолго выходят на макс цены - если у застроя нет - макс полгода и тут вопрос тока в конкурентах будет, есть там спекули или нету, если нету, то 2,5 это мин имхо, но закладываться на 3+ ляма пока оснований нет, типа, должен тогда макс позитив по всей экономике пройти, а уж чо там будет через 3г - хз

ну и с такой суммой депо надо в помойках держать, разложив по ляму, сходу вижу на финуслугах 20% на год https://finuslugi.ru/vklady/mezhdunarod ... &period=12, там в истории был прохоров и вексель даже , если через год там 15% будет (в сбере 10 на год), то это 38% за 2г с капой, а на м/месте за 2г будет 28 +14=42 и небольшой гимор по сдаче и продаже, сравнимо и особого смысла нету, за 1,5г его больше, за год уже прям годнота

[annarodina]

на м/месте за 2г будет 28 +14=42

Спасибо! Только ключи же через год, соответственно сдаваться год только будет, по Вашим расчетам тогда вообще 28+7=35 получается
Да вот еще по кэфу если посчитать как вы предлагали пару лет назад то получается совсем грустно, 16 3к + 68 2к * 0,5 + 236 1к * 0.1 = 82 мм из 80. + гостевых 13. Получается вроде как дефицита вообще нет, соответственно рынок покупателя будет. Если только инвесторы которые похоже что и выкупили основную часть мм не вступят в картельный сговор, и будут сдавать продавать на своих условиях
И вот непонятно только откуда такая тяга, что за день забронили все лоты. Обычно такое когда цена выгодная, и боятся что всем не хватит.
А тут вроде как и цимеса особого не видно, и ажиотаж как на распродаже.

[annarodina]

Только ключи же через год, соответственно сдаваться год только будет, по Вашим расчетам тогда вообще 28+7=35 получается

28, аренды нет, а вот за 2г вы правы, 35 и депо даже перекроет

Отправлено спустя 2 минуты 27 секунд:

Да вот еще по кэфу если посчитать как вы предлагали пару лет назад то получается совсем грустно, 16 3к + 68 2к * 0,5 + 236 1к * 0.1 = 82 мм из 80. + гостевых 13. Получается вроде как дефицита вообще нет, соответственно рынок покупателя будет.

гостевые ваще не в счет, халявщиков больше на порядок, 0,1 по 1кам - это оч грубо, думаю, точнее выкинуть все студии, если они сюда входят, а по норм 1кам и е2 взять 0,2-0,25

Отправлено спустя 1 минуту 20 секунд:

Если только инвесторы которые похоже что и выкупили основную часть мм не вступят в картельный сговор, и будут сдавать продавать на своих условиях

у меня знакомая лично знает чела, у которого 400 мест в саларьево, вразнобой по разным корпусам, бралось тока под сдачу, когда цены еще по ляму были купцам хат, наверное, уведомления сразу приходят о старте, сомневаюсь, что там много спекулей

Отправлено спустя 2 минуты 47 секунд:

И вот непонятно только откуда такая тяга, что за день забронили все лоты. Обычно такое когда цена выгодная, и боятся что всем не хватит.

дык мместа тока стартанули, их же ждали, как хату купили

Отправлено спустя 2 минуты 36 секунд:

А тут вроде как и цимеса особого не видно

цимес сравним с депо на ближ 1,5г, как ни крути
зы понра ваш анализ глубиной, у мну 80% в валютных активах, жду девал мин на 15-20%, за год на те же 28% как мин рассчитываю, 3г оч много для прогнозов щас