МФК Движение. Говорово, ФСК, апартаменты

[Shuran]

ГК ФСК завершила фасадные работы в комплексе апартаментов «Движение. Говорово». Таким образом, объект вышел на финальную стадию строительной готовности. Сейчас в зданиях проекта ведутся отделочные работы и испытание инженерных систем, сообщается в пресс-релизе ГК ФСК.

Помимо этого, строители приступили к работам по благоустройству. В настоящий момент осуществляется вертикальная планировка территории корпуса № 2. В корпусе № 1 проводят подготовку закладных под освещение, устройство дорожной плитки. Весь проект планируется сдать в середине 2025 года.
Читать полностью:https://www.irn.ru/news/157880.html

[Arendator]

Спустя год, обновим тему, тем более есть повод. Интересные скидки подвезли ФСК, сейчас проходит акция невиданной щедрости?))
ФСК бомбят рекламой по этому объекту по всем ТГ уже несколько дней.
Цены ниже, чем на старте в 2023 году, только при оплате 100%. Самые интересные цены на Е3 и 2К, 135-145 вайтбокс, 145-160 чистовая.

Заезжал в отдел продаж, поговорил с бм толковым манагером. Подвоха нет, команда на объекте профакапила маркетинг и стратегию продаж по данному проекту с самого начала, жируя на опыте предыдущих лет, время пролетело незаметно и... Теперь им поставили задачу до конца июня 2025 (приемка) продать 80% (осталось 41%) от всего пула, а если получится и больше. И сделать это за счет демпинга и рекламного хайпа в сетях исключительно своими силами. Причем даже эти скидки сохраняют приемлемый уровень маржинальности по проекту. Компания закрыла комиссию агентам с 10 апреля "на неопределенное время". Выдача ключей по ПД и вроде как по плану 30.09.25. Фасад завершен, отопление в зиму работало, лифты работают, дворы готовы, сейчас идет отделка мопов и завершают отделку апартов.

Сам предполагаю, эта вынужденная мера, в первую очередь связана с условиями кредитных обязательств. По действующей кредитной линии в ДОМ.РФ (из ПД) скорее всего стоят ковенанты в части % наполненности эскроу к сдаче дома. И если не успеть, то санкции - а это повышение %, частичное/досрочное погашение КЛ и/или приостановка оставшегося лимита. И 40% распродан-ти за 3 мес до сдачи заставляет ФСК срочно делать тысячу приседаний и делиться частью своей плановой маржи с рынком. По наблюдениям, сейчас идут бронирования (реальные) по 20-25 в день, часть отказываются, на сделку реально выйдет половина, и если смогут удержать темпы, то считайте сами. Цены 14 апреля (старт акции) были поинтереснее чем сейчас, всё уже забрали, но пул периодически наполняют новыми, и кое что интересное вылезает. Но интересный прайс, повторю, только за кэш.

Минусы объекта, все кто в теме хорошо их понимают. Если очень кратко - апарты (ук 90руб/м), нет дороги до метро, высокая степень нераспроданности (624 из 1664 ~38,5%), пока все еще большой навес от застройщика - посмотрим, смогут ли удивить к лету. По локации - хорошо на бумаге - даже не НМ, а ЗАО!, будут относится к Солнцево. Но, это "медвежий угол" с неразвитой пока инфраструктурой ( к парк мест 0,15, второй выезд/заезд со мкада, экотропа до метро, благоустройство въездной группы, вопросы по развитости коммерции и т.п.), до м Говорово 25-30 мин пешком по полям или через автосалоны. Могут задержать выдачу ключей, 2-3-6 мес? особенно, если продлят мораторий в июне.

Аренда посуточная вряд ли будет хорошая тяга из-за локации, долгосрочная вполне (около 10%+/-), конечники будут и достаточно много. По стратегии покупки, это скорее длинная история, в короткую будут траблы 99%.

Из плюсов: 1) Цена 2) Цена 3) Неплохая архитектура, двор и мопы (туалет, колясочная, лапомойка) (по нынешним меркам не муравейник), хорошая ТД на авто, 0,5% налог, природа лес пруд поле (от мкада 350-500м); квартирография на удивление резидентская, у современных жилых домов такая не часто бывает - 8-12 кв на этаже, 2к и е3 ~30-35% (точно не считал).

Не является ИИР. Для размышления:)

[Arendator]

Внешний вид, март-апрель 2025

[Unagdomed]

Внешний вид, март-апрель 2025

Меня смущает, что дома не подключены к центральной канализации. ФсК зажопил бабло и решил сделать локальные очистные c 3 цистернами, судя по чатику в телеге производительность очистных не рассчитана на полную загруженность ЖК. То есть потенциально могут быть траблы с обслуживанием, повышенными расходами на содержание этих очистных, вонью (не эксперт, если кто разбирается -поправьте).
Второй момент - до ЖК нормально добраться можно только на машине. До метро очень далеко, либо через поле-грязюку топать (9 мес в году не вариант), когда сделают дорогу и сделают ли хз... Либо до Тропарево на автобусе с остановки на МКАДе, каждые 20-30 мин ходит, а на мкаде пробки в час-пик. Хз, я б даже за дешево не снимала.

[Shuran]

а им и 50% нормально эскроу наполнит, маржи за 100% у фск по жизни, но без цифр ниачом, глянул сент по пд - аж 33 буратины нашли, хотя общие продажи пока 9 и 2% соотв по обоим корпусам

глянул нашдомрф, распроданность по обоим корпусам на 1 апреля 33% и 41% соотв, при этом ввод в июне, а ключи 30 сент, на фото благоустройство, на эскроу 5,7 ярда, вычерпали 8,5 из 11,25, т.е. надо еще половину от проданного продать, чтоб выйти в ноль, в среднем щас 37% распродано, надо 55%, почти угадал, хотя проданный метр всего 240 в среднем

[Arendator]

Unagdomed, вы явно не с той стороны к минусам подошли, там вопросов по жк вагон и маленькая тележка, а вас смущает, можно так сказать самый относительно нейтральный

локальные очистные c 3 цистернами

поправлю, с 4мя)

судя по чатику в телеге производительность очистных не рассчитана на полную загруженность ЖК

меньше нужно чатики читать и не ссылаться на такие помойки как на лидера мнений; там несколько категорий сидят - буратины, которых в гугле забанили, фрики-социопаты, манагеры застроя и их конкуренты. вот вы вопрос задаете, а если вас этот вопрос волнует - почему не копаете самостоятельно? а ответ на поверхности -в офисе продаж по запросу манагер показывает все документы по лос, паспорт оборудования, рассчитанную мощность, акты приемки - изучайте, считайте самостоятельно и делайте выводы, хватит нагрузки или нет)

по существу, я бы это не считал явным минусом, погуглите разницу между септиком и лосами - фактически, последний это станция биоочистки, которая выделяет на 98% чистую воду, которая сбрасывается в ручей локально, такие вещи согласовываются с инстанциями, это не самопальщина, и если органы разрешили такую систему возле особо охраняемых водных объектов (см. кадастр карту), то о чем речь вообще. Заметно дороже обслуживание из-за лоса не станет, система простая; на 5 лет беспроблемной работы скорее всего точно хватит). Кстати, такая технология в дубаях применяется во многих жк-небоскребах, и не утонули пока

Хз, я б даже за дешево не снимала.

не снимайте! но другие будут снимать (и для себя покупать - у всех ситуации разные) - в Москве сдаётся всё - вопрос цены, арендуют не только карьеристы, которые занимаются каждый будний день челночными бегами - внутрь мкад - обратно; есть много других категорий арендаторов, вы явно не в теме/ или поверхам. На досуге, опять же, погуглите - цены на аренду в соседних жк ТП и МЛ, и примените дисконт ~30% (max), после чего сравните стоимость объектов аренды, подсказка - она явно не на 30% выше жк из данной темы, здесь разница кратная. сделайте выводы сами

п.с. хотелось бы если и мнения, то людей с опытом и в теме, а не обывательского подхода уровня "из чатиков"

Отправлено спустя 5 минут 57 секунд:

т.е. надо еще половину от проданного продать, чтоб выйти в ноль

так вот о том и речь, это как надо себя уверенно, вольготно и непоколебимо чувствовать застрою, чтобы даже не за 6-9 мес начать свой цирк-аутлет устраивать, а за 3мес до приемки верить, что "догонят и перегонят". Если 1,5 года назад было болото, то теперь интересно наблюдать, смогут ли раскачать продажи хотя бы до 150-200 в мес

[Unagdomed]

У меня квартира в соседнем ЖК, арендные ставки и район знаю. Достаточно было пройтись до жк и попытаться оттуда выбраться, чтобы не углубляться в лос. Ок, не беспокою больше небожителей-инвесторов своим обывательскими сообщениями.

[Shuran]

это как надо себя уверенно, вольготно и непоколебимо чувствовать застрою, чтобы даже не за 6-9 мес начать свой цирк-аутлет устраивать, а за 3мес до приемки верить, что "догонят и перегонят". Если 1,5 года назад было болото, то теперь интересно наблюдать, смогут ли раскачать продажи хотя бы до 150-200 в мес

сначала удивился цифрам, но зашел на сайт, там скидки "до 55%" и: "При 100% оплате и по стандартной ипотеке: студия – от 4,6 млн. ₽, 1-комн. – от 5,5 млн. ₽, 2-комн. – от 6,1 млн. ₽, 3-комн. – от 6,8 млн. ₽"(с), неожиданно от фск, по студиям скидос 40%, в среднем, но хз наскока перечеркнутые 8+ были в реальности, посл время торговали бойко для апартов, в фев 48 дду, в марте 33, им где-то 320 апартов надо слить (всего 1700, продано 624), чтобы кредит по ПФ закрыть и еще 750 останется, с такими ценами первую часть задачи можно за 3-4 мес выполнить, наверное, но 2км от метро все убивает, полпути по полю или огородами, 400м до мкада за такие деньги не в счет

Отправлено спустя 19 минут 55 секунд:
упс, не увидел пост над фотками)

Отправлено спустя 8 минут 51 секунду:

Самые интересные цены на Е3 и 2К, 135-145 вайтбокс, 145-160 чистовая.

в такой лютой локации самый ликвид студии и 1ки/е2, семьей жить не вариант, но площади мелкие, разберут. сайт дно, не хаты, а "планировки", то их 447, то 412, позунок "со скидкой" нерабочий

[Arendator]

посл время торговали бойко для апартов, в фев 48 дду, в фев 33

они все три года топтали +/- один уровень цен и в итоге признали свои огрехи; от 160 на старте в авг 2022 (за первые 12 мес продажи были 6%) до 220 во 2-3 кв 2024; и только в ноябре 2024 пошли в обратный путь, начали скидки делать от этого макс уровня до ~180, упирались до апреля 2025 и вот, видимо финдир сказал "э, вы че там, ускорьтесь?", в первые часы пара десятков апартов (е3) ушли по цене ~130, сейчас устаканилось 140-160 в зав-ти от глубины отделки (см. пост выше).
изначально была максимальная кастомизация - три типа отделки (без, вайт, чистовая в двух гаммах) + с кухней/без; в след году убрали без отделки, отдельные апарты только подключ с кухней; а под эту акцию оставили только вайт и чистовую
этот объект интересен в первую очередь как маркер, что рынок меняется, старые подходы не канают, тут еще и апарты правда, но тенденция любопытная

студия – от 4,6 млн. ₽, 1-комн. – от 5,5 млн. ₽, 2-комн. – от 6,1 млн. ₽, 3-комн. – от 6,8 млн. ₽

это рекламные цены, типа забронирована висит одна хата по такой цене постоянно, и если не брать первые этажи, то реальные лоты +10-15%, например студия от 5,2 и так по всем. пробуют, дно щупают, распродажа только началась

им где-то 320 апартов надо слить, чтобы кредит по ПФ закрыть и еще 750 останется, с такими ценами первую часть задачи можно за 3-4 мес выполнить

ну да, соглашусь, сотка в мес им будет достаточна, может чуть больше

но 2км от метро все убивает

там конечников вагон будет (есть инсайд), по 2к и е3 преимущественно; аренда только на "двушки" пойдет нормально за 50к/мес, когда возле метро +30-40к за условный аналог; а вот студии и 1к, коих более 1000 в жк - здесь и инвесторы, и арендодатели могут сильно сталкиваться лбами, роняя ликвидность и капу по всем фронтам; там просто столько рынку не нужно мелкой нарезки - по крайней мере первые пару лет

[Shuran]

Arendator, застрой дорогу до метро по полю не "пробьет" в прямом и переносном смысле?) 500м всего надо, будь тут хаты, жители могли бы управу напрячь, на апарты властям пох

[Arendator]

в такой лютой локации самый ликвид студии и 1ки/е2, семьей жить не вариант

там еще нюанс, это со спутника еще красиво смотрится:) - первая половина пути (800м) до метро без резиновых сапог пока не пройти, застрой не будет строить пешеходную дорогу, это в планах города...когда-нибудь.. слабые продажи и низкая цена просто так не возникают на ровном месте

п.с. касательно семейного проживания не буду спорить, но это будет рай для айтишников-интровертов и их пар + корги; они неплохо зарабатывают и могут себе позволить не в студии за 35к ютится, а за 55к снять уже двушку; классической "советского" типа семье такое не канает, так как там и с социалочкой труба и они боятся жить без штампа, чувствуют себя вторым сортом без этой синей печати в паспорте

[Shuran]

хотя можно через поселок говорово, 300м крюк, 2.2км всего, но все равно пешком не дойти

[Arendator]

застрой дорогу до метро по полю не "пробьет" в прямом и переносном смысле?) 500м всего надо, будь тут хаты, жители могли бы управу напрячь, на апарты властям пох

100%

[Shuran]

касательно семейного проживания не буду спорить, но это будет рай для айтишников-интровертов и их пар + корги; они неплохо зарабатывают и могут себе позволить не в студии за 35к ютится, а за 55к снять уже двушку;

имхо "неплохо зарабатывает" в мск начинается от 250 и где-то 500 в медиане, тут прайс для начинающих покорителей столицы

[Arendator]

хотя можно через поселок говорово, 300м крюк, 2.2км всего, но все равно пешком не дойти

там тоже дороги нет, хотя по спутнику вроде видно - но по факту такая жирная глина:) без рез сапог никак, у меня человек ездил смотреть на местность - там сейчас своего рода остров, а самая чистая дорога по асфальту через автосалоны, частично вдоль мкад