Посоветуйте, как действовать в моей ситуации? (кроме выбора для себя)

[Jere]

в теме обязательно писать свои мысли о предмете обсуждения, одни вопросы без своих мыслей - снос/отклонение в премодерации для новичков. если обсуждаем инвест, пишем вход и планируемый выход с обоснованием, тут не справочное бюро, а обсуждение мыслей
обсуждение одного жк - в тему этого жк

[Александр Васильевич]

а почему именно эти ЖК? я бы смотрел что-то относительно недорогое в хороших районах, с близким сроком сдачи, пока ещё есть что купить, типа Барклая 6 или МайПриорити Басманный. Если позволительно ждать долго, что рискованно на мой взгляд, то что-то вроде Павелецкой Сити 4оч, МайПриорити Павелецкая. Риски вижу в срыве сроков и удешевлении проектов. В этом смысле с ПИК честнее, там удешевлять уже некуда.

Жк то что Вы написали хорошие, но цены там уже настолько «перегретые», что там что то заработать получится маловероятно. Имхо. Скорее наоборот.

[Arty]

Жк то что Вы написали хорошие, но цены там уже настолько «перегретые», что там что то заработать получится маловероятно. Имхо. Скорее наоборот.

а как вы определили что цены перегретые? я выбрал самые дешевые ЖК в локациях в которых маловероятно что появится что-то ещё более демократичное, и которые уже сильно распроданы и скоро сдаются.
если речь идёт о том что сейчас в принципе цены на недвижимость перегретые, что вполне возможно так, то тогда вклад.
Ещё думаю в список можно добавить Лайм и iLove, хотя в iLove локация спорная.

[Shuran]

а как вы определили что цены перегретые? я выбрал самые дешевые ЖК в локациях в которых маловероятно что появится что-то ещё более демократичное, и которые уже сильно распроданы и скоро сдаются.

ну дык если давно в продаже и сильно распроданы - это и значит, что втч перегреты - темпы продаж уже можно держать небольшими и тока на долгосроке от 10 лет можно ждать роста на уровне инфляции, без каких-либо скачков в ближ время, короче, если и брать недвигу щас, типа, "в инвест" - то на локальном проливе от 20%, а не тупо по прайсу

[Arty]

ну дык если давно в продаже и сильно распроданы - это и значит что втч перегреты - темпы продаж уже можно держать небольшими и тока на долгосроке от 10 лет можно ждать роста на уровне инфлчяции, без каких-либо скачков в ближ время, короче, если и брать недвигу щас, типа, "в инвест" - то на локальном проливе от 20%, а не тупо по прайсу

по логике должно быть так, но по факту не всегда - например Гранель в конце года на уже почти распроданный Басманный давал хорошие скидки, и на Б6 тоже были сильные скидки. В итоге Басманный продали а Б6 отрос.
И тем не менее, в Б6 нормальная е2 60 метров (не окна в окна) сейчас стоит 25млн с учётом скидки 3% https://www.pik.ru/flat/813476, такая же готовая в ЗП 30 млн https://www.cian.ru/sale/flat/314034482/ (но не уверен что не фейк, и окна там в упор на соседний корпус).

задача ставилась как я понял либо покупать сейчас, либо депозит фиксированный.
понятно что дождаться существенной скидки было бы неплохо, но 1) скидки может и не случиться в перспективе месяц-два; 2) скидки 20% ПИК даёт в полях/промзонах где застройки ещё на годы вперёд, и при выходе этот навес будет неизбежно давить.

[Shuran]

В итоге Басманный продали а Б6 отрос.
И тем не менее, в Б6 нормальная е2 60 метров (не окна в окна) сейчас стоит 25млн с учётом скидки 3% https://www.pik.ru/flat/813476,

ну это ж не пролив, если 3% скидка позволяет пику продавать по 40-48 хат в мес (глянул стату) - это план, т.е. по прайсу, а я про тягу на порядок больше грю - мы ж за год хотим 20+ % поднять...
зы вот хз кому щас надо б/отд, либо с отд брать, либо намеренно брать под ремонт имхо

[Arty]

ну это ж не пролив, если 3% скидка позволяет пику продавать по 40-48 хат в мес (глянул стату) - это план, т.е. по прайсу, а я про тягу на порядок больше грю - мы ж за год хотим 20+ % поднять...

взять за 25 сейчас и в конце года продать под 30 (теоретически) - 20% можно получить.
но всё-таки 20%+ это в рубле, а за психологический комфорт (недвижимость с близким сроком сдачи) резонно пожертвовать некий процент доходности.

[Shuran]

взять за 25 сейчас и в конце года продать под 30 (теоретически) - 20% можно получить.
но всё-таки 20%+ это в рубле, а за психологический комфорт (недвижимость с близким сроком сдачи) резонно пожертвовать некий процент доходности.

ну по 1объяве рынок ведь не оценишь, б/отд продавать- это от полугода имхо. хех, по мне за психол комфорт сидеть на опе ровно дико вливаться в неликвидный актив, когда госбанк дает 22%. вот с дисконтом 20% от цены пика - можно подумать - тут риск лишь не продать по цене прайса через год, а вот чтобы еще прилипло 20% сверху - надо оч сильно верить в недвигу, но психол комфорт у каждого свой)

[Azazello1]

зы не увидел у сбера 22 на год - тока 20 вроде, вижу у газпромбанка 21,8

В пакете сберпервый есть на год 21 или 22.75% на полгода. Под 22% действительно нет на долгий срок. Есть также счет с пополнением, был 21% стал 19% до 50млн.

[Александр Васильевич]

В пакете сберпервый есть на год 21 или 22.75% на полгода. Под 22% действительно нет на долгий срок. Есть также счет с пополнением, был 21% стал 19% до 50млн.

Вы правы, сбер премьер - 20.5%…

[Александр Васильевич]

ну и нужно иметь свои ожидания по ключу через год, если ваще непонятно, то тупо разложить на все корзины, тогда баксов не хватает имхо

- какие Ваши ожидания по ключу?
- "разложить на все корзины, тогда баксов не хватает" - можно более развернуто?

[nightjar]

"разложить на все корзины, тогда баксов не хватает" - можно более развернуто?

Поддержу такой подход. Ликвидную Е2 (Южный порт не лучше ли Матвеевского, даже если аппарты от Левела?). Остальное часть на вклад, часть в валютные активы через надёжного брокера, можно просто валюту на счёт.
Общий уровень цен в недвиге сейчас, возможно, и не растет, а вот самые недорогие хорошие объекты разлетаются и цены подтягиваются. Но 20% годовых вряд ли можно найти в недвижимости, если не сказать: нельзя.

[Arty]

Ликвидную Е2 (Южный порт не лучше ли Матвеевского, даже если аппарты

Апарты и ликвидность не взаимоисключающие понятия? Если не говорить про апарты в "козырных" местах внутри и около Садового.

[nightjar]

Апарты и ликвидность не взаимоисключающие понятия?

Думаю, это сейчас также как с недвигой в целом: в среднем по рынку - так, а частные случаи надо считать и поверять целью приобретения - сдача/перепродажа/проживание/...

[Александр Васильевич]

Поддержу такой подход. Ликвидную Е2 (Южный порт не лучше ли Матвеевского, даже если аппарты от Левела?). Остальное часть на вклад, часть в валютные активы через надёжного брокера, можно просто валюту на счёт.
Общий уровень цен в недвиге сейчас, возможно, и не растет, а вот самые недорогие хорошие объекты разлетаются и цены подтягиваются. Но 20% годовых вряд ли можно найти в недвижимости, если не сказать: нельзя.

ну во первых это и была одна из корзин)
во вторых, хотелось бы поменьше дробить и соответственно в дальнейшем делать много разных движений (не сочтите за лень, больше для оптимизации),
в третьих, хотелось бы послушать мнение по поводу коммерческой недвижимости, почему то пока никто про нее ничего не написал, в том же пике можно найти в пределах данной суммы помещение...

[goldi]

ну во первых это и была одна из корзин)
во вторых, хотелось бы поменьше дробить и соответственно в дальнейшем делать много разных движений (не сочтите за лень, больше для оптимизации),
в третьих, хотелось бы послушать мнение по поводу коммерческой недвижимости, почему то пока никто про нее ничего не написал, в том же пике можно найти в пределах данной суммы помещение...

Коммерческое помещение можно долго сдавать/продавать, даже если кажется, что оно потенциально ликвидное. Также могут возникнуть вопросы по мощности. У пика 0.2 кВ. на 1 кВ метр, не всегда есть возможность увеличить ( нет резервов), это существенно сужает круг потенциальных арендаторов.