Посоветуйте, как действовать в моей ситуации? (кроме выбора для себя)

в теме обязательно писать свои мысли о предмете обсуждения, одни вопросы без своих мыслей - снос/отклонение в премодерации для новичков. если обсуждаем инвест, пишем вход и планируемый выход с обоснованием, тут не справочное бюро, а обсуждение мыслей
обсуждение одного жк - в тему этого жк

denisandr писал(а) 21 апр 2025, 17:33Есть 8млн

А если Лухмановскую посмотреть со стороны Люберец? Вторичка в ПИКе или Гоголе по бюджету проходят. Ремонты свежие, большинство хат с мебелью и техникой. Пешая доступность до метро, близкий выезд на СВХ. Строительных площадок осталось мало, значит навес сильно не увеличится. Зато сейчас много хат в экспозиции на Циане, глядишь кто прогнется по цене, если поторговаться.
Если самому там не жить, чем не вариант?

Arty писал(а) 23 апр 2025, 12:20апартаменты не прибыльнее

Нецелевка по деньгам

Watchdog писал(а) 23 апр 2025, 18:59А если Лухмановскую посмотреть со стороны Люберец?

Спасибо! Посмотрю)

Коллеги, вот и у меня распутье...прошу объективного совета/мнения.
Что имеем на борту:
- семейная ипотека, которую нужно реализовать до августа 2026г.
- рассматриваю объект в Москве или МО,
- цена до 8млн, понимаю,что нужно брать по максимуму (коль дают в льготную ставку), но с большей суммой не пройду по ЗП.
- в идеале с отделкой.
Такс, что рассматриваю? В мой бюджет проходят только студии. А теперь конкретнее по ЖК:

Beluck от гранель
7.4млн 18 метров
+
внутри мкад
40 минут и ты в центре
аренду вижу от 45т.р.
-
сдача 2кв. 27г.
площадь маловата, кмк. Хочется всё же 20м+.
цена за 400+ за метр за гранель.
окружение, "дом на дороге"

Дзен-кварталы,
21м за 6.75м. Увы и ах. цена убежала до 7.3млн. Зато сделали ставку 6 процентов "для всех", но скидку с 18% снизили до 10%.
+
сдача 1кв. 26г.
до метро 1км
конечная 2х веток метро - выбирай любую
-
цена
большая конкуренция при сдаче, рядом есть ЖК Москвичка, где адента от 37т.р - а тут еще такой муравейник..
до центра 1ч15мин

Foreville
22м за 6.2млн
+
цена
сдача 3кв 26г
близость к МКАД
бизнес класс
нет конкуренции при сдаче, много офисных и тц рядом.
перспективный район, когда уберут рынок Славянский мир - преобразится.
-
до цетра 1ч10мин
неизвестный застройщик,
инфраструктуры нет
метро далеко,2км- сложно назвать пешей доступностью, но обещают остановку рядом.
рядом фудсити и контингент соответствующий

Саларьево парк,
29м(вайт-бокс) 69 корпус за 7,7млн
+
площадь
вайт бокс
до центра 1 час
аренда 45тр+
-
сдача в 4кв 28г.
купила там в прошлом году студию, ещё строится. Смотрю витрину по аренде, около м. Филатов луг, на сегодняшний день около 20 предложений. Мое будет 21, потому не хотелось бы и ещё один актив там... Да и не привыкла все яйца в одной корзине держать.

Лучи
21м за 7.4
+
старая москва, обжитой район
до центра около часа
-
нет инвеста
сдача 2кв. 27г.

Какие аргументы в пользу покупки сейчас:
- на витрине у застройщиков все меньше предложений, если верить стате ДОМ.рф. Лотов меньше -цены выше. А с новыми стартами не густо...
- скидки уменьшаются, застрои уходят в угоду снижения ставки "для всех". Еще год впереди, но не знаю, стоит ли ждать чуда, как в декабре 24(слабо верится). Вернуть бы время взяла бы в Яузе парк за 4.5 с отделкой, сейчас такие лоты от 5.8(уже рука не поднимается) Как- то вот так

YlekMus писал(а) 26 май 2025, 11:14- семейная ипотека, которую нужно реализовать до августа 2026г.

MilkMaid писал(а) 23 май 2025, 13:10Президент России Владимир Путин поручил правительству представить варианты льготной ипотеки для семей с детьми в возрасте до 14 лет включительно. Перечень поручений опубликован на сайте Кремля.

имхо оч вероятно что верхнюю планку возраста детей в семейке поднимут, тогда у вас и дедлайн будет другой, щас по "обычным" ценам у застроев брать тока конечникам, кому жить негде, а спекулям отлавливать проливы и хватать в первые дни. а через 2-3г город уже начнет коммерческие объемы выводить на площадках реновации в норм количествах и отожмет "комфорт-класс" на себя, оставив застроям возможность продавать свои объемы тока по ценам "бизнеса" (даже если они ему и не соответствуют, если мы про внутримкад, а лучше там взять у города, чем у пика в новой мск). след год по ключу еще будет не низкий, соответственно, спрос шкалить не будет, поэтому торопиться не вижу смысла (хотя если возраст детей поднимут, это бустанет спрос и тогда застрои бустанут цены до момента, как город спустит их на землю)
зы просто с такими перспективами тока аренда остается, в 30-33гг объемы города выйдут на макс, вы не указали, готовы ли к аренде хз скока лет, с перепродажей на доху свыше 10% год я бы не рассчитывал (за весь срок владения от полной цены хаты, но на ПВ с учетом плеча там дофига)

Watchdog писал(а) 23 апр 2025, 18:59 Гоголе по бюджету проходят.

Если вы про Гоголь Парк, в 5ти минутах на авто есть объект, который называется Ландшафтная гора на месте полигона ТБО - облагороженная свалка, отсюда и цены на аренду/продажу и вопрос дальнейшей ликвидности объекта

denisandr, А почему не разделить сумму на покупку 2х студий, на проливах а-ля Саларьич? Студии в аренду дают больший доход, по сравнению с однокомн., если сравнивать затраты/доход на объект

vega писал(а) 30 май 2025, 21:46Студии в аренду дают больший доход, по сравнению с однокомн

В теории, но управлять несколькими студиями - потенциальный гемор (чем больше объектов - тем больше шанс, что случится ЧП в квартире или с арендатором), и арендаторы съезжают часто. С учетом простоев доха может и не быть выше Евро-2 или тем более Евро-3.

vega писал(а) 30 май 2025, 21:46denisandr, А почему не разделить сумму на покупку 2х студий, на проливах а-ля Саларьич? Студии в аренду дают больший доход, по сравнению с однокомн., если сравнивать затраты/доход на объект

А будут ли еще такие проливы? Хочется доход получать уже))
Да, помониторил цены. Разница в стоимости квартиры и цене сдачи выглядит привлекательнее в сторону студии.

https://odintsovo.cian.ru/sale/flat/316160085/ в теме "Инновации" отписался, может тут что-то подскажете относительно этого варианта?
Относительного того же Саларьево цена на 1кк ниже (если мебелью), а аренда тыщ на 5 ниже. Относительно Лухмановской +- тоже самое, только кучи нет, но там метро, конечно...

denisandr писал(а) 08 июн 2025, 20:46тоже самое, только кучи нет, но там метро, конечно

Мне кажется, вы зря на счет кучи переживаете. На мой взгляд, для потенциального арендатора студий на первом месте находится транспортная доступность. Те, кому прямо экология важна, ни Саларьево, ни Лухари парк, ни Инновацию смотреть не станут. Я в свое время тоже инновацию рассматривал, дважды пешком от станции сходил и желание пропало. Там, кстати, рядом стремный ТЦ и судя по шуму - ГТУ. Она прям реально шумит.
В Лухари парк я бы не столько кучи боялся, сколько будущего ТПУ с автовокзалом.

denisandr писал(а) 08 июн 2025, 20:46может тут что-то подскажете относительно этого варианта?
Относительного того же Саларьево цена на 1кк ниже (если мебелью), а аренда тыщ на 5 ниже. Относительно Лухмановской +- тоже самое, только кучи нет, но там метро, конечно...

Арендаторам вообще плевать на кучу будет, не факт что они о ней узнают. По красной ветке много студентов снимают, поэтому студии в саларьево норм вариант

PS для арендаторов транспортная доступность самый важный фактор

Друзья, просьба тапками не кидать за возможно глупые вопросы)))
Как я понял, в ближайшее время скорее всего увеличат возраст по семейной ипотеке до 14 лет и у нас будет возможность ей воспользоваться. Но вопрос, есть ли в этом сейчас смысл???
В данный момент в жилье не нуждаюсь. Есть где комфортно жить и менять в ближайшие года не планируем.

Есть свободные 3-4 млн. которые можно пустить в первоначальный взнос семейной ипотеки. Есть возможность ежемесячно платить до 80 000 рум. без особого напряга.

Мои мысли вслух)))) Просьба прокомментировать. Купить и сдавать

Вариант 1
Купить Новостройку (1-ку или студию), в пределах МКАДа - на МКАДе (ЖК Квартал Герцена).
Плюс. Метро к 2030г.
Минус. Расположение на МКАде
Студия - около 8 000 000 руб., 1-ком. - около 11 000 000 руб. Срок сдачи 4 кв. 2026г. (Вайт бокс).

Вариант 2
Рассмотреть варианты Новой Москвы.
мкр. Десна
Плюс. Метро к 2030г.
Минус. Расположение и удаленность от МКАДа.
Студия - около 7 000 000 руб., 1-ком. - около 9 500 000 руб. Срок сдачи 1 кв. 2026г. (Черновой ремонт).

Или как вариант рассмотреть дешевле, но в корпусах которые еще не начинали строить (сдача конец 2027 - начало 2028г.).


Главный вопрос, есть ли еще смысл пытаться реализовать свое право на льготную ипотеку )))) ???

Next1979 писал(а) 19 июн 2025, 13:55Главный вопрос, есть ли еще смысл пытаться реализовать свое право на льготную ипотеку )))) ???

правильный вопрос, имхо смысл есть, если брать только на локальном проливе у кого-то, ваши примеры - это просто текущий рынок для покупок для себя (и тоже по семейке, в основном, без нее пока выгоднее на депо держать), ну и по локации совсем шлак. про проливы см посл 5-10 стр этой темы, 60% внимания пику, 40 - всем остальным, но форум надо читать, надеяться, что подкинут готовый варик как срубить легко, не надо, нароете интересное - поможем

Shuran писал(а) 19 июн 2025, 14:15 правильный вопрос, имхо смысл есть, если брать только на локальном проливе у кого-то

Почитал последние 10 страниц, спасибо!
Локальный пролив - это локальная скидка, которую иногда дают Застройщики?

Next1979 писал(а) 19 июн 2025, 14:29Локальный пролив - это локальная скидка, которую иногда дают Застройщики?

да и это динамично, седня нет, завтра есть, торопиться ток не надо, время пока против застроев, ну будет ключ 15-16 в конце года, продажам по рыночной ипотеке это не поможет, ждать 12-14 будут

Shuran писал(а) 19 июн 2025, 14:33 да и это динамично, седня нет, завтра есть, торопиться ток не надо, время пока против застроев

Тогда последний, общий вопрос с точки зрения тактики поиска.
Понятно что первое, для последующей сдачи квартиры это транспортная доступность.
Но еще...
Приоритет, дороже но быстрее сдача?
Или позднее, но дешевле?

Next1979 писал(а) 19 июн 2025, 14:36Приоритет, дороже но быстрее сдача?
Или позднее, но дешевле?

от цены зависит, сами прикинете где выхлоп больше. + собственные предпочтения по локациям/застроям/жк у всех свои (эмоции, они мешают, но без них 1ю хату не купить)