Посоветуйте, как действовать в моей ситуации? (кроме выбора для себя)

в теме обязательно писать свои мысли о предмете обсуждения, одни вопросы без своих мыслей - снос/отклонение в премодерации для новичков. если обсуждаем инвест, пишем вход и планируемый выход с обоснованием, тут не справочное бюро, а обсуждение мыслей
обсуждение одного жк - в тему этого жк

Arty писал(а) 06 мар 2025, 15:27 а почему именно эти ЖК? я бы смотрел что-то относительно недорогое в хороших районах, с близким сроком сдачи, пока ещё есть что купить, типа Барклая 6 или МайПриорити Басманный. Если позволительно ждать долго, что рискованно на мой взгляд, то что-то вроде Павелецкой Сити 4оч, МайПриорити Павелецкая. Риски вижу в срыве сроков и удешевлении проектов. В этом смысле с ПИК честнее, там удешевлять уже некуда.

Жк то что Вы написали хорошие, но цены там уже настолько «перегретые», что там что то заработать получится маловероятно. Имхо. Скорее наоборот.

Александр Васильевич писал(а) 06 мар 2025, 15:46 Жк то что Вы написали хорошие, но цены там уже настолько «перегретые», что там что то заработать получится маловероятно. Имхо. Скорее наоборот.

а как вы определили что цены перегретые? я выбрал самые дешевые ЖК в локациях в которых маловероятно что появится что-то ещё более демократичное, и которые уже сильно распроданы и скоро сдаются.
если речь идёт о том что сейчас в принципе цены на недвижимость перегретые, что вполне возможно так, то тогда вклад.
Ещё думаю в список можно добавить Лайм и iLove, хотя в iLove локация спорная.

Arty писал(а) 06 мар 2025, 15:51а как вы определили что цены перегретые? я выбрал самые дешевые ЖК в локациях в которых маловероятно что появится что-то ещё более демократичное, и которые уже сильно распроданы и скоро сдаются.

ну дык если давно в продаже и сильно распроданы - это и значит, что втч перегреты - темпы продаж уже можно держать небольшими и тока на долгосроке от 10 лет можно ждать роста на уровне инфляции, без каких-либо скачков в ближ время, короче, если и брать недвигу щас, типа, "в инвест" - то на локальном проливе от 20%, а не тупо по прайсу

Shuran писал(а) 06 мар 2025, 16:08ну дык если давно в продаже и сильно распроданы - это и значит что втч перегреты - темпы продаж уже можно держать небольшими и тока на долгосроке от 10 лет можно ждать роста на уровне инфлчяции, без каких-либо скачков в ближ время, короче, если и брать недвигу щас, типа, "в инвест" - то на локальном проливе от 20%, а не тупо по прайсу

по логике должно быть так, но по факту не всегда - например Гранель в конце года на уже почти распроданный Басманный давал хорошие скидки, и на Б6 тоже были сильные скидки. В итоге Басманный продали а Б6 отрос.
И тем не менее, в Б6 нормальная е2 60 метров (не окна в окна) сейчас стоит 25млн с учётом скидки 3% https://www.pik.ru/flat/813476, такая же готовая в ЗП 30 млн https://www.cian.ru/sale/flat/314034482/ (но не уверен что не фейк, и окна там в упор на соседний корпус).

задача ставилась как я понял либо покупать сейчас, либо депозит фиксированный.
понятно что дождаться существенной скидки было бы неплохо, но 1) скидки может и не случиться в перспективе месяц-два; 2) скидки 20% ПИК даёт в полях/промзонах где застройки ещё на годы вперёд, и при выходе этот навес будет неизбежно давить.

Arty писал(а) 06 мар 2025, 16:14В итоге Басманный продали а Б6 отрос.
И тем не менее, в Б6 нормальная е2 60 метров (не окна в окна) сейчас стоит 25млн с учётом скидки 3% https://www.pik.ru/flat/813476,

ну это ж не пролив, если 3% скидка позволяет пику продавать по 40-48 хат в мес (глянул стату) - это план, т.е. по прайсу, а я про тягу на порядок больше грю - мы ж за год хотим 20+ % поднять...
зы вот хз кому щас надо б/отд, либо с отд брать, либо намеренно брать под ремонт имхо

Shuran писал(а) 06 мар 2025, 16:24ну это ж не пролив, если 3% скидка позволяет пику продавать по 40-48 хат в мес (глянул стату) - это план, т.е. по прайсу, а я про тягу на порядок больше грю - мы ж за год хотим 20+ % поднять...

взять за 25 сейчас и в конце года продать под 30 (теоретически) - 20% можно получить.
но всё-таки 20%+ это в рубле, а за психологический комфорт (недвижимость с близким сроком сдачи) резонно пожертвовать некий процент доходности.

Arty писал(а) 06 мар 2025, 16:34взять за 25 сейчас и в конце года продать под 30 (теоретически) - 20% можно получить.
но всё-таки 20%+ это в рубле, а за психологический комфорт (недвижимость с близким сроком сдачи) резонно пожертвовать некий процент доходности.

ну по 1объяве рынок ведь не оценишь, б/отд продавать- это от полугода имхо. хех, по мне за психол комфорт сидеть на опе ровно дико вливаться в неликвидный актив, когда госбанк дает 22%. вот с дисконтом 20% от цены пика - можно подумать - тут риск лишь не продать по цене прайса через год, а вот чтобы еще прилипло 20% сверху - надо оч сильно верить в недвигу, но психол комфорт у каждого свой)

Shuran писал(а) 06 мар 2025, 15:24зы не увидел у сбера 22 на год - тока 20 вроде, вижу у газпромбанка 21,8

В пакете сберпервый есть на год 21 или 22.75% на полгода. Под 22% действительно нет на долгий срок. Есть также счет с пополнением, был 21% стал 19% до 50млн.

Azazello1 писал(а) 06 мар 2025, 16:57 В пакете сберпервый есть на год 21 или 22.75% на полгода. Под 22% действительно нет на долгий срок. Есть также счет с пополнением, был 21% стал 19% до 50млн.

Вы правы, сбер премьер - 20.5%…

Shuran писал(а) 06 мар 2025, 15:24ну и нужно иметь свои ожидания по ключу через год, если ваще непонятно, то тупо разложить на все корзины, тогда баксов не хватает имхо

- какие Ваши ожидания по ключу?
- "разложить на все корзины, тогда баксов не хватает" - можно более развернуто?

Александр Васильевич писал(а) 07 мар 2025, 01:14"разложить на все корзины, тогда баксов не хватает" - можно более развернуто?

Поддержу такой подход. Ликвидную Е2 (Южный порт не лучше ли Матвеевского, даже если аппарты от Левела?). Остальное часть на вклад, часть в валютные активы через надёжного брокера, можно просто валюту на счёт.
Общий уровень цен в недвиге сейчас, возможно, и не растет, а вот самые недорогие хорошие объекты разлетаются и цены подтягиваются. Но 20% годовых вряд ли можно найти в недвижимости, если не сказать: нельзя.

nightjar писал(а) 07 мар 2025, 10:14Ликвидную Е2 (Южный порт не лучше ли Матвеевского, даже если аппарты

Апарты и ликвидность не взаимоисключающие понятия? Если не говорить про апарты в "козырных" местах внутри и около Садового.

Arty писал(а) 07 мар 2025, 12:36Апарты и ликвидность не взаимоисключающие понятия?

Думаю, это сейчас также как с недвигой в целом: в среднем по рынку - так, а частные случаи надо считать и поверять целью приобретения - сдача/перепродажа/проживание/...

nightjar писал(а) 07 мар 2025, 10:14 Поддержу такой подход. Ликвидную Е2 (Южный порт не лучше ли Матвеевского, даже если аппарты от Левела?). Остальное часть на вклад, часть в валютные активы через надёжного брокера, можно просто валюту на счёт.
Общий уровень цен в недвиге сейчас, возможно, и не растет, а вот самые недорогие хорошие объекты разлетаются и цены подтягиваются. Но 20% годовых вряд ли можно найти в недвижимости, если не сказать: нельзя.

ну во первых это и была одна из корзин)
во вторых, хотелось бы поменьше дробить и соответственно в дальнейшем делать много разных движений (не сочтите за лень, больше для оптимизации),
в третьих, хотелось бы послушать мнение по поводу коммерческой недвижимости, почему то пока никто про нее ничего не написал, в том же пике можно найти в пределах данной суммы помещение...

Александр Васильевич писал(а) 07 мар 2025, 13:01 ну во первых это и была одна из корзин)
во вторых, хотелось бы поменьше дробить и соответственно в дальнейшем делать много разных движений (не сочтите за лень, больше для оптимизации),
в третьих, хотелось бы послушать мнение по поводу коммерческой недвижимости, почему то пока никто про нее ничего не написал, в том же пике можно найти в пределах данной суммы помещение...

Коммерческое помещение можно долго сдавать/продавать, даже если кажется, что оно потенциально ликвидное. Также могут возникнуть вопросы по мощности. У пика 0.2 кВ. на 1 кВ метр, не всегда есть возможность увеличить ( нет резервов), это существенно сужает круг потенциальных арендаторов.