Посоветуйте, как действовать в моей ситуации? (кроме выбора для себя)

[Jere]

в теме обязательно писать свои мысли о предмете обсуждения, одни вопросы без своих мыслей - снос/отклонение в премодерации для новичков. если обсуждаем инвест, пишем вход и планируемый выход с обоснованием, тут не справочное бюро, а обсуждение мыслей
обсуждение одного жк - в тему этого жк

[jeanmishel]

Когда ключи?

В конце января начнут выдавать.

по новым правилам по переуступу семейку не одобряют уже сбер, втб и альфа

Да, к сожалению, слетел он, т.к. ипотека в Сбере была(( Ему сегодня утром позвонил менеджер и сообщил, что не смогут мою хату одобрить, т.к. переуступ

это намек, что переуступ еще и не по полной цене или считаете, что налоги по переуступу и с собом отличаются?

Не, я последние лет 5 только по полной продаю, с государством в рулетку не играю Я имел в виду, что хата с отделкой от застроя и увеличение ее стоимости за счет мебелей и техники увеличит и налог, а снизить вычетом его не получится.

[jeanmishel]

jeanmishel, мебель и технику отдельным дкп, расход чеками. Из крупных банков дом.рф пока одобряет такое

[jeanmishel]

jeanmishel, мебель и технику отдельным дкп, расход чеками. Из крупных банков дом.рф пока одобряет такое

В таком случае ипотека купцом берется на всю сумму и внутри сделки уже два отдельных договора?

[FinAlex]

В таком случае ипотека купцом берется на всю сумму и внутри сделки уже два отдельных договора?

да, на мебеля у него должно сверх ПВ быть, банк про мебеля не знает, в дкп на хату цена за вычетом мебелей. но я не вижу смысла заморачиваться мебелями в дешманских жк С ОТДЕЛКОЙ, дешево и грамотно без опыта не сделать (как минимум, перекрасить хату и накинуть реек по кругу), а тупо влить лям-два каждый дурак может, не факт, что тут ваще оценят красоту как бы, а совсем дешман отпугнет, зачем искать этот неизвестный баланс? думать, хайер или горенье? ждать кухню 2 мес, ибо готовых красивых и дешевых не бывает и что тут еще можно заработать допом? 100 тыр? лучше помогите купцу нарыть банк с лучшими условиями, где тема еще жива, поезд уходит, мож там уже запись на сделки через месяц, если крупняк слился

[Zarazka86]

Zarazka86, можете льготную ипотеку взять?

У меня одобрена льготная в Сбере под 8. Вот только проблема, теперь ни ПИК, ни ЛСР с ними не работают((( Или плати млн сверху за квартиру((
В общем, надо что-то решать, цена на мою бронь уже выросла до 9,6. Надо или оформляться, или отказываться. Две студии не потяну, они уже по 7,5 стоят. И проблемы с ипотекой, другие банки мне не дадут, увы.
Смотрю вторичку, никакого адеквата. Старая панель где еще вкладываться надо 10(((. И то еще не фарш, нормальные квартиры 11-12((.

Отправлено спустя 3 минуты 56 секунд:

У вас это что, хобби такоеколлекционирование недвиги в Новой Москве и доходность вы вообще не считаете?)

С предыдущими все хорошо, и с доходностью в том числе. Ну вы же понимаете, что при таких ценах о доходности речи уже нет? Скорее о сохранении, увы. Бюджет тоже не резиновый.

[Андрей Амелин]

Добрый день! Прошу посоветовать:
Имеется е2(35 квадратов) в Мичуринском парке, с ВайтБоксом, ключи через месяц от Пик. Остаток ипотеки под 5% 5 млн. Оцениваю переуступку в 12-13, сайт продает за 14 такую же площадь и планировку. Куплена за 10
План 1 - получить ключи, вложиться в ремонт, сдавать, закрывать ипотеку платежами и частично иметь доход. Плюс - капитализация Рублей, а минус - коррекция цен вниз. Навес от новых корпусов Пика и реновации.
План 2 - продажа по переуступке, 8 млн на руки, без вложения в недвижимость. Плюс - выход с плюсом, как минус - нестабильная ситуация с рублем и ценами вообще. Вариант покупки нескольких машиномест и сдача их в аренду. Риски, что места провиснут, возникнут сложности по сдаче и дальнейшей продаже.
План 3 - альтернатива второму, но покупкой вторички в ЗАО или ЮЗАО, но пугают высокие ставки по ипотеке на вторичку.
План 4 - выход в деньги, покупка котлована, допустим 3 очереди Мичуринского или Прокшино(А101, бизнес класс, сдача в 2025) большей площади. Риски в котловане, коррекции, но как плюс мысль о дорожании к ключам.
План 5 - выйти в деньги и улучшить свою квартиру с 2Е на 3/4Е, но это на сильно далекое будущее, а сейчас этого не требуется. Как понимаю, лучше 2 квартиры, чем 1 большая, при крайнем варианте можно продать и получить рубли на срочное…
Цель - не потерять своих, заработать, как бонус.

[Shuran]

Андрей Амелин, хех, куча полярных вариантов, все возможное чтоль перебрали и хоцца получить "правильный" ответ, не впариваясь? все просто - считаете, что будет рост у недвиги, один сценарий, боковик/падение - еще 2. понимание-то рынка у вас какое? по такой палитре планов я его не вижу, а если его нет, то форум читать не пробовали? тут дают удочку, а не рыбу

Цель - не потерять своих, заработать, как бонус.

а где сроки, в моменте или год-2-5, даже если щас на "срочное" не надо, должен быть какой-то план. свой личный, а у вас пока британский флаг планов

[Ласточкин]

План 1 - получить ключи, вложиться в ремонт, сдавать, закрывать ипотеку платежами и частично иметь доход. Плюс - капитализация Рублей, а минус - коррекция цен вниз. Навес от новых корпусов Пика и реновации.

План 1.
Под 5% ипотека - лучше не придумаешь.
Стратегия - сохранить сейчас, не заработать.
Свою квартиру улучшать когда надумаете, у вас ликвидный объект, который под продажу быстро уйдет, на апгрейд.
Про "навесы в Москве" слышу последние 10 лет, но особо никому это не мешало продавать/покупать)

[nightjar]

Прошу посоветовать:

Во многом еще зависит от вашей общей инвестстратегии и представлений о прекрасном/навыках инвестиций: какова доля этого объекта в вашем капитале, в каких инструментах сейчас остальные доли (если есть), как вы относитесь к фондовому рынку/облигациям... и т.п. В целом, какую-то часть необходимо в недвижимости держать, имхо, треть - минимум. В недвиге куда податься - это что вы лучше знаете - рынок квартир или рынок машиномест (не представляю, что там по машиноместам высвечивает совсем).

План 4 - выход в деньги, покупка котлована, допустим 3 очереди Мичуринского или Прокшино(А101, бизнес класс, сдача в 2025) большей площади.

Почему именно большей площади? Ипотека снова будет под 5%? Риск недостроя с этими застройщиками не так важны, как вопрос общей рентабельности - в сравнении с Планом 1, к примеру. Взять и просчитать все с процентами, актуальными ценами ДДУ/с ключами, ставками аренды. Что-то сомнительно, что котлованы сейчас дают надежду на рост к ключам, но это же можно все более или менее точно оценить. И, да, наложить на это все ваше

понимание рынка

- куда пойдет.

[rainbowSix]

Добрый день.
Посоветуйте,пожалуйста,что выбрать?
Цель: сохранить то,что есть, еслю выйти в плюс - вообще прекрасно.
План - пока дают ит ипотеку 5% купить однушку и сдавать,подобрать такой объект,чтобы платежи аренды перекрывали ипотечный платёж. Продавать только через 5-10 лет, если будет выгодно.
Вариант 1 - Митинский лес, однушка 37,1кв.м там 10,3 млн, 2 млн ремонт и сдавать думаю,ориентировочно за 40. (так циан показывает)
Платеж по ипотеке меньше арендного,но деньги на ремонт - за кадром, +- в те же 40 и выходит.
Вариант 2 - Мичуринский парк - однушка 32м с отделкой, не тратиться на ремонт , платёж по ипотеке 55.
Судя по циану за 50-55 можно сдавать,но смущает огромная конкуренция,есть сомнения что сдатся за такую сумму.
Вариант 3 - Вообще не брать построенное и ждать год-два сдачи. поискать что-то,что даст платеж по ипотеке те же 40,но можно будет сдавать за 50. Но тут 2 года платежей без сдачи ,учитывая,что я сразу продавать ее не буду

[Shuran]

План - пока дают ит ипотеку 5% купить

а вы считаете, что ит- ипотеку скоро прикроют? текущий ее срок действия до конца года, зачем тогда торопиться? и что вы думаете о динамике цен на недвигу в этом году? с учетом введенного 30% ПВ с 1 янв, ограничения льготки для всех до 6 лямов и введения комис топ-банками за нее, ну и отмену/дальнейшее ужесточение льготки для всех с 1июля? типа, рост чтоль? вторичка к лету ваще сдуться должна, даже если ключ до 15 опустят в апреле, что оч оптимистично, а застрои на готовое тоже ведь цены по рынку ставят в теории) пока на практике в 80-90% случаев на готовое ставят на лоха, чтобы показать зазор цен между стройкой и готовым, но покурите скока щас продано на вводе в последней пд в одном и том же жк , и скока было год-два назад, допустим, эта динамика отрицательная и дальше минус будет тока расти, готового станет больше, не солить же его, если можно новые проекты запускать

в любом случае, с таким планом брать тока готовое, а пока мониторить динамику (снижения) цен и объемов продаж и смареть где готовое продают без премии к стройке, а лучше с дисконтом)
зы обычно айтишники главные скептики по росту цен, ибо люди аналитического склада ума и критического мышления, местами слишком, откуда такие скрепы к недвиге? ну ладно купить, но сдавать 5-10 лет с дохой 5% годовых + гимор со съемщиками, когда на депо можно делать вдвое больше посл пару лет, а щас и втрое? как я понял, это не диверсификация, а запулить все, что есть, в бетон, не понимаю идею) почитайте форум пару мес, мож смените парадигму

[rainbowSix]

Каких-то ярых скреп в недвигу нет, сейчас попробую объяснить мотивацию)
1.Пугает бешеная инфляция ,которая не покрывается даже ставками по депозитам в 15-16%
и потенциальная возможность через 5-10 оказаться с миллионами денег на руках,на которые уже не купить ни квартиру,ни чего-нить еще ценного.
2.Коллеги почти все упарываются как раз в фондовый рынок и я вижу как они постоянно нервничают,доходность на московской бирже весьма так себе,и,кажется,что риски неоправданно высоки.
3.Есть предположение,возможно,наивное,что к моменту существенной девальвации рубля недвигу можно будет продать по текущей рыночной цене,которая должна быть уже с учетом обесцененного рубля.
4. В целом,хотелось бы только половину накоплений,конечно,вложить,но судя по ценам на готовое это маловероятно получается.
5. Слышал слухи,что Путин где-то говорил,что надо прикрывать уже к лету льготную ипотеку,он не уточнял какую именно. Может и ит ипотеку прикроют или ее условия ужесточат сильнее.

[Подводник]

Слышал слухи,что Путин где-то говорил,что надо прикрывать уже к лету льготную ипотеку,он не уточнял какую именно. Может и ит ипотеку прикроют или ее условия ужесточат сильнее.

жесть, ликбез самостоятельная работа, но если лень/нет времени даже рбк просматривать, тут не помочь советом, вы его даже не поймете

[rainbowSix]

жесть, ликбез самостоятельная работа, но если лень/нет времени даже рбк просматривать, тут не помочь советом, вы его даже не поймете

Приятно,что дискуссия зашла в конструктивное русло. Я ,наверное,некорректно выразился. Речь не о том,что неизвестно какую именно программу закроют,а о том,что у государства уже есть понимание того,что льготная ипотека плохо влияет на экономику и ее начали прижимать. Есть риски что могут и ит ипотеку вкинуть до кучи туда и закрыть несмотря на то,что официально,да до конца года

[rainbowSix]

Есть риски что могут и ит ипотеку вкинуть до кучи туда и закрыть несмотря на то,что официально,да до конца года

а вы ее долю в выдаче видели? и 100500 статей, что адресная ипотека рулит, в т.ч. и от цб, а для всех которая - это зло?

Отправлено спустя 6 минут 24 секунды:

Есть предположение,возможно,наивное,что к моменту существенной девальвации рубля недвигу можно будет продать по текущей рыночной цене,которая должна быть уже с учетом обесцененного рубля.

это для 90х было актуально, была гиперинфляция, а щас с таким пониманием и страхами проще бакс взять. хотите начать понимать про недвигу, читайте форум, тему прогнозов цен, ипотеки и эту, посл 10 стр в каждой для начала, лучше глубже. влить половину всего бабла без понятия куда, много ума не надо