Посоветуйте, как действовать в моей ситуации? (кроме выбора для себя)

в теме обязательно писать свои мысли о предмете обсуждения, одни вопросы без своих мыслей - снос/отклонение в премодерации для новичков. если обсуждаем инвест, пишем вход и планируемый выход с обоснованием, тут не справочное бюро, а обсуждение мыслей
обсуждение одного жк - в тему этого жк

Stetik, тоже очень резонно, спасибо.
Но справедливости ради, я вообще не знаю способов обеспечить семью "про запас". Кроме разве что повышения финансовой грамотности супруги ))) что нетривиально сделать против её желания быть скорее эмоциональной и о "проблемах" (читай о материальном благополучии) не особо думать. И вопрос этот определенно выходит за границы темы данного форума, хоть он и гораздо более важный чем метры и проценты годовых.
И ещё подумалось, что спокойствие - это опять же внутреннее состояние, уходящее корнями не столько в хард-скиллы, сколько в стабильность психики. Ведь нулевой риск, как известно, есть спутник бездействия, а ощущение чего-то упущенного может отравить жизнь не хуже чем наоборот разевание рта на кусок, который не по зубам. Вот я грубо говоря и занимаюсь поиском баланса.

Имхо, вам надо самостоятельно определиться с эмоциями и психологией, т.к. расчетами и рациональностью у вас все хорошо. Как выберете эмоционально подходящий вариант - приступайте к реализации.

lexi4 писал(а) 16 мар 2024, 12:37Вопросы. Всё ли я учёл? Кто-то из присутствующих так делает, насколько это тяжело даётся психологически?

Сейчас я именно в такой ситуации, что Вы описали. Семья из 4-х человек. Уже 5-й год осознанно снимаю жилье стоимостью 50+ млн. Хороший район, хороший дом, хорошая квартира.
Когда начинали снимать доходность у собственника была 4,5% годовых. Далее за это время было повышение аренды на чуть более чем 4%. При этом стоимость квартиры выросла по рынку существенно. Доходность у собственника на данный момент менее 3% годовых.
Суть в следующем:
1) Рынок больших квартир высокого класса сильно отличается от мелкой нарезки в плане ликвидности. Поиск арендатора может занимать продолжительное время. Значит при смене арендатора это потенциальные потери собственника. Это сильно сдерживает от повышения стоимости аренды по рынку. Время играет на руку арендатору. Чем дольше снимаете, тем меньше платите с точки зрения рентабельности!
2) С точки зрения психологии скажу, что собственник к арендатору относится с большим уважением, потому как они оба обеспеченные люди, при этом практически всегда рынок на стороне арендатора. Обычно квартиру снимают по нужде, а не по расчёту. В данном случае ситуация иная, а значит таких людей мало;
3) Для собственника такой квартиры стабильность превыше максимальной доходности;
4) Для меня (арендатора) это возможность не замораживать свои деньги под 3-4% годовых, а использовать их кратно эффективнее (в том числе на более доходной недвижимости);
5) С точки зрения супруги сделал несколько выводов:
- в первое время необходимо сделать так, чтобы она видела экономический эффект не только на бумаге, но и по факту в различных плюшках, это повышает мотивацию. Потом приходит глобальное осознание;
- обычно можно переехать в аналогичное жилье на районе. Покажите ей, что эти варианты меняются, но они есть постоянно.

Вывод из ЛИЧНОГО ОПЫТА:
1. Капитал аккумулируется в семье быстрее.
2. Психологически все хорошо.
3. Стабильность не страдает.
4. Собственник квартиры доволен.

lexi4 писал(а) 16 мар 2024, 16:17Всё верно, речь про Никулинскую плюс-минус. Домов для "среднего класса" у нас тут действительно не много, и разброс очень большой - для 3к это или советская панель 75м классическая распашонка или "бизнес-класс начала 200Х" с аэродромами по 120+ метров (при этом тоже бестолковые по планировке).

Психологический фактор - да, у женщин на первом месте, и соответственно "аппетит к риску" у них тоже ниже, мои в этом плане не исключение.

Бэкграунд у меня не особо позитивный в плане инвестиций, иллюзий не питаю. Средства размещены в базовых инструментах (депо, ОФЗ, корп. облигации, российские дивидендные голубые фишки, и даже есть "приятный бонус" в виде заблокированных иностранных бумаг). Думал в сторону адресного инвестирования, но времени не нашёл разобраться в достаточной мере.
С другой стороны, нет цели с помощью инвестирования что-то такое особенное изобразить с опережением рынка, меня вполне устраивает текущий темп накоплений от основной работы, и речь исключительно о сбережении и борьбе с инфляцией.

Посмотрел только что варианты по аренде - да, в моменте искомого (100м с тремя спальнями, кухней от 15м в современном доме со свежим ремонтом за 150к) НЕТУ. Есть или те же 100м за 120к но с двумя спальнями и огромной гостевой зоной (таких прямо немало) или если с тремя спальнями, то "аэродромы" по 130+м и действительно ближе к 200к.
Кстати, офтоп, нормальную планировку с небольшими спальнями и увеличенной кухней-гостиной вообще очень тяжело найти, даже без фильтра по району, что конечно странно и обидно. И я, право же, не понимаю, почему 90% больших квартир люди делают с двумя спальнями - что, больше чем одного ребенка сейчас не принято что ли?

Отправлено спустя 5 минут 44 секунды:
Кстати, среди факторов я ещё один важный забыл назвать. Чисто финансово-математический. Своё жильё в содержании тоже не бесплатное. Я уже сейчас за свой "голый бетон" практически 10к в месяц плачу, подозреваю, что после ремонта и заселения будет уже 15к, и если посчитать амортизацию хотя бы бытовой техники, то уже легко 20к.
Если это учесть в бюджете на аренду, то грубо говоря названные ранее 150к можно и увеличить.

У меня не до конца сложилось.
Единственное, что не устраивает в текущей квартире, что кухня - не кухня гостиная? Из-за этого такие размышления? Надуманно, не?
Имхо, надо делать ремонт и заезжать. Только за 5 млн ремонт в трешке для себя любимого не сделать нормальный сейчас (есть отдельная ветка про ремонт). 10 надо.

А остальное от лукавого у Вас. Разумеется, «выгоднее» любому в Москве продать свою квартиру (придумать почему она «не до конца устраивает» очень легко) и положить деньги в банк под 15%. Почему же все так не делают? Потому что единственным жильем не рискуют, в нем живут. Так принято просто и все. Красивые слова про «психологическую безопасность» не при чем (хотя, рынка аренды цивилизованного нет, выпереть арендатора - вопрос 1 дня). Генетический код: купить квартиру и жить в ней.
Можно дальше: и машину покупать «не выгодно», но не продают все свои тачки, чтоб «выгоду» получать и ездить на метро, а, наоборот, по 2 машины в семье. Удобно же ж!
И отдыхать «не выгодно», но если не отдыхать, то можно быстро закончится. Ну, ход мыслей понятен. И цветы жене просто так, без повода, дарить «не выгодно». А жить-то когда?

Про амортизацию микроволновки

Alex001 писал(а) 18 мар 2024, 07:12

Разумеется, «выгоднее» любому в Москве продать свою квартиру (придумать почему она «не до конца устраивает» очень легко) и положить деньги в банк под 15%. Почему же все так не делают? Потому что единственным жильем не рискуют, в нем живут. Так принято просто и все. Красивые слова про «психологическую безопасность» не при чем (хотя, рынка аренды цивилизованного нет, выпереть арендатора - вопрос 1 дня). Генетический код: купить квартиру и жить в ней.
Можно дальше: и машину покупать «не выгодно», но не продают все свои тачки, чтоб «выгоду» получать и ездить на метро, а, наоборот, по 2 машины в семье. Удобно же ж!
И отдыхать «не выгодно», но если не отдыхать, то можно быстро закончится. Ну, ход мыслей понятен. И цветы жене просто так, без повода, дарить «не выгодно». А жить-то когда?
-------
а что не так? менталитет у нас советский еще, много где (как и в упомянутой выше Германии),- арендовать вполне понятная история. Рано или поздно рынок аренды РФ перестанет быть диким, как и продажи новостроек сейчас перестал.
Вы расскажите зумерам про необходимость собственной квартиры, двух машин и обязательного отдыха на курортах,- они точно вас не поймут и рассмеются.
100% практика аренды дорогих квартир имеет место быть и вполне понятна, риск только один,- возможность потерять инвестированные деньги (частично или полностью). Своя квартира это как консервативная инвестиция, потерять маловероятно, но при грамотной покупке инвест доход тоже возможен и не стоит его оценивать как 0.
Все ИМХО.

Alex001 писал(а) 18 мар 2024, 07:12Имхо, надо делать ремонт и заезжать. Только за 5 млн ремонт в трешке для себя любимого не сделать нормальный сейчас (есть отдельная ветка про ремонт). 10 надо.

там классика 76м - ни себе, ни людям, а если на ремонте не заработать, я бы продал в бетоне, есть же еще любители классики, за полгода найдутся. 10 в ремонт за 76м - это ты по себе меряешь, слышали, знаем , 6 адекватный бюджет с обстановкой, без понтов аля бош/митцу, но и не с обоями - даже без опыта ремонтов, но минус полгода из жизни

Alex001 писал(а) 18 мар 2024, 07:12У меня не до конца сложилось.
Единственное, что не устраивает в текущей квартире, что кухня - не кухня гостиная? Из-за этого такие размышления? Надуманно, не?
Имхо, надо делать ремонт и заезжать.

Ну раз уж речь про то, чем меня не устраивает Никулинская-8, то факторов несколько:
- дурная планировка: 76м общей, кухня 11, комнаты 11, 11, 16, коридор 17 (!!!), полтора санузла, нет возможности нормально перепланировать
- "двор без машин" и дом без паркинга = невозможность подъехать к дому в принципе, необходимость парковаться в пределах 300м от подъезда, таскать на себе массу вещей (особенно актуально при переезде, но и после этого тоже)
- нет кладовок
- некоторая "токсичность" соседей из-за МОПов (одно только складирование ватрушек летом и велосипедов зимой в "колясочную" - а точнее даже реакция на резонные замечания - очень показательно) и из-за парковки в районе (было смешно когда меня "забанили" в чате ЖК за одно лишь то, что я живу в соседнем старом доме и состою в том чате тоже, и в ходе парковочных войн меня сочли "шпионом")
- естественно меня не устраивает работа УК за те деньги, что они берут
Понятно, что бывает и хуже, жить конечно можно. Но цена-качество мне не нравится.

Alex001 писал(а) 18 мар 2024, 07:12Имхо, надо делать ремонт и заезжать. Только за 5 млн ремонт в трешке для себя любимого не сделать нормальный сейчас (есть отдельная ветка про ремонт). 10 надо.

5 это прямо минимум (и только ремонт, без обстановки), я понимаю.

Alex001 писал(а) 18 мар 2024, 07:12А остальное от лукавого у Вас. Разумеется, «выгоднее» любому в Москве продать свою квартиру (придумать почему она «не до конца устраивает» очень легко) и положить деньги в банк под 15%. Почему же все так не делают? Потому что единственным жильем не рискуют, в нем живут. Так принято просто и все. Красивые слова про «психологическую безопасность» не при чем (хотя, рынка аренды цивилизованного нет, выпереть арендатора - вопрос 1 дня). Генетический код: купить квартиру и жить в ней.

Ну вы меня излишне экстремально трактовали. Перечитайте ещё раз. Не было речи о том, чтобы всю сумму в банк закинуть, это неприемлемый уровень риска даже для меня. Я писал о том, чтобы либо всю сумму либо бОльшую её часть также направить в недвижимость, просто немного (в моём предположении - значительно) более выгодную с точки зрения арендной ставки относительно больших дорогих объектов. Так что это замечание не принимается )

Alex001 писал(а) 18 мар 2024, 07:12Можно дальше: и машину покупать «не выгодно», но не продают все свои тачки, чтоб «выгоду» получать и ездить на метро, а, наоборот, по 2 машины в семье. Удобно же ж!
И отдыхать «не выгодно», но если не отдыхать, то можно быстро закончится. Ну, ход мыслей понятен. И цветы жене просто так, без повода, дарить «не выгодно». А жить-то когда?

Про тачку я лично не избавляюсь от своей не потому что удобно (по будням кстати езжу на ОТ), а потому что для меня это предмет скорее эмоциональный чем прагматический. Можно сказать, хобби. Будь машина просто "жоповозкой", скорее всего пересел бы на такси и каршеринг полностью.
Есть правда и опасение - весьма вероятно, москвичей прижмут сносами гаражей и платными парковками на улицах, содержать личный авто станет тяжелее, многие поизбавляются. И вот тогда перевозчики смогут диктовать свои условия, цены поднимут, и народ взвоет, но будет уже поздно.

Alex001 писал(а) 18 мар 2024, 07:12Про амортизацию микроволновки

Рад, что оценили. Но если кроме шуток. Холодильник стоит 150тыс и служит 150 месяцев (по крайней мере, не заберете вы его с собой при переезде в новую квартиру лет через 10-12). Сюда же: стиралка, сушилка, посудомойка, вся кухонная встройка, кондиционеры и пр. Хороший диван сейчас сколько стоит - 200+ наверное? И он тоже не 20 лет прослужит. Навскидку совокупно тысяч десять ежемесячно выйдет. В случае аренды квартиры в бюджете 100+ это всё, я уверен, будет проблемой арендодателя, а для арендатора станет экономией.

lexi4, стою на очень похожем распутье, как и вы. То же направление, только уже ближайшее Замкадье. Тоже двое детишек, разнополых. Тоже трешка 75 кв.м. в панельке. Пришло время выделить детям каждому по своей комнате, площади квартиры уже не хватает. Посещают мысли о необходимости переезда в 4к квартиру, но когда смотрю цены в новых более ли менее подходящих ЖК, волосы шевелятся на лобке. Есть возможность продать текущую трешку, есть немного кэша, чтобы добавить к сумме и взять новую квартиру. Но просто не могу себя заставить начать конкретно прорабатывать этот вопрос. Текущий рынок недвижимости и его цены отталкивают. Заветная мечта нашей семьи, это переехать в свой дом, небольшой, уютный на участке с красивым газоном. Но в тех локациях, где можно жить в своем доме и откуда возить детей в школу и на кружки, цены за участок от 30 млн. Такой вариант пока не тянем. Вот и стою перед выбором как буриданов осел, понимаю что нужно двигаться дальше, но ни один из вариантов не является настолько привлекательным, в т.ч. с экономической точки зрения, чтобы хотелось направить все силы на его воплощение. На текущий момент с учетом высокой ключевой ставки не придумал ничего лучше, как просто накапливать кэш в облигациях и фондах ликвидности. Держу в уме сценарий длительного застоя цен на рынке недвижимости (2-3 года), а тут я и кэш подкоплю, авось и конвертика в голове сложится, куда все-таки двигаться, и финансовые возможности улучшатся под стать. Как-то так...

MilkMaid писал(а) 18 мар 2024, 18:08Но в тех локациях, где можно жить в своем доме и откуда возить детей в школу и на кружки, цены за участок от 30 млн.

вот тут не понял, это ж рубль или ближняя рига, если до 10 соток, чем новая мск даже по ляму за сотку не устраивает? или вам 20+ соток надо? и возить в какую-то школу чтоб с "рейтингом"/престижем внутримкад?

Shuran писал(а) 18 мар 2024, 19:44 вот тут не понял, это ж рубль или ближняя рига, если до 10 соток, чем новая мск даже по ляму за сотку не устраивает? или вам 20+ соток надо? и возить в какую-то школу чтоб с "рейтингом"/престижем внутримкад?

Нет, почему Рубль или Рига, живу в Новопеределкино, у нас тут классные стародачные писательские места, прям голубая мечта землю в таком месте. Участок в идеале хотелось бы соток 10 максимум. Про 30 млн. я маханул конечно, но 20 за хороший участок 6-8 соток это самый низ в такой локации, таких предложений и нет практически. Ходим в обычную школу к которой дети привыкли, в Солнцево. Возить детей в школу и из школы дольше 20-25 минут на машине не готовы. Ни им не в кайф, ни нам. Поэтому пока в задумчивости, куда двигаться

MilkMaid писал(а) 18 мар 2024, 21:25живу в Новопеределкино,

ясно, бывают торги по земле интересные zagorodnoe-zhilyo-kottedzhi-taunhausy-i ... 99#p292799, в циане у вас там есть пара стародачных объяв 6-7,5с за 8, по 2 ляма чот не вижу- это совсем у мкада, как на торгах были: https://www.cian.ru/sale/suburban/296646823/, https://www.cian.ru/sale/suburban/291097126/

В стародачном месте практически не найти годный участок в продаже не втридорога. Там в принципе 60% ужаса и неликвида с долями, еще 30% дворцы, а оставшиеся 10% редко до рынка доходят, расходятся по стоящим в очереди знакомым. Искали когда-то с родителями подобное от Переделкино до Апрелевки, года три мотались на просмотры, потом бросили. А сейчас, когда МЦД появилось, шансы еще ниже стали.
Индекс вверх лезет думаю за счёт того, что сделки (база для аналитики домклика) в массе своей сместились в более высокий ценовой сегмент. Туда, где у людей еще есть ресурсы. Те же, кто не сильно богатый (средний класс и ниже), просто свою активность в недвижимости снизили, пережидают.

Shuran писал(а) 18 мар 2024, 21:44https://www.cian.ru/sale/suburban/296646823/, https://www.cian.ru/sale/suburban/291097126/

Это СНТ Мир, проблемы с землей (на кадастре нет ни участков, ни домов), в объявах пишут, что с дги все решено, но возникает риторический вопрос - почему сами нормально не оформят и не продадут дороже)). Интересующимся https://sntmir.blogspot.com/2023/12/blog-post_11.html

MilkMaid писал(а) 18 мар 2024, 21:25живу в Новопеределкино, у нас тут классные стародачные писательские места, прям голубая мечта землю в таком месте

Shuran писал(а) 18 мар 2024, 21:44в циане у вас там есть пара стародачных объяв 6-7,5с за 8

Предположу, что в Новопеределкино речь про Новые сады и Чоботовские аллеи - иногда мелкие участки всплывают по 2-3млн за сотку и выше. А "Мир" - там никакой инфры, только сейчас по суду собственность пытаются оформить (исходно чуть ли самострой был), за Миром в лесу земли вояк с негражданскими объектами, сбоку бывшая свалка переделанная под горнолыжку, напротив Мосводоканал, с 4й стороны промка и склады. Ну и ЛЭП вдоль СНТ тянется... Не для жизни с детьми, ИМХО.

lexi4, все мысли понятны ваши, но все вперемежку имхо.
1. Не написано главное - те кто живет на Никулинской 8 - мирятся со всеми недостатками ЖК из за школы во дворе. Отличная школа в шаговой доступности, когда ребенок сам может дойти, а мама не работает в режиме "такси". А судя по 1-3 классу в вашем сообщении это как раз может быть актуально. При этом придется смириться с отсутствием паркинга подземного, убогими МОП и т.д. Потом, лет через 5 жилье, можно будет и поменять.
2. В классике 76-80м тесно, но в целом приемлемо для 4человек. Есть варианты когда в коридор рядом с гостиной выносят кухню и получается компактная, но все же квартира с 3 отдельными спальнями. Либо смотреть 8к1 - там есть более просторные планировки, но выбора на циане нет практически.
3. Аналогов "лучше" вокруг не очень то и есть - только если бизнес-класс 2000 по типу Академии Люкс, "зеленого дома" у перекрестка, Фестиваля и подобных домов с перезрелыми по площади планировками трешек в 100м...Жить будет комфортнее, но дороже + см. п.1 - условно шаговая до школы через дороги и т.д.
4. Поэтому если жена против съема - делать ремонт и жить в ближайшие годы. Если нет - снимать, а эту продать, переложиться в более перспективные по развитию районы. И опять же выбирать куда - в ближайшие районы если нужно будет школу оставить и нужна квартира для себя, или в любые другие если готов арендовать. ИМХО все равно будет выгоднее, чем оставить то, что есть, если готовы мириться с отсутствием собственного жилья и арендой.

Отправлено спустя 18 минут 2 секунды:
Не дает уже редактировать сообщение - хотел еще добавить, что до сих пор держать Никулинскую в бетоне это "преступление" против инвеста. Главное тайминг, пока она стоит можно было бы уже еще один цикл сделать - продать, переложится, построить, продать и при необходимости вернутся и тут же купить.