Посоветуйте, как действовать в моей ситуации? (кроме выбора для себя)

[Jere]

в теме обязательно писать свои мысли о предмете обсуждения, одни вопросы без своих мыслей - снос/отклонение в премодерации для новичков. если обсуждаем инвест, пишем вход и планируемый выход с обоснованием, тут не справочное бюро, а обсуждение мыслей
обсуждение одного жк - в тему этого жк

[blastoma]

Но чет не могу найти приемлемого варика с пешей до метро в бюджете до 20 и что бы не с видом на ТЭЦ или эстокаду. Жду новые очереди Руставели 14, ну или в целом новые проекты.

Можно посмотреть в сторону Портланд от Forma, там есть е3 и если поговорить в офисе продаж, то в районе 20 млн отдадут лоты на не особо высоких этажах и без вида на реку. Как по мне, всё лучше Руставели 14 и перспективнее.

[router]

Так-то стройку пару лет тоже особо не пощупаешь. Но с точки зрения диверсификации и если есть возможность взять ипотеку под относительно низкий процент, то тоже вариант.

Я б ща тоже вписался в какую нить e3 (по IT ипотеке) на перспективу в активно застраиваемой промке (посдавать лет 5, потом самому может заехать, как стройки закончатся).

Я тоже думаю как лучше использовать ИТ ипотеку. В целом, по моему расчету, история простая - если есть финансирование под 5% то жилье, купленное на этапе строительства, точно будет дорожать быстрее (при подпитке льготной ипотекой) с учетом реальной инфляции минимум 10%. Если же льготную ипотеку отменят, то квартира несколько подешевеет, зато подорожает ее аренда. Но отменят вряд ли - печатать деньги проще, чем прикрыть строительную отрасль на пару лет.

[zloymudvin]

Я тоже думаю как лучше использовать ИТ ипотеку. В целом, по моему расчету, история простая - если есть финансирование под 5% то жилье, купленное на этапе строительства, точно будет дорожать быстрее (при подпитке льготной ипотекой) с учетом реальной инфляции минимум 10%. Если же льготную ипотеку отменят, то квартира несколько подешевеет, зато подорожает ее аренда. Но отменят вряд ли - печатать деньги проще, чем прикрыть строительную отрасль на пару лет.

Куда торопиться, ИТ ипотека до конца 24 года, по исчерпанию тоже время есть.
Цены ща на хаях, перспектив дальнейшего роста чёт особо не видно, прям вкусных объектов тоже нет.
Кажется можно пока на дереве посидеть бабки в облигах/вкладах подержать.

[Sonne]

Куда торопиться, ИТ ипотека до конца 24 года, по исчерпанию тоже время есть.

Исчерпание произойдет ориентировочно к концу этого года/началу следующего. Дело даже не в том, что программу могут не продлить(потому что множество айти-специалистов вернулось), а в том, что её могут продлить на худших условиях - снизить лимиты и поднять процентную ставку. Плюс есть инфа о том, что могут отменить требования по доходу к молодым специалистам, соответственно, манагеры из айти-компаний с небольшими зарплатами, но до 30 лет, смогут воспользоваться программой и ускорить исчерпание лимитов. Другое дело что не воспользовавшись программой ты ничего особо не потеряешь в силу того, что рынок перегрет - это да.

[zloymudvin]

Исчерпание произойдет ориентировочно к концу этого года/началу следующего. Дело даже не в том, что программу могут не продлить(потому что множество айти-специалистов вернулось), а в том, что её могут продлить на худших условиях - снизить лимиты и поднять процентную ставку. Плюс есть инфа о том, что могут отменить требования по доходу к молодым специалистам, соответственно, манагеры из айти-компаний с небольшими зарплатами, но до 30 лет, смогут воспользоваться программой и ускорить исчерпание лимитов. Другое дело что не воспользовавшись программой ты ничего особо не потеряешь в силу того, что рынок перегрет - это да.

Да это пока все бабка на двое сказала, а по цифрам на илиили статистка такая была.
Без динамики она конечно не особо информативна, несмотря на то что есть стата на начало месяца, потому что Дом РФ лимитами жонглирует и перераспределяют между банками.

[nosoap]

Добрый день!
Рассматриваю вариант диверсификации имеющихся денежных ресурсов:
В наличие 2,5 млн. Хочу купить за 5,78 млн студию (ВХОД) в ЛП в новым 12 корпусе с окнами во дворе на 6 этаже (16 этажей, на этаже 6 квартир) с ключами в начале 2026 г. и минимальным ПВ (15% - 867к). Ставка - 4% годовых (ипотека для сотрудников Сбера). Ежемесячный платеж - 23,5к. Досрочно не гашу. ВЫХОД - по переуступке за 3-4 месяцев до выдачи ключей (ноябрь-декабрь 2025 г.) за 7,2 млн (оценка по текущей стоимости вторички на районе), чтобы не конкурировать на ключах. Доходность - 77,9% за 2,5 г или 31% годовых. В случае если на момент продажи цена не будет устраивать, делаю мебилировку и сдаю за 35к, тем самым ежемесячный платеж перекрывается и жду лучшие времена. Оставшуюся сумму + постоянный приход от зп кладу на депозит под мин 10% годовых.
Отговорите (мб не стоит торопиться и подождать 2й волны мобилизации или прочих черных лебедей и оставить все на депозите) или подтвердите мою версию диверсификации (ипотека + депозит) плиз )

[Dezy]

В наличие 2,5 млн. Хочу купить за 5,78 млн студию (ВХОД) в ЛП в новым 12 корпусе

Ставьте маячок: нужно понять: действительно уходят они хотя бы по 7,0 или по 6,5 сейчас без льготки..
Обычно пЫк даёт не больше 8% годовых в бетоне на студни и Е2 при выводе нового корпуса ждунам сейчас..
Лучше пристройте ипотеку 4% для улучшения своих жилищных условий (даже 9 % если на вторичку вам дают - благо, а не 11,6% как будет с 01.08)

[Alik]

ВЫХОД - по переуступке за 3-4 месяцев до выдачи ключей (ноябрь-декабрь 2025 г.) за 7,2 млн (оценка по текущей стоимости вторички на районе), чтобы не конкурировать на ключах.

на ключах (и до них) до пандемии и соотв льготкам мегароста цен выходили, вас тут давно не было, наверное, про дисконт за переуступ и раньше не слышали? а отмену льготки в расчет не берете, вкуриваете, что рынок новостроя на допинге сидит или просто сми читаете про рост цен на недвигу? имхо это главный риск для цен новостроя, семейку, скорее всего оставят имхо, а льготку вряд ли, тогда хорошо, если 6.5 с собом будет, но даже тогда доха за 2,5г 45% на ПВ и %% (с ценой 7,2 у мну получилось аж 90%, прибыль 7,2-5,78=1,42, влить 867+ 23,5*30=1,572, допущение, что в первые 2,5г вы одни %% платите, тело долга почти не гасится на 30годах, ну и %% платятся по факту не сразу, а ежемесячно, математически это в середине срока, тогда доха еще выше будет). если 6 будет, то доха 14% за 2,5г...

наверное, можно попробовать, но чот я не вижу студий во двор, они наружу, там ездят-паркуют корыта, а на паркинги тут и половина ЦА не наскребет, т.е. 6й эт низковат, впрочем, это не жесткий косяк, зато к собу район обживется и у пика уже почти ничо не будет, непонятно, чо там у севена еще будет, мож оттуда миграция в пик пойдет) в общем, либо рискуйте, либо ждите в след году новостей отменят/не отменят допинг, хз какой ключ и ставки по ипотеке будут в 26г, мне кажется, что ниже, чем щас и сво закончится, но я оптимист по макростате пока, тьфу*3)

как объект ЛП кажется слабоватым, ибо платежеспобность ЦА низкая, но в нелучшие времена (санкции на годы палюбому), такое и пользуется макс спросом, дорогое жилье ща не растет, prognozy-cen-na-kvartiry-v-moskve-i-pod ... 33#p290833

Отправлено спустя 6 минут 30 секунд:

Обычно пЫк даёт не больше 8% годовых в бетоне на студни и Е2 при выводе нового корпуса ждунам сейчас..

если речь про оплату кешем, то это рабочий вариант для пв 15% и красивой дохе на ПВ. главное, чтоб хоть какой плюс был)

[nosoap]

если 6.5 с собом будет, но даже тогда доха за 2,5г 45% на ПВ и %% (с ценой 7,2 у мну получилось аж 90%, прибыль 7,2-5,78=1,42, влить 867+ 23,5*30=1,572, допущение, что в первые 2,5г вы одни %% платите, тело долга почти не гасится на 30годах, ну и %% платятся по факту не сразу, а ежемесячно, математически это в середине срока, тогда доха еще выше будет). если 6 будет, то доха 14% за 2,5г...

В вашем расчете не учитывается страховка за 2,5 года и налог 13% с продажи

наверное, можно попробовать, но чот я не вижу студий во двор, они наружу,

Забронировал вот эту https://www.pik.ru/flat/602196 - она была единственная пока в продаже с окнами во двор

ждите в след году новостей отменят/не отменят допинг

с 2020 г. допинг постоянно продлевают так или иначе)

как объект ЛП кажется слабоватым, ибо платежеспобность ЦА низкая, но в нелучшие времена (санкции на годы палюбому), такое и пользуется макс спросом, дорогое жилье ща не растет

поэтому и остановился на этом ЖК. народ все-таки беднеет и в ближ. годы спросом будет пользоваться самое дешевое жилье

если речь про оплату кешем, то это рабочий вариант для пв 15% и красивой дохе на ПВ. главное, чтоб хоть какой плюс был)

вот это не понял, что за рабочий вариант?

Альтернативно думаю еще подождать новые корпуса в ЖК НО, там доходность выше, чем в ЖК ЛП да и заметное слово Запад, лучше чем Юго-Восток

[Shuran]

nosoap, откуда тогда цена 5.78, макс скидка тока 1%, уже в рост пошло? Страховку не учел, это косарь, доху считают грязными, до налогов.
Про отмену льготки - смотрите сами. Гляну НО, но вам весь рынок мониторить надо, еще 2мес назад сигнальный 6 с небольшим стоил, а куз лес 4, терь оба +лям

зы 7-8% роста на актив с таким плечом дают дофига, но и риски шкалят, все как на ФР

[nosoap]

nosoap, откуда тогда цена 5.78, макс скидка тока 1%, уже в рост пошло? Страховку не учел, это косарь, 2.5 чот космос, доху считают грязными, без налогов

5,78 - цена со скидкой 1%, сейчас цена уже 5,9
Считал так:
дата покупки - 04.08.23, дата продажи - 12.12.25
стоимость с учетом 1% скидки - 5,78 млн, ПВ - 867к, платеж - 23,4к
ставка - 4%, ипотека - 4,96 млн.
страховка за 2023-2025 гг. примерно 50к.
погашение осн. долга (12.12.25) - 4,73 млн.
переплата (12.12.25) - 555к
доходность = (0,87 * (7,2-5,78) - 555к - 50к) / 867к

Вообще еще стоит подумать, стоит ли весь этот геморрой купи-продай этих условных 600к прибыли

Отправлено спустя 6 минут 20 секунд:

еще мес назад сигнальный 6 с небольшим стоил

да, не стал брать, ждал лета и скидок )
теперь неизвестно, чего ждать от рынка. по идеи начинается деловой сезон в сентябре, если курс пойдет на 100, то хаи еще не прошли. вообще у меня стойкая аналогия с ростом рынка в 2020 г., правда там СВО не было

[Shuran]

nosoap, если там ключи конец марта, то соб +2 мес, еще хотя бы мес на продажу. Так что 3г надо брать по минимуму для круглого счета, реально продажа ликвида это 2 мес и пик может на 1-2 задержать. А для 2.5 лет тогда цена 6.5, ибо дисконт за переуступ, плюс ликвидность меньше в разы
да, в абсолюте цифры смешные, мне было интересно посчитать доху с таким плечом
Зы формула у вас с оригинальной логикой)

[nosoap]

nosoap
Зы формула у вас с оригинальной логикой)
[

А что не так?

[Shuran]

меня стойкая аналогия с ростом рынка в 2020 г., правда там СВО не было

Так как вы на рынок смотрите? По статьям на рбк и тг-каналам для буратин?

Отправлено спустя 3 минуты 37 секунд:

А что не так?

Если платите по кредиту 2.5 г, знач вкладываете не тока ПВ, про налог уже писал

[IrinaK]

nosoap, а почему объект подороже не рассматриваете? Чтобы все накопленное пустить на минимальный первоначальный взнос? Процентная ставка у Вас отличная. А так, очень много телодвижений при небольшой в абсолютных цифрах гипотетической выгоде. Но в целом, считаю предложением с такой процентной ставкой нужно воспользоваться, пока дают)