Посоветуйте, как действовать в моей ситуации? (кроме выбора для себя)

[Jere]

в теме обязательно писать свои мысли о предмете обсуждения, одни вопросы без своих мыслей - снос/отклонение в премодерации для новичков. если обсуждаем инвест, пишем вход и планируемый выход, тут не справочное бюро, а обсуждение мыслей
обсуждение одного жк - в тему этого жк

[Resolution]

1. Инвестиционный проект, вход 16 млн без ипотеки. Покупка на этапе котлована. Продать планирую после собственности. Продать за 23-26.
2. Пока смотрю ЖК Петровский парк 2, м. Динамо. Этаж не ниже 5, окна во двор, там есть девушки 42-44 квадрата. Смущает, что для семьи маловат метраж, а район и место именно для семьи, т.к. старый и обжитой и много школ, садиков, Боткинская опять же недалеко. А для одного и двушка не нужна, и до метро идти 15 минут.
3. ЖК Первый Дубровский, м. Волгоградский проспект, 5 минут до метро. 60 квадратов. Плюсы очевидны, транспортная доступность: трешка и 3 метро рядом. Минусы: народ жалуется на периодический запах, одна школа, рядом два крупных ЖК. Не уверена, что при вложениях в 16 продам здесь больше чем за 20.

[Malvina]

вход 16 млн без ипотеки. Покупка на этапе котлована. Продать планирую после собственности. Продать за 23-26.

губа не дура, я тоже стока хочу, в этой теме выход писать надо, если сначала циан покурить, то будет понимание какие цифры реальны, ынвесторы тут неинтересны, месяц форум почитайте, эту тему особенно, пока понимание "про инвест" и какая доха на рынке отсутствуют

[nightjar]

Бюджет минимальный - 4,5-5 млн., так как буду брать ипотеку

https://www.pik.ru/flat/582900
Кто ищет с минимальным бюджетом под аренду, обратите внимание на Котельники.
Арендная ставка ПИКовской будки 20 м. здесь до сих пор 30 тыр.
Пока рынок стагнирует - дорогое в аренде дешевеет, а дешевое не падает. Как будет дальше, конечно, сложно сказать.

[Риса]

Кто ищет с минимальным бюджетом под аренду, обратите внимание на Котельники.
Арендная ставка ПИКовской будки 20 м. здесь до сих пор 30 тыр.
Пока рынок стагнирует - дорогое в аренде дешевеет, а дешевое не падает. Как будет дальше, конечно, сложно сказать.

И правда, неплохой вариант. Есть, правда, предубеждение против ЮВАО, Котельники-Люберцы-Некрасовка, этот район не рассматривала. Что это перенаселенное гетто. Еще минус что конкуренция в районе сильная по аренде. Но здесь рядом лес, это плюс. Надо думать.

[nightjar]

Надо думать

+арендная доходность (по верхней планке в Московском регионе), прогноз роста актива до 32% за 2 с небольшим года (сейчас самая дешевая 5700 стоит), не апарты, до метро 10-12 мин.пеш.
vs
- Московская обл., гетто, контингент...

На этой волне посчитал доходность котлованных инвестиций в районе. Из того, что рассматривал самыми перспективными оказались мелкие Е2 в Белой даче п. (до 34% за 2 года).

Для себя пришел к выводу, что +-950 тыс. дохода за 2 года (даже на 1 млн.вложений) меня не устраивает - мороки много, но может кому интересно будет.

Материал:
https://www.pik.ru/flat/864007
https://kotelniki.cian.ru/sale/flat/285861555/
(самые дешевые)
Метраж, конечно, разный, но в более ранних корпусах не было мелких Е2 33 м. и в массе по жк Е2 дороже стоят в циане.

7100/5300 = 34% за 2 года
Схема: 1000 п.в.+4300 кредит 7.7%
Доход грязными: 7100-5300=1800
- Проценты 27*25=675
- Налог 150
Доход чистый 1800-675-150=975 на 1000 вложенных.

Слабое место - однушки в БД кажутся переоцененными... но может это просто мое субъективное впечатление, весь жк всю дорогу казался переоцененным, а рынок иначе решил. И еще есть вероятность, что месяц-два пройдет и в менее трешовых местах будут такие варианты появляться - застройщики прогнутся-таки...

Интересней, чем в Середневском, как думаете?

[nightjar]

Слабое место - однушки в БД кажутся переоцененными... но может это просто мое субъективное впечатление, весь жк всю дорогу казался переоцененным, а рынок иначе решил. И еще есть вероятность, что месяц-два пройдет и в менее трешовых местах будут такие варианты появляться - застройщики прогнутся-таки...

Интересней, чем в Середневском, как думаете?

по циану цифры кажутся адекватными, но у пика кол-во е2 везде шкалит, студий в разы меньше, знач выход проще, по апсайду мне кажется тот же кузьминский лес интереснее и БД, и СЛ, почти тот же вход 4.4 (в бд 4.2), а выход по текущим ценам 5.9-6, в БД и СЛ он ниже, аля 5.5 в сл и 5.2 в бд, метро в пешей рулит, я-карта кажет 15 мин и КЛ маленький проект, а в БД и СЛ навесище от след корпусов будет шкалить, с плечом доха космическая на пв, да и 35% за 2 с небольшим года на кеш вполне. в кл посл корп стартовал в дек 22, на картинке еще 2 башни рядом, но не в продаже , по ходу, скоро выйдут, мож на старте вход пониже дадут

[nightjar]

КЛ маленький проект

Есть еще подозрение, что существенная часть проекта - ренновационные квартиры, он же на месте чтарых 4-5 этажек строится. Это еще уменьшит навес, наверное?

[Shuran]

Есть еще подозрение, что существенная часть проекта - ренновационные квартиры, он же на месте чтарых 4-5 этажек строится. Это уменьшит навес, наверное?

тогда ваще супер, если пара корпусов уйдет пик вряд ли их поселит в одном корпусе с купцами, отдельно должны быть имхо

[nightjar]

Shuran, а что на ваш взгляд в КЛ технически интереснее - студия за 4300-4400 или микро Е3 вот эта
https://www.pik.ru/flat/583102
с выходом 10-10.5 млн. на ключах?

[nightjar]

nightjar, однозначно, студия: кухня 14,7 - это 2ка классика, а не е3, норм е3 уже 8,8 https://www.pik.ru/flat/878135, разница под 10% с той же площадью 48, но бестолковой квадратной кухней 16,7 https://www.pik.ru/flat/582124 - неспроста. а в 12 лямов (8.8 *1,35 дохи на студиях) верится с трудом - семейные хаты в области это печалька, платежеспособность ЦА у плинтуса, кто норм зарабатывает - опу рвет, но мск берет=дети-школы-инфра, спрос на 1ках заканчивается, а студень с метро в пешей выглядит надежно

[Viverna]

Нужна помощь в выборе из двух вариантов. Цель - долгосрочное владение и сдача в аренду, для реализации ставки по льготной ИТ ипотеке (4,8%). То есть срок выхода либо через 10 лет, либо внукам)
Сумма квартиры 14-16 млн. (хотя студия может была бы и выгоднее, но с точки зрения именно роста капитала был выбран больший бюджет). Итого видится формат квартиры E3. Вариант смотрю только с отделкой тк я из региона.
Выбрано два ЖК от ПИКа.
Новое очаково https://www.pik.ru/flat/812173 например такой вариант, 13,4 цена.
Либо Матвеевский парк https://www.pik.ru/flat/747339 по переуступке 15,2 цена. Планировка более бестолковая на мой взгляд.
И вот не могу понять для себя, понятно что Новое Очаково дешевле, так как нет рядом метро, район промка и все прочее... Но на горизонте 5 лет это выровняется, рядом есть жд станция, будущая МЦД-4. Стоит ли Матвеевский переплаты в 2 млн на долгом горизонте. При том, что и на однушках там примерно такая же разница - что тоже "соблазняет"...

[Malvina]

Цель - долгосрочное владение и сдача в аренду.

При том, что и на однушках там примерно такая же разница - что тоже "соблазняет"...

Честно говоря для сдачи в аренду однушка куда эффективнее евро3.
Вообще, для сдачи в аренду рулят только локации с высокой транспортной доступностью. Всё остальное сомнительно по арендной ликвидности, тем более большие квартиры. У вас тут будет дисконт на аренду.

Имхо, ни тот ни другой вариант.

Но на всякий случай спрошу: каков будет ежемесячный платёж по ипотеке, за сколько планируете сдавать, и сколько планируете вложить в мебель и технику?

[Colomb]

будущая МЦД-4.

МЦД никогда не сравнится с метро

Если понимаете, что студия выгоднее, берите 2 студии под аренду

[Viverna]

Честно говоря для сдачи в аренду однушка куда эффективнее евро3.
Вообще, для сдачи в аренду рулят только локации с высокой транспортной доступностью. Всё остальное сомнительно по арендной ликвидности, тем более большие квартиры. У вас тут будет дисконт на аренду.

Имхо, ни тот ни другой вариант.

Но на всякий случай спрошу: каков будет ежемесячный платёж по ипотеке, за сколько планируете сдавать, и сколько планируете вложить в мебель и технику?

Глобально меня привлекает ставка по ИТ ипотеке. Пик на нее завышения не делает по стоимости. Итого получаем, что грубо говоря наличку я складываю на вклад под 8%, и беру кредит под 4,8%. При этом еще получаю гибкость. Первоначалку поэтому планирую минималку, и аренда в ближайшие 5 лет будет плюс минус равна платежу (для 2ки это 60 тыс примерно судя по рядом Большой Очаковской 2). Мебель и техника по минималке, но все необходимое. Понятно, что тоже в бюджет заложено. Чисто эконом вариант (тк опять же нет возможности приглядывать оперативно) - лучше в этом плане даже дать скидку на аренду по низу рынка, но чтобы жили долго - это плюс двушек, их меняют реже, дети, школа, садики...
В Новой Очаковской будет дисконт на аренду 10 тыс (?). Итого этой разницы в 2 млн хватит надолго...

По сути это можно сказать защитная история, на случай форс мажора и дикой инфляции.

Отправлено спустя 1 минуту 34 секунды:

Если понимаете, что студия выгоднее, берите 2 студии под аренду

Ипотеку на 2 студии не дадут. Тем более что сейчас уже 1 ипотека есть. Вторая одобрена

[Viverna]

При этом еще получаю гибкость. Первоначалку поэтому планирую минималку, и аренда в ближайшие 5 лет будет плюс минус равна платежу (для 2ки это 60 тыс примерно судя по рядом Большой Очаковской 2). Мебель и техника по минималке, но все необходимое. Понятно, что тоже в бюджет заложено. Чисто эконом вариант (тк опять же нет возможности приглядывать оперативно) - лучше в этом плане даже дать скидку на аренду по низу рынка, но чтобы жили долго - это плюс двушек, их меняют реже, дети, школа, садики...
В Новой Очаковской будет дисконт на аренду 10 тыс (?). Итого этой разницы в 2 млн хватит надолго...

По сути это можно сказать защитная история, на случай форс мажора и дикой инфляции.

у вас доха от сдачи 4,5%, а кредит под 4,8% на 30 лет с такими вводными, тут тока гиперинфляция 100% годовых, как в 90е, "спасет", а оснований для нее чот не видится, тут уж более реален сценарий, когда уровень жизни людей медленно будет падать и цены на недвигу тоже, но тогда и аренда будет падать, а не расти, ну или не расти много лет, падая на уровень инфляции в реале)

оба варианта примерно одинаковы по выхлопу и бессмыслены имхо, для вкусной дохи от сдачи нужны студии аля кузьминский лес, 4.4 вход и 30тыр/ мес, т.е. мин вход на мин площадь и метро в пешей в дешевом (для покупки) месте, но убивать на такое it-ипотеку с лимитом 18 лямов грех, по логике нужен реальный инвест с дохой 15+% год, по-хорошему, у застроев он закончился 30 дек 20г на перовском2, ща тока переуступ с дисконтом отлавливать и желательно б/отд, чтоб неликвид и задешево взять, чтобы прилично заработать еще на самостоятельной отделке, т.е. это не пик должен быть,

с плечом 15%, как у вас, очевидно, можно и меньше общую доху, но ваши варианты это 0-5% год имхо, а без апсайда вписываться в ярмо 50-60 тыр/мес на 30 лет чот оч не гибко, слишком большие обязательства щас для маловероятного сценария гиперинфляции когда-нибудь
зы в матв хата совсем говно, к-г мелкий квадрат, у пика с пеналом к-г есть в те же деньги https://www.pik.ru/flat/827400, в н очаково ща корпуса у жд, потом навес корпусов подальше снизит хотелки в текущих, тем более, е3 хата семейная