Посоветуйте, как действовать в моей ситуации? (кроме выбора для себя)

Сообщение **Shuran** » 26 сен 2015, 00:46

в теме обязательно писать свои мысли о предмете обсуждения, одни вопросы без своих мыслей - снос/отклонение в премодерации для новичков. если обсуждаем инвест, пишем вход и планируемый выход с обоснованием, тут не справочное бюро, а обсуждение мыслей
обсуждение одного жк - в тему этого жк

trokol · Сообщение **trokol** » 18 апр 2023, 10:37

Добрый день.
покритикуйте мой выбор или посоветуйте, что то поменять.
10 млн есть.
1) взять жк лучи по переуступке за 5кк + ипотека на жк новое очаково ( свои 4кк + ипотека)
минусы - делать ремонт там и там + 2 млн и сдавать только в 2025 году начну
плюсы - студии вырастут в цене сами по себе если рынок будет стабилен. 2 студии будут диверсифицировать себя если одна будет искать клиента.

2) взять за 7 кк наличкой жк левел южнопортовая и ждать 2026 г. остаток на вклады под 10%
минусы, деньги сразу отдаю и они не работают с ипотечным плечом.
ждать долго сдачи дома
плюсы - локация может выстрелить стать сити 2, цена на студию будет х2
рядом метро и легко сдать в аренду, жд не будет человейником

3) взять 2 ипотеки в жк мичуринский парк и жк саларьево/жк лучи
минусы - нагрузка на ипотечные платежи каждый месяц на семейный бюджет
ремонт + меблировка расходы перед арендой 2 млн
плюсы - жилье вырастет само по себе и будет просто актив который сам свою ипотеку оплачивает при сдаче.

4) ждать пока рынок упадет и конца сво, прыгать по накопительным счетам каждые 2-3 месяца и сидеть на 10%

минусы - если случится "жопа" с экономикой и тд то деньги просто станут фантиками и не будет недвижимости никакой
доход будет зависеть от ставки ЦБ на каждом заседании
тратить время на выводы денег и перекладывании в новые банки
доход будет сжирать инфляция, так как цены на все остальное тоже расти будут
плюсы - просто капает пассивный доход

в общем голову ломаю что сделать. из опыта пока купил кв за 5, продал за 10 и сдавал ее 5 лет. но это я просто попал на волну когда выросло все х2

Сообщение **Shuran** » 18 апр 2023, 11:15

trokol писал(а) 18 апр 2023, 10:371) взять жк лучи по переуступке за 5кк + ипотека на жк новое очаково ( свои 4кк + ипотека)
минусы - делать ремонт там и там + 2 млн и сдавать только в 2025 году начну
плюсы - студии вырастут в цене сами по себе если рынок будет стабилен. 2 студии будут диверсифицировать себя если одна будет искать клиента.

в циане якобы в готовых корпусах есть за 5-5,3, если это не фейки, а их там шт 6, вполне тема имхо. но все объявы от 1 марта, хоть и от разных вриэлторов, 5 чот больно дешево, остальные объявы сильно дороже. но на этом фоне брать у застроев смысла ноль, про х2 в южном порту поржал) если реально взять за 5 и даже год ждать - норм, если 2 - многовато, макс срок ввода вижу 3кв 24, но лср ключи может еще через 9 мес дать( глобально, как тут уже 100500 раз написано, щас можно отслеживать в циане дешевый переуступ тока и если нашли - брать, он ведь в единичных кол-вах, а не навалом, торопиться некуда, можно спокойно рыть каждый день. из новостроя под сдачу мне тока сигнальный по 6 нра, он уже с ремонтом, но ждать до авг 25(
зы новое очаково ф топку, ща корпуса у жд, лучи по дешману надежнее

trokol писал(а) 18 апр 2023, 10:374) ждать пока рынок упадет и конца сво, прыгать по накопительным счетам каждые 2-3 месяца и сидеть на 10%

минусы - если случится "жопа" с экономикой и тд то деньги просто станут фантиками и не будет недвижимости никакой
доход будет зависеть от ставки ЦБ на каждом заседании
тратить время на выводы денег и перекладывании в новые банки
доход будет сжирать инфляция, так как цены на все остальное тоже расти будут
плюсы - просто капает пассивный доход

по мне 13% в облигах с рейтингом А- и выше гораздо интереснее чем 6,5% от сдачи недвиги (еще 1,5 ляма в ремонт+меб, 35 в мес), где ипотека еще и дороже, но тут от ментальности и веры зависит) риск просадки бумаг даже на 5% никто не отменял и надо мониторить рынок, но оснований роста вторички по цене в ближ 2-3г я не вижу

gurd · Сообщение **gurd** » 18 апр 2023, 12:23

trokol писал(а) 18 апр 2023, 10:37или посоветуйте, что то поменять

почему не рассмотрите вместо Нового Очаково Лучи + Саларьево Парк? Ключи скорее всего в одно время, плюс у ПИка уже с отделкой будет. Сам недавно сгонял в НО, место конечно дикое - лютая промка на долгие годы. В Саларьево парке хоть линия метро интересная.

trokol · Сообщение **trokol** » 18 апр 2023, 19:23

gurd писал(а) 18 апр 2023, 12:23почему не рассмотрите вместо Нового Очаково Лучи + Саларьево Парк? Ключи скорее всего в одно время, плюс у ПИка уже с отделкой будет. Сам недавно сгонял в НО, место конечно дикое - лютая промка на долгие годы. В Саларьево парке хоть линия метро интересная.

я смотрю минимальную цену и близость метро + через дорогу старый район с готовой социалкой, олимпийская деревня и много универов. но очаково прям отталкивает своей промзоной.

спасибо за советы, буду тогда присматриваться к лучам по переуступке и ипотека во что-нить пик"овое

Alexandr84 · Сообщение **Alexandr84** » 21 апр 2023, 12:24

Всем добрый день!
Дилемма в следующем. Есть ипотека на 3,5 млн под 6%. квартирка удачная, продавать не планирую. Сейчас появились 2,5 млн. Есть возможность по семейной ипотеке взять пару млн. Появилась идея не в существующую ипотеку вбухать, а взять еще эти пару млн. в другую ипотеку с целью перепродажи с горизонтом пару лет с прибылью.
Но на 4,5 млн. особо не разбежишься, вижу всего пару вариантов. Смотрел только московскую прописку. С МО перспективы перепродажи с прибылью как-то сомнительны, а бюджет почти тот же.
1. Середневский лес. Студия до 4,5 со сдачей в 2025 году. Плюсы: отделка, к тому времени более развитый район. Уже сейчас ходит автобус до метро.
2. МИЦовские Цветочные поляны. Студия. Плюсы не очень понятны кроме соответствия бюджету. Автобус останавливается тот же, что едет от Середневского леса, то есть уже, мягко говоря, не пустой. Да и идти до него надо тропами. Цена с отделкой от 4,75, то есть дороже, но планировка самой студии интереснее (в тех домах, которые только из земли показались). Или за эти же деньги в домах, которые уже под крышу, но которые прям по соседству с корпусами ПИКа, но обычные 20м пеналы.

Посетил оба проекта, походил ногами. Ощущения - дыра. Но у ПИКа чувствуется привычные продукт. Дома, классные дворы, остановки автобуса, парковки. Дороги даже в час-пик полупустые. Поговорил с жителями. Довольны в целом и переезжать не планируют. Но то семейные, а студии....
К МИЦу душа не лежит, да и по ощущениям ПИК проще перепродать будет из-за узнаваемости.

Варианты действий:
1. Купить студию в Середевском Лесу, перед сдачей или сразу после - продать. Прибыль пустить на погашение первой ипотеки.
2. Купить студию в МИЦе с тем же прицелом.
3. Просто закинуть эти деньги в имеющуюся ипотеку и не заниматься творчеством.

Сообщение **Shuran** » 21 апр 2023, 12:52

Alexandr84 писал(а) 21 апр 2023, 12:241. Купить студию в Середевском Лесу, перед сдачей или сразу после - продать. Прибыль пустить на погашение первой ипотеки.
2. Купить студию в МИЦе с тем же прицелом.

ну дык какая прибыль вам видится-то и почему? 1й пост темы не просто так висит

Alexandr84 · Сообщение **Alexandr84** » 21 апр 2023, 13:08

Shuran писал(а) 21 апр 2023, 12:52 ну дык какая прибыль вам видится-то и почему? 1й пост темы не просто так висит

Прибыль устроит 1,3-1,5. То есть цена продажи 5,8 - 6. Но сейчас таких цен я там не вижу на вторичку. А рынок сейчас явно не растущий. То есть надежда, что цены как-то доползут. Что будет через пару лет - как знать.
Надежда основывается на развитии проекта в целом. Школу на 1100 мест для шести 9-этажек явно не будут строить. Значит район будет довольно большой. Но есть опасения, что дальше ПИК начнет там строить свои большие дома и будущие старты будут дешевле нынешних цен. Например 3,8 или 4 какие-нибудь. Это еще сильнее вторичку там подопустит.

Сообщение **Shuran** » 21 апр 2023, 13:54

Alexandr84 писал(а) 21 апр 2023, 13:08Прибыль устроит 1,3-1,5. То есть цена продажи 5,8 - 6. Но сейчас таких цен я там не вижу на вторичку. А рынок сейчас явно не растущий. То есть надежда, что цены как-то доползут. Что будет через пару лет - как знать.
Надежда основывается на развитии проекта в целом. Школу на 1100 мест для шести 9-этажек явно не будут строить. Значит район будет довольно большой. Но есть опасения, что дальше ПИК начнет там строить свои большие дома и будущие старты будут дешевле нынешних цен. Например 3,8 или 4 какие-нибудь. Это еще сильнее вторичку там подопустит.

с ПВ в 2 ляма и дешевым плечом и 5.5 на выходе даст 20+% год, имхо на них можно рассчитывать, про школу непонятен скепсис, если она в гпзу, знач она будет, про большие дома тоже непонятно, если сразу они согласовали тока 9эт, знач больше не могли (мож из-за внуково), кароч, вполне годный варик имхо. но что меня сбивает с толку, так это результаты продаж в СЛ и ЦП, последние в марте мегалидер, хотя щас там цены с отд на 300тыр дороже, не слежу тут за скидками, что это было и зачем брать ЦП дороже, тем более, тут ЦА одни нищеброды?

ЦП стартовали сильно дешевле, а у пика был оверпрайс и они ток недавно дали скидос? глобально март у пика был слабее рынка в целом, поскоку ценник на новострой аховый, то щас оч актуальны всякие акции. в этом году метро во внуково будет, по карте до него 11 мин ехать vs 20 мин на автобусе до филатов луга

Alexandr84 · Сообщение **Alexandr84** » 21 апр 2023, 14:08

Так это ЦП Экопарк. Они его по цене новой очереди продают. Она под крышу стоит и утеплитель на фасад уже вешают. По поводу школы скепсиса не было, наоборот пытался обосновать то, что проект должен разрастаться и развиваться. Каркас школы уже стоит. Выкладывают стены, доливают конструкцию. На сайте ПИКа в 3Д модели Середневского Леса прозрачным обозначены будущие дома. Контуры высотных домов. Да и ЦП новая очередь тоже порядка 18 (может 16, не помню) этажей.
По скидкам от ПИКа не отслеживал плотно, но сейчас ПИК предлагает студии 4,4 - 4,8. Все разные по площади, но в отделкой. Судя по их сайту.

Сообщение **Shuran** » 21 апр 2023, 14:11

Alexandr84 писал(а) 21 апр 2023, 14:08Так это ЦП Экопарк. Они его по цене новой очереди продают. Она под крышу стоит и утеплитель на фасад уже вешают.

в экопарке на я-карте поле еще и оно как раз рядом с СЛ. вы ж про него грите, а не про старые ЦП? в пд продано по 25% в этих корпусах, откуда такой скачок продаж? скидка 25%??
Отправлено спустя 25 секунд:

Alexandr84 писал(а) 21 апр 2023, 14:08На сайте ПИКа в 3Д модели Середневского Леса прозрачным обозначены будущие дома. Контуры высотных домов. Да и ЦП новая очередь тоже порядка 18 (может 16, не помню) этажей.

да, она визуально чуть повыше, но не 33эт же, а 16 или 9 - без разницы))

Отправлено спустя 2 минуты 29 секунд:

Alexandr84 писал(а) 21 апр 2023, 14:08По скидкам от ПИКа не отслеживал плотно, но сейчас ПИК предлагает студии 4,4 - 4,8. Все разные по площади, но в отделкой. Судя по их сайту.

гляньте в шапке темы СЛ котлован бота, он парсит раз в час и вся история цен на ладони. и поройте акции в ЦП экопарке, должна быть причина, почему в марте они лидер, без этого понимания лезть рано. если, типа, в ЦП цены отросли со старта, это хорошо, чтобы брать СЛ, но если нет, это непонятно. ПД за март со средними ценами тож есть на нашдомрф

Отправлено спустя 3 минуты 18 секунд:

Alexandr84 писал(а) 21 апр 2023, 14:08Каркас школы уже стоит. Выкладывают стены, доливают конструкцию.

да, это я не врубился сразу)

Alexandr84 · Сообщение **Alexandr84** » 21 апр 2023, 14:22

Shuran писал(а) 21 апр 2023, 14:17 в экопарке на я-карте поле еще, ясен пень, что 175 дду тока на старте могло быть, а не готовое) и оно как раз рядом с СЛ. вы ж про него грите, а не про старые ЦП?

В реальности коробки стоят. Это именно дома, граничащие в СЛ. Нет, это не старые ЦП, которые малоэтажные.

Отправлено спустя 53 секунды:
С цитатой не разобрался. Крайняя сточка - мое.

Сообщение **Shuran** » 21 апр 2023, 14:24

Alexandr84 писал(а) 21 апр 2023, 14:23В реальности коробки стоят. Это именно дома, граничащие в СЛ. Нет, это не старые ЦП, которые малоэтажные.

да, я уж глянул фотки и отредактировал. но вопросы по ценам и скидкам остались, чтобы понять что из них брать. срок в экопарке тока на мес позже СЛ

Alexandr84 · Сообщение **Alexandr84** » 21 апр 2023, 14:26

Shuran писал(а) 21 апр 2023, 14:24 да, я уж глянул фотки и отредактировал. но вопросы по ценам и скидкам остались, чтобы понять что из них брать. срок в экопарке тока на мес позже СЛ

В Офис продаж ЦП я тоже заглянул. Убеждают, что хотя в договоре сроки как у СЛ, но они прям вот в этом году все сдадут. По стадии стройки - не верю, но поют убедительно.

Сообщение **Shuran** » 21 апр 2023, 14:29

Alexandr84 писал(а) 21 апр 2023, 14:26 По стадии стройки - не верю, но поют убедительно.

ну миц лидер по просрочке и более низкая цена в пике на 300 тыр мегааргумент за сл, просто аномалия в продажах требует объяснения, мне лень ковырять эти епеня))

Alexandr84 · Сообщение **Alexandr84** » 21 апр 2023, 14:36

Shuran писал(а) 21 апр 2023, 14:29 ну миц лидер по просрочке и более низкая цена в пике на 300 тыр мегааргумент за сл, просто аномалия в продажах требует объяснения, мне лень ковырять эти епеня))

Понимаю. Был бы бюджет 6, то смотрел бы какой-нибудь Саларьево Парк, Сигнальный 16, Лучи и т.д. Там и метро, и вероятность в аренду посдавать если с ценами не сложится в моменте и спрос более предсказуем. В том и сомнения, стоит ли лезть с финансовой точки зрения в эти дебри далекие.