Посоветуйте, как действовать в моей ситуации? (кроме выбора для себя)

[Jere]

в теме обязательно писать свои мысли о предмете обсуждения, одни вопросы без своих мыслей - снос/отклонение в премодерации для новичков. если обсуждаем инвест, пишем вход и планируемый выход с обоснованием, тут не справочное бюро, а обсуждение мыслей
обсуждение одного жк - в тему этого жк

[MrNemo]

Помогите определиться, что сейчас выгоднее всё-таки взять:
1) Новостройку или вторичку?
2) Если новостройку, то что выгоднее для последующей перепродажи?
3) Ожидать ли снижения цен (но новый ЖК хотелось бы, чтобы был сдан в течении 2,5 лет)?

1. по логике, новострой, ибо it-ипотека есть и тока переуступ, вторичку тоже надо рыть в расчете на недооцененку, кому бабки быстро нужны, для переуступа никаких вриэлторов, они редко рубят в новострое в подавляющей массе, найти кто рубит - проблема, а проверять там нечего относительно вторички) вот на покупку вторички на сопровождение смысл есть, особенно, если дремучей с историей, это 50-60 тыр стоит, но главное проблема найти хату, (просто в переуступе ликвидности меньше и шансы купить задешево больше) а это тока самому стоит делать, если рыть каждый день, все в ваших руках, если не готовы в это вписываться, тогда:

2. точно не ваши варики, они все в дешманских локациях, а на 5 лет сдачи качество локации решает в плане перспектив цены продажи, за 7,6 уже можно матв или руставели смареть с норм видами https://www.pik.ru/flat/827680 / https://www.pik.ru/flat/823741
3. вот это самое главное и должно быть первым вопросом), тут зависит, когда сво закончится имхо, до этого момента У ЗАСТРОЕВ должно проседать немного с темпом 6-12% в год, ща ведь еще и 0,1 не будет, это был оч важный костыль рынку, продажи тухлить в объемах будут, знач и цена будет подвижна вниз, поэтому на данный момент и ближ месяцы я смысла покупки не вижу, сбер обещал недавно чота на замену, но без конкретики ipoteka-novosti-rynka-nyuansy-t42-p287999#p287999, но застрои и недооценка в циане разные вещи, последняя бывает вкусной и там проседания может не быть: окончание сво даст психологический спуск отложенному спросу, который почти год копится и не реализуется+ доллар отрос до "старых" уровней, да и вторичка щас стабилизировалась

[explorer85]

Всем привет, уважаемые форумчане!

Есть 2 млн. Цель : инвестировать в покупку квартиры , так чтобы аренда покрывала обслуживание семейной ипотеки и получать небольшую прибыль) . Позже в зависимости от обстоятельств и желания потихоньку выплатить ипотеку , за 3-5 лет, и получить пассивный доход, либо детям в приданное когда вырастут:)

Расчеты:
Объект : квартира в Прокшино.
1комн 33 м2  9млн , готовность  через 12 месяцев
Затраты
2 млн нал. + 7млн  (семейка 5.1 (по процентам 29.7тр в месяц) + страховки 0.003% жизнь 0.002% имущество = 7млн*(0.003+0.002)/12=2.9т.р в месяц )
Итого 32.6 т.р. месяц обслуживание ипотеки.

Сдавать планирую минимум за 30-32 тр в мес. ку отдельно. Это при плохом раскладе (получается годовая ставка аренды 4%, так и указано в ниже приведенной статье для Москвы )
Получается вроде как выходить в ноль при потенциальном росте недвижимости в цене , ну либо просто, иметь ее в активе, который всегда можно продать.

Посчитал  доходность аренды по этому материалу
https://www.google.com/amp/s/quote.rbc. ... 5dbf1a05b1
Пример расчета доходности инвестиционной квартиры, купленной в ипотеку

В итоге выходит что при казалось бы уходе в минус так как в месяц % по ипотеке больше арендной платы , на самом деле доходность все таки составит 5.9% в год . даже при ставке по ипотеке 9% а при ставке 5.1% получается ещё выше будет.
Честно не разобрался как там в статье рассчитали доходность , надо бы разобраться конечно , интересно)

1 Что скажете нормальный вариант?
2 Покупка как считаете выгодная? 33м2 у застройщика 10.5 млн, переуступка 8млн (у меня в расчетах +1млн на ремонт заложен)
8 млн это хорошая цена для такой квартиры в прокшино?

[Evgeniy77]

Посчитал  доходность аренды по этому материалу
https://www.google.com/amp/s/quote.rbc. ... 5dbf1a05b1

я плакал, доху терь по статьям в рбк узнают, в юмор чтоль перенести, хотя это мож еще один бот от а 101

Отправлено спустя 42 секунды:

8 млн это хорошая цена для такой квартиры в прокшино?

внутримкада не смогли найти переуступ у метро в эти же деньги? тут рынок курят самостоятельно, а не спрашивают про хорошие цены, доху 6% может и ленивый найти, например, на сайте пика, еще и с ремонтом. студия в сигнальном,16 - 6,3 вход и по 35 тыр в мес сдавать, навскидку. обстановку не вижу в расчетах, не голую ж сдавать, одна кухня с техникой 300-350 тыр по минимуму, 420/6800=6+%. но через 2г и это на сайте застроя, а надо переуступ рыть, чтоб такое найти с меньшим ожиданием

[explorer85]

Да не бот я. У меня и самого настороженность небольшая относительно а101. Там как бы обещают кучу инфраструктуры , что это центр новой Москвы будет итд. Все риэлторы , и даже менеджеры отделов продаж топят за а101 , что они во всех отношениях лучше пика того же.

По поводу внутри мкада у метро.
У меня из инструментов только циан и куча блин телеграм каналов по недвиге, вот на ваш форум забрел ещё. Ну что я рассматриваю юг , Юго запад. Уже недели полторы мониторю циан . Знаю уже примерно все жк (2 нагатинский , новое Очаково , Очаково 2, матвеевский , мичуринский , везде при включении фильтра 9млн по нулям .
А во нашел кавказский бульвар 51 переуступка однуха 33м2 - 8.5 млн, правда сдача в 24 году, и до метро 20 минут. Вы какие то такие варианты имели ввиду ?

[pv001]

Все риэлторы , и даже менеджеры отделов продаж топят за а101 , что они во всех отношениях лучше пика того же.

а тут олдскул - сначала матчасть изучают неск мес, потом уже писать начинают, аудитории тг-каналов мне помочь решительно нечем, контент не тока потреблять надо, но и думать

[explorer85]

тут олдскул - сначала матчасть изучают неск мес, потом уже писать начинают, аудитории тг-каналов мне помочь решительно нечем, контент не тока потреблять надо, но и думать

Ну спасибо за советы, хоть и в своеобразной манере:) Я ж тоже олдскул) только не в недвижке. Как раз подобный форум искал. Буду изучать потихоньку. Глупых вопросов постараюсь не задавать.
У меня просто сложилось мнение что наличие станции метро в шаговой доступности , не важно за мкадом она или немного внутри МКАДа равнозначно для привлекательности недвижки в плане аренды ну и соответственно ее стоимости .
Построил маршруты
сигнальный 16 библиотека им Ленина - 40 мин
Прокшино - библиотека им Ленина - 60 мин
Рядом с прокшино пока ничего нет.
Рядом с сигнальным 16 главный бот. сад. РАН
По таким факторам оценивается ликвидность и
стоимость аренды?
Они более значимы чем качество постройки дома? Я не топлю за а101 ну просто вроде общепризнанный факт что у ПИКа похуже с качеством.

[Медея]

Глупых вопросов постараюсь не задавать.

По таким факторам оценивается ликвидность и
стоимость аренды?
Они более значимы чем качество постройки дома? Я не топлю за а101 ну просто вроде общепризнанный факт что у ПИКа похуже с качеством.

все-таки бот а101 чтоб кивать на какое-то "качество", надо для начала научиться не просерать сроки так сильно, 21-22гг вторые с конца после мица, 20г - первые https://erzrf.ru/top-zastroyshchikov/rf ... &date=2022

[Медея]

Все риэлторы , и даже менеджеры отделов продаж топят за а101 , что они во всех отношениях лучше пика того же.

инсайд - а101 платит отличную комиссию риэлторам, пик - с конца 2022 робко и с минимальной комиссией начинает работать с риэлторами
ну это инфа только если Вы не бот, а если бот - то и сами отлично знаете схему

[птаха]

Всем привет, уважаемые форумчане!

Есть 2 млн. Цель : инвестировать в покупку квартиры , так чтобы аренда покрывала обслуживание семейной ипотеки и получать небольшую прибыль) . Позже в зависимости от обстоятельств и желания потихоньку выплатить ипотеку , за 3-5 лет, и получить пассивный доход, либо детям в приданное когда вырастут:)

Расчеты:
Объект : квартира в Прокшино.
1комн 33 м2 9млн , готовность через 12 месяцев
Затраты
2 млн нал. + 7млн (семейка 5.1 (по процентам 29.7тр в месяц) + страховки 0.003% жизнь 0.002% имущество = 7млн*(0.003+0.002)/12=2.9т.р в месяц )
Итого 32.6 т.р. месяц обслуживание ипотеки.

Сдавать планирую минимум за 30-32 тр в мес. ку отдельно. Это при плохом раскладе (получается годовая ставка аренды 4%, так и указано в ниже приведенной статье для Москвы )
Получается вроде как выходить в ноль при потенциальном росте недвижимости в цене , ну либо просто, иметь ее в активе, который всегда можно продать.

Посчитал доходность аренды по этому материалу
https://www.google.com/amp/s/quote.rbc. ... 5dbf1a05b1
Пример расчета доходности инвестиционной квартиры, купленной в ипотеку

В итоге выходит что при казалось бы уходе в минус так как в месяц % по ипотеке больше арендной платы , на самом деле доходность все таки составит 5.9% в год . даже при ставке по ипотеке 9% а при ставке 5.1% получается ещё выше будет.
Честно не разобрался как там в статье рассчитали доходность , надо бы разобраться конечно , интересно)

1 Что скажете нормальный вариант?
2 Покупка как считаете выгодная? 33м2 у застройщика 10.5 млн, переуступка 8млн (у меня в расчетах +1млн на ремонт заложен)
8 млн это хорошая цена для такой квартиры в прокшино?

на циане висят студии (не однушки) по 32-34 (и одна даже за 38) и пока не сдаются быстро, тем более вы хотите коммуналку допом. ремонт за миллион вы не сделаете с черновой, с чистовой обставить за миллион. первую очередь сдали почти без просрочек (единичные просрочки есть в паре корпусов). Черновые корпуса сдали даже чуть раньше.

Рядом строят бизнес-центр. Во дворе строят детский сад и должна быть школа. Поликлиники в квартале не будет, только в ИК.

[ilyako]

Посоветуйте, сейчас есть 2 квартиры - в ипотеке квартира от ПИК с 5.9%, платеж в месяц - чуть меньше 100к и есть хрущ 2шка в собственности, в ближ. время по ренновации должны дать квартиру взамен хруща, по идее ее продажа полностью закроет ипотеку, но жалко продавать, т.к. вроде тяну ипотеку, но смысла тоже оставлять немного ренновацию, т.к. сдача в аренду ренновации все равно не покроет платеж по ипотеке. Вообщем по логике надо ренновацию продавать, закрывать ипотеку и дальше думать, но что-то не хочется причем рационального объяснения особо не вижу (кроме 2 квартиры лучше чем одна). Что думаете - как лучше сделать?

[Arendator]

ilyako Если нет рац объяснений, то: продать хрущ, погасить ипотеку, взять новую ипотеку, можно подешевле с меньшим платежом, в итоге новая квартира в собств + новая в ипотеке. развивайтесь хотя бы так

[GVPkotletka]

Посоветуйте, сейчас есть 2 квартиры - в ипотеке квартира от ПИК с 5.9%, платеж в месяц - чуть меньше 100к и есть хрущ 2шка в собственности, в ближ. время по ренновации должны дать квартиру взамен хруща, по идее ее продажа полностью закроет ипотеку, но жалко продавать, т.к. вроде тяну ипотеку, но смысла тоже оставлять немного ренновацию, т.к. сдача в аренду ренновации все равно не покроет платеж по ипотеке. Вообщем по логике надо ренновацию продавать, закрывать ипотеку и дальше думать, но что-то не хочется причем рационального объяснения особо не вижу (кроме 2 квартиры лучше чем одна). Что думаете - как лучше сделать?

А живете в третьей? Если да, то точно продавать. И по совету выше действовать. Если нет, то считать

[ilyako]

Gvpkotletka, Arendator, живем в ипотечной, хрущ стоит пустой (его продажа сейчас ипотеку по ипотечной не погасит), ждем когда по ренновации его обменяют на новостройку - в планах это на текущий год.

[Arendator]

ilyako, Хрущ че не сдаете, просто "стоит пустой"?) ~25-35тыр./мес. аренды в зав-ти от р-на не нужно что ли. Реновацию получите сначала, а там посмотрите, за год многое может измениться и у вас, и на рынке.

[ilyako]

Arendator, да мы недавно переехали + по ренновации должны по идее летом дать.