Посоветуйте, как действовать в моей ситуации? (кроме выбора для себя)

[Jere]

в теме обязательно писать свои мысли о предмете обсуждения, одни вопросы без своих мыслей - снос/отклонение в премодерации для новичков. если обсуждаем инвест, пишем вход и планируемый выход, тут не справочное бюро, а обсуждение мыслей
обсуждение одного жк - в тему этого жк

[name4u]

name4u, а почему тока эти 2 "дна" рассматриваете? дубр получше, но чот уверенность в сдаче по 35 шкалит - сдать-то мож и сдадите, но с конкуренцией хайвея квартиранты будут часто меняться имхо, тут 2 тыщи - это деньги...увидел дешевле и съехал, т.е. чтобы не париться с поиском новых людей 2-3 раза в год, надо будет сдавать чуть ниже среднего...глянул студии в матв парке - те же 8.8 в ипотеку 0,1, по дохе будет не ниже и в плане роста и по аренде, локация семейная и попрестижнее волгоградки, плотность студий меньше на порядок, но сам жк большой "зато", но уж детям явно лучше будет)

впрочем, с т.з. именно дохи/потенциала принципиальной разницы не вижу, а вот если глянуть левел мичуринский, то в 0,1 ПВ на 200тыщ больше и на 3 тыщи в мес платеж больше, тогда как аренда 50-55 vs 30-35 будет имхо, ессно, надо будет лям влить в "дизайнерский" ремонт (+ 500 в наполнение во всех случаях), но тут и актив отрастет круче за счет ремонта и уровня жк - он щас в одну цену с ванграденом от пика - в докризисных ценах я бы ванганул студия под ключ 10 в 1 дубр и 13-14 в левеле имхо, какая будет через год хз, но в долгосроке разница типа такой..., 2км до мгимо и в радиусе 3-4 км большинство топовых вузов мск, конкуренции будет совсем не как у пика, до кучи, заметил, что пик накручивает к ценам студий что на дубр, что на матв аж 28% в 0,1, а левел тока 21%, ну и у пика подобный конкурент барклая,6 - цены отличаются на 20% в пользу левела - там расти уже некуда от цены в 0,1=те самые 13-14 лямов
это первое что в голову пришло, в 0,1 надо смареть годные раёны - у них потенциал выше, чем у дешман-муравейников в ювао, тем более, с таким окружением - разница по ПВ и платежу символическая

[zloymudvin]

Всем привет! Есть идея взять минимальную студию в ипотеку 0,1% под аренду с целью московской прописки и в дальнейшем оставить детям. Сроки сдачи менее приоритетны в пользу арендного спроса и перспективы развития района (как вариант для повышения арендных платежей в дальнейшем). Сравниваю варианты от ПИК - Перовское 2 и Первый Добровский, о минусах промки и навесе в курсе.

Свои мысли - склоняюсь всё же к Дубровскому за счет удобства локации, внутри ТТК и близости к центру (имхо, аренду от 35к съедят даже при такой конкуренции), а Перовское уже на высокой стадии готовности и отросло в цене, разница в ежемесячных платежах ~2к и ПВ на 100к ниже, но аренда в основном не выше 30к будет (менее удобная ветка метро и сама локация подальше от центра). Разница в страховке тоже небольшая - примерно на 3к в год дороже в Дубровском получается.

Посоветуйте, как действовать в моей ситуации или возможно что-то не учел?

Таганско-Краснопресненская адово загруженная ветка, утром на Волгоградском в вагон не протиснутся.
см загруженность

[blackvovik]

впрочем, с т.з. именно дохи/потенциала принципиальной разницы не вижу, а вот если глянуть левел мичуринский,

Ощущение, что в Мичуринском ценник вырос. Евро2 уже под 0,1 от 15.
А так в дубровском за 11,5 будет евро2 35 метров. В мичуринском в эти деньги будет студия и еще ремонт делать.

[name4u]

Ощущение, что в Мичуринском ценник вырос. Евро2 уже под 0,1 от 15.
А так в дубровском за 11,5 будет евро2 35 метров

я ток студии смарел - в левел мич студия 11 в 0,01 https://level.ru/michur/flat/1room/4-1-66/ - есть и чуть дешевле во 2оч на 7 мес позднее и на метр меньше, глянул е2 35 в 1 дубр 11,0 - это за кеш (студия в левеле 9,2, 1й дубр 7,25), а в 0,1 там 14 https://www.pik.ru/1dubr/flats/835829?benefitId=114411, сравнивают сравнимое
по е2 разница сохраняется, левел дороже пика - в левеле е2 39,5 -за кеш 13,4, либо 16,2, если брать 12 лямов в 0,01, либо брать 15, тогда 17,2 в 0,99 https://level.ru/michur/flat/2room/2-1-93/

[name4u]

впрочем, с т.з. именно дохи/потенциала принципиальной разницы не вижу, а вот если глянуть левел мичуринский, то в 0,1 ПВ на 200тыщ больше и на 3 тыщи в мес платеж больше, тогда как аренда 50-55 vs 30-35 будет имхо, ессно, надо будет лям влить в "дизайнерский" ремонт (+ 500 в наполнение во всех случаях), но тут и актив отрастет круче за счет ремонта и уровня жк - он щас в одну цену с ванграденом от пика - в докризисных ценах я бы ванганул студия под ключ 10 в 1 дубр и 13-14 в левеле имхо, какая будет через год хз, но в долгосроке разница типа такой..., 2км до мгимо и в радиусе 3-4 км большинство топовых вузов мск, конкуренции будет совсем не как у пика, до кучи, заметил, что пик накручивает к ценам студий что на дубр, что на матв аж 28% в 0,1, а левел тока 21%, ну и у пика подобный конкурент барклая,6 - цены отличаются на 20% в пользу левела - там расти уже некуда от цены в 0,1=те самые 13-14 лямов
это первое что в голову пришло, в 0,1 надо смареть годные раёны - у них потенциал выше, чем у дешман-муравейников в ювао, тем более, с таким окружением - разница по ПВ и платежу символическая

Левел как-то сразу напряг в плане вложений в ремонт, но идея ЦА под престижные ВУЗы супер - может и своим потом мотивация будет, спасибо!
Интересно еще, стоит ли подрываться под 0,1% до 30.06 или все же продлят

Таганско-Краснопресненская адово загруженная ветка, утром на Волгоградском в вагон не протиснутся.

Да, благодарю - видел этот момент, но там и Дубровка в пешей тоже как плюс рассматривал + внутри ТТК больше ничего сравнимого с Дубровским по ценнику не попалось..

[Shuran]

Интересно еще, стоит ли подрываться под 0,1% до 30.06 или все же продлят

тут не подскажу, чтобы ответить на этот вопрос, надо знать, скока они в июне продали и достаточно ли им этого для плана. 0,01 (в чем разница у них с 0,1 хз, потом расскажете) оч дорогое удовольствие, судя по пику - сначала тыща хат была, потом 500, щас 300, могут и прикрыть эту лавочку, оставив менее затратные, но когда - вопрос...это уже ваш риск)
зы когда 0,1 у пика ввели, я прикинул на ипо-калькуляторе, что если к базовой цене хаты аля 10 лямов накидывается 20% и в 0,1 на 30 лет она становится 12, вносим 15% - 1,8 ляма, то это тождественно , если базовая цена упадет на 28,4% и станет 7,16 в ипотеку на 30лет под 5%, т.е. не так важна цена входа, скока важно до упора гасить эту схему...так что надо четко понимать, что и детям придется впрягаться , иначе выгода теряется и нужно брать с меньшей субсидией более высокую ставку, в теме пика добрый человек посчитал даже на графиках все это)

[denisandr]

это первое что в голову пришло, в 0,1 надо смареть годные раёны - у них потенциал выше

А что думаете по поводу люблинского парка? Студии там сейчас сдают от 30к, но их цена на 2кк меньше, чем в матвеевском, соответственно разница будет больше 30 лет окупаться....

[Shuran]

А что думаете по поводу люблинского парка?

какие еще 2ки в ювао без метро, тему аренды курите от и до

чем у дешман-муравейников в ювао, тем более, с таким окружением - разница по ПВ и платежу символическая

[blackvovik]

я ток студии смарел - в левел мич студия 11 в 0,01 https://level.ru/michur/flat/1room/4-1-66/ - есть и чуть дешевле во 2оч на 7 мес позднее и на метр меньше, глянул е2 35 в 1 дубр 11,0 - это за кеш (студия в левеле 9,2, 1й дубр 7,25), а в 0,1 там 14 https://www.pik.ru/1dubr/flats/835829?benefitId=114411, сравнивают сравнимое
по е2 разница сохраняется, левел дороже пика - в левеле е2 39,5 -за кеш 13,4, либо 16,2, если брать 12 лямов в 0,01, либо брать 15, тогда 17,2 в 0,99 https://level.ru/michur/flat/2room/2-1-93/

Согласен, если лоб в лоб нулевую ставку сравнивать.
Но у ПИКа есть козырь в виде семейной 1,99% и вот для тех, кто на семейную претендует это серьезный повод задуматься в сторону этого застройщика.

[zloymudvin]

Что лучше выбрать под сдачу:

1. e3 у Level Мичуринская https://level.ru/michur/flat/3room/4-1-34/ в ипотеку 0,99% на 30 лет
   или
2. 2шт e2 у Level Селигерская https://level.ru/selig/flat/2room/1-1-66/ в ипотеку под 0,01% на 30 лет

По e3 платеж 66k ПВ 3,4 млн (+страховка 150к/год) сумма долга 20,5 млн.
По 2 e2 платеж 57,5 ПВ 3,7 млн (+страховка 150к/год) сумма долга 20,6 млн.
Ремонт закалываю 15% от стоимости: +/- 3 млн. в обоих случаях.
Срок сдачи одинаковый: 4кв 2024
По аренде:
Квартира e3 в отличной локации, бизнес, если сделать норм ремонт думаю за 100к реально сдать. Навеса мало и вряд ли появится в большом количестве. (хотя у левела еще столько же корпусов появятся позади, но они будут дальше от метро)

Квартира e2 на Селигерской сдастся за 50k без особых проблем, навеса правда дофига и будет еще больше когда MR достроит + рядом несколько участков уже разрабатывают.

Кажется что гемора с ремонтом бизнес-класса и ремонтом двух e2 комфорта будет примерно одинаково (в e3 типа нужно дизайн, все дела, в e2 достаточно сделать нормальный ремонт).

Из подводных:
Вероятно коммуналка будет у бизнеса дороже, но не факт, что сильно больше чем за две e2 так как совокупная площадь больше 73,6 против 60
Непонятно что легче сдать e3 или e2. С одной стороны e2 более востребованы, но предложений дофигища, а по e3 с нормальными параметрами (ремонт, локация, метро) не так уж много.
Под 0,01% квартира продается со скидкой в 3% от базовой цены, под 0,99% наоборот с накидкой, примерно 3%.
Если покупать 2 квартиры сразу у манагера можно поклянчить скидку (со слов манагера) но хз какую.

[Shuran]

Непонятно что легче сдать e3 или e2. С одной стороны e2 более востребованы, но предложений дофигища, а по e3 с нормальными параметрами (ремонт, локация, метро) не так уж много.

я концептуально за меньший гимор на протяжении 30 лет) - с 1 хатой его меньше в 2 раза и более приятные съемщики - семья с ребенком=не перекати поле, но это если у вас такое источник пассивного и неосновного дохода, по цифрам на сайте левела в мичур общая цена 22629 - со скидкой 3%, а почему тогда у вас ПВ 3,4 + остаток долга 20,5 23,9? 2я ссылка уже не алё, больше е2 38 не вижу, а тока они норм)
зы а если это существенный источник и готовы время и нервы тратить, тогда 2 студии в мичур, типа. селигерская в плане локации и класса актив более слабый по потенциалу роста и капитализации имхо, в мичур этаж чуть повыше надо, хотя бы 10, лучше 15, виды важны для этой ЦА

[zloymudvin]

я концептуально за меньший гимор на протяжении 30 лет) - с 1 хатой его меньше в 2 раза и более приятные съемщики - семья с ребенком=не перекати поле, но это если у вас такое источник пассивного и неосновного дохода, по цифрам на сайте левела в мичур общая цена 22629 - со скидкой 3%, а почему тогда у вас ПВ 3,4 + остаток долга 20,5 23,9? 2я ссылка уже не алё

Level Мичура - они под 0,99% накидывают примерно +3% а под 0,01% скидывают, если в калькуляторе поменять то видно будет. Но под 0,99% нет ограничения в 12млн на сумму кредита.

Остаток долга: 23 962 368 (цена под 0,99%) - 3 394 424 (ПВ) = 20 567 940

2e - https://level.ru/selig/flat/2room/1-1-180/

C 2 квартирами есть вариант диверсификации, если что одну можно продать, часть денег высвободить.
По аренде 50к это нижная для e2. В Селигер Сити и в ПИКе висят ща по 60-65 (хз конечно сдаются ли). Хотя навес конечно удручает, сейчас еще ладно, но через 5 лет, будет жесть и Левел не в самом выигрышном положении относительно мтеро.

Для Мичуры референс ЖК "Лобачевский" (типа бизнес) рядом, но он выглядит похуже, сдается там за 100-120 похожий метраж. Совсем рядом ЖК "Мичурино" но там серия домов П44Т сдаются ожидаемо невысоко 65-85

[Shuran]

Level Мичура - они под 0,99% накидывают примерно +3% а под 0,01% скидывают, если в калькуляторе поменять то видно будет. Но под 0,99% нет ограничения в 12млн на сумму кредита.

Остаток долга: 23 962 368 (цена под 0,99%) - 3 394 424 (ПВ) = 20 567 940

да, я в 0,01 смарел)

Отправлено спустя 53 секунды:

C 2 квартирами есть вариант диверсификации, если что одну можно продать, часть денег высвободить.

все так, если нужна мобильность денег, 2шт лучше, я тока про все 30 лет грил. студия в мичуре по дохе не меньше будет е2 на селигере, мож даже выше - вход ниже, а аренда по 50 (60) одинакова, в ремонт меньше вливать

Отправлено спустя 2 минуты 11 секунд:

Для Мичуры референс ЖК "Лобачевский" (типа бизнес) рядом, но он выглядит похуже, сдается там за 100-120 похожий метраж. Совсем рядом ЖК "Мичурино" но там серия домов П44Т сдаются ожидаемо невысоко 65-85

на сайте циана в лобаче мопы видны и там евроформата 10-15% хат было, плюс на дорогу половина, имхо тут можно 120 закладывать по докризисным ценам, если считать, что кризис через 2-3г всяко уйдет в историю
п44т тут ваще не конкурент

Отправлено спустя 11 минут 11 секунд:
и по накидке относительно цены за нал - при 0,99 и сумме кредита 12+ левел накидывает 28%, а в 0,01 и до 12 - 21%, вроде цимес явный брать 2 кредита до 12 по 0,01)

[zloymudvin]

Отправлено спустя 53 секунды:
студия в мичуре по дохе не меньше будет е2 на селигере

Да вариант со студиями выглядит ниче, надо покурить его.
А что думаете по поводу e3 в 2 корпусе с видом на дорогу (довольно оживленную) и 4 корпус окна в окна (прям аккурат посередине дома квартира)?
Мне больше нравиться 4 корпус: меньше шума, сдача раньше.

У них еще 3 корпус не открылся в продажу (и манагер не говорит когда), но кажется что цены там дешевле не будут чем сейчас в соседних, максимум выбора побольше станет.

[Shuran]

А что думаете по поводу e3 в 2 корпусе с видом на дорогу (довольно оживленную) и 4 корпус окна в окна (прям аккурат посередине дома квартира)?
Мне больше нравиться 4 корпус: меньше шума, сдача раньше.

конечно, 4корп лучше, ну и этаж не 5 надо

Отправлено спустя 3 минуты 11 секунд:

У них еще 3 корпус не открылся в продажу (и манагер не говорит когда), но кажется что цены там дешевле не будут чем сейчас в соседних, максимум выбора побольше станет.

по логике, там с отделкой должно быть - в остальных ее нету и после 6 корп он самый низкий=ылитный