Посоветуйте, как действовать в моей ситуации? (кроме выбора для себя)

в теме обязательно писать свои мысли о предмете обсуждения, одни вопросы без своих мыслей - снос/отклонение в премодерации для новичков. если обсуждаем инвест, пишем вход и планируемый выход с обоснованием, тут не справочное бюро, а обсуждение мыслей
обсуждение одного жк - в тему этого жк

GoldenKnight писал(а) 15 июн 2022, 17:08
А в чем смысл с такой месячной платой? Арендой не перекрыть, даже не в ноль... Расчет исключительно на рост цен недвижимости в долгосроке?

Да, смысл в низкой ставке и в сроке. Условно недвига дорожает (если смотреть средние цифры лет на 10) на размер инфляции. Платеж в 77k через 10 лет будет уже не таким значительным, не говоря о 20.
Судя по текущим предложениям на циане кв в этом ЖК можно будет сдать как минимум за 65k как максимум рынок покажет.
Основная идея взять много денег под низкий процент и не напарить самого себя. Студии вариант хороший, но слишком геморный. Одним объектом проще управлять.

zloymudvin писал(а) 15 июн 2022, 16:49Кажется что реально с хорошим ремонтом сдать и перекрыть (ну или хотя бы сильно уменьшить) платеж по ипотеке.
Непонятно стоит ли брать white box от застроя, обещает сделать даже шумку (стены, потолок) но пока не выяснял какие гарантии.

вайт бокс ваще не нужен, его цена 5-10 тыр/метр от силы, а уж за такую наценку, как у левела... глянул б/отд 63 тыщи в мес платеж по самой деш е3 59 8 эт в 0,99 на 30 лет во 2 корп с видом на дорогу, ставлю фильтр от 5э, но 4 корп лучше, хоть и с видом в др башню - там 67 тыр/мес, лям разница, идея норм имхо. оно и щас тыщ по 100-120 сдавалось бы с условно "дизайнерским" ремонтом и наполнением, в ремонт и мебель 3-3,5 влить в текущих ценах, но отбиваться будет долго, один ремонт - 5-6 лет...
зы есть смысл подождать новостей про льготку 5,7%, тогда наценка может уменьшиться

Shuran писал(а) 15 июн 2022, 15:52каша полная

Это точно, последние события каждый день меняют парадигму восприятия действительности

Shuran писал(а) 15 июн 2022, 15:52не вижу, что рынок курите от слова совсем, ...15 лямов и под сдачу - это 2 студии, но никак ни е3 или дорогая е2 в зао - доха будет СИЛЬНО ниже

Понимаю, что в теории 2 студии дадут больший выхлоп в деньгах, но студии особо не смотрим по причине того, что есть вариант, что квартира в итоге останется детям или теща переедет из региона и не хотелось бы чтобы они жили в таких условиях, ну и 2 объекта сдавать это гемор х2 по общению с квартирантами и есть предположения, что в студиях очень на долгосрок не живут и чаще придется пересдавать.

По поводу 15 млн - это потолок, понятное дело смотрю и дешевле варианты.

Shuran писал(а) 15 июн 2022, 15:52но тут точно не 1й дубр, причины в его теме описаны и здесь тоже, е2 под сдачу - это 35-38м и 10-11 макс, вы рынок покурите, какие бюджеты в принципе и на что, надо в теме разбираться, что на ней зарабатывать

Вот как раз 1ый дубровский это 11500 за е2 35 метров с удачной на мой вгляд планировкой и окнами на улицу, а не в соседний корпус и все это под 1,99% ипотеке, ПВ 1.75кк и платежом в 36. Видится, что аренда должна с лихвой покрывать ипотечные платежи.

Shuran писал(а) 15 июн 2022, 15:52з последнего-интересного левел селигерская был нед назад, щас хз, цены были айс

Левел селигерская вроде бы цены на е2 небольшие те же 11 миллионов примерно, но без ремонта. Ну и сама локация на Волгоградке видится перспективнее если облагородят ту промку что сейчас есть, а на селигерской уже все новостройками застроено.
Сейчас им звонил кстати, сходу уже не дают 10% скидку что ранее была, продажи вроде бы должны были начаться, но пока глухо, и возможно только в конце месяца.
Возможно я что-то неправильно анализирую, но мысли такие.

Отправлено спустя 3 минуты 29 секунд:

VVV писал(а) 15 июн 2022, 16:02blackvovik, при наличии на фондовом рынке 2-3 летних корпоративных облигаций с ежегодной дохой 10-13%, не вижу ни одного объекта в Москве и МО который смог бы с гарантией дать такую же доходность... а про купить за 15, подождать 3 года, ремонт, мебель и сдавать за 50-60тыр - ну у меня вообще нет слов...

Тут все понятно, только вот доходности такой прямо сейчас уже особо нет по надежным эмитентам, скорее 10-11 это максимум и минус налог выходит уже около 9%, при текущей инфляции так себе доха.
Ну и квартира помимо аренды может же еще сама по себе расти в цене в хорошей перспективной локации

GoldenKnight писал(а) 15 июн 2022, 17:08Там огромный навес дешёвых мелких студий от Гранеля (аппарты Хайвей по соседству).

Да, поэтому смотрю е2 небольшие, думаю там немного другой контингент арендаторов. Да и где сейчас нет большого навеса в недорогом относительно жилье?

Отправлено спустя 11 минут 21 секунду:

zloymudvin писал(а) 15 июн 2022, 17:24Да, смысл в низкой ставке и в сроке. Условно недвига дорожает (если смотреть средние цифры лет на 10) на размер инфляции. Платеж в 77k через 10 лет будет уже не таким значительным, не говоря о 20.
Судя по текущим предложениям на циане кв в этом ЖК можно будет сдать как минимум за 65k как максимум рынок покажет.
Основная идея взять много денег под низкий процент и не напарить самого себя. Студии вариант хороший, но слишком геморный. Одним объектом проще управлять.

У меня логика похожая, но брать в долг 20 лямов пока морально не готов, поэтому смотрю на лоты поменьше.

Shuran писал(а) 15 июн 2022, 18:07 вайт бокс ваще не нужен, его цена 5-10 тыр/метр от силы, а уж за такую наценку, как у левела... глянул б/отд 63 тыщи в мес платеж по самой деш е3 59 8 эт в 0,99 на 30 лет во 2 корп с видом на дорогу, ставлю фильтр от 5э, но 4 корп лучше, хоть и с видом в др башню - там 67 тыр/мес, лям разница, идея норм имхо. оно и щас тыщ по 100-120 сдавалось бы с условно "дизайнерским" ремонтом и наполнением, в ремонт и мебель 3-3,5 влить в текущих ценах, но отбиваться будет долго, один ремонт - 5-6 лет...
зы есть смысл подождать новостей про льготку 5,7%, тогда наценка может уменьшиться

Посчитал вайт бокс, действительно золотым выходит...
А что думаете про вариант на Южнопортовой 52,7 в 0,99% выходить 45k/мес

Плюсы: в перспективе на 10-15 лет промку застроят полностью, близость к метро, близость к центру, есть мелкие e3, цена (точнее низкий платеж по ипотеке)
Минусы: 2026год, непонятно что по аренде, нет инфры

И еще смотрю на Мичуре 3класику большего размера 74m, метр стоит дешевле и я так понимаю ничего не мешает сделать из нее 3e, но не понятно есть ли смысл.

zloymudvin писал(а) 16 июн 2022, 11:06 в 0,99% выходить 45k/мес

Платеж вроде норм, ниже ставки аренды. Но тут ремонт делать надо, так?

Отправлено спустя 37 секунд:

zloymudvin писал(а) 16 июн 2022, 11:06Мичуре 3класику большего размера 74m

Что за ЖК? ПИК Мичуринский парк?

GoldenKnight писал(а) 16 июн 2022, 11:10 Платеж вроде норм, ниже ставки аренды. Но тут ремонт делать надо, так?

Отправлено спустя 37 секунд:

Что за ЖК? ПИК Мичуринский парк?

Помимо ремонта еще и платежи примерно до 27 года платить придется (сдача, туда-сюда, ремонт). А уж потом только сдавать. К платежу надо еще прибавить страховку думаю где-то 5k, но она правда будет уменьшаться пропорционально долгу.

Не, тоже левел, типа такой https://level.ru/michur/flat/3room/1-1-55/

zloymudvin, я уже писал, что цель вы так и не раскрыли, то ли аренда, то ли для себя, определиться надо, особенно, если вам все равно где жить на мичуре или на южном порту, для аренды мичура лучше на порядок, ибо юпорт нескоро востребованным станет, про классику и куда в ней окна тоже писал в теме мичур и вы явно это видели, смысл переспрашивать, ничо нового не придумал)

Отправлено спустя 44 минуты 21 секунду:

blackvovik писал(а) 16 июн 2022, 09:37Вот как раз 1ый дубровский это 11500 за е2 35 метров с удачной на мой вгляд планировкой и окнами на улицу, а не в соседний корпус и все это под 1,99% ипотеке, ПВ 1.75кк и платежом в 36. Видится, что аренда должна с лихвой покрывать ипотечные платежи.

да забудьте вы о нем, 100500 раз писал про 2000 апартов хайвея напротив, тему жк лениво прочитать чтоль

Отправлено спустя 8 минут 24 секунды:

blackvovik писал(а) 16 июн 2022, 09:37Левел селигерская вроде бы цены на е2 небольшие те же 11 миллионов примерно, но без ремонта. Ну и сама локация на Волгоградке видится перспективнее если облагородят ту промку что сейчас есть, а на селигерской уже все новостройками застроено.
Сейчас им звонил кстати, сходу уже не дают 10% скидку что ранее была, продажи вроде бы должны были начаться, но пока глухо, и возможно только в конце месяца.
Возможно я что-то неправильно анализирую, но мысли такие.

я так понял, у вас не 15 лямов на кармане, а околоминимальный ПВ от них, так? ну вот выше хороший варик для дорогой хаты в зао - е3 в левел мич предложили, там бюджет 22, 15% от них 3 ляма, на бумаге полная окупаемость (цена с накруткой/арендный платеж на сегодня) в ипотеку 0,99 выходит в 200-250 мес относительно 300 в студиях, где цена 9 и 30/мес, да еще и контингент хз какой...но тут 4г ипотеку платить, потом 5-6 лет ремонт отбивать и отдавать себе отчет, что все 30 лет сидеть - это не для каждого удовольствие, имхо это не инвест, а пенсия какая-то с кровью)
про левел селигерскую - для аренды нужна ипотека 0,1-2%, за кеш стремно брать, вот если льготку 5.7% сделают - завтра пу объявить может, тогда проще)

Shuran писал(а) 16 июн 2022, 13:22я так понял, у вас не 15 лямов на кармане, а околоминимальный ПВ от них, так? ну вот выше хороший варик для дорогой хаты в зао - е3 в левел мич предложили, там бюджет 22, 15% от них 3 ляма, на бумаге полная окупаемость (цена с накруткой/арендный платеж на сегодня) в ипотеку 0,99 выходит в 200-250 мес относительно 300 в студиях, где цена 9 и 30/мес, да еще и контингент хз какой...но тут 4г ипотеку платить, потом 5-6 лет ремонт отбивать и отдавать себе отчет, что все 30 лет сидеть - это не для каждого удовольствие, имхо это не инвест, а пенсия какая-то с кровью)
про левел селигерскую - для аренды нужна ипотека 0,1-2%, за кеш стремно брать, вот если льготку 5.7% сделают - завтра пу объявить может, тогда проще)

Есть деньги на кармане, но они лежат в более доходных инструментах.
Поэтому заходить своими когда дают дешевые деньги не вижу смысла.
Насчет большой квартиры если честно не думал и кредит в 20 лямов немного напрягает, надо подумать, спасибо за идею. А лоты поменьше условно там же или в подобной локации уже не столь интересны из-за дорогой цена за метр?

blackvovik писал(а) 16 июн 2022, 13:53А лоты поменьше условно там же или в подобной локации уже не столь интересны из-за дорогой цена за метр?

глянул вчера е2 там, в принципе, тож самое, но там мелкая нарезка, оцените наскока е2 больше, чем е3, на глазок прилично больше, а конкуренция губит доху в любом бизнесе) семейные арендаторы с детьми не склонны к перемене мест, в отличие от гуляй ветер в мелких хатах. у пика я тока на е4 смарю поэтому, но и арендой не интересуюсь

Попробую спросить - запрос специфический весьма.

Исходные данные:
- одобренная IT ипотека на 18 млн (4.7%) (риски самой программы понятны, страховочные меры в наличии) и наличие первонач. взноса в достаточно объёме.
- есть идея воспользоваться этой возможностью для инвеста (по сценарию перепродажи) в 1 комн. квартиру 35-45м.
- далее в эту стройную картину вмешивается необходимость прописаться у нужной школы через год-два ( на самом деле почти любой из топа на юге-, юго-западе, сами переезжать не планируем (или это уже будет задачка с другими параметрами).

Варианты (локации разные, т.к. см. выше - школа):
- ЗилАрт - ближайшие по сдаче Diamond и Tower.
Минусы: завершающая стадия строительства, как следствие высокие цены, невысокая вероятность их роста, по сути покупка школы по цене процентов ипотеки
Плюсы - неплохая(на мой взгляд) привлекательность проектов и планировок, в diamondе нет студий, ближе возить в школу.
- AFI парк Воронцовский - дешевле, неплохая локация (правда портится реконструкцией Арх.Власова как я понял), более ранняя стадия, поэтому выше потенциал роста?
Минусы - студии, реконстурукция дорог, тоже уже далеко не старт продаж, дОльше ездить (но не запретно).

Что выглядит привлекательнее ? или оба сценарии с т-ки зрения инвеста носят научно-фантастический характер?
На сколько реально получить у застройщиков скидку под "честную" ипотеку, в отличии от их субсидированных вариантов?

Альтернатинвый вариант в связи с ожидаемым снижением ставки на вторичке- забить на новострой и брать какую-то вторичку в Зиларте (цена может оказаться дешевле, процентная ставка выше), но тут уж точно никакого инвеста, хотя есть подозрение, что и в первом варианте тоже.

F_I писал(а) 16 июн 2022, 14:50 или оба сценарии с т-ки зрения инвеста носят научно-фантастический характер?

именно, оба варианта - примеры антиинвеста с диким оверпрайсом

Отправлено спустя 3 минуты 46 секунд:

F_I писал(а) 16 июн 2022, 14:50Альтернатинвый вариант в связи с ожидаемым снижением ставки на вторичке- забить на новострой и брать какую-то вторичку

по вторичке особого снижения ставок не ждите - 0,5-1% макс к концу года - это щастье, ключевую особо некуда уже опускать, а вот цены на вторичку могут просесть немного, тут в конкретном жк надо смареть дефицит, ликвидность планировки, наличие ремонта - шлак может просесть на 5-10% имхо, ликвид - хз, может и не просесть, его мало

Посоветуйте, пожалуйста.
В багаже Мещерский лес от ПИК, большая 3к. Была куплена почти уровне 1-х этажей, когда проект ругали за треш место (между ЖД и шоссе) и проект все - от местных бабушек в маршрутках до уважаемого форума. Сейчас рост цен от 2016-2017 г. 300-400%, хорошая тяга на аренде и вторичке, приличная публика. море инфраструктуры, включая много хороших ресторанов, и паркинги в аренду по 15+К даже за неподземный.
И 2 студии в условно отдаленной Новой Москве под Внуково, обе после судов и сдачи переведены в СИ, бывший долгострой с 2014 г., достроенный тем же ПИК и КГ, такой новострой-долгострой, который сразу стал бабушатником с московской пропиской, но при норм ремонте а-ля ИКЕА можно сдать за 30+ при большом навесе квартир, отремонтированных в стиле 90-е вырви глаз + элементы б/у мебели и техники.

Сейчас есть одобрение по СИ под 1,99% ПИКа. Бюджет 9-10. Цель: сдавать, детям и т.д.
Что смотрю:
1) Новое Очаково, 2Е, вайт бокс, запад, рядом с местом проживания, видится что лучше высокий этаж с видом на ЖД и далее на старые районы, чем нижние и на промку или стройку новых очередей. Просто смотрю на Вестердам и вижу там цены 15+, т.е. +5 млн, понимая все различия. Как тут говорили, и хочется и колется. БО2, матв п уже стоят больше 11.5, не в бюджете. Очень пугает даже не ТЭЦ, а огромная соседняя металлобаза по границе Очаковское 42 (о которой умолчали даже в экспертизе) и гигантские 10-ти или больше метровые кучи асфальта или типа того за METRO на Рябиновой 69
2) Мич парк, 2Е, площади поменьше за эти деньги, дальше от центра чем НО, что чувствительно в час-пик, но может на него еще посмотрю. За норм деньги уже только вторая очередь дальше от метро Озерная, а это уже не условный мичуринский, а малая очаковская у ЖД, парк Мосгортранс, очаковская промк и дома по реновации
3) Митинский лес, старомосковское замкадье в тупике, 2Е, смотрю из-за экономии по цене при наличии СЗАО и прописки, понимая часть минусов при наличии классического метро в 2 км. Но все же вижу там перспективу роста цен, учитывая общую престижность локации Митино-Отрадное-Пятницкое-Крокус.
4) Никольские луга, старомосковское замкадье, 3Е, хоть это и промка вокруг областные пиковско-мортоновские гетто, но данная локация пешком МЦД щербинка и по документам ЮЗАО, условно полноценное Южное Бутово, а не новая Москва при ценнике 150-170к за метр. Вижу рост цены от 100% при нормализации геополитики, сдаче пары-тройки очередей и запуска дублера Варшавки до ТТК.

Вот к чему я про МЛ расписывал: варианты 1, 2 и 4 тоже имеют много минусов по ЖД, промке и шоссе, но есть шансы, что ПИК и контингент жителей, ориентированные на московскую прописку, подтянут эти локации до качественного уровня : пешеходные бульвары, кафе-рестораны, московские сады и школы.

Отправлено спустя 30 минут 11 секунд:
F_I, я бы Зиларт вообще не рассматривал по текущим ценам и очень осторожно относился к масштабированию этой 548 школы на весь ЮАО с захватом МО - аж от Совхоза Ленина (личный проект Грудинина, включая присоединение к этой школе. По легенде сам Зюганов в былые года лично ходил к ВВ с просьбой дать поручение ССС присоединить модную школу-новостройку в совхозе, то есть в МО, к 548 школе Москвы) до ЗИЛа. Все-таки проживание на юго-западе дает больше перспектив в плане выбора хорошей школы и в дальнейшем - ВУЗа.

Hide писал(а) 17 июн 2022, 02:46Очень пугает даже не ТЭЦ, а огромная соседняя металлобаза по границе Очаковское 42 (о которой умолчали даже в экспертизе)

Если сумма 9,5-10, значит первоначальный взнос где-то 1,5-2 млн? Может быть, есть вариант добить ещё 0,5-0,7 млн и всё-таки взять Матвеевский? Там выбор е2 очень большой.

Hide писал(а) 17 июн 2022, 02:46. Была куплена почти уровне 1-х этажей, когда проект ругали за треш место (между ЖД и шоссе) и проект все - от местных бабушек в маршрутках до уважаемого форума. Сейчас рост цен от 2016-2017 г. 300-400%

Только ретроспективно можно сделать умозаключение , что там было хорошо, но для оценки для будущих проектов удачное комбо ( он же применим к проектам НО/БО2/Матв. парк/Левел Мич) :
- Умение ПИКа делать красивые кварталы, такой вау эффект для среднего класса
- Солнцево с его большим спросом ( у многих родители рядом, школы итд)
- Рядом метро
- Рядом центр притяжения ( ПАРК МЕЩЕРСКИЙ)

Следовательно из ПИКа под определение близко попадают БО2 и Матв. парк
1) БО2 благоустройства Ведиса и Левела будет пользовать рядом , Матв. парк будет ещё круче Мещ. леса ( смотрите рендеры рядом с вангарденом) в плане благоустройства и инфры
2) Большой будущий спрос( район очень плотно застраивается муравейниками , при чём больше бизнес класса)
3) Метро и МЦД в пешей
4) Парк олимпийской деревни ( от Матв. парк чуть далековат правда)

НО проигрывает по всем пунктам, вопрос компенсирует ли это цена, мне сложно сказать

shookeng, бо2 то при чем тут, там почти готовое, а знач дорогое, под условия не попадает и тупо дороже мп, да еще и место хуже, поза давит прям

Отправлено спустя 16 минут 19 секунд:
Hide, мда, это вы качество локации и жк по росту цен за 5-6 лет определяете? В курсе, что большая часть этого роста из за удешевления ипотеки в 2 раза с 20г случилась, а знач весь рынок сильно вырос, а не потому что у мл какие свои особенные плюсы , локация МЛ как была дно, так и осталась. Из этого списка Матв ессно, но не тока ж пик есть на рынке, цель аренда-детям какая то непонятная и слабенькая=пассивная, типа, чтоб было и хоть какую-то доху давала? Или ремонты просто делать не хотите, как в случае левел мичур, аренда в котором при покупке в ипотеку на 30лет будет повкуснее матв парка в 1,5 раза, в котором навесище эконома, разница в цене всего лям при 100%, если сравнивать норм е2 в матв парке (с к-г от 18, а не 16м) с левелом - 11,7 с отд vs 12, 9 б/отд, у левела тож семейная есть и субсидированная при этом, я бы уточнил условия, почему на сайте условия 0,01 для всех лучше, чем 0,1 по семейной, мож тупо без субсидии по семейной выгоднее получится, там куча программ разных, да и льготку должны сегодня объявить по новой ставке... Я к тому, что задача макс дохи не ставится почему-то, а типа, как получится, какие то сраные никольские луга или митинский лес для аренды , про метро в пешей мастхэв вы ж, наверное, слышали, с чего тогда про экономию думать с такой ипотекой, скорее уж, навес конкурентов важнее, не? почему бюджет 9-10, если ставка 1,99 и можно хоть 15 рассматривать?

Hide писал(а) 17 июн 2022, 02:46 Новое Очаково, 2Е, вайт бокс,

хм, ну тут непонятно, там цена ремонта 15 тыр/м, т.е. с отд надо брать тогда уж, но если с ремонтами дружите, знач и левел норм, зато там остальные плюсы на голову выше матв даже

Hide писал(а) 17 июн 2022, 02:46И 2 студии в условно отдаленной Новой Москве под Внуково, обе после судов и сдачи переведены в СИ, бывший долгострой с 2014 г., достроенный тем же ПИК и КГ, такой новострой-долгострой, который сразу стал бабушатником с московской пропиской, но при норм ремонте а-ля ИКЕА можно сдать за 30+ при большом навесе квартир, отремонтированных в стиле 90-е вырви гла

это ваще к чему? что доха от аренды 5-6% устраивает или нра искать новых арендаторов, после того, как прежний нашел на 2 тыщи дешевле через 2 мес? такое сливать надо, чтобы в более качественное и маржинальное вложить имхо

Hide писал(а) 17 июн 2022, 02:462) Мич парк, 2Е

ток щас увидел, что это мич, а не матв, а смысл, если разница в цене на фоне разницы локаций у мкада и у большой кольцевой ниачом? если задача макс скроить денег с пох какой дохой тогда уж очаково