Юридические вопросы по сделкам с недвижимостью

[si4re]

Добрый день.
Обзваниваю квартиры, почти все указывают сумму с занижением в 2 раза. Сделка будет с ипотекой. Как на это реагировать? Есть ли шанс купить по полной стоимости?

[jeanmishel]

Как на это реагировать? Есть ли шанс купить по полной стоимости?

нормальные люди по полной продают давно, над занижателями можно поржать, ну или посочувствовать. вы же, наверное, курили 217.1 нк рф и знаете, что 3г с момента оплаты дду надо подождать, если хата единственная, а таких продаванов оч много

[jeanmishel]

Добрый день.
Обзваниваю квартиры, почти все указывают сумму с занижением в 2 раза. Сделка будет с ипотекой. Как на это реагировать? Есть ли шанс купить по полной стоимости?

Говорите, что готовы покупать, но только по полной цене, с кем-то поадекватней договоритесь возможно с минимальным повышением цены. Это люди, которые еще не поняли, что рынок изменился, или вообще залетные (кто греб бетон вместе со всеми).
Я тоже пробовал в 2020 продать с занижением, и именно потому, что разница была очень существенная. У меня 7 покупателей просто развернулись и ушли, когда услышали про неполную сумму, причем хата их устраивала. Плюс все были ипотечники. Сейчас откровенных незнаек уже мало и они чаще с риелторами, остальные плюс-минус курят форумы и НК и понимают, что в случае с занижением рискует только покупатель. Рынок цивилизуется, все эти "занижения" и "гарантийки" остались в прошлом.

[nightjar]

Коллеги, есть у кого знакомый юрист по земельному праву. Поделитесь, пожалуйста, можно в личку.
Вопрос в следующем. Есть земельный участок с назначением ижс. Он почти полностью попадает в охранную зону железной дороги (Ленинградское направление). Можно ли на этом участке построить и ввести в эксплуатацию дом? Можно ли поменять назначение (на коммерцию) и построить здание коммерческого назначения? Соседи с 2-х сторон. У одних соседей дом также в предела 50-м полосы от ж.д., но строили давно.
Заранее благодарю.

[plan]

Коллеги, есть у кого знакомый юрист по земельному праву. Поделитесь, пожалуйста, можно в личку.
Вопрос в следующем. Есть земельный участок с назначением ижс. Он почти полностью попадает в охранную зону железной дороги (Ленинградское направление). Можно ли на этом участке построить и ввести в эксплуатацию дом? Можно ли поменять назначение (на коммерцию) и построить здание коммерческого назначения? Соседи с 2-х сторон. У одних соседей дом также в предела 50-м полосы от ж.д., но строили давно.
Заранее благодарю.

ГПЗУ получали? Надо с этого начать, тк нужна конкретика по обременениям.

[nightjar]

ГПЗУ получали? Надо с этого начать, тк нужна конкретика по обременениям.

Нет ГПЗУ не получали. В ЕГРН и ДКП нет указаний на обременения.
Можно ли имея статус потенциального покупателя (хотим участок купить: хорошее место и хорошая цена) получить ГПЗУ? Сам поузнаю тоже, как это можно сделать.

[plan]

Нет ГПЗУ не получали. В ЕГРН и ДКП нет указаний на обременения.
Можно ли имея статус потенциального покупателя (хотим участок купить: хорошее место и хорошая цена) получить ГПЗУ? Сам поузнаю тоже, как это можно сделать.

В ЕГРН много чего нет, в части обременений, не успевает РР.
Нет, собственник нужен. Как минимум на сайте областной ИСОГД в разделе градпроработка https://rgis.mosreg.ru/v3/#/?tab=planning вбиваете кн участка и смотрите, что покажет. Предположу, что речь о обременении полосой отвода ВСМ Москва-Питер.

[nightjar]

на сайте областной ИСОГД в разделе градпроработка

Спасибо за полезный ресурс!
Про обременения там не сказано прямо, но есть такая запись:

Зоны планируемого размещения ВСМ
Москва - Санкт-Петербург
Площадь пересечения:
### м2
Процент пересечения:
100%

В пояснениях следующее:

...размещение объектов капитального строительства, их проектирование, строительство и реконструкцию на земельных участках, расположенных в зонах планируемого развития транспортных инфраструктур.. можно осуществлять только на основании документации по планировке территорий, утвержденной Правительством Московской области...

В итоге ГПЗУ это та документация или еще какие есть?

офф: что в ЕГРН часто не отражаются аресты и запреты много раз говорилось, у самого было в истории предпопадалово, когда одну квартиру в цепочке зарегили, а другую приостановили из-за неуплаченного штрафа продавцом, а нотариус, отвечавший за цепочку мух ловил и не придержал вторую регистрацию...

[Serzhic]

В Московском исогд гпзу, если заказывалась собом, можно легально купить за сумму порядка 1000 рублей и по срокам это около недели. По Подмосковью не пробовали, возможно тоже можно.
А по участку соберите градостроительную документацию при постановке на межевание (она бесплатна), сопоставите с выпиской по переходу прав с РР (300 руб), проектной документацией на дорогу и увидите, когда зона появилась и было ли согласование от соба, а так же, что было раньше...
Также можно сходить на приём в администрацию поселения, они 100% всё знают про каждый клочок земли.
Земля она такая, если хочется заработаь, надо побегать, доверять риэлтору и юристу здесь не всегда стоит.
Можно так же написать в РЖД, узнать, как они относятся к постройке здесь здания, собрать данные по участкам соседей, чтобы узнать, как они здание поставили на учет (спросить их или опят же заказать архивные материалы).

[plan]

В итоге ГПЗУ это та документация или еще какие есть?

Не та, но тоже нужная. Нужен ППТ на ВСМ Москва-Питер, а его еще нет, оператор на своём сайте пишет про 1кв 2023 года http://www.hsrail.ru/info/ZIO/ Там же на сайте есть почта для обращений по земельным вопросам. Логика такая на начальном этапе (схема) закладывается максимально возможный коридор для прохождения ВСМ, чтобы пока они проектируют (а это неск лет) люди не понастроили на своих участка, тк для оператора это доп затраты на изъятие. На дальнейших этапах проект уточняется, и, соотвественно, не все участки на которые изначально наложены обременения будут изъяты. ВСМ и отменить могут))
В МО был опыт снятия данного обременения, но для автодороги, есть такая госуслуга https://uslugi.mosreg.ru/services/20830
Вообщем риски вам оценивать, но если участок на первой линии жд, думаю оно того не стоит.

[nightjar]

Вообщем риски вам оценивать, но если участок на первой линии жд, думаю оно того не стоит.

Спасибо большое! Немного отрезвили.
Ниже ответ из Региональной геоинформационной системы МО

Благодарим за Ваше обращение!

Если границы земельного участка, предполагаемого к застройке, согласно схеме территориального планирования транспортного обслуживания Московской области, утвержденной постановлением Правительства Московской области от 25.03.2016 № 230/8, расположены в зонах планируемого развития транспортных инфраструктур в Московской области, то согласно постановлению Правительства Московской области от 03.11.2011 № 1345/45 «О мерах по улучшению организации движения транспорта в Московской области» размещение объектов капитального строительства, их проектирование, строительство и реконструкцию на земельных участках, расположенных в зонах планируемого развития транспортных инфраструктур в Московской области, установленных схемами территориального планирования Московской области можно осуществлять только на основании документации по планировке территорий, утвержденной Правительством Московской области.

В соответствии с Постановлением Правительства МО от 14.09.2018 N 650/32 "Об утверждении Порядка подготовки заключений о необходимости подготовки документации по планировке территории при размещении объектов капитального строительства на земельных участках, полностью или частично расположенных в зонах планируемого развития транспортных инфраструктур в Московской области, установленных схемами территориального планирования Московской области" и распоряжением Комитета по архитектуре и градостроительству Московской области от 16.05.2019 № 28РВ-204 «Об утверждении порядка определения вида документации, необходимой для размещения объектов капитального строительства на земельных участках, полностью или частично расположенных в зонах планируемого развития транспортных инфраструктур в Московской области, установленных схемами территориального планирования Московской области» Мособлархитектура осуществляет рассмотрение обращений через региональный портал государственных и муниципальных услуг Московской области. https://uslugi.mosreg.ru/services/20830

С указанным порядком Вы можете ознакомиться на официальном сайте Мособлархитектуры в разделе Документы, а также на странице соответствующей услуги Размещение объектов в зонах планируемых транспортных инфраструктур.
Дополнительно сообщаем, что Вы можете обратиться за консультацией в орган местного самоуправления в отдел градостроительства и архитектуры городского округа Химки.

[Soglasil]

Добрый день, квартира вторичка, в залоге у банка по кредиту (банк Норвик). Продавцы предлагают сначала оплатить их кредит (сумма 1.5 млн), потом уже после снятия обременения выйти на сделку. Нельзя ли провести одновременно снятие обременения и сделку купли продажи? Скажите какие риски по поводу покупки данной квартиры? Стоит ли ввязываться в такую сделку?

[Cabyllika]

Добрый день, квартира вторичка, в залоге у банка по кредиту (банк Норвик). Продавцы предлагают сначала оплатить их кредит (сумма 1.5 млн), потом уже после снятия обременения выйти на сделку. Нельзя ли провести одновременно снятие обременения и сделку купли продажи? Скажите какие риски по поводу покупки данной квартиры? Стоит ли ввязываться в такую сделку?

Договаривайтесь с Банком о выдаче закладной в момент погашения кредита, после чего продаёте одновременно два пакета документов, на снятие обременения и на переход права собственности.

[Zxcasd]

А это, получается, обычная практика?:
При переуступке с ипотекой, если продавец не может погасить ипотеку до сделки сам, покупатель гасит его ипотеку в виде аванса? Или залога?
Есть иные варианты решения вопроса?

[temp]

А это, получается, обычная практика?:
При переуступке с ипотекой, если продавец не может погасить ипотеку до сделки сам, покупатель гасит его ипотеку в виде аванса?

Непонятно, зачем эти риски нужны покупателю?

Или залога?

Если бы продавец мог что-то заложить - согласился бы погасить ипотеку и спокойно продать...