Юридические вопросы по сделкам с недвижимостью

nightjar · Сообщение **nightjar** » 02 ноя 2021, 19:31

Torn писал(а) 02 ноя 2021, 03:39Ни один нотариус Вам такую сделку не заверит

Вот и прекрасно. Это показатель, что покупать такое не рекомендуется.
В нашем случае было банкротство физлица в анамнезе, но все исполнительные производства были закрыты на момент продажи.

Сообщение **Shuran** » 24 ноя 2021, 15:19

Госдума упростила регистрацию новостроек. Что это значит
По новому закону заявление о регистрации прав собственности на новостройку будет подаваться одновременно с постановкой на кадастровый учет

Сейчас после ввода объекта в эксплуатацию выдавший соответствующее разрешение орган власти должен направить в Росреестр уведомление о кадастровом учете. И только после этого застройщик может обратиться за регистрацией своих прав. Но при этом отсутствует закон, который обязывает соответствующие органы зарегистрировать право собственности на вновь построенную недвижимость или задает какие-то временные рамки для совершения необходимых действий.

Поэтому иногда возникает ситуация, когда недвижимость, так сказать, зависает. Разрешение на ввод есть, но при этом право собственности не зарегистрировано. Соответственно, такой объект не подлежит налогообложению, из-за чего бюджет недополучает платежи. Новым законом предусмотрен другой порядок: теперь все документы должны подаваться в Росреестр самим органом власти, выдавшим разрешение на ввод объекта недвижимости в эксплуатацию. Это урегулирует имеющуюся правовую неопределенность и позволит упростить процедуру постановки на кадастровый учет объекта недвижимости.

Подробнее на РБК:
https://realty.rbc.ru/news/619bec019a7947d657503b3c

Татьяна08

Всем привет!
Подскажите pls, что можно ожидать в моей ситуации:
Планирую купить квартиру у застройщика, квартира готовая, но есть небольшой нюанс: продают её только по предварительному договору и оформление в течении 12 месяцев (+возможность пролонгации на ещё на 12). Свои риски вижу в том, что я не смогу какое то время там не смогу прописаться и делать полноценный ремонт.
Квартира первая, допустить роковую ошибку не хочется)
Вот выдержка из предварительного договора:
3.1. Стороны обязуются заключить Основной договор в течение 12 (Двенадцати) месяцев с даты подписания Сторонами настоящего Предварительного договора при условии оплаты Покупателем обеспечительного платежа, указанного в п.3.5 настоящего Предварительного договора, в полном объеме в порядке и сроки, установленные настоящим Предварительным договором.

3.2. Основной договор заключается Сторонами при условии государственной регистрации права собственности Продавца на Квартиру в органе, осуществляющем государственный кадастровый учет и государственную регистрацию прав (далее – Регистрирующий орган).

В случае если до истечения срока, указанного в п. 3.1 настоящего Предварительного договора, Продавец не зарегистрирует в Регистрирующем органе право собственности на Квартиру, срок, в который Стороны должны заключить Основной договор, однократно продлевается на 12 (Двенадцать) месяцев без заключения об этом дополнительного соглашения.

Сообщение **Shuran** » 27 ноя 2021, 19:25

Татьяна08 писал(а) 27 ноя 2021, 19:21Планирую купить квартиру у застройщика,

а кто застрой, если известный, то я б не парился, если ноунейм, то нафик-нафик

Татьяна08

Shuran писал(а) 27 ноя 2021, 19:25 а кто застрой, если известный, то я б не парился, если ноунейм, то нафик-нафик

Застройщик МИЦ. ЖК Южное Бунино.

Сообщение **Shuran** » 27 ноя 2021, 19:33

Татьяна08 писал(а) 27 ноя 2021, 19:31Застройщик МИЦ. ЖК Южное Бунино.

ну если они построили и ввели, тогда ок. они просто строят меедленно и с просрочками) но кинуть по преду - не кинут, умножьте на 2-3 озвученные сроки манагером для спокойствия, но тут по факту вы их заложник) если затупят - в суд, это рабочая тема

Отправлено спустя 11 минут 52 секунды:
глянул новострой-м, там продажи слабые, по 30 дду в мес, если это сданные 2-3 корп, можно и подождать, чтобы по дкп купить, вряд ли цену повысят с такой тягой имхо, там ввод 2 кв-л был, почему в ноя еще преды - загадка, а если 4 - он даже сайте застроя есть - ваще клиника, там ввод в январе был, см нашдомрф, спросите, как они 4 корп продают, если вдруг тоже по преду - сразу по суду оформиться быстрее

Eleonor · Сообщение **Eleonor** » 28 ноя 2021, 19:30

Здравствуйте всем! Хотела бы прояснить для себя некоторые моменты продажи квартиры.Какие риски могут быть у продавца,если у покупателя заемные средства от компании в которой он работает и в договоре купли-продажи работодатель будет фигурировать как заемщик.В случае если покупатель или фирма-заемщик обьявит себя банкротом,могут ли быть проблемы у продавца ?

Сообщение **Shuran** » 28 ноя 2021, 19:33

Eleonor писал(а) 28 ноя 2021, 19:30В случае если покупатель или фирма-заемщик обьявит себя банкротом,могут ли быть проблемы у продавца ?

если контора лопнет - никаких, ваш купец будет платить долг тем, кому он перейдет. а если купец и у него это не единственная хата и кредиторы докажут, что он купил по завышенной цене, то они могут в теории развернуть сделку

AlexxS · Сообщение **AlexxS** » 09 дек 2021, 01:00

Коллеги, здравствуйте! Подскажите пож-та, какие есть риски при следующей сделке: покупка физ. лицом машиноместа у компании-застройщика, которая имеет приличную сумму долгов по исполнительным производствам , а также уже 2 раза возбуждались дела о ее банкротстве , но каждый раз закрывались при урегулировании долгов. Кроме этого, материнская компания (учредитель) компании застройщика сейчас имеет также открытое дело о банкротстве (ФНС инициатор за неуплату налога - компания крупная наверно также "отскочат", но всякое может быть...). Машиноместо будет покупаться как вторичка по ДКП с расчетом через аккредитив в Сбербанке. Раскрытие аккредитива только в случае успешного перехода права собственности на покупателя. Цена машиноместа в ДКП примерно на 20-25% ниже рыночной. Если с самой сделкой и переходом прав проблем скорее не будет, а вот в случае если произойдет далее банкротство продавца-застройщика (или его компании учредителя) - каковы риски, что наблюдающий управляющий может оспорить сделку ?

Сообщение **Shuran** » 09 дек 2021, 01:03

AlexxS писал(а) 09 дек 2021, 01:00у компании-застройщика, которая имеет приличную сумму долгов по исполнительным производствам , а также уже 2 раза возбуждались дела о ее банкротстве , но каждый раз закрывались при урегулировании долгов. Кроме этого, материнская компания (учредитель) компании застройщика сейчас имеет также открытое дело о банкротстве

а кто застрой-то? возбуждать банкротство за невыплаты по контрактам/договорам норма жизни в рф, равно как и не всегда платить)

AlexxS · Сообщение **AlexxS** » 09 дек 2021, 01:25

Shuran писал(а) 09 дек 2021, 01:03 а кто застрой-то? возбуждать банкротство за невыплаты по контрактам/договорам норма жизни в рф, равно как и не всегда платить)

Застройщик - ООО, созданное под строительство только одного дома. Входит в холдинг Бэсткон.

Torn · Сообщение **Torn** » 09 дек 2021, 17:09

Проблема вот здесь может возникнуть:
Цена машиноместа в ДКП примерно на 20-25% ниже рыночной.
Это из очевидного.
Проблемы учредителя продавца как правило тут не учитываются. А вот наличие/отсутствие просроченной задолженности непосредственно у продавца - это важно (при условии, что обычный покупатель это может установить, проявляя осмотрительность).
Логика действий управляющего обычно доступна для понимания:
- равноценность встречного предоставления = цена объекта должна быть рыночной! Полная стоимость в ДКП!
- деньги за объект должны поступить на р/с продавца (избегайте оплаты 3-м лицам, оплаты наличкой, зачетов и т.д.)
- покупатель не должен быть аффилирован/зависим с продавцом.
Если перечисленное соблюдено, то управляющий такую сделку (как правило) не оспаривает.
Также важно - в некоторой практике именно порог занижения цены в 20% важен (тут корни из ст. 40 НК РФ, хоть и неотносимо формально). Все, что больше - однозначно подозрительно.
Некую защиту может дать оценка проф. оценщиком объекта до покупки.
Из плюсов в отношении ООО, созданного как застройщик конкретного объекта - это его цель и обычная деятельность - построить объект и продать.
И как верно отметили выше, возбуждать банкротство за невыплаты - обычное дело.

7days_anOffside

Кто то сталкивался с переводом нежилого помещения(кв 20 лет назад переведенная в нежилое) в жилое? Насколько реально и как много ресурсов требует?

Сообщение **Shuran** » 10 дек 2021, 14:13

AlexxS писал(а) 09 дек 2021, 01:25Входит в холдинг Бэсткон.

для них это ваще норм, я б не парился. а насчет цены ниже рынка - это ваше имхо или оценку проводили? или они часть вчерную берут??

AlexxS · Сообщение **AlexxS** » 10 дек 2021, 16:31

Shuran писал(а) 10 дек 2021, 14:13 для них это ваще норм, я б не парился. а насчет цены ниже рынка - это ваше имхо или оценку проводили? или они часть вчерную берут??

Рыночная цена, в т.ч. которую я плачу в суммарном итоге - 1,2М. Но сам ДКП предлагается на 1М , а 0,2М оплачивается "допом" , который к этому договору и даже юр.лицу-продавца не имеет отношения. Таким образом , по сути в ДКП они будут отвечать только за 1м, ровно как и моя цена покупки формально будет такова.