Ипотека: Новости рынка, нюансы

[Оля]

Если я правильно помню, аннуитет всегда предполагает за первый месяц только проценты.
То что вы описали - это у всех ипотечных банков

Вопрос только в том, 1тр этот первый платеж или 40тр.

[Godz]

месяц. проценты. основной долг. Итого
Февраль 40 000,00............ 0,00.... 40 000,00
Март.... 30 000,00....... 10 000,00.... 40 000,00
Апрель 30 000,00....... 10 000,00.... 40 000,00

Это ваши фантазии, не бывает такого в договорах.
Ваш пример в реальности выглядит примерно так, например 29 дней до дня оплаты:
Февраль 37 000,00............ 0,00.... 37 000,00
Март.... 39 000,00....... 1 000,00.... 40 000,00
Апрель 38 000,00....... 2 000,00.... 40 000,00
Первый месяц вы платите только проценты и без разницы сколько это дней - 29 или 2 дня. Критично только для тех кто решил гасить ОЧЕНЬ досрочно. Возьмите калькулятор и посчитайте сколько стоит сумма взятая в кредит в пересчете на 1 день при вашем годовом проценте, потом умножте на ваши 29 дней(или 2 дня) и сравните с тем что выдал банк - сойдется.
Время потраченное на написание этого длиннопоста лучше бы потратили на понимание аннуететного процента, сейчас вы входите в 99,9% населения, которые не могут его осилить и считают какой то магией и "банки нас обворовывают". То что первый период вы платите только проценты - это защита досрочного погашения и для вас некоторые каникулы в месяц по оплате тела кредита.

[inamoto]

Лайфхак с датой выдачи ипотеки.
Не знаю, писали тут про это.
При оформлении нескольких ипотек выявил развод банков (Банк Москвы сначала, потом ВТБ туда же).
Короче тема такая:
При вопросе менеджера, когда вам удобно гасить кредит 2-го или 15-го числа,
говоришь, например, 15-го числа. Тебе показывают график платежей, кредитный договор и тд. там все ок.
Со всеми согласовывается сделка, с покупателем, с продавцом, ну и с банком соответственно. Банк, обычно, сам назначает дату сделки, все же ждут, когда он даст отмашку. Так вот, банк назначает сделку и как бы невзначай 16-го числа (если раннее ты сказал менеджеру, что удобная дата погашения ежемесячного платежа 5-го, то назначат сделку 6-го числа).
Наступает дата сделки - 16-е число, все документы подготовлены, даты проставлены, всё пучком.
И выясняется «странная» штука , оказывается, в графике платежей в первый месяц платежей начисляются только проценты и тело кредита не уменьшается ни на рубль.
Получается, что первый месяц платежей полностью дарится банку , а сумма за этот первый месяц рассчитывается от даты заключения кредитного договора, до даты первого платежа. И если выбрана дата погашения кредита 15-го, а договор заключён 16-го, то получается сумма за целый месяц и она просто так уходит банку (сумма ежемесячного платежа по графику за первый месяц равна сумме, как в остальных месяцах процентов и тела кредита).
На вопрос, что это за фигня, почему переплата процентов в целом по кредиту за весь срок получается больше на эту сумму , менеджер говорит, что он не в курсе, так программа считает. А в дату сделки всё уже подготовлено, все стороны ждут и бывает вариантов перенести сделку нет (не говорю про тех, кто первый раз оформляет ипотеку, наверное на них в большей степени и рассчитано).
Приперев к стенке менеджера и рассказав ему всю эту не хитрую схему, ему оставалось только молчать и отводить глаза. Потом сразу им было предложено поменять дату погашения кредита на 2-е число, соотвественно сумма уменьшилась в два раза, но это ситуацию не спасает. Пришлось переносить сделку на 1-е число с датой ежемесячного погашения кредита 2-го, лишняя переплата составила за 1 день, возможно стоило проводить сделку день в день и переплаты не было вообще, но решил не рисковать и оставить так.

Для наглядности пример в цифрах (без привязки к ставке):

Заключение кредитного договора 16 января, ежемесячный платёж 15-го числа

месяц. проценты. основной долг. Итого
Февраль 40 000,00............ 0,00.... 40 000,00
Март.... 30 000,00....... 10 000,00.... 40 000,00
Апрель 30 000,00....... 10 000,00.... 40 000,00

Заключение кредитного договора 16 января, ежемесячный платёж 2-го числа

месяц. проценты. основной долг. Итого
Февраль 20 666,67............ 0,00.... 20 666,67
Март.... 30 000,00...... 10 000,00.... 40 000,00
Апрель 30 000,00...... 10 000,00.... 40 000,00

Заключение кредитного договора 1 февраля, ежемесячный платёж 2-го числа

месяц. проценты. основной долг. Итого
Февраль 1 3333,33........... 0,00.... 1 333,33
Март.... 30 000,00...... 10 000,00.... 40 000,00
Апрель 30 000,00...... 10 000,00.... 40 000,00

Разницу, думаю видно, особенно актуально если сумма ежемесячного платежа большая.
Да и если планируется быстрое погашение кредита, то к сумме переплаты по процентам надо добавлять за этот первый месяц и это может существенно увеличить переплату.
Как то так.
Много букв получилось.
[

Спасибо за инфу! Присмотрелся к шаблону договора Открытия, там это есть:
4.10.3. Первый платеж состоит из начисленных процентов за пользование кредитом за Первый
процентный период и подлежит внесению в Первый процентный период.

[Godz]

Спасибо за инфу! Присмотрелся к шаблону договора Открытия, там это есть:
4.10.3. Первый платеж состоит из начисленных процентов за пользование кредитом за Первый
процентный период и подлежит внесению в Первый процентный период.

Процентов КАРЛ! Вы их не "дарите банку", а оплачиваете пользование суммой которую взяли у банка. Или банк должен был вам бесплатно дать деньгами месяц попользоваться?

[IrinaK]

Так я поняла смысл поста в том, что банк намеренно ставит дату сделки на дату, максимально удаленную от даты внесения ден.средст по кредиту, чтобы за период этого разрыва срубить %

[Godz]

Так я поняла смысл поста в том, что банк намеренно ставит дату сделки на дату, максимально удаленную от даты внесения ден.средст по кредиту

неа, смысл поста, что банк ворует деньги за первый месяц, а это ересь. Перечитайте первичный загон еще раз, обратите внимание на это:

Получается, что первый месяц платежей полностью дарится банку

и это

месяц. проценты. основной долг. Итого
Февраль 40 000,00............ 0,00.... 40 000,00
Март.... 30 000,00....... 10 000,00.... 40 000,00
Апрель 30 000,00....... 10 000,00.... 40 000,00

[ManInBlack]

Это ваши фантазии, не бывает такого в договорах.
Ваш пример в реальности выглядит примерно так, например 29 дней до дня оплаты:
Февраль 37 000,00............ 0,00.... 37 000,00
Март.... 39 000,00....... 1 000,00.... 40 000,00
Апрель 38 000,00....... 2 000,00.... 40 000,00
Первый месяц вы платите только проценты и без разницы сколько это дней - 29 или 2 дня. Критично только для тех кто решил гасить ОЧЕНЬ досрочно. Возьмите калькулятор и посчитайте сколько стоит сумма взятая в кредит в пересчете на 1 день при вашем годовом проценте, потом умножте на ваши 29 дней(или 2 дня) и сравните с тем что выдал банк - сойдется.
Время потраченное на написание этого длиннопоста лучше бы потратили на понимание аннуететного процента, сейчас вы входите в 99,9% населения, которые не могут его осилить и считают какой то магией и "банки нас обворовывают". То что первый период вы платите только проценты - это защита досрочного погашения и для вас некоторые каникулы в месяц по оплате тела кредита.

Полностью согласен. Особенно "порадовало", как при заключении договора практически на месяц позже автор в пример расчета не включили еще один месяц (май). Автор поста, банку вы ничего не "дарите", вы платите за пользование его деньгами по фиксированной процентной ставке на определенное количество дней на оставшееся тело кредита. И абсолютно не важно в какой день вы заключаете кредитный договор. Если бы не было механизма частичного досрочного погашения еще можно было рассуждать о каких-то нюансах, а так этот текст никакого смысла не имеет. Для Вас, наверное, покажется кошмаром с постоянным "дарением" денег банку, но я бы (если бы банки давали) взял бы кредит на условиях выплаты только процентов без обязательного погашения тела кредита, ежемесячно бы "дарил" их банку и в удобный для меня момент гасил бы тело кредита. (вы будете делать ровно тоже самое, только гасить тело кредита по фиксированному графику).

Сотрудник банка, которого Вы "приперли к стенке", наверное стажер или тоже не понимает, что такое кредит.

[IrinaK]

Если бы не было механизма частичного досрочного погашения еще можно было рассуждать о каких-то нюансах, а так этот текст никакого смысла не имеет.

В моем банке вне зависимости от даты, когда я внесла деньги на досрочное погашение (если речь не про полное погашение кредита), зачет данной суммы происходит в дату погашения, установленную в договоре. Т.е. в примере выше, н-р, 15-е - дата погашения по договору, внес 16-го, то зачет платежа будет 15-го числа след.месяца, т.е. до 15 числа % будут начисляться на тело кредита без учета досрочного погашения

[Garland]

Я тоже брал ипотеку в ВТБ в середине месяца, и все дни этого месяца у меня начислялись проценты без погашения. И я тоже поначалу предъявлял претензии менеджеру, почему сумма процентов отличается от той, которую рассчитывает калькулятор на banki.ru. Потом понял причину, детально посмотрев график. А менеджер, кстати, не смог объяснить.
Но ведь никто не запрещает сделать досрочное погашение в неполном первом месяце, где погашение не предусмотрено. Я так и сделал.

[temp_user]

Время потраченное на написание этого длиннопоста лучше бы потратили на понимание аннуететного процента, сейчас вы входите в 99,9% населения, которые не могут его осилить и считают какой то магией и "банки нас обворовывают". То что первый период вы платите только проценты - это защита досрочного погашения и для вас некоторые каникулы в месяц по оплате тела кредита.

Чушь несете. Есть строгая математическая формула аннуитета, при подстановке в которую параметров кредита (срок и процентная ставка) всегда должен быть один и тот же результат. Этот результат не должен зависеть от времени суток, погоды и знака зодиака заемщика. Однако в практике российских банков сдирать с клиентов по максимуму лишних денег. Я с такой разводкой столкнулся в банке ДОМ.РФ, в котором весь кредит сужается на срок, уменьшенный на 2 месяца от заявленного, после чего к нему добавляются так называемые первый платеж и последний платеж. Причем в договоре не описана формула расчета этих двух платежей (по факту это просто проценты). Если же брать кредит в последний день месяца, то оба эти платежа вырождаются в ноль.
В Сбере, например, такого нет. Платеж производится ежемесячно спустя месяц с даты взятия кредита и совпадает с любым калькулятором.
На каком основании вы считаете, что в первый месяц надо платить только проценты без тела (если сама суть аннуитета подразумевает фиксированный платеж) - абсолютно непонятно.

[OlEGOGRAD]

Это ваши фантазии, не бывает такого в договорах.
Ваш пример в реальности выглядит примерно так, например 29 дней до дня оплаты:
Февраль 37 000,00............ 0,00.... 37 000,00
Март.... 39 000,00....... 1 000,00.... 40 000,00
Апрель 38 000,00....... 2 000,00.... 40 000,00
Первый месяц вы платите только проценты и без разницы сколько это дней - 29 или 2 дня. Критично только для тех кто решил гасить ОЧЕНЬ досрочно. Возьмите калькулятор и посчитайте сколько стоит сумма взятая в кредит в пересчете на 1 день при вашем годовом проценте, потом умножте на ваши 29 дней(или 2 дня) и сравните с тем что выдал банк - сойдется.
Время потраченное на написание этого длиннопоста лучше бы потратили на понимание аннуететного процента, сейчас вы входите в 99,9% населения, которые не могут его осилить и считают какой то магией и "банки нас обворовывают". То что первый период вы платите только проценты - это защита досрочного погашения и для вас некоторые каникулы в месяц по оплате тела кредита.

неа, смысл поста, что банк ворует деньги за первый месяц, а это ересь. Перечитайте первичный загон еще раз, обратите внимание на это:

Полностью согласен. Особенно "порадовало", как при заключении договора практически на месяц позже автор в пример расчета не включили еще один месяц (май). Автор поста, банку вы ничего не "дарите", вы платите за пользование его деньгами по фиксированной процентной ставке на определенное количество дней на оставшееся тело кредита. И абсолютно не важно в какой день вы заключаете кредитный договор. Если бы не было механизма частичного досрочного погашения еще можно было рассуждать о каких-то нюансах, а так этот текст никакого смысла не имеет. Для Вас, наверное, покажется кошмаром с постоянным "дарением" денег банку, но я бы (если бы банки давали) взял бы кредит на условиях выплаты только процентов без обязательного погашения тела кредита, ежемесячно бы "дарил" их банку и в удобный для меня момент гасил бы тело кредита. (вы будете делать ровно тоже самое, только гасить тело кредита по фиксированному графику).

Сотрудник банка, которого Вы "приперли к стенке", наверное стажер или тоже не понимает, что такое кредит.

Смысл этого поста не для хайпа, что все нас везде (в т.ч. в банках) обманывают, а в том как можно сэкономить = заработать.

Для понимания добавил ещё информации:

Заключение кредитного договора 16 января, ежемесячный платёж 15-го числа

месяц. проценты. основной долг..... Итого
Февраль 40 000,00............ 0,00.... 40 000,00
Март.... 30 000,00....... 10 000,00.... 40 000,00
Апрель 30 000,00....... 10 000,00.... 40 000,00
Всего:.100 000,00.......20 000,00.....120 000,00

Заключение кредитного договора 1 февраля, ежемесячный платёж 2-го числа

месяц. проценты. основной долг..... Итого
Февраль 1 3333,33........... 0,00......... 1 333,33
Март.... 30 000,00...... 10 000,00.... 40 000,00
Апрель 30 000,00...... 10 000,00.... 40 000,00
Всего:.. 61 333,33.......20 000,00........81 333,33

А количество месяцем можно добавить сколько угодно (3 мес, 120 мес или 240 мес), суть остаётся та же.
Можете сходить в банк и взять 2 графика платежей в разные даты оформления договора и погашения кредита и сравнить.
Не знаю как в остальных банках, но я писал про ВТБ.

[temp_user]

...

Вы рассуждаете правильно, нюансы с датой выдачи ипотеки действительно есть в некоторых банках. И эти нюансы могут накладываться на другие нюансы. Например, вы рефинансируете ипотеку и на время переоформления обременения в пользу нового банка платите существенно повышенный процент. И вот этот вот замечательный первый платеж, состоящий только из непонятно откуда взявшихся процентов, сильно растет. И не только первый, перерегистрация обременения обычно занимает не менее 2х месяцев, а то и больше.

[ManInBlack]

OlEGOGRAD,

Надо не месяцы считать, а количество дней, на которые вы берете кредит.
Вне зависимости от графика , дат и прочих параметров в каждый момент времени вы должны банку определенную сумму под x%.
А если продолжить вашу логику насчет "не переплатить и сэкономить", то можно резюмировать - лучше брать кредит как можно позже и гасить как можно раньше, с чем не поспоришь

[OlEGOGRAD]

OlEGOGRAD,

Надо не месяцы считать, а количество дней, на которые вы берете кредит.
Вне зависимости от графика , дат и прочих параметров в каждый момент времени вы должны банку определенную сумму под x%.
А если продолжить вашу логику насчет "не переплатить и сэкономить", то можно резюмировать - лучше брать кредит как можно позже и гасить как можно раньше, с чем не поспоришь

Месяцы или дни разницы нет, есть на руках 2 графика платежей от банка, в которых общая сумма процентов по договору разная.
Это вопрос не теории, а практики.

Отправлено спустя 24 минуты 30 секунд:

В моем банке вне зависимости от даты, когда я внесла деньги на досрочное погашение (если речь не про полное погашение кредита), зачет данной суммы происходит в дату погашения, установленную в договоре. Т.е. в примере выше, н-р, 15-е - дата погашения по договору, внес 16-го, то зачет платежа будет 15-го числа след.месяца, т.е. до 15 числа % будут начисляться на тело кредита без учета досрочного погашения

Тоже так было!
Это ещё одна тема развода при частичном досрочном погашении кредита.
Особенно, если сумма большая и внес её намного раньше 15-го числа. (деньги бесплатно лежат у банка до 15-го числа, а тебе в это время по кредиту проценты начисляю за каждый день). В Сбере такого не было.

[DFES]

Заключение кредитного договора 16 января, ежемесячный платёж 15-го числа

месяц. проценты. основной долг..... Итого
Февраль 40 000,00............ 0,00.... 40 000,00
Март.... 30 000,00....... 10 000,00.... 40 000,00
Апрель 30 000,00....... 10 000,00.... 40 000,00
Всего:.100 000,00.......20 000,00.....120 000,00

Такого в принципе не может быть. Если Вы заключили договор 16 января, то 15 февраля за первый процентный период Вы платите 40 тыщ процентов и 0 тела. Почему тогда за второй период у Вас при отсутствии погашения тела сумма процентов стала вдруг на 10 тыщ меньше?

есть на руках 2 графика платежей от банка, в которых общая сумма процентов по договору разная.

Значит там, где сумма процентов больше, период пользования кредитом длиннее. Иначе не может быть.