ЖК Символ, Золоторожский вал, 11, Донстрой

[ppdomuser]

Донстрой анонсировал 75% готовность квартала Свобода. https://donstroy.com/press/news/-svoboda-simvola

Ждём фото МОПов, сравним с "золотым стандартом"

[Molot]

Ждём фото МОПов, сравним с "золотым стандартом"

Фото МОПов уже можно оценить по уже сданному 6 корпусу, предложения по которому начали появляться на циане.

[forcebyte]

Кто-нибудь знает когда будет вторая очередь выходить и какие планы по ее сроку реализации?

[rotwork]

Вторая очередь будет строиться рядом с кварталом "Свобода", позади 5 корпуса. На сайте есть ПД по 10-му корпусу, там срок ввода в эксплуатацию 2023г. Насчет остальных корпусов точно не могу сказать.

[rotwork]

Фото со стройки обновили, может кто-то еще не успел посмотреть https://donstroy.com/zhilye-kompleksy/s ... roitelstva

[rotwork]

Фотки новые https://donstroy.com/zhilye-kompleksy/s ... roitelstva

[temkons]

Добрый день!

В соседней теме (выбираю новостройку для себя, М и МО) благодаря разговору с Shuran поняла, что Символ - не очень вариант для нашей семьи, и встал вопрос того, как выгоднее всего продать здесь квартиру.

Планируем продать набор 1 квартира (80 кв.м., 13 этаж, третий корпус, 5 окон +- в сторону 5 корпуса, бульвара и якобы планируемой во второй очереди школы), 1 стандартное машиноместо (недалеко от лифта, ближайшего к квартире, впрочем в 3 корпусе м/м больше не осталось), 1 кладовку на ~3 кв. м.
Пока прикидываю как 80 * 240 квартира + 2100 м/м + 450 кладовка = 21 750, но понятно, что это такое - можно в теории и дороже, и дешевле. А на реальном рынке может даже ещё дороже или ещё дешевле

Соответственно, принципиально варианта продать два: или ждать сдачи домов и продавать "вторичку", или продавать по переуступке до сдачи. Вот как выгоднее? Может, есть у кого какие мысли как будет выгоднее?

Мысли шарящих людей из другой темы:

150-170 там не будет уже, ибо проект распиарен и вовсю реализуется, вторичка будет дешевле, чем у застроя, ибо навес предложения + народ прочухает, что купил
...
не слежу за символом и это уже предмет обсуждения в его теме

Я пыталась сама подумать на эту тему, вот как я поняла механику цены на момента перехода между первичкой и вторичкой:

• ожидания по красивому бульвару, архитектуре и т.д. уже заложены в текущую рыночную цену. То есть сейчас это "дом Шредингера": когда сдадут, ожидания или оправдаются, или нет. Если нет, это будет минус к цене, ведь скорее всего реальность будет хуже ожиданий. В первом - слабый плюс за счет поправки цены на тех, кто раньше не верил в ожидания. При этом те, кто сейчас покупает у застройщика, в ожидания скорее верят, чем нет.
• При фиксированных ожиданиях цена растёт с приближением к сроку сдачи.
• Значит, чтобы вторичка была дороже первички - надо чтобы прирост цены из-за готовности дома превысил дисконт от нереализованных ожиданий.
• Ну плюс наверняка много ждунов и нерешительных продавать начнут, это думаю тоже снизит цену на вторичке (на какую величину? Ведь если на большую - застройщик не стал бы торопиться со 2 очередью, значит спрос на место всё-таки есть с точки зрения застройщика).

Впрочем, в моих размышлениях нет главного - количественных оценок влияния факторов В жизни не занималась недвижимостью и потому где 10%, а где 30% за какие-то вещи - для меня загадка. Не знаю что и сколько стоит. Как поступить выгоднее в случае с Символом?

[temkons]

Впрочем, в моих размышлениях нет главного - количественных оценок влияния факторов В жизни не занималась недвижимостью и потому где 10%, а где 30% за какие-то вещи - для меня загадка. Не знаю что и сколько стоит. Как поступить выгоднее в случае с Символом?

когда ключи? и распишите, плз, сроки ввода и объемы (в хатах-корпусах) этот и следующий этап для оценки навеса предложения (тупо общее кол-во), и остатки у застроя щас в них, ваще не интересовался этим жк, ибо не оч и хотелось) без этого не понять када на выход и чо по цене
зы реалии для продажи - в циане, а не на сайте застроя, чота в 2100 за мместо ни разу не верицца, какое соотношение мест к хатам в вашем корп/этапе?

[temkons]

По ДДУ - 4 кв 2019. Есть какие-то слухи, что в новых ДДУ на "Свободе" то ли 2, то ли 3 квартал. До этого 4 квартал был у всех независимо от корпуса.
Похоже, у ДС примерно такая политика: "говорим в рекламе и офисах год Х, в договоре пишем Х+1, в реальности делаем Х+1 минус несколько месяцев, пиаримся что сдали заранее".

Корпусов в свободе 5. В сумме по декларации 1727 жилых помещений (на 122 тыс кв м, то есть около 70 кв.м. средняя площадь квартиры) и 989 м/м.
По порядку ввода согласно: 4-й (179 кв/92 мм), 5-й (377 кв/385 мм), 1-й (434/164), 2-й (301/266), 3-й (436/78). Какие там зазоры будут - неизвестно. Наверное, около 2 мес если исходить из того, что начнут сдавать летом, некоторые корпуса будут сдавать одновременно и в сумме закончат к концу года. Порядок сдачи в МГЭ 17 года такой, однако на практике 3 корпус выглядит сильно более готовым в сравнении с первым. Может, его раньше запустят.

Первый корпус и конкретно наш третий корпус - из 5 корпусов самые крупные. В третьем 436 квартир на 34 тыс кв.м. (примерно 80 кв.м. средняя квартира). В корпусе 78 м/м и получается коэффициент 0.17 - самый конский в квартале (средний по Свободе - 0.57). Должен быть подземный переход между паркингами в 3 и 2 корпусах. Во втором корпусе паркинг больше и 2-этажный: на 301 квартиру 266 м/м (это 0.88).
В пешей доступности есть бизнес-центр Интеграл с 750 м/м, там сейчас около 15 000/мес. Правда она так себе: связана с улицей и плюс как там заехать на джипе выше первого этажа и не обтереть стены - я реально не знаю. От ТТК и ШЭ самый дальний как раз наш третий корпус.

Объём и состав второй очереди точно неизвестен. По документам есть только стилобатный дом из 4 отдельно стоящих блоков за текущими 4-5 корпусами в сторону шоссе Энтузиастов. Квартир - 800, м/м - 410. Общая площадь квартир 46 тыс, то есть в среднем 58 кв.м. на квартиру. В проектной декларации стоит 4 квартал 2023 года. Отдельным вопросом: а если строится школа - её в каких документах искать, если заявлено, что она строится в рамках 2 очереди?

На тему циана глянула. Там разброс по ценам будь здоров. Например, в Петре 1 двухи в среднем около 220 тыс, 6 корпус символа с имхо сильно более унылым местоположением - 230-240 за 60-80 квадратов. А на первичке в свободе в 3 корпусе есть лоты типа 92 кв.м. с 290/кв.м. 60 квадратов есть и 263, и 210. Чисто визуально - среднее для площади 60-80 в районе 220/кв.м. на первичке.

[temkons]

На тему циана глянула. Там разброс по ценам будь здоров. Например, в Петре 1 двухи в среднем около 220 тыс, 6 корпус символа с имхо сильно более унылым местоположением - 230-240 за 60-80 квадратов. А на первичке в свободе в 3 корпусе есть лоты типа 92 кв.м. с 290/кв.м. 60 квадратов есть и 263, и 210. Чисто визуально - среднее для площади 60-80 в районе 220/кв.м. на первичке.

новострой-м пишет, что в символе в целом продано аж 83% хат https://www.novostroy-m.ru/baza/jiloy_kvartal_simvol, в циане всего 2 уступки, это круто, вот эту прозвоните, мож замануха или проблемная https://www.cian.ru/sale/flat/194616089/, определите есть ли у застроя аналоги вашей хаты, если есть - дисконт 10% и далее вниз, если нет, то ставьте цену чего у них там поликвиднее в этом метраже и падайте в цене потихоньку, 290 не вижу, 2я уступка по 266 за 2эт https://www.cian.ru/sale/flat/199155104/ мне трудно представить тут и 250))), гы, про ключи в марте там гон, если фасадов еще нет)
зы про мместо в 2100 мож и удастся, ибо у них во 2-3 ничо уже нет

[temkons]

Shuran, спасибо за совет! Поняла.

Из любопытства: вот эти цифры - "продано 83% хат" и "всего 2 уступки, это круто" - они что значат, как их интерпретировать в контексте символа? Есть какие-то "стандартные" величины этих показателей? В данном случае - наличие большого спроса и нежелание людей продавать? Или что?

К слову, в ДДУ застройщик прописывает штраф 1 млн за коммерческую уступку требований: возможно, это и останавливает. С другой стороны, в 6 корпусе вторичку быстро собрали. Следила сколько её было при сдаче - десятки вариантов. А сейчас - 5 предложений, причём высокая доля неликвидных (большая площадь или в некоторых квартирах ДС окно перегородил большим элементом фасада чтобы снаружи красиво смотрелось).

[Рта]

Если готовы продать отдельно м/м то готов купить.2,5.

[Shuran]

Из любопытства: вот эти цифры - "продано 83% хат" и "всего 2 уступки, это круто" - они что значат, как их интерпретировать в контексте символа?

у застроя мало осталось и конкурентов-физиков почти нет, темпы продаж по моей ссылке 70 хат в мес, т.е. к лету все продадут, а новый корп вам не конкурент из-за сроков. продать по уступке оч непросто, покупцы стадом идут к застрою, про циан 80% не слышали, остальные думают, что уступка это оч стремно и палевно, грамотных покупцов на рынке с гулькин нос, большинство параноидальные неучи

Отправлено спустя 3 минуты 44 секунды:

К слову, в ДДУ застройщик прописывает штраф 1 млн за коммерческую уступку требований: возможно, это и останавливает.

можно скрин пунктов про переуступку? штраф лям, наверное, если без согласования застроем уступили и этот штраф им еще в суде надо будет пытаться отжимать) и тут 333 ст ГК вам в помощь о несоразмерности, т.е. по суду его всяко уменьшат в разы) ваще такое писать в дду свинство, просто ДС хочет нажицца на согласовании на ровном месте

[temkons]

Смысл поняла, спасибо!

про циан 80% не слышали, остальные думают, что уступка это оч стремно и палевно, грамотных покупцов на рынке с гулькин нос, большинство параноидальные неучи

Про 80% - трудно поверить ) Впрочем, пара "страх + незнание про циан" могла бы объяснить спрос на тех риэлторов, которые просто циан проксируют.

можно скрин пунктов про переуступку?

Снимок экрана 2019-01-06 в 20.49.17.png (25.81 КБ) 4389 просмотров

То что эти два пункта прямо связаны (что-то типа "уступка без согласия = расторжение, а согласие в случае ком. уступки просто так не делается") сказано на словах, но хочу сказать, эффект это производит.
Плюс у нас изначально несколько лиц было в ДДУ и требовали пояснить неком. характер сделки с той же мотивацией. Доказали, стоимость перерегистрации с нескольких лиц на одно лицо была между 50 и 100 тыс, не помню точнее. В остальном всё нормально прошло.

Чисто юридически мне кажется, что и 317.1 ГК РФ тоже нельзя просто взять и отменить (по идее юридически грамотно было бы прописать про ставку 0%, как того 317.1 требует, а формулировка "не применяется" должна быть ничтожной). Но всё равно я уверена, что мало кто захочет лишний раз ругаться и выяснять отношения за исключением тех случаев, когда человеку реально позарез что-то надо.

Наверное, просто не хотят ближе к сдаче конкурировать с инвесторами плюс постоянно работать с нерешительными которые то надумают продавать, то передумают на фоне всяких новостей.
Хотя на основном форуме ЖК кто-то когда-то из старых клиентов ДС писал, что если на берегу договариваться об инвесте и его условиях - проблем нет, могут чуть ли не помочь с продажей.

[Shuran]

То что эти два пункта прямо связаны (что-то типа "уступка без согласия = расторжение, а согласие в случае ком. уступки просто так не делается") сказано на словах, но хочу сказать, эффект это производит.

ваще никак не связаны, расторжение - это не уступка, ГК РФ в помощь, ликбеза тут нет)