Юридические вопросы по сделкам с недвижимостью

[Lion]

Добрый вечер, подскажите есть ли риски у последующих покупателей квартиры ранее купленной у наследников. Покупаем однушку, нашли интересный вариант, но смущает, что продавец сам купил эту квартиру 4 месяца назад. Сделал ремонт и теперь продаёт ссылаясь, что есть возможность купить 2-ку. Ранее квартира продавалась наследниками (жена умершего и сын от первого брака). Со слов теперешнего владельца у него есть нотариальное заявление первых собственников, что других наследников нет.
К сожалению точно не знаю сколько времени прошло со дня вступления первыми собственниками в наследство до даты продажи. Если это важно, попробую уточнить. Хотя до внесения аванса на все вопросы отвечают крайне не охотно.
Всю стоимость в договоре продавец указывать не хочет (не более суммы за которую сам купил).
Помогите оценить мои риски в этом случае и возможности их закрытия.

[Shuran]

Если это важно, попробую уточнить.

это важно, если более 3лет - ок, если свежее наследство - фтопку. мож сам продавец понял, что попал - типа, объявились нежданчики, заявы от первых собов про других ниачом - они о них могут и не знать. а мож все ровно, реально чел бабла нашел, а собсть у собов старая была... больше 10 лет - иск уже не подать даже. цена ниже рынка или как?

[Lilia]

Умный Юрист советовал нам однажды пойти к нотариусу где продавец пишет расписку вам что все риски связанные далее с появившимися проблемами он решает сам своими силами- узнайте у нотариуса как это оформить а может продавец уже и сбежит не дождавшись

[Shuran]

где продавец пишет расписку вам что все риски связанные далее с появившимися проблемами он решает сам своими силами

а "умный юрист" не рассказывал, как потом претензии по такой расписке предъявлять, а главное, стребовать свое в случае реализации риска?:)) в дкп риэлторы на стороне покупца до сих пор вставляют 461 ст ГК РФ, про покупку равноценного жилья, если продавец расторгает, толку-то

[Тататьяна]

а "умный юрист" не рассказывал, как потом претензии по такой расписке предъявлять, а главное, стребовать свое в случае реализации риска?:)) в дкп риэлторы на стороне покупца до сих пор вставляют 461 ст ГК РФ, про покупку равноценного жилья, если продавец расторгает, толку-то

Суды всегда смотрят по совокупности факторов, так что и 461 ст и заявление о наследниках лишними не будут, но панацеей для решения проблемы не являются.
Наследство наследству рознь, но свежее наследство (от мужчины особенно) это риск, с неполной стоимостью особенно. Брать ли на на себя этот риск или нет решать только покупателю, на 100% проверить свежее наследство от мужчины практически не реально.

[Shuran]

с неполной стоимостью особенно

а чем спасет полная, если продавец безработный/получает 30тыр и/или гол как сокол на бумаге? никогда не понимал архиважность полной суммы, типа, если полная - ваще все ровно. неполная - сразу нафик, с 15г такое пошло...но ведь для начала продавцу надо еще суметь расторгнуть дкп, а если он средних лет и в браке/пнд/нд/ не состоит, реально шансы у него нулевые отморозиться, даже если захочет
зы мне неизвестна практика, чтоб реально сработала 461ст, согласен, что пункт с 461 в дкп смотрится красиво в глазах покупца:)

[Тататьяна]

а чем спасет полная, если продавец безработный/получает 30тыр и/или гол как сокол на бумаге? никогда не понимал архиважность полной суммы, типа, если полная - ваще все ровно. неполная - сразу нафик, с 15г такое пошло...но ведь для начала продавцу надо еще суметь расторгнуть дкп, а если он средних лет и в браке/пнд/нд/ не состоит, реально шансы у него нулевые отморозиться, даже если захочет
зы мне неизвестна практика, чтоб реально сработала 461ст, согласен, что пункт с 461 в дкп смотрится красиво в глазах покупца:)

Юрист,с которой я сотрудничаю рассказывала мне о случае ( причем речь шла о человеке, которого я знаю), когда по совокупности 461 ст судом была учтена, пруфов к сожалению не будет это было просто рабочее обсуждение
А по поводу полной-неполной речь шла о свежем наследстве. Свежее наследство это уже риск, а с неполной риск вдвойне. То что и полную можно потом не истребовать это тоже верно, но зачем себя сразу-то закапывать.
Но с другой стороны в некоторых случаях и свежее наследство с неполной можно взять, если наследодатель женщина пожилая особенно,если реально можно всю историю семьи раскопать, в целом риски можно снизить до стандартных.

Отправлено спустя 31 минуту 29 секунд:
Ну и при явной неполной выше шанс у продавца признать сделку кабальной. Болел сам/родные срочно нужны были деньги,согласился на сделку на невыгодных для себя условиях. Готов вернуть все полученное по договору.

[Тататьяна]

Ну и при явной неполной выше шанс у продавца признать сделку кабальной.

согласен полностью

Отправлено спустя 1 минуту 39 секунд:

А по поводу полной-неполной речь шла о свежем наследстве. Свежее наследство это уже риск, а с неполной риск вдвойне.

да, это я уже отклонился от темы наследства:) имел в виду обычную продажу купленного. полная сумма ни разу не панацея, короче. от кидка не спасет:)

[Lion]

По сроку наследства пока узнать не удалось, а цена вроде не ниже рынка. Стандартная 1ка П-43 в Царицыно, дом 1978 г, продают за 6 млн (в договоре 4,6). В домах рядом убитые 1ки выставлены за 5,2 млн. Первые собственники владели квартирой с момента постройки дома, точно более 10 лет.

[Тататьяна]

да, это я уже отклонился от темы наследства:) имел в виду обычную продажу купленного. полная сумма ни разу не панацея, короче. от кидка не спасет:)

Не панацея, так же как и не панацея и нотариальная сделка, например, которую так многие считают защитой от всех бед. Это просто маленький плюсик в Вашу пользу не более, дополнительный свидетель в случае чего, ну и в ряде случаев возможность получить доступ к наследному делу например (если например проводить нотариальную сделку у того же нотариуса, который вел наследное дело )
Основное -проверка и понимание истории квартиры и адекватность самих продавцов. Но наследство проверить сложно и не всегда возможно до конца. Хотя в некоторых случаях получается.

[Lion]

Продавец уточнил, что срок наследства на момент продажи был менее 3х лет. Типа вступили родственники в наследство, продали и разбежались. Вдова уехала в Питер, сын от первого брака тоже был не местный. Были ещё дети у вдовы, которые отказались от наследства в пользу матери.
Хоть историю квартиры Продавец рассказывает уверенно, понимаю, что проверить это не смогу. Видимо буду отказываться от сделки

[feliks]

Прошу подсказать куда надо обратиться.Была куплена по дду квартира на котловане по переуступке от юр.лица.Договор перехода прав переуступки зарегистрировали в росреестре.На форуме выложили Выпискy из Единого государственного реестра недвижимости о зарегистрированных договорах участия в долевом строительстве и там ошибка.Фамилия , адрес,правильная а номер госрегистрации стоит прежнего владельца.

[Shuran]

На форуме выложили Выпискy

тут? с фамилиями???

[feliks]

тут? с фамилиями???

Не тут на форуме царицыно.

Отправлено спустя 2 минуты 8 секунд:
То есть реквизиты договора,дата государственной регистрации,номер государственной регистрации старые а фио нового владельца.Договора о переходе прав дду с номером регистрации на руках.

[Апполинария]

Покупаю квартиру по переуступке у соинвестора.Оформляет Инград недвижимость.Обязательно ли писменное разрешение застройщика.