Сопровождение сделок по вторичке

Радин Максим писал(а) 28 фев 2025, 10:062 Сандро79

Тут много вариантов развития ситуации. Если нотариус криво оформит наследство (а это просто бич именно у московских нотариусов, они в подобных случаях не выделяют доли супругов, а делают всю квартиру наследственной), то жена как раз не подаст декларацию, ей не выставят требование об уплате налога, а потом в результате каких-либо проверок все всплывет наружу.

Ни один нотариус не пострадает!:))

А вот жене прилетят пени.
И что хуже всего, при уклонении от уплаты налогов- а ситуацию именно так будет трактовать налоговая- слетают все плюшки и права на вычеты, единственное- не единственное, уже никто смотреть не будет. Статья 46 или 56 с точкой в НК.

Если человек поймет свой попадос в 2025 году после совершенной глупости, можно будет попытаться уменьшить доход на сумму понесенных расходов при покупке, есть еще варианты уменьшить налог. А в 2027 году и далее прилетит по полной.
Обиднее всего в этой ситуации то, что никакого кроилова не было изначально, человек действовал, как он считал, как законопослушный.

Про 15%- да, конечно, там будет прогрессивная шкала.

Не очень понял : если на момент продажи в 25 году у нее это будет единственное жилье , то при любом раскладе я не вижу никаких рисков , одна доля у нее (по факту купленная мужем) в 21году - прошло больше 3-х лет, вторая доля в наследство -тоже больше 3-х лет , вроде все норм вне зависимости как оформил нотариус с ошибкой или нет, подавать декларацию на нужно , не вижу рисков в такой ситуации , а вот если есть другое жилье тогда да 5 лет и есть риски …

Радин Максим писал(а) 28 фев 2025, 09:552 Arty

На сегодняшний день при покупке квартиры можно оформить титул только на одного из супругов, даже если нет брачного и это совместно нажитое.
Это яввный косяк, с ним давно бьются юристы. Но депутаты живут в своем мире.
Я всегда уговариваю клиентов- что в жизни, то и на бумаге.
В этом кейсе брачника не было, поэтому при покупке возникла, как ее называют, теневая доля жены. (никого же не удивляет, что при покупке на мужа вычет жена так же получает? правда, изначально налоговая отказывала, потом письма Минфина внесли ясность)

если есть теневая доля жены и наследственная доля жены, каждая по 7.5 млн как я понял, почему тогда штраф на все 15 млн (обе доли)? Свою долю получается продала по правилам (без налога), а наследственную - нет.
Хотя если больше двух долей то автоматом получается нарушение... Казус какой-то.

Сандро79 писал(а) 01 мар 2025, 01:03 Не очень понял : если на момент продажи в 25 году у нее это будет единственное жилье , то при любом раскладе я не вижу никаких рисков , одна доля у нее (по факту купленная мужем) в 21году - прошло больше 3-х лет, вторая доля в наследство -тоже больше 3-х лет , вроде все норм вне зависимости как оформил нотариус с ошибкой или нет, подавать декларацию на нужно , не вижу рисков в такой ситуации , а вот если есть другое жилье тогда да 5 лет и есть риски …

Да, если человек пишет уведомление в налоговую ДО того, как прилетают штрафы, прилагает документы- все хорошо, налога не будет (если есть основания, у нее еще 3 детей может быть, другое большее жилье купила и тд).

НО! беда с этой ситуацией в том, что женщина твердо верит, что ей не надо платить налог и подавать декларацию. И ей прилетит в виде снятия приставами штрафа с ее счета.
А вот дальше она пойдет в суд и будет доказывать, как и сколько ей надо было платить, и пытаться вернуть деньги из бюджета.

Как говорил один клиент- но ведь меня за это не посадят и не расстреляют? Разные представления о рисках у людей.

Arty писал(а) 02 мар 2025, 10:34 если есть теневая доля жены и наследственная доля жены, каждая по 7.5 млн как я понял, почему тогда штраф на все 15 млн (обе доли)? Свою долю получается продала по правилам (без налога), а наследственную - нет.
Хотя если больше двух долей то автоматом получается нарушение... Казус какой-то.

Правило простое- отсчет идет по первой доле. Первая доля шла по дкп, дальше идет ПРИРАЩЕНИЕ доли. Налоговая не рассматривает каждую долю в отдельности. Вас же не удивляет, что покупке или наследовании второй доли менее 3 -5 лет налоговая не начисляет налог на вновь приобретенную? Здесь нет логики, что все в пользу налогоплательщика.

Можно порадоваться скорости, с которой сейчас в МФЦ проходит регистрация сделок.
А вот пофигизм сотрудников, которые мельком глянут на человека, пришедшего продавать квартиру, удручает...
Если завладеть паспортом человека, легко и просто можно "купить" его недвижимость...В своем ТГ описал, как слепой продавец подавал на регу. Без проблем взяли

Гримасы цифровизации.

В наше время тотальной цифровизации самое страшное- пропасть из базы.

Человек есть, он живой, но в базе – нет его. Учетные данные неправильные.
А какие правильные- неизвестно.
Просто Великое Цифровое Божество человека не хочет видеть.

Продаем квартиру в Москве. Хотим получить документ о том, что в квартире никто не прописан.

В МФЦ «Мои документы» получить бумажный документ сам собственник не может. Только через портал Госуслуг Москвы. (думаю, скоро эта новация и до регионов доберется, начиналось все в Московской области).

А на портале продавец получает ответ: «Указанные в заявлении персональные данные (ФИО, дата рождения, СНИЛС, реквизиты документа, удостоверяющего личность) и / или адрес жилого помещения не соответствуют сведениям, имеющимся в информационной системе».

Ваш вопрос решен, вам отказано.

Предложили обратиться в МФЦ по месту приписки.

В общей сложности человек провел часов 8 () в этом МФЦ, за это время были испробованы все возможные варианты- меняли заглавные на строчные буквы, разве что пол и имя не меняли.

Потом поступили вообще кардинально- удалили учетную запись, и зарегистрировали на МосРу снова.
Без результата.

Лайфхак.

Идиотизм 100го уровня.
Собственник получить бумажный документ не может, но если он придет с любым человеком в МФЦ, возьмет на ресепшн бланк доверенности, заполнит- любому человеку выдадут любой документ (БЕЗ НОТАРИАЛЬНОЙ ДОВЕРЕННОСТИ!).
Сами сотрудники МФЦ смеются над этим, но- регламент.

Продавец пошел с родственником в МФЦ приписки, нарисовал доверенность.
Результат- без результата, вам отказано.

Мы пригласили продавцов, чтобы они своими глазами увидели, что не получается взять бумагу.

Поехали во флагманский (крутой!) МФЦ, уж там-то, думалось, решат проблему, найдут, где засада с учетными данными.

Но нет, нас отослали снова в порт приписки с изменением учетных данных, только там, только там…

Уж коль приехали, сделали еще раз доверенность на меня-…и справку выдали
Как это работает … или не работает

Вишенка на торте

По куар коду на справке получаем сообщение, что такой документ (справка о прописанных, которую только что выдали)- не обнаружен в системе.
Хорошо, что покупатели видели своими глазами получение..

Всем привет
Что то какие то у вас странные приключения.

Действительно, есть некоторые косяки при получении выписок на мос.ру. но общий алгоритм такой
1. Запрашиваем справки электронно
2. С отказом идем ногами в МФЦ по месту расположения недвиги! Это важно
3 там дамы в окошках руками открывают реестр домовой книги и выдают справку с номером, куаром и на бумаге (отказы в выдаче справок они видят, без отказа шлут на мос.ру сначала)
4 вот собственно и все
Получала так в этом году

Туристка писал(а) 27 июн 2025, 10:16Всем привет
Что то какие то у вас странные приключения.

Действительно, есть некоторые косяки при получении выписок на мос.ру. но общий алгоритм такой
1. Запрашиваем справки электронно
2. С отказом идем ногами в МФЦ по месту расположения недвиги! Это важно
3 там дамы в окошках руками открывают реестр домовой книги и выдают справку с номером, куаром и на бумаге (отказы в выдаче справок они видят, без отказа шлут на мос.ру сначала)
4 вот собственно и все
Получала так в этом году

а если чел в возрасте, и на слово "электронно" от начинает нервничать до тахикардии? на самом деле - то ещё издевательство, а уж если замешано юрлицо

Радин Максим писал(а) 26 июн 2025, 21:23По куар коду на справке получаем сообщение, что такой документ (справка о прописанных, которую только что выдали)- не обнаружен в системе.

Таких кодов очень много, не находятся ни камерой, ни ручным вводом в адресной строке...

Туристка писал(а) 27 июн 2025, 10:16Всем привет
Что то какие то у вас странные приключения.

Действительно, есть некоторые косяки при получении выписок на мос.ру. но общий алгоритм такой
1. Запрашиваем справки электронно
2. С отказом идем ногами в МФЦ по месту расположения недвиги! Это важно
3 там дамы в окошках руками открывают реестр домовой книги и выдают справку с номером, куаром и на бумаге (отказы в выдаче справок они видят, без отказа шлут на мос.ру сначала)
4 вот собственно и все
Получала так в этом году

По-моему, вы пропустили. Собственник провел в МФЦ больше 8 часов в общей сложности. Было 3 захода.
Были дамы в окошечках, были местные программисты, было удаление аккаунта и установка его заново.
Потом, в продолжение, он попытался заказать справку об отсутствии задолженности. С тем же резульататом.

У человека есть еще жилье. По второй квартире проблем нет.
По этой тоже нет- на Госуслугах взять выписку ЕГРН.

Нет защиты от ведомых

Мне многие пишут- ничего не спасет от развала сделки, нотариус не спасает, сделка по безналу не спасает, риелтор покупателю не помог.

Да, нет одного чудо- средства, которое бы защитило покупателя на .

Мне ситуация видится аналогичная с правилами дорожного движения. Нет одного-единственного правила, которое на 100% гарантирует безопасность на дороге.
И даже если ты все правила соблюдаешь, найдется идиот, который ездит как хочет.

Мудрые люди, даже переходя дорогу с односторонним движением, смотрят в обе стороны.

Но это же не значит, что надо сидеть дома, или, наоборот, ходить по улице с закрытыми глазами.

Давайте попробуем суммировать, на что надо особенно обращать внимание.

Продавец живет в квартире и прописан в ней. Жилье единственное.

Продавец пожилой.

Продавец одинокий, продавец не дает контакты родственников (совсем плохо, если врет, что никого нет- тут путь в полицию, писать заявление)

Объект продается по заниженной цене.

Не надейтесь, что вам повезет, и вы, дилетант, зашедший на этот рынок, с ходу найдете вариант, который просмотрели профессиональные участники рынка. Если бы вы знали, как много желающих заработать на перепродаже недвижимости…
Вам не повезет. Если вы чувствуете, что вот она удача, супервариант по суперцене- вы попались.

Продавец путанно объясняет, куда он переедет.

Просьба рассчитаться наличными, или вопрос о том, как быстро можно обналичить деньги после сделки.
Достаточно одного вопроса, заданного вскользь- красная лампочка зажглась!

Не надеяться на себя, на банк, на интернет.
С покупателем должно быть лицо, которое будет смотреть не на сам объект, а на ситуацию и на продавца. Если очень жалко денег на риелтора- хотя бы знакомый. Но не жена или родители- дети, они «в драке». А вам нужен «наблюдатель за дракой». Что бы ни говорили- но насмотренность специалиста и чуйку никто не отменял…(ключевое слово- «специалиста»)

Сделка только безналичная.
У покупателя должны быть документы, подтверждающие "белизну" его денег.

Сделка нотариальная желательно, особенно с пожилыми людьми.
Нотариусы бывают разными, выбор тоже немаловажен.

Врачебное освидетельствование на сделке для пожилых и одиноких.

Страховать титул,
читать договор страхования, сейчас страховые и банки, выпускающие сертификат безопасности, убрали защиту по статьям о сделках по заблуждению.

Составьте чек -лист.
Понравился вариант- смотрите по этим пунктам, все ли нормально.

Любые сомнения- отказывайтесь от варианта!
Вы не сможете вывести ведомого из морока (см ссылку ниже). Хотите сделать доброе дело- идите в полицию и пишите заявление о готовящемся преступлении.

Все не так уж ужасно, процент подобных дел о расторжении- недействительности не велик, куда меньше хайпа в инфопространстве.

Власти занимаются этим вопросом. Думаю, один запрет звонков через мессенджеры существенно попортил бизнес мошенников. Конечно, полностью искоренить проблему можно перекрытием вывода денег за рубеж, об этом говорят все эксперты.
Пока – надеемся на себя и не даем жадности отключить голову.

Еще хочу поделиться ссылкой на выступление по социальной инженерии, где вся схема оболванивания раскладывается "по полочкам". Вначале идет непростая теория, потом- прям по пунктам, как человека заставляют поверить в любой бред. Спасибо Максиму Гранату, поделившемуся ссылкой в чате риелторов



Отправлено спустя 7 минут 13 секунд:
разбор как людей делают ведомыми

Сам себе юристы

Клиент хочет купить квартиру🏚.
Документы- вариант кроилова. Но клиент живет в этом доме и очень хочет купить именно эту квартиру.

Есть пожилой папа. Есть сын. Есть желание продать квартиру, которую в далеких 90-х приватизировал папа. Да и опасения из-за возраста папы имеются- случись что, продать свежее наследство сложно, еще и ждать полгода.
Хочется избежать уплаты налогов- жили всю жизнь в квартире, и тут- плати миллионы ни за что.
По-моему, изо всех риелторских утюгов несется: «Бесплатные консультации! Свободная касса!» Ну, дойди, расскажи, что хочешь сделать, тебе бесплатно объяснят, что надо и как надо.

Почему люди идут своим путемЭго Пофигизм

Рисуют на коленке договор купли-продажи, цена квартиры – больше 25 миллионов. Папа «продает» сыну.
Факт передачи денег- расписка папы. Причем составил после договора- подпись под напечатанным текстом. Мы заставили переписать всю от руки.

Спрашиваю сына- у вас есть подтверждение того, что на момент сделки деньги в этой сумме у вас были? Нет. Папа после сделки деньги положил хотя бы на вклад? Нет. Есть же расписка! После сделки отец не выписался и остался фактически проживать в квартире.
«Джентльмены верят на слово!» (С)

Задаток вносили под условие одобрения сделки страховой компанией (будет готова страховать титул сделки), компанией которая реально платит и кейсы выплат которой и договор я изучил.

Закономерно- отказ в страховании титула.
Были вопросы и про то, куда папа дел деньги, и про то, что он остался проживать, было ли освидетельствование на сделке или хотя бы справки о состоянии здоровья на момент сделки.

Сделка безденежная, очевидно. На языке закона- мнимая (статья 170 ГК РФ). Такая сделка ничтожна.

Но, говоря о рисках, у меня еще вопрос про налоговую.

Неуплата налога с суммы более 21 млн- это уже уголовное преступление. А значит, оперативно – следственные мероприятия вполне возможны, и уж тексты договоров купли -продажи у следователя будут однозначно со всеми данными и суммами.
Откуда узнают? Декларацию подавать придется- хоть цена продажи равно цене покупки, но надо заявить о вычете по схеме "доходы минус расходы". Нулевой доход. Для налоговой- этот ноль как красная тряпка для быка. Повод присмотреться к сделке.

Экономический смысл кроилова - уход от налогов. Дальше все очень просто - налоговая доказывает, что передачи денег не было, "легким движением руки" купля-продажа превращается в дарение (а мы помним, что смотрят не на название договора, а на суть отношений, это тоже написано в Гражданском кодексе). И- начисляются 13% налога (3 года с даты дарения не прошло), штраф в 40% от неуплаченного налога, пеня...

Мой знакомый юрист говорит: «что в жизни, то и на бумаге должно быть. Тогда будешь спать спокойно».

Фактически- было дарение. Прошло полтора года. Почему нельзя было подождать еще полтора года и продать без всех этих сложностей?
Жилье у людей еще есть, все равно планировали забрать к себе старика.

А если уж ввязались в схематоз- сделать максимально надежно, чтобы в дальнейшем у покупателя не было вопросов. Правда, надо откуда -то взять эти самые миллионы и прогнать через счет.