Сопровождение сделок по вторичке

Продажа квартиры, находящейся в залоге у банка. Подходит, если это не совсем отмороженные и тормозные банки вроде Дома Рф. Первое. Продавец договаривается о полном досрочном погашении, заказывает закладную, если она бумажная. Узнает точную сумму к оплате на день сделки. Второе. Подписывается дкп, сдается в МФЦ на регистрацию. Третье. Поход в банк (банки). Открывается аккредитив/ячейка на остаток, который идет продавцу. Вносятся деньги для погашения кредита. Получаем от банка закладную, копию доверки, справку о полной выплате кредита. Четвертое. Снова идем в МФЦ, подаемся на снятие залога. Залог снимается за 3 дня, регистрация дкп- 10, к моменту выхода документов залога уже нет, регистрация проходит. Деталей много, просто не хочу грузить. Главное- понять схему.

acher · Сообщение **acher** » 30 авг 2023, 10:28

Радин Максим писал(а) 29 авг 2023, 20:36Деталей много, просто не хочу грузить. Главное- понять схему.

реальный дисконт от рынка по такому схематозу есть? Если есть, то какой в % из вашего опыта?

acher писал(а) 30 авг 2023, 10:28 реальный дисконт от рынка по такому схематозу есть? Если есть, то какой в % из вашего опыта?

Нет никакого дисконта. Во всяком случае, по моему опыту- нет.
Если продавец пытается получить от покупателя необеспеченный займ под предварительный договор- порядка 5%. А в описанной схеме идет основной договор и исполнение договора. И соскочить продавцу со сделки сложнее, и основания для квалификации такого соскока по УК существенные.

По описанному случаю- квартира с очень хорошим ремонтом, с мебелью, возле м. Преображенская площадь, там всегда мало предложений в принципе, а с ремонтом- тем более.
Сейчас вообще ремонт стал востребован как никогда.

"Сама придумала, сама обиделась". Это не про подругу, это про банк. Кейс из практики моего ангела- храниителя Светланы, кредитного брокера. Клиенту банка звонят из этого самого банка. Из настоящего банка, и клиент настоящий. И предлагают кредитный продукт. Насколько грубо они были посланы или не посланы- история умалчивает. Клиент вернулся к своим делам, а сотрудник банка сделал запись: "В выдаче кредита ОТКАЗАНО. По причине предоставления клиентом недостоверной информации." А дальше было желание взять ипотеку, и получение 3 отказов. А отказ банка- это не "НЕТ- это значит ДА, но чуть попозже", это -совсем нет. Это НЕТ, которое запишут навсегда в кредитную историю. И порой навсегда. Хорошо, что человек остановился и обратился за помощью, до того, как 5-10 отказами испортить свою кредитную историю навсегда. Историю с "кредитом" раскопали, банк внес правки, кредитную историю почистили, ипотеку человек получил. Резюме. Перед обращением за кредитом заказываем кредитную историю. Даже если вам по 10 раз в день звонят из банка и предлагают всевозможные кредита. И уж если звонят- держим в голове такой исход.

Банки все проверят, говорили они...Одно из последних дел адвоката Максима Граната- ВТБ выдает кредит на покупку квартиры, при этом одновременно банкротит продавца. Кредит выдан 10 числом, подали на банкротство 11-го...Покупатель, скорее всего, квартиру потеряет, деньги не получит. Единственное, что у него останется- кредит, который придется выплатить. Не проверяют банки квартиры

Сегодня слушал спикера из Транскапиталбанка. Они уже подтянули ставку, 17,75% по вторичному рынку...у меня в 22ом году была только одна сделка по такой ставке. Брать такой кредит грустно. Вторичка замрет

Клиент хочет купить место в подземном паркинге в ЖК. Предложений много, а покупать- боязно. Ибо практически все продавцы покупали у перекупщиков, которые в свою очередь брали у застройщика. Договоры купли-продажи как будто под копирку, и все ужасно безграмотные. Цена есть, формы расчетов- нет. Подтверждения оплаты ни у кого нет. Просто диву даюсь, сейчас 1,6 млн уже не деньги? Вообще, на сегодняшний день расчеты наличными - опасная история для покупателя. Что при банкротстве продавца, что в процессе внеконкурсного оспаривания сделок финансовый управляющий будет утверждать, что реального расчета не было. Даже расписка может быть оспорена, а уж если и расписки нет...Просто заберут машиноместо, и все. Точка. Ну напиши в дкп, что расчет будет через аккредитив, проведи деньги по безналу, продавай потом без проблем. Но самое прикольное в том, что для будущей продажи ребята ничего не приготовили, зато для налоговой- приходи и бери. Почти все просто...перечисляли с карту на карту...АУ! любая транзакция свыше 600 тысяч передается в Росфинмониторинг. И картина маслом- в дкп 1,2 млн, перевел покупатель 1,6, декларацию продавец подавал нулевую.Прям удивляюсь, хреново работают налоговики, никому не прилетело из моей выборки (хотя 3 года не прошло еще). А что за это будет? а будет налог на всю сумму продажи, без вычета расходов, плюс штраф 40%, плюс пени...

Росбанк остановил выдачу кредитов по вторичке до Нового года. Полетел насмарку труд риелторов и надежды людей встретить Новый год в своей квартире...

Продавец уговорил делать неипотечную сделку через электронную регистрацию Сбера. Обещали в Сбере поменять форму, чтобы человек подписывал документы, которые он видит у себя в личном кабинете в ПДФ. Все как было- скажите смс, еще раз скажите, Продано! Продавец олдскульный, все ВотсАпы у него в планшете, основной телефон кнопочный (в принципе, для звонков норм, и заряд неделю держит), опять за продавца "подписывает" риелтор. А какой договор ушел в Росреестр- кто его знает...мы, по ходу, сделали несколько исправлений. Не сильно значимых. Были кейсы, когда сереьзные правки оставались в компьютере менеджера, а в Росреестр уходил косячный договор. В случае судов- смотреть будут текст договора из Росреестра...Ну и продавец может делать круглые глаза- я не понимал, смс не получал, мне сказали, вам счет откроют, сказал две смс, а оказалось- продал квартиру!

Новая фича от...даже не знаю, от кого. Похоже, Минцифры осваивает бюджеты. Итак. С 29 января в Москве невозможно получить бумажный документ жилищного учета - выписку из домовой книги, единый жилищный документ. Уточняю- собственнику невозможно. А кому можно? А кому угодно! Берешь бланк доверенности, заполняешь от имени собственника, подписываешься за него- вперед! Заветная бумажка выдана.

Честно признаюсь, когда в первый раз контрагент сказал, что возьмет ежд, размахивая такой вот филькиной грамотой (у нее была доверенность от хозяйки, которая в то время находилась в Германии, простая рукописная бумажка, без нотариального заверения), я снисходительно улыбнулся. Вперед, девчушка! Был изумлен, когда она вышла с ежд, бумажной, с синими печатями..."А что, так можно было? "(С). Сотрудники МФЦ просто в афиге, они запутались от указивок, которые каждый день спускают. Складывается такое впечатление. что можно сейчас что угодно сделать- переоформить чужую квартиру на себя, прописаться в чужую квартиру, главное- сделать строгое лицо и грозна сказать "Позовите руководство!"

Сейчас в Москве на сделках с физлицами дефакто стало стандартом требовать справки из псих диспансера и нарко диспансера.
Смысл этих запросов и цену этих справок я попытался описать в статье
https://re77.ru/poleznoe/istorii-iz-pra ... i-ne-psikh

Последняя сделка- продаем квартиру и одновременно покупаем другую, альтернатива. Наш покупатель- самсебериелтор, решила привлечь к сопровождению свою подругу, помощницу нотариуса. Подруга на дыбы- нельзя рассчитываться через аккредитив, получатель средств - продавец альтернативы, а не тот, у кого ты покупаешь. Естественно, идут рассказы о законах и тд. Спрашиваю- закон же един для всех, почему другой нотариус, который мегаосторожный и помещанный на соблюдении скрупулезном законов делает такие сделки? Давайте к нему пойдем. И тут, как в том анеке про нового русского- я дал врачу 100 баксов и он мне разрешил бухать. Ну и на самой сделке сам нотариус даже не посмотрел на участников. Помощница отнесла документы, поставили все штампы и подписи, взяла денежку. В договоре, как обычно, "личность нотариусом установлена, дееспособность проверена". Есть сомнения в том, что нотариус все проверяет? и банк тоже?

Прекрасный цифровой мир иногда бывает не столь прекрасным...
Год назад продали квартиру. Клиент живет и работает в Германии. На сделку с огромным трудом выбрался - отпросился с работы, пересадки, больше суток в пути.
С выпиской из квартиры решил вопрос через Госуслуги, электронно-удаленно. Никуда идти не надо, паспорт сдавать не надо, ждать неделю не надо, -красота!
После того, как "услуга была оказана", доехал с паспортом в небольшой городок к родственникам в соседней области, проставил штамп в паспорте, получил выписку из домовой книги, подтверждающую регистрацию по новому месту жительства. В выписке из квартиры он по-прежнему значился прописанным. Ничего, обновится база в течение недели, и вас в выписке не будет, успокоили в МФЦ.
Получив деньги, продавец отбыл в недружественную страну.
А покупатель уже год бьется над тем, чтобы запись о постронноем человеке исчезла из домовой книги. В МФЦ просто отмораживаются, требуют корешок от формы 6, которого не было и быть не может, так как выписка шла электронно. Взаимодействия между ФМС нет от слова совсем.
Запросив коллективный разум в риелторском чате, выяснил, что эта ситуация довольно распространенная. Решается с некоторой головной болью и потерей времени при условии, что продавец в России. Если не в России- танцы с бубном.
Квест продолжается...

вчера прислали документы на квартиру, которую хотели купить клиенты. В 2013 году - определение суда, муж с женой делили квартиру по суду. Мужу 1/4. Как покупали, неясно, первичного дкп нет. Двое детей, один точно был н/л, риск маткапитала и невыделения долей детям (тогда это было модно, люди не уяснили, что там статья по растрате бюджетных средств светит). В декабре 2022 - муж дарит долю своей матери. В первых числах января- мать мужа дарит эту долю своему внуку. Через 2 недели- внук дарит своей матери, бывшей жене своего отца. Через 3 дня - нынешняя владелица покупает эту квартиру. Сейчас продает. Такая вот Санта-Барбара. Что они хотели прикрыть этими дарениями сказать сложно. А изначальная версия была нынешней собственницы- приехал режиссер, который снимал сказку Конек Горбунок, который живет в Америке, который хочет забрать свою семью туда, и вот продал эту квартиру. Вчера в течение дня аж 5 раз звонила мне и покупателям, уже в истерике- Вы будете покупать мою квартиру??? Вот такие бывают забавные варианты

Интересный кейс от знакомого адвоката.

Человек брал ипотеку в Сбере, заказал проверку от ДомКлика.
Проверили, выдали бумагу. Мол, таможня дает добро.

Сделка состоялась, и тут человек узнает, что его дом-аварийный.

Маленькое отступление. С 2019 года при покупке квартиры в доме, который УЖЕ стоит в очередь, уже аварийный, покупатель может претендовать на денежную компенсацию, но не на квартиру. Ремонт, подорожание-мимо, за свой счет.

Незадачливый покупатель пошел судиться со Сбером-ДомКликом. Уже смешно?
Зашли некоторые места из судебного решения: "Юридическое заключение носит рекомендательный характер. риски- на покупателе".
И еще- заключение действует один год.

Сейчас с ипотекой глухо. Отделения Сбера закрывают то ли на ремонт, то ли за ненадобностью. Но по привычке, народ идет в Зеленый Банк даже с неипотечными сделками. С верой в НАДЕЖНОСТЬ "государственного" банка...