Сопровождение сделок по вторичке

Форумчане, приветствую!

Меня зовут Радин Максим, я - риэлтор.

Основная специализация- сопровождение сделок по купле- продаже жилья (Москва, область, загородка).
Провожу комфортно и безопасно сделки, начиная от составления исходного финансового плана действий и заканчивая приемом объекта по акту.

Возможны различные варианты сотрудничества- от сделки под ключ до сопровождения при расчетах или проверки покупаемого объекта.

Работаю по договору, расчеты прозрачные, на полученные деньги выдаю чек.

При необходимости подключаю юристов, кредитных брокеров, коллективный разум.

С уважением,
Радин Максим
1304263@mail.ru
+7-903-130-42-63
мой сайт: https://re77.ru/

С Айфоном квартиру не продать и не купить через Сбер.
Да, теперь это так. Приложение ДомКлик удалили из фирменного магазина приложений Эппл, теперь на сделке Айфон не полезнее кирпича. В пятницу была сделка, и пришлось человеку вместо своего телефона давать телефон риелтора для выпуска электронной подписи, которой он подписал дкп!!!!

Сделка прошла, но вот вопросы остались к электронной регистрации - а они у меня были еще давно, на моем сайте несколько статей написал про ЭР, например,
https://re77.ru/poleznoe/istorii-iz-pra ... e-kvartiry,
https://re77.ru/poleznoe/istorii-iz-pra ... sii-sdelok
- получается, левый человек получает доступ к недвижимости продавца, цифровой сертификат выписывается именно на указанный телефон. И подписывается договор купли-продажи и личность подтверждатся через чужой телефон -хотя вопрос в принципе к телефону как инструменту идентификации личности- остается, -далеко не все ходят с телефонами, в которых симка оформлена на владельца телефона, у меня дочь ходила лет 10 с "моей" симкой.

Все-таки у нас нация очень честных людей, что бы не говорил Задорнов.

Хотели вносить аванс. Документы на квартиру- мама дочке подарила квартиру до 2013 года. И написали- у мамы после дарения остается право пожизненного проживания (сейчас такой шлак Росреестр уже не должен регистрировать, по идее дарение- сделка БЕЗусловная, никаких проживаний быть не может). А пока никто не определил, ни депутаты, ни Верховный суд, как прекратить такое право. Квартира ждет самсебериелтора, и хочется верить, что у всех все будет хорошо, и мама не решит вселиться обратно или хотя бы пощекотать нервы покупателю...

Олег_1970

Радин Максим писал(а) 14 сен 2022, 09:53Хотели вносить аванс. Документы на квартиру- мама дочке подарила квартиру до 2013 года. И написали- у мамы после дарения остается право пожизненного проживания (сейчас такой шлак Росреестр уже не должен регистрировать, по идее дарение- сделка БЕЗусловная, никаких проживаний быть не может). А пока никто не определил, ни депутаты, ни Верховный суд, как прекратить такое право. Квартира ждет самсебериелтора, и хочется верить, что у всех все будет хорошо, и мама не решит вселиться обратно или хотя бы пощекотать нервы покупателю...

Покупатель выписывает маму после регистрации сделки по 292 ГК

Олег_1970 писал(а) 14 сен 2022, 13:36 Покупатель выписывает маму после регистрации сделки по 292 ГК

нет, по 292 ст он не выпишет, право пожизненного пользования следующим договором КП не прекращается. Законодатель вообще не указал, как это право можно прекратить (в отличие от права отказника от приватизации, там был Пленум Верховного суда)

Олег_1970

Радин Максим писал(а) 14 сен 2022, 15:01

нет, по 292 ст он не выпишет, право пожизненного пользования следующим договором КП не прекращается. Законодатель вообще не указал, как это право можно прекратить (в отличие от права отказника от приватизации, там был Пленум Верховного суда)

292 ГК и 83 ЖК в данном случае применяется успешно

Олег_1970 писал(а) 14 сен 2022, 16:59
292 ГК и 83 ЖК в данном случае применяется успешно

у нас как-то дискуссия получается вроде "Можно"- "Нет, нельзя". Я по данному случаю консультировался с адвокатом-жилищником, который как раз занимается выпиской людей в одной большой риелторской конторе (подчищает "хвосты" и косяки за нерадивыми риелторами). Его вердикт однозначный- вылечить нельзя, проще отказаться от варианта. Если у вас есть судебное решение по выписке человека с правом пожизненного проживания- поделитесь, будет очень интересно почитать

Сбер все-таки это сделал- теперь по их СБР (служба безопасных расчетов) можно проводить расчеты по альтернативным сделкам. Для меня вообще загадка, почему все манагеры в Сбере топят за электронную регистрацию Сбера и СБР, клянутся, что бонус за принуждение к ЭР/СБР не получают. Ладно, плюсов у СБР больше, чем минусов- но при простых, прямых сделках. А вот при альтернативе у нижнего продавца, который продает свободную квартиру, финансовых документов не остается. Никаких. Будет платежка, что некий дядя или тетя перечислили ему несколько миллионов (покупатель верхней, альтернативной квартиры). При расчете через аккредитив у продавца на руках остается аккредитив, в котором написано, что расчет идет по нескольким квартирам, по его в том числе. То есть, после заверения тождественности договора купли-продажи у нотариуса - уже хорошо. Если еще на сделке междусобойчик на всех троих участников подписать о порядке расчетов- вообще будет отлично, и налоговая, и банки вопросов про деньги уже не задают.

У меня была сделка, продавец - последний в цепочке. Человек в тренде, деньги вывозит за границу. На мои расспросы в Сбере, какие у человека будут документы, подтверждающие легальность денег, ответа я не получил. Только про платежку от третьего лица. Ладно, не все едут за рубеж. Вопрос в том, как налоговая отнесется к этому нововведению. В следующем году узнаем, когда будут письма счастья приходить.

А в ВТБ юристы категорически против аккредитивов при альтернативе (и мне их позиция видится логичной), и расчет только через ячейку. Во всяком случае, пока их позиция такова.

Делал сделку через аккредитив Райффа (кста, сейчас, наверное, единственный банк, куда можно прийти и перегнать бабло за рубеж). Аккредитив удаленный, то есть, без посещения офиса банка. Накануне покупатель пришел, открыл счет, внес- не, попытался внести кеш (вот кеш Райфф не любит, там танцы с бубном пришлось изображать), и в день сделки в личном кабинете нажал на кнопку "принять или отклонить аккредитив". Ясно дело, условия аккредитива были проговорены- согласованы заранее. Дальше в режиме реального времени деньги со счета ушли на аккредитив, все это наблюдал продавец. На почту продавцу и покупателю пришло сообщение с пдфом заявления на открытие аккредитива. На что обратить внимание. Обязательны точные формулировки условий раскрытия. Ибо в отличие от очной формы, когда можно все отделение поставить на уши и сформулировать, что будет условием в вашей конкретно сделке, здесь локальные гении вам не помогут, все же уровень послабее...

Туристка писал(а) 15 сен 2022, 00:08
Обычно у кого не хватает, берут потреб кредит одновременно с ипотекой (в другом банке)

Также у меня покупателю сбер выдавал к
кредит не от суммы сделки, а от суммы в оценке кв (те сам кредит больше), и в договоре было прописано что кредит в том числе на улучшение квартиры. Если найду, посмотрю как именно написано. Но у риэлтора покупателя были подвязкив сбере, не знаю, дают ли такое пришедшим с улицы.

А вообще странно все выглядит, вы решаете финансовые проблемы покупателя, оно вам точно надо?

1. с потребом может выйти облом- банки прямо накануне сделки еще раз пробивают кредитную историю заемщика, видят потреб, со сделки все уходит при своих- продавец с непроданной квартирой, покупатель- с испорченной навсегда кредитной историей.

2. тут еще вопрос, уже к ТС (обсуждаем схематоз, понимаю, что сделка либо уже совершена, либо не совершена) . В договоре купли-продажи есть обязательный пункт от банка, что на покупку квартиры заемщиком не используются больше никакие другие заемные средства. Под этим договором, помимо покупателя, ставит подпись и продавец. Мне видится, что если в дальнейшем что-то пойдет не так (заемщик перестал платить, сейчас это вполне реально станет проблемой для многих), и дело дойдет до той самой ст 159.1, отмазаться - типа, я не при делах, он сам это придумал- уже не удастся...и уже "совершенное группой лиц по предварительному сговору"

Потихоньку банки начали повышать ставки по ипотеке. Сбер, как обычно, впереди планеты всей. Мотивируют это тем, что не все мобилизованные смогут вернуть кредиты, повышение ставки будет компенсировать убытки банков. А ведь еще ЦБ не начал повышать ставку, что не за горами, очевидно...

Кейс по сделке в Фора банке. Честно говоря, не люблю этот банк, ибо давно стараюсь проводить сделки безналом. Обычно приходится идти туда, когда контрагент хочет либо укрысить скрытную комиссию, либо требует заложить комиссию. Сделка была у нотариуса, планировали регистрацию через него же, электронную. Как оказалось, недавно было принято дополнение в закон, согласно которому при электронной регистрации в сделках по доверенности надо в этой доверенности отдельно прописать полносмочие на электронную регистрацию. А доступ в Форе был записан именно по ЕГРН с отметкой об электронной регистрации нотариусом. Этот милый банк уперся- нам плевать, что сделка совершена, нам плевать, что и объект, и субъект совпадают. Либо ЕГРН с отметкой нотариуса, либо совместный доступ. Вообще, Фора не первый раз ведет себе подобным образом- документ должен быть прописан с точностью до буквы, до запятой. Иначе- совместный доступ покупателя и продавца. И очень будет хорошо, если покупатель не решит, что это его звездный шанс получить и квартиру, и деньги вернуть.

Сообщение **Shuran** » 18 окт 2022, 19:05

Радин Максим писал(а) 18 окт 2022, 17:41что это его звездный шанс получить и квартиру, и деньги вернуть.

если в дкп прописано, что неоплата явл существенным нарушением дкп и продаван может его расторгнуть по п. 2 450гк, хату купец не получит. в ЦОСе форы этот пункт идет по умолчанию

Ну, не совсем так. Регистрация прошла, собственником стал покупатель. На пункты в дкп Росреестр, похоже, вообще не смотрит. Там у людей квест правильно вбить кадастровый объекта и не ошибиться. Уже достижение.

А вот дальше продавец обращается в суд и возвращает по суду квартиру. Договор расторгается. Про сроки владения можно забыть, но тут уж не до жиру...

Пункты лучше вбить, это резонно. Хоть было уже на нескольких пленумах Вышки разъяснено, но судьи каждый случай решают по своему, у нас общее право, да.

на последней сделке Сбер приятно- или неприятно, еще не понял- удивил.

Расчет был через аккредитив, регистрация была через людей, пока мы созванивались с риелтором продавца, кто поедет в банк подавать документы на раскрытие, позвонил продавец и сказал, что деньги ему уже зачислены.
Еще раз повторю- речь об аккредитиве, а не о СБР. И рега бумажная, через людей в МФЦ.

При простой сделке- оно и норм. А вот если бы еще забить вторым документом, скажем, выписку из домовой пустую, они бы все равно деньги перевели, только на основании сведений из Росреестра о перешедшем праве?