Юридические вопросы по сделкам с недвижимостью

[Djuka]

Кем и как продляется срок условного депонирования средств на эскроу? Банк ВТБ. Стройка затягивается, в первоначально заявленный срок могут не успеть.

[temps]

В Госдуме предложили узаконить безопасные жилые самострои:
Объекты, которые не угрожают жизни граждан, должны быть амнистированы, считает зампредседателя комитета Госдумы по строительству и ЖКХ Николай Алексеенко

https://tass-ru.turbopages.org/tass.ru/ ... t/14964425

п. с. Если примут такое, то повлияет это имхо на многочисленные строения Крыма и Краснодарского края, неспешно сподхпющие в море...
п. п. с. А вообще интересная и многообещающая тема "признание безопасности незаконного строения"))

[NNd]

Минстрой разработает механизм передачи новостроек дольщикам

Минстрой планирует разработать механизм, регламентирующий передачу квартир дольщикам, рассказал замглавы Минстроя Никита Стасишин в интервью «Интерфаксу» в кулуарах ПМЭФ.
По его словам, алгоритм будет принят на законодательном уровне до конца года. Планируется, что новый механизм будет бессрочным.

«Мы планируем это в самое ближайшее время предложить (на обсуждение в Госдуме – ред.). Но, по-настоящему отработанный весь механизм, конечно, мы хотим делать до конца года, чтобы прописать до мельчайших подробностей в законе весь механизм передачи объектов и гарантийного обслуживания нашим гражданам, которые покупают квартиры. Там и приоритет обращения участников долевого строительства с требованием устранения недостатков, там опыт досудебного урегулирования споров… Это все с конкретным маршрутным листом, даже не какой-то адресной программой, а маршрутный лист», — сказал Стасишин.

Он напомнил, что тема потребительского терроризма актуальна для строительной отрасли не первый год.

«Есть недобросовестные юридические структуры, которые не работают в интересах граждан, они не работают в интересах застройщиков, они работают только на одно: на обогащение за счет неединообразия к трактованию тех или иных норм. Эти компании, которые в нынешней ситуации просто отвлекают средства застройщиков на развитие новых площадок, абсолютно не защищают интересы граждан», — заверил Стасишин.
Читать полностью: https://www.irn.ru/news/147704.html

[Shuran]

Госдума приняла закон о запрете делить имущество на микродоли
Депутаты Госдумы на заседании во вторник, 26 июня, приняли сразу во втором и третьем чтениях законопроект, который запрещает делить имущество на микродоли, передает ТАСС.

Статья 30 Жилищного кодекса РФ дополняется частью 1.1, согласно которой «собственник жилого помещения не вправе совершать действия, <...> влекущие разделение доли в праве общей собственности, если в результате таких действий площадь жилого помещения, приходящаяся на долю каждого из сособственников и определяемая пропорционально размеру доли каждого из сособственников, составит менее 6 кв. м общей площади на каждого сособственника».

Также изменения вносятся в Семейный кодекс РФ. Принятые поправки дают суду право изменить соотношение долей супругов в их общем имуществе в том случае, если один из них совершал без необходимого согласия другого сделки по продаже общего имущества на невыгодных условиях. Например, если при бракоразводном процессе выясняется, что один из супругов продал квартиру без согласия второго.

В этом случае отпадет необходимость признавать в суде сделку недействительной и собирать доказательства, будет достаточно доказать, что сделка была совершена без согласия супруга]Если такое согласие требовалось по закону, то суд может уменьшить долю общего имущества недобросовестного продавца, а долю пострадавшего супруга увеличить.
Читать полностью: https://www.irn.ru/news/147844.html

[zloymudvin]

А сколько времени обычно проходит с момента получения ипотечного кредита до подписания ДДУ у застроя?
Чет 3 дня назад была сделка, а застрой все завтраками кормит, мол большая загрузка.
Нервирует такое подвешенное состояние...

[Civilist]

А сколько времени обычно проходит с момента получения ипотечного кредита до подписания ДДУ у застроя?
Чет 3 дня назад была сделка, а застрой все завтраками кормит, мол большая загрузка.
Нервирует такое подвешенное состояние...

"Обычно" - в этом вопросе зависит от Вашего менеджера. Исключительно вопрос человеческого фактора, т.к. обязательства на себя никто еще не принимал.
Кто-то может день\другой зависать, а кто-то - гораздо дольше. Так что надо пинать и пинать застроя.

[Shuran]

А сколько времени обычно проходит с момента получения ипотечного кредита до подписания ДДУ у застроя?

про сферического коня в вакууме вапрос, у всех застроев свои расклады

Отправлено спустя 1 минуту 28 секунд:

Чет 3 дня назад была сделка, а застрой все завтраками кормит, мол большая загрузка.
Нервирует такое подвешенное состояние...

если есть бронь, нафига торопиться, ПВ больше на депо отлежит, % по ипотеке платить позже, обычно просят потянуть с отдачей бабла, а не поскорее

[goldi]

Подскажите пожалуйста контору, которая может составить договор аренды нежилого помещения ?

[Камчатка]

Верховный Суд (ВС) обязал покупателей слишком дешевой недвижимости доказывать честность.
Если сделка заключается по цене существенно ниже рыночной, покупатель должен подтверждать добросовестность своих действий, считает ВС. Это в том числе касается покупки недвижимости у банкротов.
Подробнее на РБК:
https://realty.rbc.ru/news/630358209a79479bac8adbcd

[Медея]

На платформе Россельхозбанка Свое Жилье теперь доступно оформление ипотечных сделок полностью онлайн с использованием сертификата усиленной квалифицированной электронной подписи. РСХБ реализовал интеграцию с приложением Госключ первым среди российских банков. Получить сертификат и сформировать электронную подпись в Госключе можно бесплатно. Новая опция упрощает процесс получения кредита и заключения всех необходимых договоров для покупки жилья

Госключ — это приложение для подписания юридически значимых документов в электронном виде. В приложении можно бесплатно получить сертификат и сформировать усиленную квалифицированную электронную подпись (УКЭП). Для этого требуется наличие учетной записи на Едином портале государственных и муниципальных услуг «Госуслуги» со статусом «Подтвержденная». Электронная подпись позволяет работать с документами в режиме онлайн, она одобрена законом и равна собственноручной.
https://www.rshb.ru/news/533555/

зы если терь на госуслугах можно будет получить ЭЦП для сделок с недвигой - зачот, про недвигу еще не видел у госключа

Для получения сертификата усиленной квалифицированной электронной подписи (УКЭП) также потребуются загранпаспорт нового образца и смартфон с NFC-модулем
https://www.gosuslugi.ru/goskey?ysclid= ... l998058791

[eramart]

Граждане, купившие у застройщика по договорам долевого участия несколько квартир в инвестиционных целях, не вправе претендовать на получение жилья в случае его банкротства наряду с теми, кто приобретал недвижимость для личного пользования, решил Верховный суд (ВС) РФ. Согласно опубликованному определению, такие инвесторы могут рассчитывать лишь на компенсацию, скорее всего частичную, от региональных фондов защиты прав дольщиков, если те достраивают дом.
https://www.interfax-russia.ru/moscow/n ... hika-vs-rf

[zloymudvin]

Вводные: продаю вторичку. Клиент покупает в ипотеку с ПВ.
Денег у клиента на ПВ не хватает, "классический" вариант с завышением суммы в договоре и расписками о фиктивном получении денег мне не нравятся ввиду понятных рисков(сорвется сделка, а расписка уже написана, банкротство покупателя, это не совсем законно и т.д.).

Насколько реально провернуть такой кейс и какие подводные:

• Делаю договор займа на сумму ПВ, заверяю его нотариально

• Увеличиваю сумму квартиры на сумму ПВ

• Реально перевожу деньги по договору клиенту

• В договоре займа прописываю пункт, о том что договор расторгается в случае перехода права собственности на квартиру покупателю. (это подстраховка для клиента)

• Клиент покупает квартиру в ипотеку

• Я получаю деньги от банка

С покупателем с улицы я такой вариант делать не стал бы, тут персонаж более менее знакомый (арендатор) и есть некоторый кредит доверия.
Кажется что вариант реальный, мошенничества тут никакого нет, стоимость квартиры с завышением остается в реальном диапазоне цен, договор подстраховывает всех участников сделки.

[СергБ]

Вводные: продаю вторичку. Клиент покупает в ипотеку с ПВ.
Денег у клиента на ПВ не хватает, "классический" вариант с завышением суммы в договоре и расписками о фиктивном получении денег мне не нравятся ввиду понятных рисков(сорвется сделка, а расписка уже написана, банкротство покупателя, это не совсем законно и т.д.).

Насколько реально провернуть такой кейс и какие подводные:

• Делаю договор займа на сумму ПВ, заверяю его нотариально

• Увеличиваю сумму квартиры на сумму ПВ

• Реально перевожу деньги по договору клиенту

• В договоре займа прописываю пункт, о том что договор расторгается в случае перехода права собственности на квартиру покупателю. (это подстраховка для клиента)

• Клиент покупает квартиру в ипотеку

• Я получаю деньги от банка

С покупателем с улицы я такой вариант делать не стал бы, тут персонаж более менее знакомый (арендатор) и есть некоторый кредит доверия.
Кажется что вариант реальный, мошенничества тут никакого нет, стоимость квартиры с завышением остается в реальном диапазоне цен, договор подстраховывает всех участников сделки.

1. Думаю, Вы понимаете, что если по каким-то причинам сделка не будет зарегистрирована и Вы не получите деньги от банка, то можете поиметь проблемы по возвращению суммы займа вплоть до взыскания через суд и беготней с приставами (деньги можно и не получить, если пристав не найдет имущество, или получать долгие годы (зависит от суммы займа) ежемесячно не более 50% от заработка должника).
2. Если прописать в договоре займа только то, что договор считается расторгнутым в случае регистрации права собственности на квартиру, то это не значит, что заемщик не должен возвращать сумму займа. Чтобы освободить его от возврата денег, надо прописывать, что не только договор расторгается, но и что заем считается погашенным. Но при таких обстоятельствах становится очевидно, что часть кредитных денег использовано заемщиком не для покупки квартиры, а для погашения займа, т.е. нецелевым. По сути, это обман банка покупателем при Вашем содействии.
3. Считаю, что лучше в договоре займа не писать, что он расторгается и заем считается погашенным в случае регистрации права собственности на квартиру и получения Вами денег. В таком случае у покупателя конечно возникает риск, что Вы потребуете возврата займа и после получения денег от банка за квартиру. Но надо ему объяснить, что этот риск уравновешивается Вашим риском необходимости взыскания с него суммы займа, если сделка не состоится и он добровольно не вернет деньги.

[Туристка]

Денег у клиента на ПВ не хватает

Обычно у кого не хватает, берут потреб кредит одновременно с ипотекой (в другом банке)

Также у меня покупателю сбер выдавал к
кредит не от суммы сделки, а от суммы в оценке кв (те сам кредит больше), и в договоре было прописано что кредит в том числе на улучшение квартиры. Если найду, посмотрю как именно написано. Но у риэлтора покупателя были подвязкив сбере, не знаю, дают ли такое пришедшим с улицы.

А вообще странно все выглядит, вы решаете финансовые проблемы покупателя, оно вам точно надо?

[Shuran]

Росреестр запустит онлайн-сервис проверки данных о недвижимости
Достоверность выписок из ЕГРН можно будет проверить с помощью QR-кодов

Росреестр разрабатывает цифровой сервис, который позволит проверять данные из Единого государственного реестра недвижимости (ЕГРН) перед сделками с помощью QR-кода. Информация о собственнике из ЕГРН станет закрытой в соответствии с поправками в закон «О персональных данных», принятыми в июле этого года. О планах Росреестра ввести QR-проверку «Ведомостям» рассказал федеральный чиновник. Информацию подтвердила руководитель цифровой трансформации Росреестра Елена Мартынова. Сервис планируется запустить в 2023 г., уточнила она.

Речь идет о проверке подлинности выписок из ЕГРН, которые получают собственники недвижимости. Выписка подтверждает права на квартиру, дом или землю. В ней содержится кадастровый номер объекта, адрес, площадь, назначение, этажность, дата ввода в эксплуатацию. Кроме того, в документе указываются данные о владельце, об арестах и обременениях объекта. Когда сервис будет запущен, на выписках появится QR-код, при наведении на него камеры типичная программа сканирования будет открывать ссылку на сайт Росреестра, объясняет Мартынова.

► Показать

Новый сервис позволит «повысить надежность сделок на рынке недвижимости и упростить процедуру их оформления», утверждает она. «Заинтересованное лицо, которому будет передана выписка нового формата, отсканировав QR-код, получит подтверждение представленных сведений либо их опровержение, если выписка была фальсифицирована, – объясняет Мартынова. – Это исключит потенциальные риски при проведении сделки и гарантирует ее юридическую чистоту».

Раньше любое лицо – как покупатель, так и его представители (юристы, риэлторы) – могли заказать выписку из ЕГРН и узнать, кому принадлежит объект недвижимости. Но в соответствии с поправками к закону «О персональных данных» с марта 2023 г. информация из ЕГРН будет закрыта для третьих лиц, за исключением супругов, наследников, арендаторов, нотариусов, кадастровых инженеров и представителей госучреждений. У владельца недвижимости все еще будет право оставить свои ФИО и дату рождения доступными для третьих лиц, но для этого нужно будет подать заявление в Росреестр. Против закрытия данных из ЕГРН выступал Российский союз промышленников и предпринимателей (РСПП), объясняя, что это «усложнит оборот объектов недвижимости и может привести к увеличению случаев мошенничества», писали «Ведомости».

Инструмент Росреестра даст покупателю возможность в режиме реального времени увидеть, выдавалась ли выписка и соответствуют ли характеристики объекта тем, что в ней указаны, объясняет адвокат Forward Legal Илья Рыжаков. Аналогичный сервис ранее был внедрен Федеральной нотариальной палатой, на сайте которой по QR-коду можно проверить действительность доверенности, напоминает он.

На выписке из ЕГРН завязаны все операции с недвижимостью, говорит управляющий партнер компании «Метриум» Надежда Коркка. Обычно документ заказывают на каждом важном этапе сделки, например при проверке юридической чистоты квартиры и перед внесением задатка, продолжает она. Это, по словам эксперта, позволяет убедиться, что собственник объекта в период переговоров не изменился. Новый сервис Росреестра наверняка будет применяться каждый раз, когда понадобится выписка из ЕГРН, считает Коркка. «После закрытия личных данных риски для покупателей и риэлторов выросли, поскольку получить выписку стало труднее, – рассуждает эксперт. – Если с помощью нового сервиса проверять владельцев недвижимости можно будет быстрее, то он, без сомнения, станет востребованным».

Сервис проверки данных из ЕГРН по QR-коду внедряется в продолжение законодательных изменений о закрытии реестра, объясняет Рыжаков. Если раньше любое лицо могло узнать о правах и ограничениях на объект самостоятельно, то теперь получать выписку будет собственник, а контрагент – проверять достоверность полученной от него информации, продолжает он. «То есть мы получим двухэтапную и более сложную процедуру, – говорит эксперт. – Если бы ситуация осталась как есть и сайт Росреестра администрировался лучше, всем было бы удобнее».

Закрытие данных в ЕГРН создает огромную проблему для участников рынка, соглашается источник «Ведомостей» в крупной российской IT-компании. Третьи лица будут лишены возможности проверять владельцев объектов и это будет использоваться в мошеннических схемах, предупреждает он. Новый инструмент Росреестра, по его словам, «не решает проблему, а закрывает лишь ее малую часть».

Опрошенные «Ведомостями» эксперты на рынке кибербезопасности допускают, что теоретически возможно сфальсифицировать и выписку с QR-кодом. Подделать сайт, на который ведет QR-код, несложно, говорит директор департамента аналитики информационной безопасности (ИБ) Positive Technologies Евгений Гнедин. Мошенники могут сделать фейковый сайт похожим на сайт Росреестра, а затем сгенерировать QR-код для ссылки на ресурс в любом приложении по созданию QR-кодов, объясняет он. «Создавать поддельные сайты преступники умеют отлично, так что схема атаки вполне реальна, – считает эксперт. – Гарантировать успех атаки нельзя, но для неосведомленной в вопросах ИБ жертвы такая покупка может закончиться проблемами с недвижимостью».

В случае с QR-кодами пользователь изначально не видит ссылки, по которой ему предлагают перейти, добавляет эксперт по кибербезопасности «Лаборатории Касперского» Виктор Чебышев. Она может вести не только на поддельный сайт, но и на фишинговую страницу, на скачивание вредоносного приложения и т. д., объясняет он. Но говорить о новом способе мошенничества здесь не стоит – это уже известные приемы, заключает Гнедин.

https://www.vedomosti.ru/technology/art ... ain-servis