Rental PRO и другие ЗПИФы недвижимости

Обмениваемся опытом и обсуждаем: Финансовые рынки и тенденции. Инвестиции в ценные бумаги, акции, облигации, в драгоценные металлы и монеты. Ситуации с банками и вкладами. Бизнес с нуля. Лайфхаки и полезные советы.

Какой способ покупки паев ПНК рентал Вы выбрали?

1. Д.У. на их сайте
39
18%
2. на бирже
63
29%
3. пока думаю, стоит ли лезть. тема новая, но интересная
79
36%
4. не буду покупать, не доверяю
39
18%
 
Всего голосов: 220

Stetik
давно я тут
давно я тут
Сообщения: 481
Зарегистрирован: 29 апр 2020, 15:40
Пол: Мужской
Благодарил: 712 раз
Поблагодарили: 399 раз
Не в сети

Сообщение Stetik »

Поделюсь своим "офигенным" кейсом по инвесту в ЗПИФ от Альфы , Арендный поток 1 ( где арендатор X5 групп , магазины Пятерочка ) Зпиф формировался на самом пике Ковида в 20 году. Сроком на 5 лет , после должен был закрыться , недвига распродаться. Итого закрылся в марте 25 года. я про него совсем забыл. решил месяц назад помониторить что с ним по итогу. т.к. выплату давно уже перестали поступать , с продажи тоже ничего смотрю не пришло. звоню в Альфа Капитал , говорю что там с фондом , нет движений совсем. когда деньги ждать?.

В связи с высокой ключевой ставкой , мы не можем найти покупатель на наши объекты по приемлемой цене :D
Ждем снижения ставки... и бла бла бла.
Короче , итог , все эти фонды у нас в РФ , пока только в зачатке , и модель пока кривая , лет через 20 возможно будет что то более менее норм,
каким то чудесным образом только ПНК красавцы были , и никого не опрокинули, доха была хорошая.
Слава богу я зашел ток тестово 500к . думал если че докуплю потом на бирже. но доха 6 годовых и огромные спреды. ( в среднем считал что капало стольо.) эт смешно. посмотрим потом общий итог , обещали рост стоимости объектов по рынку , но думаю дай бог инфляцию чтоб покрыло.
За это сообщение автора поблагодарили 6 человек:
Garry_MoreckyPSVShuranone of usСандро79RW_Spartach

Аватара пользователя
Shuran
админ
админ
Сообщения: 36462
Зарегистрирован: 12 сен 2015, 20:13
Пол: Мужской
Благодарил: 30526 раз
Поблагодарили: 24030 раз
В сети

Сообщение Shuran »

Stetik писал(а) 19 янв 2026, 17:10Поделюсь своим "офигенным" кейсом по инвесту в ЗПИФ от Альфы , Арендный поток 1 ( где арендатор X5 групп , магазины Пятерочка ) Зпиф формировался на самом пике Ковида в 20 году. Сроком на 5 лет , после должен был закрыться , недвига распродаться. Итого закрылся в марте 25 года. я про него совсем забыл. решил месяц назад помониторить что с ним по итогу. т.к. выплату давно уже перестали поступать , с продажи тоже ничего смотрю не пришло. звоню в Альфа Капитал , говорю что там с фондом , нет движений совсем. когда деньги ждать?.
у альфы вроде история была на маркетинге бренда банка и пятерочек, а по факту, как я понимаю, покупали магазы по одной цене, а ставили на баланс фонда, наверное, по другой и ВСЕ паи продавали в розницу, т.е. брили ее на всех этапах, у пнк другая история была, им важно было быть мажорами в фонде и тогда смысл заводить объекты выше рынка отсутствовал, в рентал про смысл не поменялся, но добавилось квальство из-за идеи, что там сначала стройка идет и маржа, втч и за это идет, ну и по фундаменталу склады были и остаются доходнее торговли, думаю, когда ключ станет ниже 12 и ниже, депо (и облиги инвестгрейда) станут совсем не айс, а тут доха не сильно изменится, если 10-12 с аренды и 5-8 с перепродажи как в рентал про или чисто арендная доха, увеличенная за счет кред плеча, как в парусе (поэтому там и были проблемы на высоком ключе)
зы да и сама арендная доха без примочек для квалов будет выше депо
За это сообщение автора поблагодарили 2 человека:
RuslanStetik

Stetik
давно я тут
давно я тут
Сообщения: 481
Зарегистрирован: 29 апр 2020, 15:40
Пол: Мужской
Благодарил: 712 раз
Поблагодарили: 399 раз
Не в сети

Сообщение Stetik »

Shuran писал(а) 19 янв 2026, 18:12ставили на баланс фонда, наверное, по другой и ВСЕ паи продавали в розницу, т.е. брили ее на всех этапах
повелся на хорошую рекламу и на неплохую доху ( в то время 7-9
годовых чистыми было очень круто на аренде )
сейчас уже понимаю что лезть туда была большая ошибка , благо дела сумма не большая . но да , по факту поимели со всех сторон по кругу, и сейчас продолжают иметь.
Shuran писал(а) 19 янв 2026, 18:12 когда ключ станет ниже 12 и ниже, депо (и облиги инвестгрейда) станут совсем не айс, а тут доха не сильно изменится, если 10-12 с аренды и 5-8 с перепродажи как в рентал про или чисто арендная доха
да , но нет гарантии что они не сделают финт ушами как в первый раз , когда обещали всем что тема на долго , а потом просто тупо закрыли фонд и все продали. и ты окажешься в ненужный тебе момент с кучей кэша на кармане вместо бумажной недвиги :D

ну каждый сам решает , из всех фондов недвиги в РФ , ПНК конечно самый топ

Аватара пользователя
Ruslan
уважаемый
уважаемый
Сообщения: 1374
Зарегистрирован: 15 сен 2015, 22:26
Благодарил(а): 415 раз
Поблагодарили: 793 раза
Не в сети

Сообщение Ruslan »

Снижение ставок по депозитам вызвало массовый переход частных инвесторов в закрытые паевые инвестиционные фонды (ЗПИФы) недвижимости. По итогам 2025 года чистые притоки в такие фонды составили 282 млрд руб., что в 2,6 раза больше, чем годом ранее
https://www.kommersant.ru/doc/8535011
P.S. не пора снова начинать смотреть в сторону рентал про?
За это сообщение автора поблагодарил 1 человек:
Shuran

Аватара пользователя
Shuran
админ
админ
Сообщения: 36462
Зарегистрирован: 12 сен 2015, 20:13
Пол: Мужской
Благодарил: 30526 раз
Поблагодарили: 24030 раз
В сети

Сообщение Shuran »

Ruslan писал(а) 27 мар 2026, 07:02не пора снова начинать смотреть в сторону рентал про?
конкретно рентал про в 25г был слабоват и дал тока 15%, но у них там недавно опять ротация была, продали цод в домодедово сберу вроде, короче, как выше писал, с ключом 12- (надеюсь, при этом и СВО завершится) планирую сидеть в зпифах на все депо, в облаке большое исследование Эйлера по зпифам недвиги, есть реальные примеры и 30-40й дохи, а есть фонды на 100+ ярдов и по 100к пайщиков, рынок разделился на 2 большие части - для квалов и неквалов, буду на ликвидность смотреть, потом на доху, но самым вкусным сектором видятся цоды

https://disk.yandex.ru/d/tw9vWBWeMh_npw
За это сообщение автора поблагодарили 2 человека:
RuslanArendator

Аватара пользователя
PlanB
модератор
модератор
Сообщения: 1224
Зарегистрирован: 12 окт 2019, 04:50
Пол: Мужской
Благодарил: 262 раза
Поблагодарили: 1450 раз
Не в сети

Сообщение PlanB »

Shuran писал(а) 28 мар 2026, 13:04 конкретно рентал про в 25г был слабоват и дал тока 15%, но у них там недавно опять ротация была, продали цод в домодедово сберу вроде, короче, как выше писал, с ключом 12- (надеюсь, при этом и СВО завершится) планирую сидеть в зпифах на все депо, в облаке большое исследование Эйлера по зпифам недвиги, есть реальные примеры и 30-40й дохи, а есть фонды на 100+ ярдов и по 100к пайщиков, рынок разделился на 2 большие части - для квалов и неквалов, буду на ликвидность смотреть, потом на доху, но самым вкусным сектором видятся цоды

https://disk.yandex.ru/d/tw9vWBWeMh_npw
Я думаю я в ЗПИФы буду готов 20-30% вложить от капитала. Прям все стремно - там есть федуциарный риск (риск прослойки: от управляющих все зависит). Скорее всего остальное так и оставлю в облигах - буду и валютные держать, и ВДО которое внушает доверие (типа лайм займ, манимэн, балтийский лизинг и тд), ну и во флоатеры видимо надо будет переложиться из длинных ОФЗ - когда их время пройдет.

Мне такое соотношение видится более сбалансированным. Котлетить в фонды недвиги чет стремно, там не мы управляем капиталом, а по сути передаем его в руки манагеров которые обещают все сделать красиво…но в российской действительности бывает так, что реальность не сходится с заявлениями :D
За это сообщение автора поблагодарил 1 человек:
Сандро79

Аватара пользователя
Shuran
админ
админ
Сообщения: 36462
Зарегистрирован: 12 сен 2015, 20:13
Пол: Мужской
Благодарил: 30526 раз
Поблагодарили: 24030 раз
В сети

Сообщение Shuran »

PlanB писал(а) 28 мар 2026, 21:09Скорее всего остальное так и оставлю в облигах - буду и валютные держать, и ВДО которое внушает доверие (типа лайм займ, манимэн, балтийский лизинг и тд), ну и во флоатеры видимо надо будет переложиться из длинных ОФЗ - когда их время пройдет.
валютные по макс в след году - длинный полипласт тока (а, ну инвест кц еще), остальные, в среднем, 6-8% доха, надежное вдо будет 13-15%, флоатеры не нужны в сценарии, что ключ с 12 до 8 упадет. при этом ты должен следить за всем этим зоопарком 24*7, ты ж не про АА и выше с дохой 10 и ниже (в будущем, когда ключ до 8 уйдет). а зпифы в это время могут и 20-25% ПАССИВНО давать имхо, я про самый топ с цодами, про ук и манагеров согласен - это про большие розничные истории, типа, сбера, альфы, альфы, где наша миссия - комиссия, доха будет искуственно подреза под депозит + чуток сверху ) т.е. нужны или застрои аля пнк или инвесткомпании, которые готовы делиться доходом с пайщиками + плечо для дохи, аля парус, вопрос доверия к ним - отдельный, а в плане котлетить риск в ликвидности, надо чтобы она была в 5 раз хотя бы выше текущей по больнице имхо, но это вполне реально же, депозиты под 8% будут выталкивать в зпифы, рекламу которых видно в банк приложении, а некоторых еще и включать голову и искать что-то вкуснее среди разных фондов) ну и глобально, после окончания сво, валюта будет в каком-то стабильном виде на неск лет имхо

PlanB писал(а) 28 мар 2026, 21:09но в российской действительности бывает так, что реальность не сходится с заявлениями
втч и поэтому ликвидность важнее всего, в разное время разные стратегии, соотв. и активы, если вдруг что - переложиться быстро нужно иметь возможность

Аватара пользователя
PlanB
модератор
модератор
Сообщения: 1224
Зарегистрирован: 12 окт 2019, 04:50
Пол: Мужской
Благодарил: 262 раза
Поблагодарили: 1450 раз
Не в сети

Сообщение PlanB »

Shuran писал(а) 28 мар 2026, 22:10флоатеры не нужны в сценарии, что ключ с 12 до 8 упадет
Я не верю в то, что в ближайшие 1-2 года мы дойдем до таких низких ставок. Если ошибусь - буду только рад. Я закладываю ставку 12-14% на годá. Слишком турбулентное время, чтобы так сильно побороть инфляцию. Ну либо она будет «рисованная» или ЦБ будет снижать ставку, забив на инфляцию.

Вопрос: коль уж фантазировать в мир, дружбу, жвачку и снижение ставки до немыслимых 7-8%, почему не акции тогда? Условный сбер. Понятное дело, что рисков больше (волатильность) и дивиденды раз в год. Зато дивиденды можно выводить с ИИС (кстати лайфхак - берем акцию перед див отсечкой, продаем сразу после если не хотим держать доп риск владения акцией, дивиденды получаем на карту с ИИС - планирую так делать). Ну и я не про котлету в акциях в долгосрок, конечно же, а допустим на 20-30% от капитала. На остальные уже распределить между облигациями всех мастей и ЗПИФами недвиги. Мне кажется норм стратегией. Уж явно не хуже 100% аллокации в ЗПИФы где может быть все что угодно и с точки зрения сохранности склада / ЦОДа, и его управления манагерами…

Не забывай, что по мере роста популярности ЗПИФов и коммерческой недвиги в целом из-за снижения КС и увеличения доступности ипотеки / кредитов - и доха в этом секторе по идее снизится. Чудес не бывает же. А получать условные 12-15% в ЗПИФе и примерно столько же в Сбере / корпоративных облигациях - имхо, тогда уж лучше все типы активов держать.

Аватара пользователя
Shuran
админ
админ
Сообщения: 36462
Зарегистрирован: 12 сен 2015, 20:13
Пол: Мужской
Благодарил: 30526 раз
Поблагодарили: 24030 раз
В сети

Сообщение Shuran »

PlanB писал(а) 29 мар 2026, 01:08Я не верю в то, что в ближайшие 1-2 года мы дойдем до таких низких ставок. Если ошибусь - буду только рад. Я закладываю ставку 12-14% на годá. Слишком турбулентное время, чтобы так сильно побороть инфляцию. Ну либо она будет «рисованная» или ЦБ будет снижать ставку, забив на инфляцию.
я имел в виду ставку 12-13% в конце этого года, а дальнейшее понижение уже зависит от окончания сво, вчера статейку на рейтерсе увидел, как мы, оказывается, неслабо осваиваем новые регионы, https://www.reuters.com/investigations/ ... 026-03-26/, поэтому и голосовалку по окончанию сво в курилке решил прикрутить: до этой статьи я прям на 100% был уверен, что оно в этом году, ибо в днр осталось чуть, но эта статья раскрыла глаза еще и на нашу экономическую выгоду, я оч далек от политики и военных доктрин, мне с тз экономики проще понимать расклады больших "игроков за столом", ну и впарился в войну сша с ираном, чтобы оценить, как долго нефти на хаях быть, в итоге прочитал на рейтерсе и блумберге стока, что кмк вроде что-то начал понимать в военных доктринах, никогда ими и не заморачивался даже, прикинь :lol: имхо логично тогда и николаев с одессой забрать - тока прибрежную часть с портами для начала, там видно будет, ну и поэтому поменял свою оценку с этого на след год

на конец этого года вангую 12-13% ключ, дальше, конечно, пальцем в небо, есть варианты, что, допустим, на 12-13 будет долго - до окончания СВО каким бы и когда бы оно ни было, ну а дальше, очевидно, ключ снижаться будет - хз с каком скоростью, но в итоге будет на 7-8, где был до сво

так вот зпифы недвиги тогда (после окончания сво, на этом факте, может, можно будет спекульнуть на длинных офз и нерезах, может нет, видно будет) и станут мне интересны: ты спрашиваешь, почему не акции сбера, дык от компетенций и субъективного "комфорта" инвестпрофиль зависит, я поиграл в акции в 11-14гг, не мое это, выделил приличную сумму, которую готов был потерять - она легко мне досталась и решил ее инвестировать в свое "платное" обучение) ну а я фундаментал рыть люблю, отчеты компаний читать, прогнозы по ним, все же планы продаж с 25 лет писал, короче, мой урок по нашим акциям - не работает там фундаментал - я начитался форбса в 11г, что вот акции пика в моменте имеют космический потенциал роста, а тк в этой теме по жизни и уж точно никаких рисков для конторы в упор не видел, наоборот, видел тока активные продажи, решил попробовать, короче, посидел в пике месяц, стало скучно, решил поспекулировать пиком, за неделю сделал 10% депо за 3 сделки и впал в ступор - почему так бысто бабло делается, в недвиге до 2008 было тока 100 годовых, а в 11г меня и 25-30 устраивали :D ну в общем, за 3г медленно, но верно, сливал это "учебное" депо - оно в итоге просто бесить уже начало, при чем, у меня был платный спец-учитель, трейдер с 20 летним стажем, николай степенко,тогда известен был, где все по полочкам с нуля, в общем, трейдинг в принципе меня не штырит, штырит аналитика и стратегические прогнозы на среднесрок

отсюда и своеобразный взгляд на рынок: диверс для меня это когда непонятно на среднесрок и доля того или иного актива отражает вероятность наступления этого события: на определенный момент времени хочется сидеть в одном активе, в другой момент - в другом, т.к. "старый" актив уже не актуален, а актуален новый. ну и поскоку от ошибок никто не застрахован, нужна ликвидность, чтобы быстро исправить ошибку и переложиться, но это щас (посл 4г) такое время, где скорость важнее дохи, а когда все вернется на круги своя, то доха будет актуальнее, грубо гря, пофиг на ликвидность станет) (почти!) а сидеть сразу во всех активах - это для тех, кто не готов впариваться в рынок и либо просто хочет пассивный небольшой доход, либо скачет по верхам периодически - я как раз в облигах так скакал, нет желания делать это делом жизни))

и условные 12-15% в зпифах будут в розничных историях банковских фондов, но если ты почитал отчет Эйлера, то в курсе, топовые фонды принесли в разы больше средних текущих 20%, т.е. это вопрос компетенций уже. ну и с прошлого августа я в валюту перевернулся - просто некомфортно в рубле стало, когда полипласт 15 доху дает в юанях до янв27, а пик-гтлк 11% в баксах и даже газпромнефть на спб бирже - 10 в юанях, карл, это еще до резкого роста курса с 16 марта, + еще история с югк, где с планки набрал с 15%. а в размесы тока в маржу ходил - редко и тока в самые верные
За это сообщение автора поблагодарили 2 человека:
PlanBПодводник