Rental PRO и другие ЗПИФы недвижимости

[Stetik]

Поделюсь своим "офигенным" кейсом по инвесту в ЗПИФ от Альфы , Арендный поток 1 ( где арендатор X5 групп , магазины Пятерочка ) Зпиф формировался на самом пике Ковида в 20 году. Сроком на 5 лет , после должен был закрыться , недвига распродаться. Итого закрылся в марте 25 года. я про него совсем забыл. решил месяц назад помониторить что с ним по итогу. т.к. выплату давно уже перестали поступать , с продажи тоже ничего смотрю не пришло. звоню в Альфа Капитал , говорю что там с фондом , нет движений совсем. когда деньги ждать?.

В связи с высокой ключевой ставкой , мы не можем найти покупатель на наши объекты по приемлемой цене
Ждем снижения ставки... и бла бла бла.
Короче , итог , все эти фонды у нас в РФ , пока только в зачатке , и модель пока кривая , лет через 20 возможно будет что то более менее норм,
каким то чудесным образом только ПНК красавцы были , и никого не опрокинули, доха была хорошая.
Слава богу я зашел ток тестово 500к . думал если че докуплю потом на бирже. но доха 6 годовых и огромные спреды. ( в среднем считал что капало стольо.) эт смешно. посмотрим потом общий итог , обещали рост стоимости объектов по рынку , но думаю дай бог инфляцию чтоб покрыло.

[Ruslan]

Поделюсь своим "офигенным" кейсом по инвесту в ЗПИФ от Альфы , Арендный поток 1 ( где арендатор X5 групп , магазины Пятерочка ) Зпиф формировался на самом пике Ковида в 20 году. Сроком на 5 лет , после должен был закрыться , недвига распродаться. Итого закрылся в марте 25 года. я про него совсем забыл. решил месяц назад помониторить что с ним по итогу. т.к. выплату давно уже перестали поступать , с продажи тоже ничего смотрю не пришло. звоню в Альфа Капитал , говорю что там с фондом , нет движений совсем. когда деньги ждать?.

у альфы вроде история была на маркетинге бренда банка и пятерочек, а по факту, как я понимаю, покупали магазы по одной цене, а ставили на баланс фонда, наверное, по другой и ВСЕ паи продавали в розницу, т.е. брили ее на всех этапах, у пнк другая история была, им важно было быть мажорами в фонде и тогда смысл заводить объекты выше рынка отсутствовал, в рентал про смысл не поменялся, но добавилось квальство из-за идеи, что там сначала стройка идет и маржа, втч и за это идет, ну и по фундаменталу склады были и остаются доходнее торговли, думаю, когда ключ станет ниже 12 и ниже, депо (и облиги инвестгрейда) станут совсем не айс, а тут доха не сильно изменится, если 10-12 с аренды и 5-8 с перепродажи как в рентал про или чисто арендная доха, увеличенная за счет кред плеча, как в парусе (поэтому там и были проблемы на высоком ключе)
зы да и сама арендная доха без примочек для квалов будет выше депо

[Stetik]

ставили на баланс фонда, наверное, по другой и ВСЕ паи продавали в розницу, т.е. брили ее на всех этапах

повелся на хорошую рекламу и на неплохую доху ( в то время 7-9
годовых чистыми было очень круто на аренде )
сейчас уже понимаю что лезть туда была большая ошибка , благо дела сумма не большая . но да , по факту поимели со всех сторон по кругу, и сейчас продолжают иметь.

когда ключ станет ниже 12 и ниже, депо (и облиги инвестгрейда) станут совсем не айс, а тут доха не сильно изменится, если 10-12 с аренды и 5-8 с перепродажи как в рентал про или чисто арендная доха

да , но нет гарантии что они не сделают финт ушами как в первый раз , когда обещали всем что тема на долго , а потом просто тупо закрыли фонд и все продали. и ты окажешься в ненужный тебе момент с кучей кэша на кармане вместо бумажной недвиги

ну каждый сам решает , из всех фондов недвиги в РФ , ПНК конечно самый топ

[Ruslan]

Снижение ставок по депозитам вызвало массовый переход частных инвесторов в закрытые паевые инвестиционные фонды (ЗПИФы) недвижимости. По итогам 2025 года чистые притоки в такие фонды составили 282 млрд руб., что в 2,6 раза больше, чем годом ранее
https://www.kommersant.ru/doc/8535011
P.S. не пора снова начинать смотреть в сторону рентал про?

[Ruslan]

не пора снова начинать смотреть в сторону рентал про?

конкретно рентал про в 25г был слабоват и дал тока 15%, но у них там недавно опять ротация была, продали цод в домодедово сберу вроде, короче, как выше писал, с ключом 12- (надеюсь, при этом и СВО завершится) планирую сидеть в зпифах на все депо, в облаке большое исследование Эйлера по зпифам недвиги, есть реальные примеры и 30-40й дохи, а есть фонды на 100+ ярдов и по 100к пайщиков, рынок разделился на 2 большие части - для квалов и неквалов, буду на ликвидность смотреть, потом на доху, но самым вкусным сектором видятся цоды

https://disk.yandex.ru/d/tw9vWBWeMh_npw

[Сандро79]

конкретно рентал про в 25г был слабоват и дал тока 15%, но у них там недавно опять ротация была, продали цод в домодедово сберу вроде, короче, как выше писал, с ключом 12- (надеюсь, при этом и СВО завершится) планирую сидеть в зпифах на все депо, в облаке большое исследование Эйлера по зпифам недвиги, есть реальные примеры и 30-40й дохи, а есть фонды на 100+ ярдов и по 100к пайщиков, рынок разделился на 2 большие части - для квалов и неквалов, буду на ликвидность смотреть, потом на доху, но самым вкусным сектором видятся цоды

https://disk.yandex.ru/d/tw9vWBWeMh_npw

Я думаю я в ЗПИФы буду готов 20-30% вложить от капитала. Прям все стремно - там есть федуциарный риск (риск прослойки: от управляющих все зависит). Скорее всего остальное так и оставлю в облигах - буду и валютные держать, и ВДО которое внушает доверие (типа лайм займ, манимэн, балтийский лизинг и тд), ну и во флоатеры видимо надо будет переложиться из длинных ОФЗ - когда их время пройдет.

Мне такое соотношение видится более сбалансированным. Котлетить в фонды недвиги чет стремно, там не мы управляем капиталом, а по сути передаем его в руки манагеров которые обещают все сделать красиво…но в российской действительности бывает так, что реальность не сходится с заявлениями

[Shuran]

Скорее всего остальное так и оставлю в облигах - буду и валютные держать, и ВДО которое внушает доверие (типа лайм займ, манимэн, балтийский лизинг и тд), ну и во флоатеры видимо надо будет переложиться из длинных ОФЗ - когда их время пройдет.

валютные по макс в след году - длинный полипласт тока (а, ну инвест кц еще), остальные, в среднем, 6-8% доха, надежное вдо будет 13-15%, флоатеры не нужны в сценарии, что ключ с 12 до 8 упадет. при этом ты должен следить за всем этим зоопарком 24*7, ты ж не про АА и выше с дохой 10 и ниже (в будущем, когда ключ до 8 уйдет). а зпифы в это время могут и 20-25% ПАССИВНО давать имхо, я про самый топ с цодами, про ук и манагеров согласен - это про большие розничные истории, типа, сбера, альфы, альфы, где наша миссия - комиссия, доха будет искуственно подреза под депозит + чуток сверху ) т.е. нужны или застрои аля пнк или инвесткомпании, которые готовы делиться доходом с пайщиками + плечо для дохи, аля парус, вопрос доверия к ним - отдельный, а в плане котлетить риск в ликвидности, надо чтобы она была в 5 раз хотя бы выше текущей по больнице имхо, но это вполне реально же, депозиты под 8% будут выталкивать в зпифы, рекламу которых видно в банк приложении, а некоторых еще и включать голову и искать что-то вкуснее среди разных фондов) ну и глобально, после окончания сво, валюта будет в каком-то стабильном виде на неск лет имхо

но в российской действительности бывает так, что реальность не сходится с заявлениями

втч и поэтому ликвидность важнее всего, в разное время разные стратегии, соотв. и активы, если вдруг что - переложиться быстро нужно иметь возможность