Rental PRO и другие ЗПИФы недвижимости

Parus Asset Management была создана в 2020 г. совладельцами девелоперской компании Central Properties Егоровым и Денисом Степановым, а также собственниками Knight Frank Russia (сейчас NF Group) Кириллом Стародубцевым и Алексеем Новиковым. Под управлением компании сейчас находится 1,4 млн кв. м коммерческой недвижимости общей стоимостью 87 млрд руб. В частности, ее фондам принадлежат торгово-развлекательные комплексы «Весна!» на севере Москвы, «Ярмарка» в Астрахани, бизнес-центры «Павловский», «Двинцев», «Банный 9» в Москве, склады в Московском регионе, Санкт-Петербурге, Твери. Ежемесячные выплаты инвесторам в 2024 г. составляют около 150 млн руб.

Егоров утверждает, что в логопарк в Дмитрове вкладывали только высококвалифицированные инвесторы, которые ориентированы не на текущий доход, а на рост стоимости самого актива. По другим фондам Parus Asset Management, где основной стратегией является получение рентного дохода, выплаты производятся в полном объеме.

Экономика проектов пока позволяет обслуживать долги перед банками по новым условиям, говорит один из партнеров этой компании, впрочем, он допускает, что в случае более серьезного ужесточения условий по кредитам владеющие этой недвижимостью фонды также могут столкнуться со сложностями по выплатам доходов пайщикам.

Как пайщики ЗПИФ «Парус-Дмитров» отреагировали на предложение Parus Asset Management, узнать не удалось.

Если в договоре между сторонами предусмотрена возможность временной приостановки выплат из-за экономических или иных форс-мажорных обстоятельств, то юридически управляющая компания действует в рамках закона, поясняет старший партнер юридической фирмы «Ляпунов, Терехин и партнеры» Филипп Терехин. Если же договор таких условий не предусматривает, то приостановка выплат может быть расценена как нарушение обязательств, что дает инвесторам право потребовать в суде возмещения убытков, добавляет он. При этом пайщикам вообще не гарантируется доход и если компания его не получает, то по общему правилу она не несет за это ответственности, добавляет партнер юридической фирмы Ru.Courts Елена Менде. Она говорит, что такие фонды предназначены для квалифицированных инвесторов и являются инструментом с повышенным риском.

Основные риски для пайщиков в этом случае связаны с возможной неплатежеспособностью компании – тогда есть вероятность, что выплаты могут быть вообще не возобновлены либо возобновятся частично, говорит Терехин. Помимо этого существуют риски ухудшения условий договора в будущем, а также возможного снижения доходности проекта, предупреждает он.

Впрочем, директор направления рынков капитала и инвестиций IBC Real Estate Николай Горюнов напоминает, что в портфеле Parus Asset Management находятся качественные объекты с профессиональным управлением, поэтому, скорее всего, Parus найдет способ либо увеличить арендный поток, либо снизить размер долга.

«FM Logistic Дмитров» – первый объект на складском рынке, у которого возникли сложности с обслуживанием долга из-за июльского повышения ставки рефинансирования ЦБ. Горюнов уверяет, что пока массовых случаев такого рода нет, но с учетом сложившихся рыночных условий могут появиться и другие примеры. Поскольку объекты приобретаются в кредит, то логично, что из-за роста ключевой ставки арендного потока становится недостаточно для обслуживания долгов и выплаты дивидендов, резюмирует он.