Rental PRO и другие ЗПИФы недвижимости

СергейСергей писал(а) 29 июл 2021, 13:05В тиньке на тарифе трейдер комиссия 0,05%, а при обороте от 200 000 тр в день 0,025%. Что здесь конского? Его минус- то, что может висеть часами, особенно, когда волатильность на рынке.

Ну и плюс 290 руб/мес, если портфель менее 2 млн

хз про приложения, на компе и на телефоне через quik все делаю, по мне так удобней чем от брокеров проги, плюс поддерживается любым брокером, но каждый сам решает)

Shuran писал(а) 27 июл 2021, 17:29думаю, самое интересное, это узнать, какие доли в фонде у ПНК и пайщиков)

Это доля плавающая. При допэмиссии для покупки нового объекта в фонд доля PNK group максимально большая. Далее она уменьшается до момента допэмиссии под покупку нового объекта. Это общий принцип.

PNK rental писал(а) 29 июл 2021, 14:43Это доля плавающая. При допэмиссии для покупки нового объекта в фонд доля PNK group максимально большая. Далее она уменьшается до момента допэмиссии под покупку нового объекта. Это общий принцип.

это все понятно, вот в этом году какая мин доля у пнк была? и есть ли способ ее отслеживать? глобально ведь, если стратегически доля пнк будет 40-50%, то вам нет смысла продавать склады в фонд по завышеной цене, а если аля 10%, то очень даже есть)

dex писал(а) 01 авг 2021, 23:49Буду благодарен за совет.

Пока выходят дорогие старты, ищу инструменты, в чем можно безопасно пересидеть с суммой 31млн, переждать возможные невзгоды после выборов и пока рн перегрет, т.е. на период до года.

Кроме офз и бакса, пока он относительно дешевый, не вижу других надежных вариантов.

а что смущает в пнк?

Shuran писал(а) 02 авг 2021, 13:47
а что смущает в пнк?

Возможно, низкая ликвидность инструмента. Из ОФЗ можно выйти за час, из ЗПИФА - до нескольких рабочих дней. Если стратегия "сидеть в квазикэше и подбирать акции на падении", то облигации с большим оборотом будут лучше ЗПИФА.
Для отлавливания вкусных стартов в недвиге, возможно, ЗПИФ получше - доходность выше, а вкусные старты бывают редко

И да, 31 миллион я бы в ПИФы не вкладывал - риск дефолта все же исключать нельзя, а для диверсификации слишком мало таких ЗПИФов

GoldenKnight писал(а) 02 авг 2021, 16:26Возможно, низкая ликвидность инструмента.

для 10 лямов в стакане хватает движа, меня другое смущает: на бирже пай торгуется +4% к расчетной, покупки складов там исходя из капрейта 11,5%, получается, что кто входит щас, тока 7,5% получит? моя логика, что пай должен со временем скорректироваться с расчетной и тогда доха будет близка к 11,5, с другой стороны, доходность у пнк самая высокая на рынке аналогов и первые полгода-год высокая цена пая (т.е. низкая доха), будет подерживаться в счет приведения дохи к средней по рынку, ну а потом она и станет средней по рынку аля 10%, про 11,5% в рекламе на запуске никто и не вспомнит через пару лет

Отправлено спустя 1 минуту 1 секунду:

GoldenKnight писал(а) 02 авг 2021, 16:26И да, 31 миллион я бы в ПИФы не вкладывал - риск дефолта все же исключать нельзя,

дефолт кого? вы же не акционер пнк, а собственник пая, т.е. дольки в складе, дефолта у объекта быть не может, а дефолт ук или пнк тут пофиг

Shuran писал(а) 02 авг 2021, 16:35 меня другое смущает: на бирже пай торгуется +4% к расчетной, покупки складов там исходя из капрейта 11,5%, получается, что кто входит щас, тока 7,5% получит?

Именно так. Это обычная практика для ПИФов (УК страхуется от незапланированного изъятия денег из оборота). Просто обычно паи покупаются напрямую в офисе УК, и там для той же цели действуют коэффициенты доплаты при покупке пая и/или его досрочной продаже (например, ранее 3 лет - это уже каждый ПИФ по своему устанавливает). Здесь та же логика реализована через маркет-мейкера стакана

Отправлено спустя 7 минут 31 секунду:

Shuran писал(а) 02 авг 2021, 16:35
дефолт кого? вы же не акционер пнк, а собственник пая, т.е. дольки в складе, дефолта у объекта быть не может, а дефолт ук или пнк тут пофиг

В теории:
А вдруг склад в реальности приносит не 10%, а 4% (или вообще это не склад - как проверить то), а ПНК платит действующим пайщикам за счёт взносов новых. Потом УК банкротится, выплаты прекращаются, вскрывается факт недостоверной отчётности, а конкурсный управляющий в суде требует признать ранее сделанные выплаты пайщикам незаконными и изъять их у бенефициаров (в т.ч. у Вас) в общую конкурсную массу?

GoldenKnight писал(а) 02 авг 2021, 17:11В теории:

это параноидальный бред уже, у пнк активов на много хулиярдов, чтобы таким заниматься, речь не про ноунейм из подвортни, а про девелопера №1 на рынке складов

Shuran писал(а) 02 авг 2021, 17:14 это параноидальный бред уже

Да, но когда речь идёт о "парковке" всего капитала в 1 инструмент (тем более капитала 31 млн как у автора) - я бы не решился. Постарался бы диверсифицироваться хотя бы по таким же ЗПИФам (если такие аналоги есть на рынке)

Я вообще в инвестициях сторонник широкой диверсификации активов

Shuran писал(а) 02 авг 2021, 16:35 для 10 лямов в стакане хватает движа, меня другое смущает: на бирже пай торгуется +4% к расчетной, покупки складов там исходя из капрейта 11,5%, получается, что кто входит щас, тока 7,5% получит? моя логика, что пай должен со временем скорректироваться с расчетной и тогда доха будет близка к 11,5, с другой стороны, доходность у пнк самая высокая на рынке аналогов и первые полгода-год высокая цена пая (т.е. низкая доха), будет подерживаться в счет приведения дохи к средней по рынку, ну а потом она и станет средней по рынку аля 10%, про 11,5% в рекламе на запуске никто и не вспомнит через пару лет

Не понятно как при цене на 3-4% больше расчетной доходность станет 7,5%
пусть даже расчетная 1648 в стакане 1720 и платеж будет допустим 45
при расчетной 45/1648*4 = 10,9 до ндфл
при биржевой 45/1720*4 = 10,4 до ндфл

DIMANITOS писал(а) 02 авг 2021, 17:32при биржевой 45/1720*4 = 10,4 до ндфл

вы правы, я 4% не из той дохи отнял)

Shuran писал(а) 02 авг 2021, 17:37я 4% не из той дохи отнял

А откуда вообще взялись эти 4% ?
В презентации говорили, что расчетная стоимость пая у пнк - это 1700р.
При такой стоимости доходность пая составляет 11,5% годовых.
Я сегодня купил на бирже по 1710.
Торги закончились по 1713. Получается, что во сколько раз выросла стоимость пая относительно расчетной, во столько раз уменьшилась доходность.
1713/1700=1,00765. т. е. в 1,00765 уменьшилась доходность, и составляет 11,5/1,00765 = 11,413% при стоимости пая 1713

one of us писал(а) 02 авг 2021, 19:10А откуда вообще взялись эти 4% ?

Shuran писал(а) 02 авг 2021, 16:35на бирже пай торгуется +4% к расчетной

Отправлено спустя 52 секунды:

one of us писал(а) 02 авг 2021, 19:10В презентации говорили, что расчетная стоимость пая у пнк - это 1700р.

в какой еще презентации, на сайте УК 1648, тему прочитайте

GoldenKnight писал(а) 02 авг 2021, 17:17Постарался бы диверсифицироваться хотя бы по таким же ЗПИФам (если такие аналоги есть на рынке

В том то и дело, что аналогичных инструментов пока нет на рынке. Они, безусловно, будут. Сегмент ПИФов на складскую недвигу только начал свое развитие.

Есть Парус ОЗН, который, кстати, сегодня улетел на 6400 на бирже, +200 руб. к цене за один день Хотя они заявляли, что цены будут в коридоре 6270 - 6320 от начала к концу месяца. И там в активах только один склад, где маркетплейс Озон сидит на долгосрочке. И если представить, что Озон съезжает, то что они будут делать хз.

В части диверсификации вложений согласен, входить на всю котлету в один ПИФ рискованно, особенно если в долгосрок. Возможен вариант пересидеть какое-то время, если не будет скакать цена, ну и спред будет немного откусывать. Тут основной риск мне видится (не конкретно в ПНК, а в общем) - завышение стоимости покупаемых объектов.