Rental PRO и другие ЗПИФы недвижимости

Shuran писал(а) 12 июл 2021, 13:41и в корне неверна логика, что сначала паи размещают и дробят их стоимость, а потом покупают недвигу и пай снова вырастет. наоборот, конкретно в случае с пнк, сначала заводится недвига (за счет пнк с соотв. увеличением их доли) и уже под нее идет эмиссия паев, которые затем продаются в розницу, иначе с логикой дробления цены мотивации вкладываться новым игрокам не будет

Если правильно понял вашу мысль, то логичнее все таки порядок иной: 1) определение стоимости сча и стоимости пая, исходя из текущих активов и обязательств; 2) выдача паев по текущей стоимости и включение денег в состав активов; 3) завод нового объекта; 4) переоценка сча и стоимости пая, которой подвержены все инвесторы в равной степени.

Mendel писал(а) 13 июл 2021, 14:583) завод нового объекта; 4) переоценка сча и стоимости пая, которой подвержены все инвесторы в равной степени.

а как завести объект, не покупая? как я понимаю, технически под покупку объекта идет эмиссия "пустых", необеспеченных паев, которыве все выкупает пнк, на эти деньги и идет покупка, т.е. после нее доля пнк в фонде становится выше, потом эти паи продают инвесторам. речь была о том, что нет продажи "пустых" паев инвесторам, когда паи разместили, а имеющая (до новой покупки) недвига размазалась между ними

Mendel писал(а) 13 июл 2021, 14:58 Если правильно понял вашу мысль, то логичнее все таки порядок иной: 1) определение стоимости сча и стоимости пая, исходя из текущих активов и обязательств; 2) выдача паев по текущей стоимости и включение денег в состав активов; 3) завод нового объекта; 4) переоценка сча и стоимости пая, которой подвержены все инвесторы в равной степени.

Здесь все верно описано для классических фондов которые делают те кто зарабатывают на управление деньгами.

В случае с PNK схема немного другая. Все паи выкупаются структурами PNK ровно на ту сумму которая необходима для добавления нового объекта. Далее ПАИ предлагаются розничному инвестору с уже готовым арендным доходом, фактически это перепродажа на вторичке. При этом мы держим запас ПАЕВ внутри структуры и обеспечиваем ликвидность. Таким образом нет размытия по доходу и только так можно организовать фонд для не квал инвесторов, согласно требованиям регулятора.

Наша цель ускорить процесс сделок и больше новых зданий забирать в фонд, а не продавать на рынок. Для статистики в среднем одна сделка по объекту проходит за 8-10 месяцев. Т.е. фактически мы строим быстрее чем оформляем бумажки. В случае с фондом мы сокращаем этот период до нескольких дней и можем построить два объекта за тот же срок. В этом основная логика создания фонда.

PNK rental, смотрю в ЛК ПНК рентал на цену пая, получается она все-таки пляшет от цены биржи? я думал это несвязанные понятия. а когда паи на 3 ярда на биржу выведете, о которых говорила гендир УК в ролике? и когда в СЧА на сайте УК будут 4+ ярда, т.е. склад в Шушарах будет включен? и что там с новыми объектами? у сбера и втб фонды на 4.8/5,3 ярда, чтобы стать самым крупным уже немножко осталось, но 10 ярдов, как декларировалось год назад, оч хотелось бы видеть поскорее

Как я понял, цену на паи теперь определяет рынок, ранее была только расчетная цена пая.

Shuran писал(а) 14 июл 2021, 13:37PNK rental, смотрю в ЛК ПНК рентал на цену пая, получается она все-таки пляшет от цены биржи? я думал это несвязанные понятия. а когда паи на 3 ярда на биржу выведете, о которых говорила гендир УК в ролике? и когда в СЧА на сайте УК будут 4+ ярда, т.е. склад в Шушарах будет включен? и что там с новыми объектами? у сбера и втб фонды на 4.8/5,3 ярда, чтобы стать самым крупным уже немножко осталось, но 10 ярдов, как декларировалось год назад, оч хотелось бы видеть поскорее

Да все верно, в личном кабинете отображается цена пая на закрытие торгов прошлого дня.

Мы не ожидаем, что цена будет сильно отличатся от расчетной. Т.к. в первую очередь мы ориентируемся на рентный доход, а не на спекулятивный. Даже в случае повышенного спроса со стороны инвесторов на бирже мы сможем оперативно обеспечить дополнительное предложение паев. Также в обратную сторону, если мы увидим что доходность будет выше 11-12% то мы выкупим эти ПАИ и перепродадим институциональным инвесторам готовым инвестировать в повышенную доходность.

PNK rental, если можно, то пишите в данной ветке как можно больше,.. Давно смотрю на вас, но сомневаюсь, больше информации - поможет привлечению сомневающихся..

Shuran писал(а) 14 июл 2021, 13:37PNK rental, смотрю в ЛК ПНК рентал на цену пая, получается она все-таки пляшет от цены биржи? я думал это несвязанные понятия. а когда паи на 3 ярда на биржу выведете, о которых говорила гендир УК в ролике? и когда в СЧА на сайте УК будут 4+ ярда, т.е. склад в Шушарах будет включен? и что там с новыми объектами? у сбера и втб фонды на 4.8/5,3 ярда, чтобы стать самым крупным уже немножко осталось, но 10 ярдов, как декларировалось год назад, оч хотелось бы видеть поскорее

Давайте разберем по порядку,

1)Когда паи на 3 ярда на биржу выведете, о которых говорила гендир УК в ролике?

Речь шла о том, что паи на 3 млрд будут доступны для покупки. Паи выпущены в достаточном объёме, чтобы удовлетворить текущий спрос. Дата следующей допэмиссии будет опубликована на сайте УК.
Для всех покупателей от 50млн, мы проводим адресные сделки через центрального контрагента (биржа) Поэтому в стакане такими лотами не стоим, если хотите купить звоните нам!

2)Когда в СЧА на сайте УК будут 4+ ярда, т.е. склад в Шушарах будет включен?

СЧА 4+ млрд будет тогда, когда будет выпущено соответствующее количество паёв под покупаемые объекты. Это может произойти как с включением объекта в Шушарах, так и с более быстрым включением других объектов. Также всегда возможна продажа какого-либо из объектов из фонда.

3)Что там с новыми объектами? у сбера и втб фонды на 4.8/5,3 ярда, чтобы стать самым крупным уже немножко осталось, но 10 ярдов, как декларировалось год назад, оч хотелось бы видеть поскорее

В наших планах включение в фонд целого ряда новых объектов. Некоторые объекты ждут своих арендаторов, другие уже имеют арендаторов, но ещё достраиваются. Есть и объекты, полностью соответствующие всем критериям фонда и мы будем готовы их купить, когда достигнем определённого объема продаж паёв на объекты, на которые уже заключены договоры купли-продажи, имеется в виду тот же объект в Шушарах. Новые объекты поступают в фонд по мере роста фонда.

В общем Rome wasn't build in a day, но все будет!

PNK rental, тут конкретика рулит, а не общие фразы. Шушары за 3 ярда не заведены до сих пор, в лк уже который месяц висят в структуре активов, а заходишь на сайт УК - и там менее 2 ярдов... Паи выпустить можно скока хочешь и быстро, а если объекта нет в фонде, зачем тогда в лк его показывать? Хвастаться планами, получается? Достаточно анонс дать, что скоро купим то-то, но если в лк висят объекты, они все в фонде должны быть имхо. И зачем там проданный склад полгода висит? Такое вводит в заблуждение и вызывает очевидные вапросы о несоответствии сча количеству объектов

Прямой эфир презентация нового зпифа, типо, 50% за 2г, редевелопмент 5эт сталинки на шелепихе (жилье), Шелепихинское шоссе, 23с1, от 10 лямов вход, хз кто это


зы место зачот, мой прогноз по цене 400-420/м, даже больше чем их оптимист сценарий, явно есть строительные риски - стройку вести, это не на ютубе базарить, проекты в реализации пока не вызывают "веры", в сочах коттеждный поселок, в крыму какой-то "партнер" занимается операционкой, если это их первый проект в мск, то стремно, конечно. хотя тут уже гпзу есть и они, в отличие от фонда Экспансия, не собираются его перевыпускать с увеличением ТЭПов, реконструкция все же не стройка с нуля, это год ремонта всего лишь...если кто полезет, держите в курсе плз, оч интересная тема, у мну тока в след году бабло будет, были б щас свободные, влез бы по минималке, но я готов их потерять, хотя тут, в худшем случае, не потеряешь, если они "не шмогут", то кто-то другой купит, конечно, на последние не катит входить, глобально надо перестраиваться на другой инвест, а опыт бесценен, с привычным инвестом 2*депо уже за щастье есть и будет на эскроу, приходит тема подобных зпифов, кому 20+% надо. в этом проекте я бы ориентировался на 70% за 3г (год на бумажки и ковыряние в носу, год на стройку и год на продажу), доху они недооценили, а сроки переоценили имхо

зы2 немного смущает, конечно, что главный там считает правильным пиариться в ютубе-инсте, по мне это каналы для развлекухи детей, но кто знает, мож так и надо и я от жизни отстал, и у него терпимости к тупым вапросам больше, по крайней мере, не кривляется в кадре как клоуны смирнов-журавлев, ЦА которых жующие в макдаке буратины до 30 лет, судя по каментам, мне понравился этот чувак, короче

Отправлено спустя 1 час 30 минут 13 секунд:
глянул на кадастровой карте участок, данные от февраля, мож устарели уже, но если нет, ВРИ придется менять под жилье, выписка рулит, они должны показать

По складской недвижимости (я в нее очень верю, т.к. весь ритейл уходит в онлайн и для этого нужны склады и сортировочные центры) нашел еще один ЗПИФ - «Парус-ОЗН». Основной актив - складской комплекс с арендатором Озон на долгосрочке. Заявляемая средняя годовая доходность - 10,57%. Только для квалов.
https://parus.properties/ozon

Shuran писал(а) 15 июл 2021, 20:51глянул на кадастровой карте участок, данные от февраля, мож устарели уже, но если нет, ВРИ придется менять под жилье, выписка рулит, они должны показать

Тоже вчера смотрел. У Артема Цогоева на ТГканале есть неплохой разбор. В теории действительно все хорошо. Но тема с самим зданием достаточно мутная по выводу городских активов в нужные частные руки. Легко гуглится МПСИ ВЕРУМ МЕНЕДЖМЕНТ. Сейчас формально здание за 430-420 так и висит на авито/циане.
ГПЗУ действительно есть от 17 года в реестре, на карте исогд не отражается, в онлайн слитых протоколах ГЗК есть решение о переводе под жилье тэпами на 5 тыс. м2 и высотой 5 этажей (с надстройкой мансарды). Здесь все по честному. Возникает стандартный вопрос - почему с 17 по 21 г никто не освоил такой лакомый кусок?

Bort566 писал(а) 16 июл 2021, 12:27У Артема Цогоева на ТГканале есть неплохой разбор.

Цогоев вызывает смешаные чуйства, конечно, спец по коммерции и много знает, по этому зпифу дело грит, но оч бесит, как он хейтит пнк-рентал, ведь пургу несет, имхо у него поза за свою контору давит, давно за ним слежу, еще первую его книгу в нулевых про инвест в новострой читал, книга годная была, но у него риэлторские корни, если помнишь такую "московскую бУржу недвижимости", у них и с инкомом "коллаборация" была, он по ментальности зарабатывает не инвестом, а комиссиями с клиентов, со всеми вытекующими. и в тг канале партнерится с помойными каналами других вриэлторов или, например, "аналитиком из гугла", которая в декрете ощутила потребность приводить цену объектов из окружения выходящего на рынок к ЕГО параметрам по хз каким коэффициентам и выносить вердит про инвестиционную привлекательность, дополняя свои опусы оценкой рынка из ирн, такая ржака , но ведь "скажи мне кто твой друг..."

Shuran писал(а) 16 июл 2021, 12:57у него поза за свою контору давит,

а он так честно тогда и написал

Shuran писал(а) 16 июл 2021, 12:57"аналитиком из гугла", которая в декрете ощутила потребность приводить цену объектов из окружения выходящего на рынок к ЕГО параметрам по хз каким коэффициентам и выносить вердит про инвестиционную привлекательность, дополняя свои опусы оценкой рынка из ирн, такая ржака

дадада плюс стопицот, знаем конечно.
Ага есть разные кадры, например один особенный любитель набросать "оно" на вентилятор, а между постами нализать за денюшку. Благо прекратил выпускать бюллетени инвестиционно-привлекательных проектов.

Основное правило - Из любого источника берем прежде всего саму инфу по теме (данные), по возможности проверяем и уж только после этого смотрим на оценочные суждения.

Shuran писал(а) 15 июл 2021, 19:19 PNK rental, тут конкретика рулит, а не общие фразы. Шушары за 3 ярда не заведены до сих пор, в лк уже который месяц висят в структуре активов, а заходишь на сайт УК - и там менее 2 ярдов... Паи выпустить можно скока хочешь и быстро, а если объекта нет в фонде, зачем тогда в лк его показывать? Хвастаться планами, получается? Достаточно анонс дать, что скоро купим то-то, но если в лк висят объекты, они все в фонде должны быть имхо. И зачем там проданный склад полгода висит? Такое вводит в заблуждение и вызывает очевидные вапросы о несоответствии сча количеству объектов
[

И теперь без воды )

1) Активы обновятся на сайте в соответствии с правилами определения стоимости активов 20 июля.

2) На объект в Шушарах заключен договор купли продажи и фонд получает рентный доход. Выкуп объекта производится траншами. Собственность перейдет на фонд после выплаты полной стоимости объекта. Это произойдёт в текущем квартале.

3) Информация о проданном объекте - о цене покупки и цене продажи - это трек-рекорд, который демонстрирует эффективность управления недвижимостью фонда, сделано по аналогии с западными REITs.