Прогнозы цен на квартиры в Москве и Подмосковье (в целом по рынку)

Shuran писал(а) 16 сен 2025, 21:21 разубедить буратин отказаться от ипотеки 6% при ключе втрое выше бесполезняк как пчел против меда

Это классические выверты поведенческой экономики. Приведу цитату из книги «Новая поведенческая экономика. Почему люди нарушают правила традиционной экономики и как на этом заработать» Р.Таллера, описывающую близкую ситуацию:

В то время, когда средний процент по кредиту на автомобиль составлял 10 % и выше, «Дженерал моторс» предложил процентную ставку всего в 2,9 %. Покупатели могли выбирать между возвратом средств и пониженной процентной ставкой. Снижение процента дало беспрецедентные результаты для увеличения объемов продаж. В новостях сообщали, что покупатели ложились на крыши автомобилей в салонах дилеров, чтобы никто другой не купил понравившуюся им модель.
Приблизительно в это же время я наткнулся на небольшую заметку в «Уолл-стрит джорнэл». Журналист повозился с цифрами и обнаружил, что экономическая ценность кредита с низкой процентной ставкой была меньше, чем возврат средств. Другими словами, если покупатели пользовались возвратом средств, чтобы повысить общую выплату за автомобиль, таким образом уменьшая сумму, на которую приходилось брать кредит, хоть и по более высокой ставке, они все же экономили деньги. Соглашаться на альтернативный вариант кредита с пониженной ставкой было неразумно! Тем не менее вторая стратегия позволяла продавать много автомобилей.

Shuran писал(а) 16 сен 2025, 21:21 пожелаю застроям жить, буратинам быть, ценам стоять

Пожелание «буратинам быть» - отличное, но вот хватит ли их на весь период высоких ставок?

gravicapa писал(а) 17 сен 2025, 14:59Пожелание «буратинам быть» - отличное, но вот хватит ли их на весь период высоких ставок?

а пока неизвестно скока будет период высоких ставок) если ориентироваться на прогнозы цб - т.е. еще год - в мск точно хватит - доля за кеш выросла за год с 15% до 45 за счет рассрочки, а по ней сразу надо занести 20% хотя бы, недавний пример стоун райса показателен, при этом объемы сделок год к году суммарно упали на 20%, но с июля тренд на восстановление - отставание почти в ноль выходит к соотв. мес прошлого года. в ноя увидим что сделают с семейкой и стата по 3кв по рф выйдет, (по 2му там лютый минус из-за задерга в июне 24 и это не показатель, по 1кв минус небольшой, но сам квартал не показатель ничего), тогда виднее будет

зы глобально таким (космическим) ценам стоять долго имхо (в баксе упасть, конечно, должны, а то как в 2008 уже), редкие проливы рынок не делают, так что если жить надо щас и не в съеме - брать готовое и забыть про слова "инвестиции в недвижимость", а если есть года 2-3, нет денег/пофиг на "бизнес"-классы (пик серии плюс сюда же), то ждать выхода БОЛЬШИХ объемов города на месте реновации, даже если "бизнес-классы" по 500 будут вместо 400 сегодня, то вливать в рынок еще 30% его емкости не один год без рыночного=большого дисконта (сравнимого жилья, а не разного по "классам") у города не получится - когда сразу 2-3 тыщи хат выставляют в одной локации и продать их надо за 3 мес макс, короче, рынок в мск разделится через 4-5 лет, для народа город и для богатых застрои имхо

А разве город не выходит по рыночным ценам? Да и продажи более 3 месяцев тоже наблюдаем. Просто для остальных застроев город будет хорошим ориентиром, как маркетинговать свои сопоставимые объекты: ценой, рассрочкой, кладовой или внутренней инфраструктурой

sss-214, в этом году план на продажу 300тыщ метров, это 15% ввода города, а будет 1,5-2млн в год, 100%ввода, лет 5 на пике продаж , не менее 15-20млн суммарно продадут (16,4 млн м. под снос в 5ти этажах, на выходе пока 15-20эт - под пересел, на продажу можно и 20-25эт, если в среднем 20эт и отдать надо +30% к сносу, то на выходе аж 44млн.м в рынок можно отдать, я пока тока старые прикидки с кэфом 3-3,5 видел, от них и считал, а 44млн м - это 9 лет продаж одним городом без застроев) , разницу чуете? Можно стока лить по ценам и темпам застроев?

Думаете, будут лить? Мне кажется город уже позволяет себе не торопиться. И да, у города есть возможность создать долгосрочную кормушку и подмять по себя рынок аренды, почему этого не сделать?

sss-214 писал(а) 19 сен 2025, 12:18И да, у города есть возможность создать долгосрочную кормушку и подмять по себя рынок аренды, почему этого не сделать?

это фантастика, сначала построенное на переселение отбить надо, да и экономику в стране сменить на ту, где ключ 2% по жизни, еще сознание народа поменять до кучи)

Вы с позиции бизнеса подходите к функционированию города, а подходить надо с позиции, где чиновники получат больше откатов

sss-214 писал(а) 19 сен 2025, 20:14а подходить надо с позиции, где чиновники получат больше откатов

ну какие еще откаты с аренды, на продаже хат бабло придет, а дальше уйдет в самые капиталоемкие затраты, посл 10 лет это трансп инфра. далее с этим в курилку, тут на снос пойдет

Stetik, поза поддавливает, вот щас по плех11 студии (ранее заброненные) уже от 13,3, хотя позавчера они были от 12,6, какой спрос-то, если все они и так в броне были и их всего 6шт, мож просто готовятся к выводу новой очереди. насчет много кеша и боятся сидеть в нем - как всегда, голословные утверждения (скока трюлей на депо известно, надеюсь, вы не их имели в виду, а то, что в недвигу пойдет, я вот прикидывал ранее, что для полной оплаты потенц купцов там на 3 мес posovetujte-kak-dejstvovat-v-moej-situa ... 92#p298992, у вас другие оценки есть?), стата по первичке грит про покупки либо в льготки, либо в рассрочки - это ли не кризис? рассрочки не наполняют эскроу, объемы в продаже падают, рынок ждет решения по семейке с 1 ребенком... вы сами считаете норм идею вливать 100% кеш в бетон с собом по ценам застроев щас или все-таки дисконт нужен "почему-то"? насчет вторички - терь про бабку-Долину все узнали - в серед дек выйдет стата за ноя, увидим, чего народ боится больше
зы скока раз уже про снижение объемов грил и стату на нашдомрф, в след 3г у пика ввод около 1 млн метров, а с 20г по этот 2+ млн (в прошлом 1,7, в 23 - 2,7), см единый реестр https://erzrf.ru/top-zastroyshchikov/, отсюда "новая ценовая реальность", а какой она станет, когда объемы вернутся на прежние + объемы города на продажу будут тока нарастать?

Shuran писал(а) 19 ноя 2025, 01:01поза поддавливает

Нет , я не рад такому росту , были планы в сентябре заходить в недвигу по более гуманным ценам чем это вышло в итоге. Так что я расстроен больше

Shuran писал(а) 19 ноя 2025, 01:01), стата по первичке грит про покупки либо в льготки, либо в рассрочки - это ли не кризис?

Я считаю что нет , не кризис. т.к. люди просто крутят бабки на депо , зачем выкладывать сейчас всю сумму если можно взять в льготную ипотеку ( при сегодняшних ценах в этом конечно уже смысла не особо) остаток оставить свободных , или же рассрочки , тот же Шагал к примеру взять , зачем его брать за кэш если там реально были интересные условия по рассрочке, плюсом идет то что если задержка по строительству будет, график рассрочки тоже редактируется

Shuran писал(а) 19 ноя 2025, 01:01вы сами считаете норм идею вливать 100% кеш в бетон с собом по ценам застроев щас или все-таки дисконт нужен "почему-то"?

конечно без дисконта не куда

Shuran писал(а) 19 ноя 2025, 01:01в след 3г у пика ввод около 1 млн метров, а с 20г по этот 2+ млн (в прошлом 1,7, в 23 - 2,7), см единый реестр https://erzrf.ru/top-zastroyshchikov/, отсюда "новая ценовая реальность", а какой она станет, когда объемы вернутся на прежние + объемы города на продажу будут тока нарастать?

лично мое мнение , что за те же условные 3 года , мы будем расти в среднем по 10 процентов в год. ну и откатим потом даже если объемы выйдут на 20 процентов , цен мая25 - сент25 года уже все равно врядли увидим..
почему , думаю что сложатся факторы , а именно

Ужесточение семейки- сейчас разогревает первичку до нереальных цен + Предновогоднее ралли как обычно
+ деньги с депо люди все равно куда то будут вкидывать , ок не все ,но какую то часть
А если будет мир по геополитике , тоже огромный плюс , будет маячить снятие санкций.

Отправлено спустя 1 минуту 59 секунд:

TheGame писал(а) 21 ноя 2025, 21:2210600 на сегодняшний день, это 132000$

Я не понимаю почему для такого количества людей сумме больше 100 к в долларах сейчас кажутся какие то заоблачные .
После ковида вы гуглили сколько в штатах или европе стоит условный Х5?
Там инфляция тоже нехило сыграла, и сумма 132 тыщ дол уже не выглядит какой то огромной
Да и вообще , что вам сейчас дадут 132 тысячи дол с красным паспортом? на депо положите под 1 процент? или под подушку? .
ну да есть еще варик отправить в зарубежную недвигу , ну там можно и в один конец иногда

Stetik писал(а) 24 ноя 2025, 17:12Я считаю что нет , не кризис. т.к. люди просто крутят бабки на депо , зачем выкладывать сейчас всю сумму если можно взять в льготную ипотеку ( при сегодняшних ценах в этом конечно уже смысла не особо) остаток оставить свободных , или же рассрочки , тот же Шагал к примеру взять , зачем его брать за кэш если там реально были интересные условия по рассрочке, плюсом идет то что если задержка по строительству будет, график рассрочки тоже редактируется

перед тем, как затарить облиг эталона, глянул их отчетность, продажи в плюсе, но факт. поступление денег от объема продаж - 50%, ибо по шагалу, а он 50% их продаж, грубо, рассрочка с ПВ 10% и по 60 тыр ежемесячно - год так можно прокантоваться еще, ЧД к ебитда 3,2, а дальше и разорвать может, кроме пика, отчетности девелоперов в глубокой опе, втч самый крупняк, типа, самолета/брусники/страны - туда я и щас не готов в облиги

Shuran писал(а) 24 ноя 2025, 17:30год так можно прокантоваться еще, ЧД к ебитда 3,2, а дальше и разорвать может, кроме пика, отчетности девелоперов в глубокой опе, втч самый крупняк, типа, самолета/брусники/страны - туда я и щас не готов в облиги

почему не закладываете вариант что могут сделать как ПИК год назад в Саларьево ? когда нужно было срочно наполнить эскроу дали отличный дисконт и скупили люди все за 1 день , или вариант ФСК с Говорово? могут и другие застрои так же сделать цену на 20-30 прцоентво в моменте ниже и насобирают нужный объем денег.
Условно та же брусника в Метрономе - продажи пару лет по сути были в жопе , дали норм цены пару месяцев назад , продажи взлетели , эскроу наполнили.

тут сегодня у репченко статья вышла https://www.irn.ru/news/159947-begstvo- ... rynka.html

Данные интересные , как раз кмк то о чем я и говорю . его личные прогнозы терпеть не могу , и слушаю после 20 года наоборот , если говорит будет падать ,значит будет дорожать , и в обратку так же