Прогнозы цен на квартиры в Москве и Подмосковье (в целом по рынку)

Мой индикатор, это усредненное состояние примерно равное 11%-12% ставки ипотеки. Если ставка идет к этому уровню, жду цену на нем, если ниже, то выше. А пока ставка выше, то и цена будет ниже. Цена на недвижку больше как пружина. Сейчас пружина сжимается, но не отпрыгнет пока не будет условий. Я использую его чисто для того, чтобы понять дополнительную доходность от инвестиций в недвижимость. Условно, а на сколько вырастет цена недвижимости в среднем на горизонте 5 лет, если ипотека станет 12% в текущих ценах?
Для сравнения можно брать текущие доходности еврооблигаций или корпаратов и понимать заманчивость тех или иных объектов.
К примеру: есть объект, к которому присматриваюсь очень активно. Сейчас его продают с дисконтом к рынку на уровне 25%. На горизонте 5 лет доходность по нему будет: 6% аренды + 5% от переоценки + 6.5% от общей нормализации рынка, в случае выхода на ставку в 12%. Итого: доходность около 17.5% годовых +- в текущих ценах. Облигации надежные корп. дают на горизонте 5 лет доходность 22% но в абсолютных, а не текущих ценах, а инфляция будет в среднем около 12% годовых, допустим. Итого 17.5% vs 10% Т.е. объект привлекателен. Но если бы не было дисконта к рынку, смысла его покупать практически не было бы из-за ограничений с ликвидностью.

Доходность от объекта от аренды считаю, что будет расти вместе с инфляцией, поэтому в текущих ценах получается фиксированной. Корпараты: РЖД 001Р-28R - взял доходность из тинькова, надо перепроверять да.

Shuran писал(а) 14 апр 2025, 18:48вот если реально (вдруг) нефть по 40 будет неск от полугода - тут фсё пропало для мрн, конечно, но тут лучше с забора смареть

Можно поподробнее: что конкретно изменится, что цены должны будут ощутимо снизиться? Пока мне кажется, что нефть конечно может повлиять на общее благосостояние, но не так, чтобы цены на недвигу обрушились (снижение на 30% и более). Куда еще дешевле-то относительно средних зарплат и денежной массы в экономике?

Shuran писал(а) 14 апр 2025, 23:23 ключ поднимут еще, курс 120+, дальше продолжать?) эээ, куда дешевле 500 тыр/м на котлованах, ты серьезно?

Я про вторичку скорее. В котлованах же семейная ипотека рулит и рассрочки, которые удерживают цены. Это искусственный рынок с нерыночным стимулированием застроев, смысл по нему ориентироваться? Завтра льготку для всех опять введут и котлованы по 700 тыс будут, условно))

Вторичка сейчас на минимуме относительно средних зарплат за многие годы, в детали исследования аналитиков из ТГ не вдавался, но по ощущениям похоже на то.

На рынке сформировалась прикольная ситуация: все лендлорды бабушкин однушек и счастливые ипотечники, только и грезят о том, чтоб завтра появился дядя с кэшем и выкупил их. А дяди с кэшем уже давно забили на недвижимость и получают от 15%-20% годовых на облигациях

Если к прогнозу, то моё видение следующее: Правительству и ЦБ удалось снизить темпы раздувания пузыря на рынке недвижимости и "зажратости" застройщиков через отмену льготки и высокую ставку. Сами застройщики ещё пытаются сопротивляться новой реальности через вот эти механизмы скидок/рассрочек и надеются выплыть и пересидеть до снижения ключевой и минимально пытаться наполнять эскроу счёт. Насколько понимаю, то и сами банки тоже заинтересованы в том, чтобы застройщики не склеили ласты, ибо они и финансируют проекты, а что-то может вообще находиться в залоге, а отрицательные переоценки никому не нужны. В сухом остатке, все ключевые участники рынка заинтересованы в удержании цен на текущем уровне и готовы делать минимальные продажи по текущей ограниченной "семейке" и периодически вкидывать "скидочные" лоты, дожидаясь лучших времен. Вторичка как лежала на боку, так и будет лежать, любой объект будет продаваться только в случае адекватности собственника и понимания, что лучше снизиться процентов на 15-20, получить деньги сегодня и закинуть их на депозит.

Но есть варианты и развилки, они как макро, так и микро:
1. Оптимистичный макро-сценарий говорит о том, что тучи хоть и сгустились, но вот сейчас геополитика пойдёт в позитиве, санкции снимут, ставочку снизят, продажи вернутся на текущем уровне цен, возможно с небольшим ростом по точечным объектам. В логике этого сценария жил менеджмент большой части девелоперов, никто не хочет жить и руководить в тяжёлые времена, ибо бонусы можно и не получить. В этот сценарий, спустя апрель и развитие геополитики уже слабо верится, но основные субъекты рынка недвижимости жили в рамках него с января, по моему мнению
2. Реалистично-консервативный макро-сценарий говорит о том, что геополитика останется как есть и даже хуже: санкции никто не снимет на горизонте пары лет, ключевая ставка останется высокой, цены на нефть вниз. При этом доходности условных ОФЗ будут расти. Спустя апрель в этот сценарий верится уже сильно больше. Здесь могут быть разные крайности и "приколы", например, внезапная девальвация рубля для наполнения бюджета, но на цены на недвижимость это не должно повлиять от слова совсем. Любому кто скажет, что пиковская картонная коробка привязана к доллару можно смело рассмеяться в лицо
3. Это скорее вероятностное следствие высокой ставки, но ожидаю, что на рынке девелопмента будет нарастать объем сделок "слияния и поглощений" самих застройщиков. Это когда более крупные игроки будут скупать более мелких по причине проблем с финансированием (ну а как тут откажешь, если банки попросят?), либо когда собственники сами захотят выйти из этого "мёртвого" бизнеса и уйти на пенсию. Тут вполне возможно, что по отдельным объектам будут распродажи или аукционы невиданной щедрости для попыток выправления ситуации, но точечно и вряд ли долго. Для вторички это тоже "шорт" и возможность продать с дисконтами, ибо конкуренция с новостроем

В сухом остатке, при любых сценариях я не вижу никакого позитива для недвижимости как актива, с точки зрения цены (с точки зрения доходности вообще молчу). Цены на недвижимость точно будут испытывать давление, ни о каком росте и речи нет, лучшая позиция для людей с активами - выжидать, получая текущие высокие ставки. По ощущениям сейчас самое лучшее время присматриваться и прицениваться к интересным объектам, ждать хороших дисконтов или прожимать собственников на вторичке. Ну и отдельно мне нравится наблюдать людей, которые ставят квартиры в новых жк с дисконтом к ценам застройщиков сразу после сдачи, ипотека таки жжёт карман. Либо буратино, которые ставят бабкины квартиры по неадекватному ценнику и ждут, что вот-вот сейчас квартира будет продана, просто риэлтор не дорабатывает. А тем временем цену нужно дисконтировать по текущим риск фри ставкам 18-20% ежегодно

P.S. Мысли на правах ИМХО, обладаю большим опытом в области фондового рынка и корпоративных финансов, а не недвиги. Форум читал долго и давно, но в режиме ридонли

Shuran писал(а) 06 май 2025, 10:40фонд реновации объявил тендер на бренд своего центра продаж и логотип

Некоторое время наблюдаю за имущественными торгами, и по моему субъективному мнению у фонда Ренновации после атаки на инфраструктуру Росэлтогра стало больше объектов в прямых продажах. То, что раньше на аукционах выставлялось, сейчас выкидывается в прямую продажу с прайсом +20%.