Прогнозы цен на квартиры в Москве и Подмосковье (в целом по рынку)

СергейСергей писал(а) 11 дек 2020, 23:24опускать в 2021

Ещё на 25 пунктов опустить могут, но инфляция превышает ставку, и это чревато. Можно заиграться в понижения ставок, и будет как в Турции. Не думаю, что ЦБ ниже 4 процентов пойдет. Как бы наоборот не было.

aniken писал(а) 12 дек 2020, 13:25 Экономически невыгодно для застройщика. Брать на себя такие доплаты все равно что скидку делать 10-20%. Выгоднее просто скидывать цену, делая ее привлекательной не только для ипотечников, но и для тех к с кешем.

Как раз скрытые скидки, типа субсидированной ипотеки более выгодны для застройщиков. К тому же не порождает ценовых войн, что очень важный пункт для любого коммерсанта.

aniken писал(а) 12 дек 2020, 13:25 Экономически невыгодно для застройщика. Брать на себя такие доплаты все равно что скидку делать 10-20%. Выгоднее просто скидывать цену, делая ее привлекательной не только для ипотечников, но и для тех к с кешем.
[

На самом деле скидка гораздо меньше
Берём кредит 5 млн руб по ставке 8% - переплата банку в год составляет 400к
Те же 5 млн по ставке 6,5% - 325к,
Разница платится застройщиком, то есть 75 тысяч в год.
С уменьшением долга перед банком сумма процентов тоже уменьшается, поэтому нельзя умножить 75к на 10 лет и сказать что застройщик потратит 750к, он потратит меньше.

roman46 писал(а) 12 дек 2020, 15:36 На самом деле скидка гораздо меньше
Берём кредит 5 млн руб по ставке 8% - переплата банку в год составляет 400к
Те же 5 млн по ставке 6,5% - 325к,
Разница платится застройщиком, то есть 75 тысяч в год.
С уменьшением долга перед банком сумма процентов тоже уменьшается, поэтому нельзя умножить 75к на 10 лет и сказать что застройщик потратит 750к, он потратит меньше.

Я по-другому считал. Сейчас средний размер кредита в Москве 6млн, средний срок ипотеки 19лет. Разница в процентах при субсидировании 8-6,5% получается 1,3млн. Но на деле для застройщика эта доплата дороже получится, так как банк либо заранее все деньги попросит, либо какой-то залог на часть процентов застройщика, либо будет просить страховаться или доплату существенно увеличит. Банк же не знает, что с застройщиком будет через 10+ лет.

А скидка в 1,3млн от цены квартиры в 8-10 это уже существенно.

aniken писал(а) 12 дек 2020, 16:29 Я по-другому считал. Сейчас средний размер кредита в Москве 6млн, средний срок ипотеки 19лет. Разница в процентах при субсидировании 8-6,5% получается 1,3млн. Но на деле для застройщика эта доплата дороже получится, так как банк либо заранее все деньги попросит, либо какой-то залог на часть процентов застройщика, либо будет просить страховаться или доплату существенно увеличит. Банк же не знает, что с застройщиком будет через 10+ лет.

А скидка в 1,3млн от цены квартиры в 8-10 это уже существенно.

Кое-что не учли:
1. Ставка для частника, который принесёт 5 лямов и для застройщика, который принесёт пять ярдов - разные.
2. Средний срок погашения ипотеки - 7 лет. Отклонения в ту или иную сторону хеджируются.
3. Скидку менеджеры дают всем без разбора, поэтому если комдир даёт добро на 10% скидки, то эта скидка появляется у всех клиентов. А вот ипотека даже в самых бюджетных проектах только сейчас достигла 80%, а в остальных не больше 60%.
4. У субсидированной ипотеки есть главный плюс: если какую скидку не дай, клиенту будет мало, а при субсидированной ипотеке, человек не будет брать ипотеку по максимуму, даже если она будет меньше ставки инфляции, а будет стараться взять как можно меньше.

Отправлено спустя 50 минут 28 секунд:
Впрочем можно особо не фантазировать на эту тему, ФСК выложил все карты на стол: https://fsk.ru/promo/207
При субсидированной ипотеке 2,99% при 6,5% официальных (т.е. разница в 3,5%) стоимость недвижимости увеличивается на 7-9%.

aniken писал(а) 12 дек 2020, 16:29 Я по-другому считал. Сейчас средний размер кредита в Москве 6млн, средний срок ипотеки 19лет. Разница в процентах при субсидировании 8-6,5% получается 1,3млн. Но на деле для застройщика эта доплата дороже получится, так как банк либо заранее все деньги попросит, либо какой-то залог на часть процентов застройщика, либо будет просить страховаться или доплату существенно увеличит. Банк же не знает, что с застройщиком будет через 10+ лет.

А скидка в 1,3млн от цены квартиры в 8-10 это уже существенно.

Как вы насчитали 1,3 млн рублей? 1,5% в год от 6 млн это 90 т.р.. если принять, что кредит равномерно гасится в течение 19 лет , то уплаченные проценты получаются 6 млн* 0,015 *19/2 =855 000

Jeen писал(а) 12 дек 2020, 17:51Впрочем можно особо не фантазировать на эту тему, ФСК выложил все карты на стол: https://fsk.ru/promo/207
При субсидированной ипотеке 2,99% при 6,5% официальных (т.е. разница в 3,5%) стоимость недвижимости увеличивается на 7-9%.

Jeen писал(а) 12 дек 2020, 17:51Средний срок погашения ипотеки - 7 лет.

ок, берем расчет как средний срок погашения ипотеки.

По имеющимся данным средний размер кредита в Москве 6млн.

Для ровного счета считаем, что человек берет квартиру за 8, имея на руках 2.
Ставка 6,5%, сумма кредита 6млн, погашение 7 лет. Ежемесячный платеж 87 651р
Ставка 2,99%, сумма кредита 6+8х0.09=6,72, погашение 7лет. Ежемесячный платеж 88 763р

Вывод - среднестатистический покупатель еще и переплатит банку. Очевидная выгода от такой ипотеки при сроке погашения 10+лет.
Пожалуй, возьму свои слова обратно, что субсидировать за "свой" счет застройщику менее выгодно, чем давать прямые скидки. Как всегда, за весь банкет платит покупатель.

Отправлено спустя 2 минуты 56 секунд:

ManInBlack писал(а) 12 дек 2020, 20:48
Как вы насчитали 1,3 млн рублей? 1,5% в год от 6 млн это 90 т.р.. если принять, что кредит равномерно гасится в течение 19 лет , то уплаченные проценты получаются 6 млн* 0,015 *19/2 =855 000

За первый год набежит больше 300тр процентов даже при 6,5%.
Я считаю так - открываю калькулятор https://www.banki.ru/services/calculators/hypothec/
выставляю стоимость кредита 6млн(недвижимость за 8, своих 2) на 20лет(19 тут нельзя выбрать, но годом можно пренебречь, тк в заключительный год проценты минимальны)
при 6,5% переплата 4736тр
при 8% переплата 6000р
разница и есть 1,3млн

aniken, да, верно, я сделал оценку для дифференцированного платежа

Итоги 2020-го и прогнозы на 2021-й от Циан
https://www.cian.ru/stati-itogi-2020-go ... -j-313269/

Nastasia_Lvovna писал(а) 15 дек 2020, 16:12 Итоги 2020-го и прогнозы на 2021-й от Циан
https://www.cian.ru/stati-itogi-2020-go ... -j-313269/
[

Бла-бла-бла, прогнозы ни о чем. Я могу такие же прогнозы наклепать на стоимость чего либо: либо стагнация либо незначительное изменение. Все варианты перебрали

Новостройки сбавили темп
Они стали дорожать медленнее
https://www.kommersant.ru/doc/4624113

Новостройки Москвы в ноябре-декабре 2020 года: спрос пошел вниз на фоне перегретых цен
https://www.irn.ru/articles/41306.html

В Сбербанке объяснили, почему в России растут цены на жилье
Основным драйвером роста цен на жилье в России в настоящее время является сокращение предложения на рынке, дополнительными факторами выступают введенная в прошлом году система эскроу-счетов и льготная ипотека под 6,5%, рассказал в интервью РИА Новости зампред правления Сбербанка Кирилл Царев.
https://realty.ria.ru/20201223/tseny-1590487823.html

Новостройки Москвы и Подмосковья: объемы рынка сокращаются, но дефицит нам не грозит
Лучших условий для покупателей в новом году не обещают
Сегодня на рынке новостроек представлено гораздо меньше жилья, чем в прошлом году. Эксперты признают: падение продолжается последние несколько лет. В том, что «первичка» изрядно поредела, трагедии нет - довольно долгое время рынок новостроек был переполнен. Но чем меньше на рынке предложения – тем выше цены. С другой стороны, и покупателей может поубавиться. Что же из этого следует - с помощью экспертов разбиралась редакция портала «Индикаторы рынка недвижимости IRN.RU».
Читать полностью: https://www.irn.ru/articles/41307.html

афигительный анализ и прогноз рынка, Пульс - вы умнички, кратко, емко, по делу так и Пыпина подвинете)

Итоги 2020 года: рынок новостроек
1. ОТКУДА ДЕНЬГИ НА РЫНКЕ НОВОСТРОЕК?

Упавший рубль и ставка по депозитам заставили население массово забирать рубли из банках. Половина снятых рублей перетекла на валютные депозиты. И на 26% взлетела сумма наличных, в т. ч. из-за невозможности их потратить во время изоляции. Таким образом, на руках у населения оказалось рекордное количество свободных обесценивающихся денег. На снятые них можно купить 36% всех введенных в 2019 г. новостроек России.



2. ЧТО СКУПАЛИ – ВТОРИЧКУ ИЛИ НОВОСТРОЙКИ?

Граждане поспешили изъять рубли из одного консервативного инструмента сбережения (депозиты) и вложить в другие, также консервативные инструменты, в первую очередь в готовые квартиры, которые можно сдавать. Таким образом, деньги с депозитов и наличные стали главным драйвером роста, прежде всего, вторички, чем новостроек. После локдауна вторичка по темпы роста продаж почти в 2 раза превзошла новостройки.



3. КАК ЛЬГОТНАЯ ИПОТЕКА ПОВЛИЯЛА НА РЕЗУЛЬТАТ 2020 Г.?

Без льготной ипотеки продажи просели бы на 20-30% к у ровню 2019 года. Льготная ипотека позволила выйти на 90-110% от прошлогоднего уровня продаж новостроек. В отличии от вторички, на рынке новостроек основным драйвером стала льготная ипотека, и менее всего повлияли деньги, снятые с депозитов.



4. СРЕДНЯЯ ЦЕНА НОВОСТРОЕК: В ЧЁМ ПРИЧИНЫ РОСТА?



За последние три года в структуре продаж новостроек Москвы доля комфорт-класса снизилась на 33%. Соответственно, увеличение доли продаж дорогих сегментов – одна из причин роста средней цены по городу.



5. ОСТАТКИ НОВОСТРОЕК: НА СКОЛЬКО ХВАТИТ?



Дефицит предложения нарастает в комфорт- и бизнес-классах. Остатков хватит в среднем на 25 месяцев продаж, если перестанут появляться новые проекты. Этот показатель за последние три года сократился в три раза.


6. ПРОГНОЗ НА 2021 ГОД ПО МОСКВЕ



ЦЕНЫ НЕ СНИЗЯТСЯ:

1. Исторически низкие % по ипотеке, которые сохранятся даже при повышении ставки рефинансирования на 1-2%.

2. Дефицит предложения в основных сегментах (комфорт и бизнес).

3. Дополнительный спрос на новостройки в среднесрочной перспективе обеспечит отток денег с депозитов и роста наличной массы.

4. Дальнейшее увеличение количества проектов по эскроу повышает себестоимость.





ОБЪЁМ ПРОДАЖ СНИЗИТСЯ НА 15-20%:

1. Снижение доходов населения, рост безработицы отрицательно повлияют на уровень платежеспособного спроса.

2. Продление срока льготной ипотеки способствовало снижению ажиотажного спроса. Пик продаж по льготной ипотеке, вероятнее, пройден в октябре-ноябре 2020 года.

3. Рост конкуренции со стороны вторички. За консервативные деньги со вторичкой могут конкурировать лишь новостройки в высокой степени готовности, которых на рынке 43%.

СДЕЛАНО АНАЛИТИКАМИ ДЛЯ АНАЛИТИКОВ

https://pulsprodaj.ru/news/itogi-2020-g ... ovostroek/