Прогнозы цен на квартиры в Москве и Подмосковье (в целом по рынку)

Тяжелый в целом для экономики страны 2020-й оказался благоприятным для рынка новостроек. Хотя в течение года были и спады продаж, по данным Аналитического центра ЦИАН, девелоперы Московского региона получили выручку в размере 1,32 трлн руб., что на 22% больше, чем в 2019 г. Суммарный объем продаж 2020 г. здесь превысил результат прошлого года на 4% и составил более 7,8 млн кв. м, говорит Дмитрий Волков, управляющий директор группы «Самолет». Сам «Самолет», несмотря на локдаун, нарастил и финансовые показатели, и число проектов в стадии строительства. Продали квадратных метров примерно столько же, сколько и в 2019 г., зато денежные поступления увеличились на 27%, говорится в распространенном компанией релизе об операционных результатах.

По подсчетам аналитиков ЦИАН, всего по Московскому региону заключено 151 900 договоров долевого участия с физлицами, на 1,3% больше, чем в 2019 г. Наибольшее число сделок прошло в декабре 2020 г., 18 900, и это самый высокий показатель за прошедшие годы.

По оценке Александра Пыпина, руководителя проекта Dataflat.ru, в Москве всего за 2020 г. было продано 4,8 млн кв. м квартир и апартаментов на первичном рынке – в среднем уходило по 7200 лотов в месяц. 4,7 млн кв. м проданного жилья насчитали аналитики ГК ФСК (86 600 объектов, преимущественно квартир), на 12% больше, чем в 2019 г. По словам Ольги Тумайкиной, коммерческого директора ФСК, сама компания продала в Московском регионе 362 000 кв. м жилья.

Показатели Московской области скромнее: продали жилья на 7% меньше, чем годом ранее, 3,14 млн кв. м, или 68 600 объектов. И сделок, по данным Ирины Доброхотовой, председателя совета директоров компании «Бест-новострой», заключили меньше, 56 584 (минус 13,2% по сравнению с 2019 г.).

56 200 кв. м жилья продала ГК «Атлант», по словам ее гендиректора Ивана Мотохова: 3600 кв. м в новой Москве и 52 600 кв. м в Московской области. 116 000 кв. м (более 80 000 кв. м в Москве и 35 000 кв. м в Подмосковье) реализовала AFI Development, по словам Федора Ушакова, директора по продажам жилой недвижимости компании. Более 489 000 кв. м продал «Самолет», сообщил Волков. В «Самолете» подтверждают уменьшение продаж в Московской области.

В пресс-службе «Донстроя» говорят о рекордном для компании годе: было продано 6215 квартир, это рост на 50%. В ЖК «Символ» в декабре купили 380 квартир общей площадью 20 023 кв. м – это абсолютный рекорд среди всех новостроек столицы за 1,5 года, по данным компании. В «Главстрое» сообщили, что в сегменте бизнес- и премиум-класса продажи выросли на 20%, продали около 50 000 кв. м. Собственный рекорд зафиксировали и в MR Group: по словам Ирины Дзюбы, заместителя гендиректора компании, это 6452 лота на 85,5 млрд руб.

При таком хорошем спросе цены, конечно, выросли: по подсчетам ЦИАН, 1 кв. м в новостройках Москвы подорожал почти на 40 000 руб. до 236 000 руб. в среднем (+21%), в Подмосковье – на 24 000 руб. до 112 600 руб. (+26%).

Товарный запас
По данным аналитиков ФСК, в Москве (включая новую) по состоянию на январь 2021 г. на первичном рынке представлено 2,6 млн кв. м жилья, или 41 000 объектов (85% квартир и 15% апартаментов), что на 22% больше, чем в январе 2020 г. В Московской области, по их же данным, в начале года было доступно для покупки 1,3 млн кв. м жилья, или 25 100 объектов (96% квартир и 4% апартаментов), на 42% больше, чем в январе 2020 г.

Примерно такие же данные привел и Пыпин: по состоянию на 20 января 2021 г. в целом по Москве предложение квартир и апартаментов он оценивает в 40 800 лотов, из них примерно 10% в сданных корпусах. Год назад в это время на первичном рынке экспонировалось 48 400 лотов.

Но если выделить только жилье массового сегмента, то, по словам Марии Литинецкой, управляющего партнера «Метриума» (участник партнерской сети CBRE), к концу прошлого года в Москве в старых ее границах в предложении насчитывалось 14 100 лотов в 89 проектах массового сегмента (776 000 кв. м). Это на 16,1% меньше, если считать в квартирах, и на 20,6% меньше в метрах, чем в конце декабря 2019 г. В новой Москве в 31 жилом комплексе продавалось 9200 квартир (490 000 кв. м), т. е. относительно IV квартала 2019 г. число лотов в массовом сегменте уменьшилось на 0,8%, площадь квартир сократилась на 5,8%. Как уточнила Литинецкая, в старой Москве пиковое значение предложения было зафиксировано в сентябре 2017 г. – 40 230 лотов, а в новой Москве – в июле 2017 г., 12 830 лотов.

По данным Дом.РФ, по состоянию на 1 января 2021 г. непроданная часть всего строящегося жилья в Москве составила 4,89 млн кв. м жилой площади (они считают жилую, а не общую), а в Московской области – 3,16 млн кв. м. Продали 7,72 млн и 4,15 млн кв. м соответственно.

В «Метриуме» ожидают, что в 2021 г. продажи начнутся в 77 проектах, но по факту может быть и меньше. Среди причин заморозки части проектов – удорожание смены вида разрешенного использования земли, повышение себестоимости строительно-монтажных работ, нехватка рабочей силы, объясняет Литинецкая.
В портфеле «Донстроя» по состоянию на конец января 2021 г. 9,8 млн кв. м недвижимости в 10 жилых комплексах разного класса комфортности, сообщила пресс-служба девелопера. Совокупно проектный объем недвижимости в проектах MR Group – более 1,8 млн кв. м квартир и апартаментов. Это с учетом проектов Symphony 34, MOD и Nobel и строительства третьей очереди ЖК «Селигер сити», уточняет Ирина Дзюба, заместитель генерального директора MR Group.

У «Самолета» на продажу есть около 0,5 млн кв. м в 12 проектах на разной стадии строительства, рассказывает Волков. На рубеже 2020–2021 гг. компания вывела на рынок три объекта, один в новой Москве и два в Подмосковье, и еще пять появятся на рынке до конца 2021 г., плюс новые очереди и корпуса в уже реализуемых проектах. Тумайкина сообщила, что в Московском регионе ФСК активно строит и продает 10 проектов. Всего компания сейчас готова предложить покупателям около 360 000 кв. м жилья. У «Сити – XXI век» – 291 000 кв. м строящегося жилья, рассказывает Мария Могилевцева-Головина, директор по продукту компании. В 2021 г. планируется вывести на рынок еще около 57 000 кв. м в новом проекте «8 кленов» в Опалихе. AFI Development реализует в общей сложности 171 000 кв. м в семи проектах Москвы и Московской области и в ближайшее время начнет продавать еще более 75 000 кв. м жилья, рассказывает Ушаков. В 2021 г. AFI Development уже представила рынку AFI Tower (68 000 кв. м) и «Воронцовский» (69 000 кв. м). Суммарные товарные запасы в проектах ГК «Атлант» составляли 33 600 кв. м жилья. Из них 8800 кв. м в новой Москве («Внуково парк») и 24 800 кв. м в Московской области. В 2021 г. «Атлант» планирует вывести на рынок вторую и третью очереди в ЖК «Внуково парк» (суммарно 30 000 кв. м) и «Большие Мытищи» (29 100 кв. м), сообщил Мотохов.

Совсем немного осталось продать девелоперской компании «СМУ-6 инвестиции», по словам ее гендиректора Алексея Перлина: в клубном «Даниловом доме» осталось четыре пентхауса общей площадью 701 кв. м, во второй очереди ЖК «Любовь и голуби» – чуть менее 20 000 кв. м.

В общем, не пусто, но никакого затоваривания рынка опрошенные «Ведомостями» участники рынка уже не опасаются, не то что в 2015 г.

Сколько купят
Волков подчеркивает: предложение на первичном рынке Московского региона последние два года неуклонно уменьшается, в ближайшее время быстрого возвращения к объемам 2017–2018 гг. не предвидится. Так, в Московской области в 2019–2020 гг. разрешений на строительство выдано вполовину меньше, чем только за один 2017 год, отмечает он. Существующих товарных остатков в старой Москве может хватить на один год и три месяца продаж при сохранении тех же темпов реализации, какие были в 2020 г., оценивает Доброхотова. По подсчетам Пыпина, то, что было выставлено на рынок в январе, можно продать за 5–6 месяцев, запланированные еще 85 000 апартаментов и квартир в строящихся домах – за 12 месяцев. Чтобы сбыть все запасы, потребуется примерно 1,5 года. Это соответствует среднему сроку до ввода в эксплуатацию возводимых корпусов.

На первичном рынке жилья бизнес-класса предложение и вовсе сократилось до уровня 20-летней давности и того, что есть, хватит менее чем на полгода продаж, отмечают аналитики Knight Frank. По их данным, в конце 2020 г. в продаже осталось 8600 квартир и апартаментов, что на 30% меньше, чем в начале прошлого года, и на 47% ниже уровня пиковых значений 2017 г.

«Можно говорить о дефиците, а не о затоваривании рынка» – таково наиболее распространенное мнение участников рынка. При текущем уровне спроса и цен все запасы новостроек будут проданы к их вводу, в то время как год назад к этому моменту оставались нераспроданными в среднем 10–15% квартир в проекте, говорит Пыпин.

Ушаков прогнозирует, что первое полугодие 2021 г. будет даже более продуктивным в плане продаж по сравнению с аналогичным периодом 2020 г. благодаря ослаблению эпидемиологических ограничений и общему оживлению экономики. Уже к концу января в жилых комплексах AFI Development прошло на 15% больше сделок по сравнению с январем 2020 г., аргументирует он.

Тумайкина согласна, по ее словам, помимо льготной ипотеки (программу планируют завершить летом) серьезным стимулом для клиентов послужат совместные программы субсидирования застройщиков и банков. По таким программам покупателям предлагают кредиты под 2,99% годовых (например, ФСК или «Самолет» с Альфа-банком).

Но Мотохов считает, что темпы продаж в целом по году будут сопоставимы с предыдущим, а по мнению Литинецкой, в 2021 г. спрос, скорее всего, снизится. Это связано как с уменьшением ликвидного предложения, так и с ростом цен. Про рост цен застройщики говорят, что он вызван объективными причинами – например, подорожание строительных материалов может прибавить 5–7% уже к концу первого полугодия, предполагает Павел Брызгалов, заместитель директора по разработке продукта ГК «А101». Плюс факторы, которые влияли на рынок и в 2020-м: новых проектов меньше, а других способов удачно вложить деньги совсем мало, считает Александр Гуторов, директор по маркетингу и продажам ГК «Страна девелопмент».

Да и число самих девелоперов сокращается «в геометрической прогрессии», добавляет Волков. В ближайшие 2–3 года ожидается существенное сокращение предложения, вызванное сложностями мелких застройщиков при переходе на новые принципы работы – с эскроу-счетами и проектным финансированием.