Прогнозы цен на квартиры в Москве и Подмосковье (в целом по рынку)

Московское жилье осенью уже некому купить
Ажиотажный спрос на жилье в Москве, характерный для первой половины года, сошел на нет, а новые желающие приобрести квартиру пока не могут себе этого позволить из-за отсутствия средств, причем такая ситуация в октябре была характерна как для первичного, так и для вторичного рынков, рассказали эксперты, опрошенные РИА Недвижимость.
https://realty.ria.ru/20191107/1560664588.html

Какие квартиры в Москве дорожают быстрее всего?

Лидер рейтинга – «однушки» на территории Новой Москвы. +21% к стоимости, если сравнивать III квартал 2018 и 2019.

Цена таких лотов достигла 5,5 млн рублей. Год назад эта цифра была меньше ровно на 1 млн – 4,5.

Похожая ценовая динамика у 2-комнатных квартир в ТиНАО: за год они подросли на 20% – с 6,2 млн рублей до 7,4 млн.

Студии за этот же период стали дороже на 17%. Их стоимость возросла до 4 млн рублей.

И даже 3-комнатные и многокомнатные лоты незначительно, но подорожали: на 9% и 10%.

Если говорить о старых границах Москвы, то заметнее всего выросли цены на студии (18%). Сейчас они стоят в среднем 5,5 млн рублей. «Однушки» стали дороже на 9%, в среднем 7,4 млн рублей. На 7% подорожали 2- и 3-комнатные варианты. Они обойдутся в 10,4 млн и 13,8 млн рублей соответственно.

Новая интересная аналитика от дяди Сережи. Самое интересное, что он редко ошибается (как муха )
https://www.youtube.com/watch?v=XBB4osuYHRs

Electroz писал(а) 07 ноя 2019, 21:46Новая интересная аналитика от дяди Сережи. Самое интересное, что он редко ошибается (как муха )
https://www.youtube.com/watch?v=XBB4osuYHRs

Баян, было уже. Чел своеобразный, на эмоциях, да и второй ведущий тоже чудак. Зерно в рассуждениях Смирнова имеется, но видно что он ангажирован, ему самому хочется чтобы все упало. Цифры называются, но какой-то профессиональной аналитики я там не увидел.

Vortex писал(а) 07 ноя 2019, 22:03ему самому хочется чтобы все упало.

Поясните.. зачем ему это хочется? Многие тут заинтересованы только в росте, лосей считать никто не хочет.
На счет второго чела - в точку. Наверное вы зерно не уловили в его повествовании. Главный вопрос - кто все это будет покупать?
А "профессиональной аналитики" ждите от профессионалов.

Глава ДОМ.РФ: «Задела по будущему вводу жилья нет»
Объемы ввода жилья в последующие годы могут существенно снизиться, рассказал генеральный директор ДОМ.РФ Александр Плутник на заседании проектного комитета по национальному проекту «Жилье и городская среда» в пятницу, 8 ноября.

«Нас очень беспокоит, что сейчас мало выдается разрешений на строительство, то есть задела по будущему вводу жилья нет», — цитирует Плутника ИА «Интерфакс».

Он отметил, что сейчас всем субъектам необходимо искать хорошие участки под комплексное развитие территорий, которые затем можно было бы прокредитовать, а также выделить финансирование для развития инфраструктуры в рамках программы «Стимул». Особенно это актуально для Хабаровска, Владивостока и Якутска, где в результате появления программы ипотеки под 2% в ближайшие годы ожидается значительный рост спроса на жилье, добавил Плутник.

Он добавил, что на сегодняшний день решением правительственной комиссии регионам под строительство передано 10,5 тыс. гектаров не использующихся земель, из которых 33% приходится на участки под жилье. Из них, по словам Плутника, не освоено 72%. Есть 7 субъектов, в которых не освоено 100% участков.

Также, отметил Плутник, не освоено 56% земель, переданных под решение проблем обманутых дольщиков. Между тем, подчеркнул он, не осваивающиеся земельные участки могли бы быть использованы для формирования задела для строительства жилья на следующие годы.

Читать полностью: https://www.irn.ru/news/131544.html

Electroz писал(а) 07 ноя 2019, 22:36 Главный вопрос - кто все это будет покупать?

Лично я уловила у Смирнова мысль, совпадающую с моим мнением, о том, что не то чтобы все упадет, но и не вырастет так, как хотят многие, вошедшие сейчас, в надежде, что сработают старые паттерны роста с котлована до ключей. Он объясняет, что этого не будет, из-за эскроу (изначально застроям не выгодно стартовать дешево, т.к. механизмы финансирования изменились, будут сразу выходить дорого, и рост цены в процессе будет небольшой). Покупательская способность и насыщение ипотекой также не поспособствует росту цен.
ЗЫ. Про дефолтные квартиры, если его прогноз сбудется, будет кмк норм. тема.

Electroz писал(а) 07 ноя 2019, 21:46Новая интересная аналитика от дяди Сережи. Самое интересное, что он редко ошибается (как муха )

тратить 42мин тяжко, даже 5 влом, можно тезисами чо там?

Отправлено спустя 3 минуты 14 секунд:

Vortex писал(а) 07 ноя 2019, 22:03но видно что он ангажирован, ему самому хочется чтобы все упало.

риэлторам это нужно, чтобы хотелки продаванов вторички с небес спускать, но если речь про первичку, хз, хайпить любит, наверное, каменты доставляют)

Отправлено спустя 6 минут 20 секунд:

Electroz писал(а) 07 ноя 2019, 22:36лосей считать никто не хочет.

Shuran писал(а) 24 окт 2019, 02:27глянул историю ваших постов тут, я правильно понял, что в недвигу в мск вы еще не инвестили?

Shuran писал(а) 09 ноя 2019, 17:35тратить 42мин тяжко, даже 5 влом, можно тезисами чо там?

Рассказывает неискушенным гражданам, ситуацию которая происходит в настоящее время.
-Сопоставление цены 1год назад и сегодня.
-Ценники продавцов - это не ценник продажи.
-По сути квартиры теперь продают банки (какой у них опят? компетенция? итд)
-Давить на ценник будет ренновация и дефолтные объекты (в тч и от дефолтстроителей).

итд там много всего. Мужик просто харизматичный. Чем и пользуется
А так Fila, все верно пояснила.

Shuran писал(а) 09 ноя 2019, 17:35я правильно понял, что в недвигу в мск вы еще не инвестили?

Сам выхожу из последней в Мск.

Снижение среднего уровня ипотечных ставок до 8,5% повысит продажи жилья на 15% - ГК «А101»
Снижение среднего уровня ипотечных ставок до 8,5% в 2020 году, которое прогнозируют Центробанк и ДОМ.РФ, позволит увеличить продажи первичного жилья на 15%, считает директор по маркетингу и разработке продукта ГК «А101» Дмитрий Цветов.

«Снижение ставок - самый действенный механизм повышения доступности жилья в условиях падающего рынка, и фактически достигнуть такого уровня вполне реально уже в 2019 году. Сейчас в столичном регионе ряд крупных банков уже одобряет ипотечные кредиты на стандартных условиях по ставке от 8,1% до 8,5%. Почти две трети банков, с которыми сотрудничает ГК «А101», предлагают ставку ниже 9%», - приводятся слова Дмитрия Цветова в сообщении пресс-службы ГК «А101».

Он добавил, что в целом в 2019 году средняя ставка по ипотеке в столичном регионе колебалась в районе 10%, в сентябре-октябре этот показатель составлял 9,7%. Снижение всего на 0,3 п.п. почти не оказало влияния на сокращение спроса: в частности, в столичном регионе продажи во второй половине 2019 года могут оказаться на 20 или даже на 25% ниже, чем в аналогичном периоде прошлого года.

«Замедление продаж вызвано чрезмерно повышенным спросом в первой половине года, когда люди ускоряли покупку перед переходом рынка на эскроу-счета. Как показала практика, большого смысла в этом не было, и все же за первые месяцы 2019 года реализовалась ощутимая часть годового спроса. Кроме того, новое предложение выводится на рынок медленнее обычного – девелоперы в основном находятся в процессе переговоров с банками о предоставлении проектного финансирования. Это не позволяет ценам снижаться: по итогам третьего квартала средняя цена квадратного метра жилья комфорткласса в Москве выросла на 1%, до 182,8 тыс. рублей, а конкретно в ТиНАО – почти на 2%, до 124,6 тыс. рублей», - рассказал Дмитрий Цветов.

За последний год, подчеркивает эксперт ГК «А101», средние бюджеты в предложении заметно выросли: например, в ТиНАО рост составил на 16%. При этом до ноября 2019 года на ипотечном рынке не наблюдалось выраженных позитивных трендов. Эта ситуация не способствовала формированию нового пласта отложенного спроса, а вынуждала людей занять бессрочную выжидательную позицию. Поэтому заметное снижение ставок станет для рынка первичного жилья более эффективным, чем обычно.

«Анализ поведения покупателей последних двух лет говорит о том, что снижение ипотечных ставок на один процентный пункт повышает продажи на 10%. В нынешних условиях и при должной разъяснительной работе можно ожидать прироста в 15%», - отметил Дмитрий Цветов.
Читать полностью: https://www.irn.ru/news/131587.html

зы плюсану

Shuran писал(а) 11 ноя 2019, 16:50Анализ поведения покупателей последних двух лет говорит о том, что снижение ипотечных ставок на один процентный пункт повышает продажи на 10%, - отметил Дмитрий Цветов

В дополнение приведу два примера по изменениям стоимости квартир и ипотечных ставок.
1 пример
Если исходить из того, что зарплаты у россиян почти не растут, то за один и тот же промежуток времени при одинаковой зарплате два разных человека смогут накопить одну и ту же сумму. Допустим один человек накопил за 2018 год 500000 руб. и купил квартиру в ипотеку, а второй в 2018 году не копил, а за 2019 год он накопил тоже 500000 руб. и купил квартиру.
В 2018 году у первого человека было 500000 руб. и он купил квартиру за 3500000 руб. Т.е. сумма кредита будет 3000000 руб.
Допустим в 2019 году квартиры подорожали на 10%. У второго человека накопилось тоже 500000 руб. и он купил подорожавшую на 10% квартиру за 3850000 руб. Т.е. сумма кредита будет 3350000 руб. Т.о. сумма кредита выросла на 11,7% при подорожании квартиры на 10%.
При подорожании квартиры на 20%, сумма кредита вырастет на 23,3% и т.д.
Т.е. тело кредита дорожает больше, чем стоимость квартиры при стагнации роста зарплат. Т.о. с учетом роста цен на квартиры и тела кредита при прежних ставках его не выгодно стало брать, и % ставку необходимо снижать.

2 пример
Допустим, что тело кредита растёт одинаково со стоимостью квартиры. Предположим у человека в 2018 году тело кредита было 3000000 руб. и при ставке 9% на 10 лет (120 месяцев) ему придется платить по 38000 руб. в месяц. Переплата за 10 лет составит примерно 1559000 руб.
Допустим в 2019 году квартира подорожала на 10% и тело кредита выросло до 3300000 руб., а ставка упала до 8%. Допустим человек платит те же 38000 руб. в месяц, то ему придётся платить уже 130 месяцев и переплата составит 1643000 руб. Т.е. на 84000 руб. больше по сравнению с квартирой, купленной в 2018 году.
Если человек готов платить только 38000 руб., то чтобы ему поравняться с 2018 годом, нужна ставка примерно 7,7%, но потребуется 128 месяцев. Но это если квартиры подорожали на 10% и учитывать одинаковое подорожание тела кредита и квартиры.
Если учитывать реальную зависимость, то ставку нужно снижать до 7,6%.
Но если исходить из того, что квартиры подорожали на 20%, то чтобы уравняться с 2018 годом ставку нужно понижать ещё сильнее.
Если учитывать реальную зависимость подорожания тела кредита и квартиры, то для выравнивания с переплатами по кредиту 2018 года и платой по 38000 руб. ставка должна быть около 6,5%, но и платить придётся около 138 месяцев.
В расчётах учитывались аннуитетные платежи. Расчеты можно проверить с помощью ипотечного калькулятора.
Получается, чтобы отыграть повышение стоимости квартиры на 10% по сравнению с 2018 годом, ставку нужно понижать примерно на 1%. Для 20% - на 2%. Но насколько это влияет на решение человека покупать, сказать трудно. По статистике продавцов из статьи, видимо, тоже 10% к 1%.

Prodim писал(а) 11 ноя 2019, 20:59Допустим в 2019 году квартиры подорожали на 10%. У второго человека накопилось тоже 500000 руб. и он купил подорожавшую на 10% квартиру за 3850000 руб. Т.е. сумма кредита будет 3350000 руб. Т.о. сумма кредита выросла на 11,7% при подорожании квартиры на 10%.
При подорожании квартиры на 20%, сумма кредита вырастет на 23,3% и т.д.
Т.е. тело кредита дорожает больше, чем стоимость квартиры при стагнации роста зарплат. Т.о. с учетом роста цен на квартиры и тела кредита при прежних ставках его не выгодно стало брать, и % ставку необходимо снижать.

повышение продаж не есть рост цен, это увеличение кол-ва сделок, которое ведет к росту цен нелинейно - рынок-то не сферический конь в вакууме, там спрос/предложение играют, когда предложения много (с избытком), увеличение спроса толкает цену несильно - (аля сначала растет ликвид, потом подтягивается неликвид, средняя цена растет слабо, неликвида ж много) и только когда предложения становится ощутимо мало, тогда рост цен начинает шкалить и потом они уходят в перегрев, далее спроса нет-опять падеж и все это встроено в ритм экономического цикла)

Shuran писал(а) 11 ноя 2019, 21:51повышение продаж не есть рост цен

Это понятно. Я как раз не о повышении продаж на 10% при падении ставки на 1%. Я о том, что падение ставки на 1% ещё и нивелирует рост цен на 10%. Я решил отметить это совпадение.
Первым примером я хотел сказать, что из-за подорожания на волне эскроу человеку с той же имеющейся суммой в 2019 году стало дороже входить не только из-за подорожания квартир как такового, но и из-за подорожания кредита вследствие отсутствия роста зарплат. В принципе это и так было ясно, я просто хотел показать это в процентах.
А вторым примером я хотел показать при каких процентах по кредиту эта разница в росте по сравнению с 2018 годом нивелируется.
Допустим в 2018 году у человека не было денег для первоначального взноса и он просто следил за рынком, выбирал себе интересные варианты и определился, что подходящая по параметрам ему квартира стоит 3500000 руб. А в 2019 году он накопил на первоначальный взнос и ожидал, что сможет найти и купить какую-нибудь квартиру за 3500000 руб., а они подорожали допустим на 10%. В таком случае, если в 2018 г. ставка была 9%, то в 2019 г. при одинаковом ежемесячном платеже ему нужна ставка примерно 7,7%, чтобы поравняться в переплатах по кредиту, если бы он брал в 2018 г.

Prodim писал(а) 12 ноя 2019, 01:34 а они подорожали допустим на 10%

откуда такие допущения тогда и почему 10, а не 5 или 15? нет связи 1% ставка=+10% к цене. из падения ставки можно тока параметры кредита улучшить для потребителя (уменьшение суммы ежемес платежа. увелич суммы кредита), а не пальцем в небо допускать какие-то скачки цен, в примере ниже, если рост цен был бы на 5%, то и ставка нужна была бы не 7,7, тогда уж есть смысл посчитать наскока падение ставки на 1% "позволяет" увеличивать цену, чтобы ежемес платеж не увеличивался при сохранении срока. но и эта цифра - теоретическая, ликвид и неликвид растут по-разному на практике, она - потенциал роста "в вакууме"

Prodim писал(а) 12 ноя 2019, 01:34В таком случае, если в 2018 г. ставка была 9%, то в 2019 г. при одинаковом ежемесячном платеже ему нужна ставка примерно 7,7%, чтобы поравняться в переплатах по кредиту, если бы он брал в 2018 г.

Shuran писал(а) 12 ноя 2019, 12:27откуда такие допущения тогда и почему 10, а не 5 или 15?

10% взял для простоты расчета, но из реальной ситуации. Человек не смог купить в прошлом году при ставке в 9%. А в этом году эта квартира подорожала почти на 10%. Соответственно, я ему посчитал, что при ставке 7,6-7,7% и том же ежемесячном платеже он ничего не теряет по сравнению с прошлым годом. Получилось, что для повышения цены на 10% нужно падение ставки примерно на 1% (хотя сейчас смотрю 1,3-1,4% это всё-таки не 1%). Дальше я решил проверить для 20%, там оказалось нужно падение примерно на 2%, для 30% - примерно 3%, а для 40% - примерно 4%. Но сейчас смотрю расчеты, получается всё-таки достаточно грубая прикидка.
Примерный расчет получается следующим. Возьмем за базовую ставку 9%, при ней за кредит на 3000000р. ежемесячный платеж будет 38000 руб.
Тогда при одинаковом ежемесячном платеже и одинаковой переплате за всё время пользования кредитом:
Падение ставки до 7,6% позволяет взять кредит на 10% дороже.
Падение ставки до 6,5% позволяет взять кредит на 20% дороже.
Падение ставки до 5,6% позволяет взять кредит на 30% дороже.
Падение ставки до 4,9% позволяет взять кредит на 40% дороже.
Если нужно, могу приложить скриншоты из ипотечного калькулятора.

Shuran писал(а) 12 ноя 2019, 12:27тогда уж есть смысл посчитать наскока падение ставки на 1% "позволяет" увеличивать цену, чтобы ежемес платеж не увеличивался при сохранении срока.

У меня изначально была ситуация от обратного, т.е. от роста цены, поэтому я считал от неё.
Сейчас пересчитал насколько падение на 1% позволяет увеличить цену при одинаковом ежемесячном платеже и одинаковой переплате за время пользования кредитом.
При падении на 1% позволяет увеличивать примерно на 8%.
При падении на 2% позволяет увеличивать примерно на 17%.
При падении на 3% позволяет увеличивать примерно на 29%.
При падении на 4% позволяет увеличивать примерно на 45%.
При падении на 5% позволяет увеличивать примерно на 65%.
Т.е. при падении на 3% на каждый % приходится примерно 10%, дальше зависимость растёт.
При необходимости могу приложить скриншоты из ипотечного калькулятора.