Прогнозы цен на квартиры в Москве и Подмосковье (в целом по рынку)

На вторичном рынке старой Москвы единовременно выставлено на продажу примерно 50 000–60 000 квартир. Плюс 4500–5500 в новой Москве и около 70 000–80 000 – в Подмосковье (обобщенные данные «Инком-недвижимости», «Миэля» и Homeapp). На две трети это массовое жилье. Элитного – не более 5%, добавляет Елена Мищенко, руководитель отдела городской недвижимости НДВ. Остальное – вариации на тему бизнес-класса.

Для сравнения: в базе «Новострой-М» представлено около 84 000 лотов на первичном рынке Москвы и области – вторичный рынок в целом больше и дороже: по данным «Азбуки жилья», 1 кв. м уровня от эконома до комфорта стоит в среднем от 187 400 до 261 900 руб., бизнес-класса – 377 500 руб., для новостроек это около 170 000 и 238 000 руб. соответственно (данные «Метриума»). Но выбор качественных предложений по адекватной стоимости ограничен, считает Сергей Шлома, директор департамента вторичного рынка «Инком-недвижимости». Правда, вторичный рынок постепенно пополняется вчерашними новостройками – примерно на 2–5% в год, уточняет Мищенко. «Бум строительства начался пять лет назад. Новое современное жилье перешло в категорию вторичного 3–4 года назад, когда были сданы первые дома. Поэтому активный выход в продажу «недавних новостроек» ожидается не раньше 2022–2025 гг.», – предполагает Мария Литинецкая, управляющий партнер компании «Метриум». Также обновления рынка риэлторы ждут от программы реновации хрущевок.

По оценкам «Метриума», на рынок стали возвращаться продавцы, отказавшиеся от продажи «до лучших времен» в 2018 г. Шлома отмечает, что прибавилось квартир на продажу в домах под снос – на 54% за год: с 1474 до 2277 объектов. Почти втрое – с 7 до 20% – выросла доля владельцев жилья в хрущевках, выставляющих его на продажу по завышенным ценам. Вырос и размер «надбавки» за перспективы обновить квартиру за счет реновации – с 0,3–0,5 млн до 0,5–0,7 млн руб. Случается, что накидывают более 1 млн руб. к реальной стоимости, хотя речь идет об устаревшем, если не сказать древнем, жилфонде, удивляется эксперт.

Квартиры продаются медленнее
К осени, по данным «Инком-недвижимости», срок экспозиции с 51 дня в декабре 2018 г. увеличился до 71 дня к нынешнему сентябрю. У «Миэля – сети офисов недвижимости» эти показатели – 70 и 95 дней. В среднем плюс 16% с начала года, до 90 дней, считают в агентстве Homeapp.

Впрочем, если собственники ликвидной недвижимости не завышают цены, все происходит быстрее: 3–4 недели до аванса проходит для квартир ценой до 8–9 млн руб., комментирует Владимир Каширцев, гендиректор «Азбуки жилья». Квартиры за 9–15 млн руб. продаются за 4–6 недель. Объекты ценой от 35 млн ждут покупателей от 6 месяцев до года.

Как повлияли реформа и реновация
Практически неизменное число предложений и удлинение сроков экспозиции свидетельствуют о скромном спросе; такие факторы, как переход рынка новостроек на продажу через эскроу-счета, снижение ипотечных ставок и продвинувшаяся программа реновации пятиэтажек, не особенно подгоняют покупателей.

Статистика внесения авансов от аналитического центра «Инком-недвижимости» говорит об ослаблении спроса и в сравнении с предыдущим годом, и по отношению к началу нынешнего. В январе 2019 г. спрос был на 15% меньше, чем годом ранее, лишь нынешний февраль не уступил прошлому. В марте число авансов было на 20% меньше, в апреле – на 17%, в мае – на 30% по отношению к аналогичному периоду 2018 г. В июне отрицательная динамика достигла пика – минус 40%. В июле, августе и сентябре – минус 7, 12 и 25% соответственно.

Накануне перехода на новую схему финансирования проектов часть покупателей метнулась за новостройками, подгоняемая слухами о небывалом росте цен. «Ажиотаж, связанный с реформой долевого строительства, привел к ослаблению спроса на вторичном рынке старой Москвы. С середины весны, когда интерес к переменам начал нарастать, и до конца лета этот сегмент суммарно недосчитался почти трети сделок», – считает Шлома.

Но были клиенты, которые повели себя с точностью до наоборот: опасаясь завышенных цен и возможных банкротств застройщиков, они решили вообще не связываться с новостройками и сделали выбор в пользу готовых квартир. Каширцев заявляет, что количество продаж на вторичном рынке за три прошедших квартала у «Азбуки жилья» увеличилось на 10% по сравнению с аналогичным периодом прошлого года: «Это происходило на фоне новостей про рост цен в новостройках». Сейчас страсти поутихли, и в ряде проектов квартиры продаются одновременно и на вторичном рынке (в уже введенных в эксплуатацию корпусах, например), и на первичном – с небольшой разницей в цене. И в таких объектах квартиры «с рук» уходят быстрее, чем «от застройщика», замечает Мищенко. Например, в ЖК «Сколковский» студия в 28 кв. м от застройщика со сдачей в течение года продается за 3,7–3,8 млн руб. На вторичном рынке готовый аналогичный вариант стоит 3,9–4,1 млн руб.

Снижение ипотечных ставок хоть и вдохновляет покупателей, но серьезно активизировать спрос не может. По наблюдениям Шломы, часть потребителей откладывает выход на сделку, ожидая еще более комфортных условий по кредитам. «Кроме того, ипотечный спрос на вторичном рынке уже практически исчерпан, остались только те, кто либо вообще не может себе позволить покупать в долг, либо в силу разных причин не хочет этого делать, – комментирует Шлома. – Социально-экономическая ситуация не располагает к тому, чтобы «влезать в ипотеку», уверенности в завтрашнем дне у многих нет». Но, по данным «Метриума» и «Миэля», доля ипотечных сделок с начала года немного увеличилась: у первых – с 55 до 65%, у вторых – с 54 до 60%.

Программа реновации тоже пока не совершила революции на вторичке – повышенного спроса на хрущевки под снос риэлторы не наблюдают, вопреки ожиданиям продавцов такого товара. Спрос скорее специфический, замечает Юлия Дымова, директор офиса продаж Est-a-Tet: покупают, если не хватает на новостройку, и рассматривают покупку как долгосрочную инвестицию. Не известно, где именно будет построен новый дом, и этот факт, по мнению Марины Толстик, управляющего партнера компании «Миэль – сеть офисов недвижимости», многих смущает. Но определенный интерес со стороны инвесторов есть. В целом люди, изначально скептически относившиеся к программе реновации, поверили в нее, считает Шлома, однако в общем объеме сделок на вторичном рынке покупки-продажи жилья в домах, попавших в программу реновации, занимают минимальную долю и заметного влияния на общую ситуацию со спросом не оказывают.

Меньше альтернативных сделок
Сейчас, по данным «Инком-недвижимости», соотношение доли свободных продаж и альтернативных сделок (когда вместо проданной квартиры тут же приобретается новая) 60% против 40%. Два года назад было примерно поровну. Клиенты все чаще «разбивают» цепочки, т. е. сначала продают, а спустя какое-то время покупают другую жилплощадь. Квартиры в свободной продаже пользуются большим спросом, поэтому сценарий «взять кредит – приобрести новое жилье – найти покупателей на имевшийся ранее объект» уже не редкость, отмечает Шлома. Кроме того, кредит можно погасить досрочно после продажи старой квартиры. В основном «безальтернативно» продаются вчерашние новостройки.

Существенный момент – продав недвижимость на вторичном рынке, все больше покупателей уходит на первичный. Таких, по подсчетам Литинецкой, 60%. Благо география нового строительства в Москве обширна, строят повсеместно и, чтобы переехать в новый дом, часто не нужно даже покидать границы своего района, объясняет эксперт.

Есть еще одно объяснение уменьшению числа альтернативных сделок: в них, как правило, участвуют не самые обеспеченные люди, в условиях падения и без того скромных доходов они не хотят тратить деньги на переезд, ремонт, оплату услуг риэлтора и т. д. и просто уходят с рынка.

Альтернативных сделок становится больше в периоды заметного роста цен, когда люди боятся, что после продажи квартиры не успеют приобрести новый объект по желаемой стоимости. Однако на протяжении уже нескольких месяцев цены стоят примерно на одном уровне, поэтому Шлома предпосылок для роста их доли не видит.

Плюс 5% за год
С начала года недвижимость на вторичном рынке старой Москвы подорожала примерно на 5%. По статистике «Инком-недвижимости», в среднем 1 кв. м стоит 212 200 руб., по данным «Метриума» – 215 000 руб. В новой Москве – 142 800 руб. за 1 кв. м, рост с начала года – на 11,9% (значительная часть новомосковской вторички – это вчерашние новостройки, более качественные, чем панельное наследие 1960-х – 1970-х гг. старой Москвы). Показатели Подмосковья – 79 600 руб. за 1 кв. м и плюс 5,8% соответственно («Инком-недвижимость»).

Скидки, говорят риэлторы, небольшие – 2–5%. Рассчитывать, по словам Дымовой, можно на дисконт не более 100 000–250 000 руб.

Со скидками чуть более 5%, считают в «Инкоме», продается около 78% квартир. Такой дисконт держался на протяжении всего года. Литинецкая полагает, что выторговать получается лишь 1–3%.

Покупатели в целом стали сговорчивее, но немало еще клиентов добивается скидки в 10% – им кажется, что все непомерно дорого. По выражению Мищенко, такие покупатели «гуляют по рынку» от одной квартиры до другой.

Меньше стало и продавцов, считающих свою недвижимость бесценной. Доля сделок с превышением первоначальной цены предложения, по статистике «Инком-недвижимости», уменьшилась с 11 до 7%.

Ни значимого роста, ни существенного падения цен в ближайшее время эксперты не ждут. Большинство покупателей в средствах ограничены, дешевеющие проценты по ипотеке дают кратковременный эффект, поэтому вряд ли в условиях скромного спроса квартиры будут дорожать. Но и существенного уменьшения стоимости до конца года тоже не предвидится – качественного предложения немного, замечает Шлома. «Пока можно сказать, что средняя стоимость 1 кв. м в этом сегменте замерла, к началу 2020 г. возможна лишь минимальная отрицательная коррекция цен – минус 3–5% – из-за продолжающегося ослабления спроса в сегменте», – прогнозирует он. «В период активизации рынка в конце 2018 г. – первом полугодии 2019 г. спрос был исчерпан на много месяцев вперед», – считают в аналитическом центре irn.ru.

В НДВ и «Азбуке жилья» ждут небольшого (2–3%) повышения цен. Возможно, рынок на какое-то время взбодрят инвесторы, которых не устраивает падение доходов от депозитов в банках и которые предпочтут уйти на рынок недвижимости, предполагают в irn.ru.

В более отдаленном будущем расклад может изменить реновация – когда рынок обновится за счет нового предложения и старые дома начнут существенно проигрывать новым. Более весомый, чем сейчас, вклад может внести и ипотека: если ставки по кредиту сравняются с доходностью от аренды жилья, станет выгоднее покупать, а не снимать жилье, считает Алексей Игошин, гендиректор технологичного агентства Homeapp. Сейчас в Москве доходность от аренды в среднем около 4–6%, а минимальная ставка по ипотеке – более 8%, напоминает эксперт. Когда показатели выравняются, цены на жилье снова могут начать расти. К этому остается только добавить надежду на рост доходов граждан – не в отчетах ведомств, а в реальной жизни.

Покупателям все равно
В настоящее время в РФ возводится 118,2 млн кв. м жилья, из них 18,4 млн строятся и продаются с использованием эскроу-счетов, еще 70,7 млн можно продавать по старым правилам, таковы данные Минстроя. По заявлению Центрального банка РФ, на начало сентября из 120 млн кв. м около 57% достраивается по старой схеме, с использованием эскроу – 14%, еще 30% находятся в зоне риска и разбираться с ними планируется вручную. Девелоперы сконцентрировали усилия на увеличении строительной готовности текущих проектов, а не на запуске новых.

Негативные прогнозы не сбылись, делится гендиректор группы «Эталон» Геннадий Щербина, опираясь на опыт работы в Петербурге: «Резкого снижения спроса не произошло: в III квартале в Петербурге заключено 18 619 ДДУ (против 20 167 во II и 20 667 в I квартале), в Ленобласти – 4517 ДДУ (во II квартале было 5732, в I квартале – 7780 ДДУ)». По его данным, спрос просел в июле 2019 г. «Покупатели не понимали, какой механизм приобретения недвижимости защищает их вложения в большей степени. Однако уже в августе – сентябре, после прояснения всех нюансов нового законодательства, спрос вернулся на уровень II квартала», – говорит Щербина. По его словам, для покупателей выбор обусловлен не тем, продается новостройка через счета эскроу или нет, а другими факторами, такими как репутация компании, расположение объекта, концепция, цена и стадия готовности.

Пока доля проектов, продажи в которых осуществляются через счета эскроу, в общем предложении невелика, и они в основном находятся на начальных стадиях строительства. Группа «Эталон» после 1 июля вывела на рынок два проекта – клубный дом «Счастье на Ломоносовском» в Москве и «Квартал Che» в Санкт-Петербурге. Немного другая статистика у «Брусники» – компания перешла на проектное финансирование и расчеты с дольщиками через счета эскроу в 2018 г., к концу 2019 г. половина проектов будет продаваться по новым правилам, сообщила пресс-служба компании.

Станислав Сагирян, директор по развитию компании «РКС девелопмент», отмечает, что покупатели вообще слабо информированы об эскроу-счетах: «Это не вызывает какой-либо реакции». Компания строит в Твери, там в ответ на информацию о наличии эскроу-счетов отвечают: «Мне все равно, у меня ипотека».

По данным ЦБ РФ на октябрь 2019 г., российские банки открыли более 17 000 эскроу-счетов с остатком на них 50 млрд руб. Банки одобрили кредитов почти на 500 млрд руб.

Без кредитных историй
«При квалифицированном финансовом менеджменте переход на реализацию через счета эскроу не будет иметь негативных последствий для экономики проектов», – уверены в «Бруснике». Но другие девелоперы, работающие в регионах, настроены не столь оптимистично. Большинство аналитиков недооценивают масштаб последствий от введения 218 ФЗ (счетов эскроу) и это в первую очередь связано с тем, что они рассматривают эффект через призму рынков Москвы и Санкт-Петербурга, уверен Сагирян. «Девелоперские компании, которые работают в этих городах, отличаются более высокой финансовой грамотностью, имеют доступ к развитому финансовому рынку и с высокой долей вероятности смогут привлечь как акционерное, так и кредитное финансирование, – объясняет он. – Ситуация в регионах кардинально иная, и локальные рынки жилья ожидают совсем иные последствия. Сейчас у 90% застройщиков отсутствует опыт привлечения проектного финансирования, у 80% застройщиков полностью отсутствует кредитная история».

По его подсчетам, за 12–18 месяцев в регионах будут завершены проекты, которые получили возможность продаж по старым правилам (это 70% строящегося сейчас жилья), и тогда можно будет наблюдать эффект от нововведений. «Учитывая отсутствие кредитной истории у подавляющего числа застройщиков и дефицит инвестиций в регионах, сохранение объемов строительства на текущем уровне маловероятно», – считает Сагирян.

«Нагрузка на проект с точки зрения строительства социальной инфраструктуры на 1 кв. м в регионе может быть очень тяжелой», – добавляет президент ГК «Кортрос» Вениамин Голубицкий.

В «РКС девелопменте» и компании «Макон» ожидают уменьшения предложения новостроек в региональных городах-миллионниках на 40% до конца 2020 г. – первой половины 2021 г.

«Одним из последствий такого сокращения будет существенный рост цен и консолидация рынка», – прогнозирует Сагирян.

Почему отказывают банки
Реформа долевого строительства радикально поменяла отношения банков и девелоперов, говорит коммерческий директор RDI (работает в МО) Валерий Кузнецов. «Ценовую политику застройщиков начинают определять кредиторы. Если раньше при проектном финансировании банки контролировали лишь расходы, то теперь они вынуждены интересоваться и доходной частью: участвовать в ценообразовании, обращать внимание на темпы продажи квартир. Кредиторы все глубже погружаются в рынок недвижимости, хотя и без особого огонька, – объясняет Кузнецов. – Как показывает наш опыт, банк при согласовании проекта уменьшает цену продаж, чтобы снизить риски. В результате ухудшаются финансовые показатели и падает доходность. Девелопер может продавать квартиры и по более высокой цене. Но банк при согласовании проекта не даст кредит больше той суммы, чем определит на основании собственных расчетов стоимости 1 кв. м. И денег оказывается меньше, чем нужно».

Кузнецов считает, что уход мелких застройщиков с рынка неизбежен: «Финансовые, административные, кадровые ресурсы у таких компаний слишком малы, чтобы рассчитывать на проектное финансирование, выполнить требования банков большинству просто не под силу».

В бизнес-модель принудительно добавляется новый элемент – банк со своим финансовым интересом и на это нужно закладывать приблизительно 7–10% от рентабельности проекта, говорит руководитель юридического департамента АН «Бон тон» Дмитрий Логинов. «То, что могут переварить столичные девелоперы, убивает экономику региональных игроков. На этом фоне закономерно выглядит статистика ЦБ РФ, по которой банковским сообществом удовлетворяется только каждая четвертая заявка на проектное финансирование, – рассуждает эксперт. – Причины отказа можно условно разбить на организационные (нет опыта работы с проектными кредиторами) и экономические. Да, банкиры выполнили грандиозную работу по упрощению согласительных процедур, и причины организационных отказов можно устранить. Но экономические выглядят нерешаемыми. Рентабельность проектов ниже 10% становится стоп-фактором, ведь ставки по кредитам для застройщиков находятся в диапазоне 7–12% годовых. Даже если кредит и одобрят, то как будет работать застройщик? Выходить в ноль строительной компании не интересно». Директор по маркетингу компании «Талан» Наталья Гарифуллина считает, что в ближайшие два-три года с рынка могут уйти до 25% средних и небольших застройщиков. «Если для Москвы требование к рентабельности в размере не менее 20% является реалистичным, то за ее пределами оно трудно выполнимо, так, данный показатель у региональных застройщиков в среднем составляет 10–15%», – подтверждает она. Как и то, что многие застройщики не готовы к большей прозрачности «внутренних процессов», как того требуют банкиры.

По данным Центробанка, всего российские банки заключили с девелоперами более 340 кредитных договоров на сумму более 300 млрд руб., через проектное финансирование было привлечено около 35 млрд. Минстрой готовит поправки в законодательство, направленные на увеличение выдачи проектного финансирования застройщикам. По словам замминистра строительства и ЖКХ РФ Никиты Стасишина, в весеннюю сессию Госдумы для этого будут вноситься точечные поправки.

В условиях ограниченного доступа мелких застройщиков к капиталу высока вероятность дружественных и недружественных поглощений со стороны крупных компаний, которые активно развиваются по модели франчайзинга, предлагая региональным застройщикам свои компетенции в области строительства и фандрайзинга, добавляет финансовый директор бизнес-юнита «Доброград девелопмент» Денис Зайков. «Переход на эскроу-счета практически закрыл для мелких застройщиков возможность применять упрощенную систему налогообложения. Раньше по своим показателям они попадали под требования НК и могли конкурировать на рынке за счет более низкой цены», – отмечает он.

Но главная проблема для всех застройщиков – низкий платежеспособный спрос, подчеркивает гендиректор «Азбуки жилья» Владимир Каширцев: «Банковское проектное финансирование, по идее, должно помогать застройщикам. Но во многих городах даже с населением 0,5–1 млн человек жилье продается по 30 000–40 000 руб. за 1 кв. м, что не намного больше себестоимости строительства. В долгосрочной перспективе можно ожидать снижения количества проектов, по крайней мере реализуемых коммерческими компаниями».

Облегчить жизнь застройщикам помогло бы постепенное раскрытие эскроу-счетов, но пока на это рассчитывать не приходится. Еще одна надежда девелоперов – снижение, вслед за ключевой, ставок на проектное финансирование. Также, по словам Логинова, идет обсуждение различных программ субсидирования кредитов для застройщиков.

Альтернатива банкам
Поиск альтернатив банковскому кредитованию уже привел три компании на рынок ценных бумаг. В конце сентября группа ЛСР, ГК «Самолет» и ГК «Инград» заявили о начале процедуры привлечения инвестиций через выпуск облигаций. ЛСР готова предложить инвесторам облигации на 7 млрд руб. по ставке 8,5% годовых, «Самолет» – трехлетние закладные на общую сумму 3 млрд руб. «Инград» замахнулся уже на 50 млрд руб. Челябинский застройщик АПРИ «Флэй плэнинг» также планирует привлекать средства на новый подмосковный проект на долговых рынках. На биржу вышла ижевская компания «Талан-финанс», разместив бумаги в объеме 1 млрд руб. В перспективе такой способ заимствования может стать более выгодным для строительных компаний, чем проектное финансирование, считают эксперты «Метриума»: выплаты по облигациям для застройщиков с высоким рейтингом могут достигать от 6 до 8% годовых от номинала и в данном случае не требуется залог. «Облигационная ставка в недвижимости будет снижаться вместе с ростом доверия инвесторов к надежности рынка. Для сравнения – инвестиции в девелопмент Европы и США одни из самых низкодоходных (3–4%), так как являются наименее рискованными», – считает управляющий партнер «Метриума» Мария Литинецкая.

«По итогам этого года объем кредитов, взятых российскими строительными компаниями через механизмы проектного финансирования, может составить 1 трлн руб. Этой отметки рынок облигаций застройщиков может достичь уже к 2023 г. Не исключено, что до конца года мы услышим еще о нескольких громких эмиссиях крупных девелоперов. Это первые шаги к раскрытию традиционно непрозрачной отрасли жилой недвижимости, а значит – и первые шаги к ее оздоровлению и саморегулированию», – говорит Литинецкая. Правда, такой механизм работает только для крупных компаний, мелкие же вновь остаются за бортом.