Прогнозы цен на квартиры в Москве и Подмосковье (в целом по рынку)

Madina писал(а) 18 июн 2018, 22:21Ставки ипотеки уже близки ко дну: у банков ликвидности столько что они ставки по ипотеке снижают гораздо быстрее ставки регулятора, учитывая что ипотека - самый привлекательный сегмент по риску-доходности (самые высокие ставки дохода относительно объемов просрочки и с нормальным залогом, особенное если банк финансирует проект напрямую - тогда застройщик всю поднаготную выкладывает). Снижение на горизонте год - полпроцента максимум

тут вы сами себе противоречите - если снижать ставки быстрее регулятора, то это не полпроцента, наверное...а падение на 1% с текущих уровней может дать прирост выдач на 20%...

Отправлено спустя 1 минуту 10 секунд:

Madina писал(а) 18 июн 2018, 22:21 а вот надежные заемщики, кто хотел купить жилье уже почти закончились

а как вы это определили? отношение портфеля ипотеки к ВВП у нас все еще на уровне плинтуса

Stepan, это уже было в симпсонах, было и 100 и 70, теперь это уже не рост, а флуктуации. Чтобы эйфория повторилась, нефть должна уйти условно на 200, где её ещё не было. И даже это сильного эффекта не даст, ВВП вырастет в рамках статпогрешности, а на экономику влияния почти не будет. Это не есть долгосрочный фактор. А краткосрочное влияние государство отсекает через бюджетное правило.

Madina писал(а) 18 июн 2018, 22:21А по-поводу количества рождений и лбгот - это только семьям с детьми рожденными после 1 января 18 года - учтите что количество "молодых семей" и женщин в детородном будет падать, а количество окончательно бездетных - расти (до 15%).

демография на долгосроке ухудшится, вот тока программа на 5 лет - т.е. эта программа окучит тех, кто под нее подпадает, в ДОПОЛНЕНИЕ к рынку, как стимулирующий фактор - не было бы ее - эти люди не взяли бы кредит

Отправлено спустя 4 минуты 13 секунд:

Madina писал(а) 18 июн 2018, 22:21К томуж 2 ребенок - первый фактор бедности в нашей стране - нет в этой категории массового спроса.

вы социолог или экономист?) дети ухудшают мат. положение семьи, тем не менее, рождаясь, они создают спрос на доп.метры у ЭТОЙ семьи и она начинает думает про апгрейд, не хочется спекулировать про рождаемость/убыль населения до 2050г - мы рассматриваем РН в ближ 3 года, не дальше

Отправлено спустя 6 минут 8 секунд:

Madina писал(а) 18 июн 2018, 22:21А теперь посмотрите что с доходами будет: НДС поднимут +1 к инфляции, -1 из реальных доходов; выход на пенсию отложат - снова удар по доходам (пенсионеры работающие - самая богатая страта населения и еще и помогает молодым сестьям покупать жилье; до конца года введут самостоятельные накопления на пенсию по 1% в год увеличение отчислений до 6% в год - снова удар по доходам.

увеличение ндс неприятно для развития экономики, но у нас уровень инфляции позволяет, ибо сильно ниже даже таргета цб в 4% https://уровень-инфляции.рф/таблица_инфляции.aspx, работающие пенсионеры самая богатая страта в деревне гадюкино и городе мухосранске, а вот по стране в целом в верхний дециль они вряд ли входят, увеличение пенс. возраста оч позитивно для экономики, не говоря уж про бюджет, в любом случае, доля пенсионеров среди потребителей недвиги незначительна

Отправлено спустя 5 минут 30 секунд:

Madina писал(а) 18 июн 2018, 22:21Причем ЦБ проконтролирует чтоб зарплаты росли не быстро - в случае разгона на дефиците на рынке труда - он ставочку не то чтоб вверх подкрутит - он ее во-первых не снизит, а во-вторых жестко отожмет ликвидность у банков через бонды - дав к цене премию побольше - и все (кому интересно - можете почитать обзор фин стабильности последний - там еще четко написано о реализации рисков строительного сектора в ближайшее время

не в большой четверке работаете, не?) з/п вроде особо некуда расти, как и ввп, ибо вождь нации придерживается курса "стабильности") вот тока недвига для русского человека - самый важный актив в жизни, поэтому он за его ценой не постоит, даже если она падать будет - главное, чтоб зп платили... ссылкой не поделитесь?

Отправлено спустя 1 минуту 59 секунд:

Madina писал(а) 18 июн 2018, 22:21В целом: выборы прошли - так что кому выйти надо - выходите в этом году

при чем тут выборы? выход из из инвеста ваще другая песня, мы про рынок недвиги в целом. выборы на него вообще никак не повлияли, победитель был известен заранее

Йоу писал(а) 19 июн 2018, 00:451. Ипотеку сейчас разумно брать?
2. Стоимость квартир (залога) не упадёт как в 2008?
3. Инфляция будет на горизонте 5-10 лет больше текущих ставок по ипотеке? В смысле рост номинальной стоимости квартир возможен в пределах инфляции?

1. да, ибо дешевая, плинтуса в 6-7% можно долго ждать и не дождаться, а будет ниже - рефинанс рулит
2. пока нет пузыря - некуда падать
3. как думаете, есть экономический смысл хозяйствующему субъекту выдавать кредит по ставке ниже инфляции? а в чем смысл номинальной стоимости на горизонте 5-10 лет, если важна реальная - с учетом инфляции... тут на год сложно спрогнозить, а вы про 5-10

niksa777 писал(а) 19 июн 2018, 12:30цены уже подняли с учетом курса доллара в 64 и негатива по отмену ДДУ. так что ничего по ценам не измениться. год назад можно было новострой 80 метров в среднем за 10.5-11 найти. сейчас это 11.5-12 за 80м.

Мне кажется ипотека подняла цены на первичку. Но вторичку ипотека вообще не поддерживает, ибо она вниз идет.

Suinag писал(а) 19 июн 2018, 13:39Мне кажется ипотека подняла цены на первичку. Но вторичку ипотека вообще не поддерживает, ибо она вниз идет.

не согласен. ищем трешку для себя от 80 метров. вторички просто нет. либо цена от 12500 !!!! и это на окраине типа домодедовские, анино, Медведково в любом районе.
за эти деньги можно легко взять первичку на стадии сдачи через полгода - год.

Suinag писал(а) 19 июн 2018, 06:442. Вторичка ползет вниз

откуда инфа? личный опыт продажи 1 квартиры за последние 2 года?

Shuran писал(а) 19 июн 2018, 13:53 откуда инфа? личный опрыт продажи 1 квартиры?

Слежу за новостроечной вторичкой Реутова.

Suinag писал(а) 19 июн 2018, 13:39Мне кажется ипотека подняла цены на первичку. Но вторичку ипотека вообще не поддерживает, ибо она вниз идет.

еще как поддерживает, она уже не идет вниз, про рост никто не говорит, но и падение прекратилось, ирн.ру в помощь. первичка отжирает покупцов у вторички, т.к. дешевле и эффективнее по планировкам, - меньше по площади/евро, в тощие времена это стало критичным

Отправлено спустя 56 секунд:

Suinag писал(а) 19 июн 2018, 13:55Слежу за новостроечной вторичкой Реутова.

аа, ну если по домам центростроя, где 1ки по 50-55м, 2ки по 75-80 и 3ки по 90-100 - то нет вопросов)

niksa777 писал(а) 19 июн 2018, 13:51
не согласен. ищем трешку для себя от 80 метров. вторички просто нет. либо цена от 12500 !!!! и это на окраине типа домодедовские, анино, Медведково в любом районе.
за эти деньги можно легко взять первичку на стадии сдачи через полгода - год.

Это где трешка в первичке за 12,5?

vit писал(а) 19 июн 2018, 13:02. Чтобы эйфория повторилась, нефть должна уйти условно на 200, где её ещё не было. И даже это сильного эффекта не даст, ВВП вырастет в рамках статпогрешности, а на экономику влияния почти не будет. Это не есть долгосрочный фактор.

Ну то есть главный фактор - это психология (эйфория или ее отсутствие), а экономические тенденции малозначимы? Вот не уверен.

niksa777 писал(а) 19 июн 2018, 13:51Не согласен. ищем трешку для себя от 80 метров. вторички просто нет. либо цена от 12500 !!!! и это на окраине типа домодедовские, анино, Медведково в любом районе.
за эти деньги можно легко взять первичку на стадии сдачи через полгода - год.

А вы просто на циане предложения смотрите? Вы думаете, российские продавцы в ценах и экономике разбираются? Сходите вживую на просмотры, а не смотрите с дивана. Цена упадет уже потому, что вы зашли, тк давно никого не было, если потом скажете, что покупаете, и предложите вычесть 10% - продадут практически без встречных вопросов. Если вам кажется, что все равно дорого, идете на другие 20-50 просмотров, объясняете им альтернативные выгоды по депозитам за те годы на циане, что они пытаются ее продать, показываете им цены на первичку со сдачей через год, благо за пределами цао ее сейчас полно, и у части продавцов получаете цену % на 20 ниже циана. К примеру, я себе вторичку купил на 24% ниже следующей самой дешевой квартиры в этом доме (ок, в ней был типа "ремонт", но любой нормальный человек за такие деньги его бы сразу снес) и на 10% ниже цены, которую они хотели после долгих продаж и снижений цены. Остальные продавцы, которые не прйдут на снижение до желаний покупателя, ее просто не продадут.

А части из них просто скучно и заняться нечем, а тут выставил, и к тебе гости ходят по вечерам. И я сейчас абсолютно серьезно, я с такими почти до сделки дошел, а они в конце перепили со счастья и решили, что им и их квартира нравится, а денег себе сами заработают Прошло 2 года, смотрю, а рни ее опять выставили)

Сейчас помогаю родственнице с покупкой, так там тоже люди за убитые старые наследные квартиры прямо напротив жк с готовностью менее чем через год хотят на 17-25% больше, судя по циану. И что, вы думаете, они их за эту цену продадут? Причем у них там какие-то безумные наследства от троюродных бабушек, отказники при приватизации, дети с опекой... Нафиг вот они все нужны, если это не ЦАО, где не строят, пусть тогда ценой мотивируют.

Резюмируя, это же не магазин, где кефир стоит 50р и все, приходите и говорите, сколько лично ВЫ готовы за нее дать. 20 человек откажется, либо предложит свою новую цену, а 21 согласится.

Igolka писал(а) 19 июн 2018, 12:18Stepan,
а сколько должно стоить жильё?
вот сегодня объявили, что з/п среднего класса 121 тыс. должна быть (эксперты подсчитали). Согласитесь, что это нормальная з/п для специалиста? Сколько квадратных метров жилья можно купить на з/п среднего класса?

Видел такую статью, что цена жилья завышена в 2-3 раза, если считать по среднемесячному доходу - https://www.irn.ru/news/120373.html Но чтобы снизить цену - этим же плотно заниматься надо, что маловероятно ИМХО.

Stepan писал(а) 19 июн 2018, 15:05 Видел такую статью, что цена жилья завышена в 2-3 раза, если считать по среднемесячному доходу - https://www.irn.ru/news/120373.html Но чтобы снизить цену - этим же плотно заниматься надо, что маловероятно ИМХО.

Имхо считать по одному доходу не очень обьективно. Многие деньги паркуют в жилье, цена может снизиться только если недвигу перестанут считать надежным активом. А это произойдет ой как не скоро даже при существенном превалировании предложения над спросом. В новых проектах адекватные цены могут появиться после переоценки площадей под застройку с учетом нынешних реалий.

Shuran писал(а) 19 июн 2018, 13:07ДОПОЛНЕНИЕ к рынку, как стимулирующий фактор - не было бы ее - эти люди не взяли бы кредит

Shuran писал(а) 19 июн 2018, 13:07дети ухудшают мат. положение семьи, тем не менее, рождаясь, они создают спрос на доп.метры у ЭТОЙ семьи и она начинает думает про апгрейд

Дети действительно создают спрос на жилье, но большая часть семей с новорожденными ипотеку не может себе позволить в принципе, и по всем основным категориям спроса у нас будет провал по количеству - демография ухудшается не в долгосроке, а СЕЙЧАС, вот вам ссылка на возрастно-половую пирамиду росстата https://www.gks.ru/wps/wcm/connect/rosst ... f75a2eeced (выберите год внизу 2018) - на брачный рынок, рынок труда и недвиги будет выходить поколение 1998-2000 годов рождения - это first-time buyers, а их в 2 раза меньше (!) чем 30+, которое уходит из возрастов с максимальным количеством роджений (меньше молодых = меньше семей, меньше женщин в детородных возрастах - меньше детей, понимаете - и вторых и третьих и первых - у нас убыль населения в 1 квартале 2018, а не через 5 лет))). Second-steppers (это как раз с 2+ новорожденым и 30+) - они почти все в категории "бедные" - один источник дохода как минимум на четверых, низкая фин грамотность почти поголовно (не бедным точно есть где жить и считать они хорошо умеют). 70% бедных - семьи с детьми- не зря маткапитал разрешили на рефинансирование ранее взятых кредитов распечатывать - это риски для банков. Отказывать в ипотеке тоже никто не запрещал - если нет 20% первого взноса - просто не дадут, так как субсидия - это разница междц ставкой ЦБ+2% -6%, те без субсидии заемщик должен пройти в 9,25% сейчас, а средняя 9,29% по Москве, те плохим заемщикам скорее всего просто не дадут - ЦБ установил запретительные коэффиценты риска для низких первых взносов. В Москве маткапитал - это ни разу ни 20% от средней квартиры, 2 маткапитала - возможно, но тогда детей 3 штуки...
Понятно что государство поддержит, тут главное оценить этот доп приток - вы сами как считаете, навес в Москве он способен сильно облегчить? Я даже специально прикинула сколько средний заемщик по среднему кредиту в Москве сэкономит: https://cbr.ru/statistics/UDStat.aspx?Mo ... &TblID=4-6 (смотрю только ДДУ) - средний кредит в Москве чуть больше 4млн, на чуть меньше чем 17 лет, под 9,25%, средний платеж примерно 38900тысяч, под 6% 31324, те разница всего 7,5 тысяч/мес или 90 примерно в год или 273 за 3 года - в принципе - хорошие деньги, но всего 3,34% от полной суммы которую придется выплатить, и главный драйвер, конечно - это остановка сниэения ставок - тот спрос что подпитывался падающими ставками насытится, и компенсировать его льготниками не удастся. А чтобы ценник не падал отвесно и мощности загрузить - запустили реновацию.
Страна меняет модель роста - не будем мы на спросе домохозяйств расти, бюджетное правило отрежет нефтедоллары. Хорошая новость в том что все экспортеры (не только нефтянка) на нем выигрывают. Если полит цикл внесет свои коррективы - к 21году, например - захотят правило ослабить чтоб электорат ублажить - тогда я бы не недвигу брала, а доллары, пока они еще не очень дорогие)) - и тут вопрос веры - она у каждого своя))

Shuran писал(а) 19 июн 2018, 13:21при чем тут выборы? выход из из инвеста ваще другая песня, мы про рынок недвиги в целом. выборы на него вообще никак не повлияли, победитель был известен заранее

Вы динамику зп видели? Выборы тут не причем, ага)) вот я как раз про то, что 12% рост средней за в этом году - в следующих ждать не стоит, а НДС и повышение пенсионного возраста вычитает из накоплений энную сумму, и соответствено на нее рынок недвиги расчитывать не сможет.
Верхняя страта в 1% - это специфический покупатель специфической недвиги, которую теперь большая часть этих сцецифических люжей не может продать)) мы ведь говорим про массовый спрос, который может двигать ценник в массовых сегментах, не так ли? Так вот работающие пенсионеры самая богатая страта ВЕЗДЕ, и в Москве в тч, так как даже к большой зп прибавляет еще и пенсию, и сбережения у этой группы самые высокие - и как вы правильно сказали - недвига один из бенифициаров, а теперь представьте - именно по этой группе бедет еще один удар (работающим уже пенсии не индексируют), а теперь и платить начнут позже - ср пенсия в москве около 17 тысяч, 204 тысячи в год - а теперь вернитесь выше и сравните с суммой выигрыша льготной категории