Прогнозы цен на квартиры в Москве и Подмосковье (в целом по рынку)

Stepan писал(а) 19 июн 2018, 12:35Igolka,
Как понимаю, раньше была сильная связь между ценой нефти и ценой жилья (поскольку жилье московского региона - один из основных аккумуляторов нефтедолларов) - https://realty.rbc.ru/news/577d23df9a7947a78ce919dc Ну то есть, условно, некая квартира стоила 1000 баррелей - если нефть по 100, доллар по 30 - это 3 млн. рублей, 100 тыс.долларов. Если нефть по 50, доллар по 60 - это 3 млн.руб, 50 тыс. долл. Сохранилась ли эта тенденция или нет, и если нет, то почему - вот в чем вопрос.

скорее, нет. Поскольку у инвесторов уже нет интереса на этот вид актива. Рынок падающий и завязан на реальный спрос относительно предложения

Shuran писал(а) 19 июн 2018, 13:37 1. да, ибо дешевая, плинтуса в 6-7% можно долго ждать и не дождаться, а будет ниже - рефинанс рулит
2. пока нет пузыря - некуда падать
3. как думаете, есть экономический смысл хозяйствующему субъекту выдавать кредит по ставке ниже инфляции? а в чем смысл номинальной стоимости на горизонте 5-10 лет, если важна реальная - с учетом инфляции... тут на год сложно спрогнозить, а вы про 5-10

Имел ввиду по п.3, что ставка фиксированная, а инфляция может стать больше 9-10%

Stepan писал(а) 19 июн 2018, 12:44А что принципиально поменялось сейчас? Почему сейчас не стимулирует другие сектора?

Не получите вы ответ на такой вопрос. Могу только предполагать почему: под «цена на нефть 100» понимается сразу комплекс параметров, которые дают понимание, что «был рост экономики и нашей и мировой».
А сейчас и «при цене 70» роста нет у всех и кризис по ипотеке был не только у нас ...


Итого: читайте статьи на ИРН от Репченко, к примеру, в которых анализ комплексный и вы получите информацию

Shuran писал(а) 19 июн 2018, 12:59тут вы сами себе противоречите - если снижать ставки быстрее регулятора, то это не полпроцента, наверное...а падение на 1% с текущих уровней может дать прирост выдач на 20%...

не противоречу - у ЦБ минимум ставки 6,75% дай боже будет в след году - те -50bp max. Ставки ипотеки уже прайсят примерно этот уровень, так как в системе профицит и банки старались спылесосить самых надежных быстрее, и зафиксировать ставки пока они не снизились чуть опережая, заняв долю рынка. Те сейчас запас снижения ставки на который банки расчитывали, выдавая ипотеку отсутствует (а они прайсили по факту не 6,75% даже, а 6,5%) вот и все. И допмаржа для банков будет возможна только за счет роста риска по заемщику - а для таких заемщиков ставки будут выше) но не сильно, так как совсем рисковым не дадут просто ипотеку. а раз реальные доходы быстро расти не будут - новые качественные заемщики будут появляться очень медленно.

Madina писал(а) 19 июн 2018, 15:16А чтобы ценник не падал отвесно и мощности загрузить - запустили реновацию.

Вроде пишут, что реновация может увеличить предложение (что, по идее, будет фактором для снижения цен)?

К слову об ипотеке, судя по динамике она уже отросла на стеройдах до докризисного уровня, эффект низкой базы уже исчерпан. А будет она расти дальше, или нет - не очень то очевидно, непонятно на чем. Нет роста ипотечного кредитования, нет топлива для роста цен.
*Рис.1.28 ИЮНЬ 2018. ДОКЛАД О ДЕНЕЖНО-КРЕДИТНОЙ ПОЛИТИКЕ. ЦБ РФ.

Stepan писал(а) 19 июн 2018, 16:34Вроде пишут, что реновация может увеличить предложение (что, по идее, будет фактором для снижения цен)?

я здесь тоже не поняла, по-моему реновация как раз даст обратный эффект. Смотрю на примере своего района, где преобладает старый фонд. Стоимость недвижки очень дифференцирована относительно старый фонд/новострой. Соответственно новострой вообще ставит цены на продажу от балды и 200, и 250, и 300 и предложения, действительно, ограничены. Как только на месте пятиэтажек появятся новенькие дома, то количество предложения увеличится и цена скорректируется вниз.

Stepan писал(а) 19 июн 2018, 16:34Вроде пишут, что реновация может увеличить предложение (что, по идее, будет фактором для снижения цен)?

Igolka писал(а) 19 июн 2018, 17:20я здесь тоже не поняла, по-моему реновация как раз даст обратный эффект.

Простым языком. Вот вы застройщик. Население нищает, спрос падает. Вы уже и лоты в "бизнесе" на клетушки раздробили, и эконом у МКАДА строить начали (вы бы могли представить Фреш от Донстроя еще пару лет назад?), и отделку сами делаете, и "комфорт-класс" придумали, вместо п44т... И вот вы спылесосили весь последний платежеспособный спрос тех, у кого были накопления с нефтяных лет, а теперь сидите и думаете, что же делать дальше? Точно, построить все за счет налогоплательщиков, и расселить туда маргиналов из хрущевок, не цены же на квартиры снижать. А нормальным людям из хрущевок можно еще и лишних метров за доплату сбыть со скидкой. Одни плюсы. В кризис 2008 застройщикам напрямую помогали, а теперь так.

Madina писал(а) 19 июн 2018, 16:21а раз реальные доходы быстро расти не будут - новые качественные заемщики будут появляться очень медленно.

не пойму, почему вы уверены, что банки уже ВСЕХ лучших забрали, а новые не скоро будут - спрос на недвигу существует ведь не только в моменте, когда покупают тока те, кому это актуально сейчас - кому это будет актуально потом, тогда и будет брать - щас им просто фиолетово на усилия банков

Отправлено спустя 5 минут 42 секунды:

Madina писал(а) 19 июн 2018, 15:16 вот вам ссылка на возрастно-половую пирамиду росстата https://www.gks.ru/wps/wcm/connect/rosst ... f75a2eeced (выберите год внизу 2018) - на брачный рынок, рынок труда и недвиги будет выходить поколение 1998-2000 годов рождения - это first-time buyers, а их в 2 раза меньше (!) чем 30+

смотрю и вижу провал, начиная с 27 лет и младше - большой вклад эта аудитория вносит в спрос? да, вот через 5-10 лет картина становится ужасающей, но до этого еще дожить надо

Авантюрист писал(а) 19 июн 2018, 17:55И вот вы спылесосили весь последний платежеспособный спрос тех, у кого были накопления с нефтяных лет, а теперь сидите и думаете, что же делать дальше? Точно, построить все за счет налогоплательщиков, и расселить туда маргиналов из хрущевок, не цены же на квартиры снижать. А нормальным людям из хрущевок можно еще и лишних метров за доплату сбыть со скидкой. Одни плюсы. В кризис 2008 застройщикам напрямую помогали, а теперь так.

Но предложение тогда будет расти? То есть, будут увеличиваться нераспроданные объемы готового жилья и при этом цены снижать не будут?

Madina писал(а) 18 июн 2018, 22:21 Ставки ипотеки уже близки ко дну: у банков ликвидности столько что они ставки по ипотеке снижают гораздо быстрее ставки регулятора, учитывая что ипотека - самый привлекательный сегмент по риску-доходности)

Я вот по перспективам ставок скорее с Мадиной соглашусь. Я сам их снижение давно ожидал (слово, конечно, громкое, так как это было очевидно из слов самого ЦБ) и предлагал родственнице с такой нуждой ипотеку попозже взять, те как раз в этом году. Но вот именно сейчас я в сомнениях, тк после повышения ставки ФРС до текущих 1.5-1.75% и трендом на ее повышение до 3.1-3.6 к 2020 по мнению ФРС (https://www.federalreserve.gov/monetary ... 180613.pdf), я, как человек, в основном живущий на инвестиции, не понимаю, зачем мне рубли/ОФЗ/рублевые вклады, ведь при такой политике ЦБ РФ у меня скоро ставка по рублям будет всего на 2% выше, чем по долларам. А зачем мне тогда рубли, со всеми их непредсказуемыми полетами на 15% за месяц, за 2% лишних? И иностранцы тоже вряд ли будут ОФЗ покупать ради условных 2%, тк премия к риску никакая. А тут еще эти НДСы, прочие послевыборные повышения, рост валюты (фактическую) инфляцию задерут. Конечно, наше правительство может все и непредсказуемо, но как бы им ее вообще обратно повышать не пришлось в обозримом будущем... Но даже при текущей "стабильности" я бы ожидал, что дальнейшее снижение откладывается до конца года/следующего года.

Madina писал(а) 19 июн 2018, 16:21у ЦБ минимум ставки 6,75% дай боже будет в след году - те -50bp max. Ставки ипотеки уже прайсят примерно этот уровень, так как в системе профицит и банки старались спылесосить самых надежных быстрее, и зафиксировать ставки пока они не снизились чуть опережая, заняв долю рынка. Те сейчас запас снижения ставки на который банки расчитывали, выдавая ипотеку отсутствует (а они прайсили по факту не 6,75% даже, а 6,5%) вот и все

запаса по снижению не много, тем не менее, на 1мая этого года средневзвешенная ставка выдачи по месяцу 9,57% https://www.cbr.ru/statistics/UDStat.asp ... &TblID=4-6

Отправлено спустя 16 минут 11 секунд:

Madina писал(а) 19 июн 2018, 15:16Понятно что государство поддержит, тут главное оценить этот доп приток - вы сами как считаете, навес в Москве он способен сильно облегчить? Я даже специально прикинула сколько средний заемщик по среднему кредиту в Москве сэкономит: https://cbr.ru/statistics/UDStat.aspx?Mo ... &TblID=4-6 (смотрю только ДДУ) - средний кредит в Москве чуть больше 4млн, на чуть меньше чем 17 лет, под 9,25%, средний платеж примерно 38900тысяч, под 6% 31324, те разница всего 7,5 тысяч/мес или 90 примерно в год или 273 за 3 года - в принципе - хорошие деньги, но всего 3,34% от полной суммы которую придется выплатить, и главный драйвер, конечно - это остановка сниэения ставок - тот спрос что подпитывался падающими ставками насытится, и компенсировать его льготниками не удастся. А чтобы ценник не падал отвесно и мощности загрузить - запустили реновацию.

программа не для экономии существующих заемщиков, а для вовлечения в нее новых - тех, кто 9,25% не тянет, 6% на 8 лет (2й+3й ребенок паровозом) с учетом, что у нас средний срок ПОГАШЕНИЯ 7 лет (15-16 лет - это срок кредита в ДОГОВОРЕ, а гасят-то досрочно, выпрыгивая из штанов и кушая доширак) и рождаемость повысить способны , особенно, если не московские цены смотреть, по рф они втрое ниже) но если мы про москву с навесом, то еще пара факторов: 1й - "за мкадом жизни нет", куда, кроме питера еще ехать молодым, талантливым и амбициозным, за вычетом заграницы, где "нас никто не ждет"(с)) ну и отмена дду с 1 июля 2019 как манна небесная затоваренному рынку, щас застрои гонят проекты, желающих кредитоваться и контролироваться банками, дураков мало, даже мегазастрои аля ПИК, ЛСР, способные к публичному долгу, гонят объемы, думаю, этот срок, как всегда у нас бывает, отложицца еще 100500 раз, мелким застроям по стране тогда ваще хана, но если политической воли хватит - за пару лет в мск этот навес рассосется, новых объемов я б не ждал в этом раскладе, все-таки, на этом рынке еще частные деньги правят, а не государственные в контексте застроев
зы реновация пока неактуальна - город начнет продавать эти объемы нескоро, 5-7 лет, в теме реновации есть и цитаты собянина. вот дались вам пенсионеры - не они покупают недвигу в массе своей

Stepan писал(а) 19 июн 2018, 18:12Но предложение тогда будет расти? То есть, будут увеличиваться нераспроданные объемы готового жилья и при этом цены снижать не будут?

В сообщении, которое я взялся пояснить, говорилось про "сдерживание отвесного падения". Оно и сдерживается, цена ползет вниз весьма плавно. Причем порой ее снижение идет не в форме именно снижения, а в форме того, что она не растет (те вы можете спокойно себе копить, не пытаясь прыгнуть в уезжающий поезд, те с тз временного фактора денег она дешевееи; раньше бывали случаи, когда владельцы внезапно отменяли сделку, тк хотели поднять стоимость на $10к, сейчас такое сложно представить), предлагаются отделки, мелкие лоты, чтобы окучить иначе недостаточно платежеспособный спрос, trade-in вон уже какой-то предлагают... Те это одна из комплексных мер, помогающих застройщикам чувствовать себя хорошо. Я не думаю, что реновация сильно повлияет на хорошие новостройки, скорее сделает полным неликвидом ветхую вторичку, вроде всяких блочек, которые не снесут, тк проще будет купить у переселенцев или дешево у города. Например, у всех моих друзей, у кого есть 5этажки, кроме одного, они давно сданы в аренду и в принципе уже ни для чего не нужны. Полученное скорее всего сразу пойдет в продажу, тк им даже эти районы не нужны.

Ожидание банкротства застройщиков подогрело интерес покупателей к вторичному жилью
Квартиры в Москве и Подмосковье в мае-июне 2018 года

Крах одной из крупнейших строительных компаний - Urban Group - сыграл на руку вторичному рынку недвижимости. Часть покупателей, разочаровавшись в девелоперах, решили вообще не связываться с недостроенным и жильем и перенацелились на «вторичку». По крайней мере временно.
Читать полностью: https://www.irn.ru/articles/40237.html

Madina писал(а) 19 июн 2018, 15:16 сейчас, а средняя 9,29% по Москве, те плохим заемщикам скорее всего просто не дадут - ЦБ установил запретительные коэффиценты риска для низких первых взносов. В Москве маткапитал - это ни разу ни 20% от средней квартиры, 2 маткапитала - возможно, но тогда детей 3 штуки...

Не бывает 2-х мат капиталов, он только один, все равно сколько детей в семье двое или десять. Кстати, в Мос.обл. есть региональный маткапитал (+ещё 100-125 тыс.)