Прогнозы цен на квартиры в Москве и Подмосковье (в целом по рынку)

Долевое строительство выросло на низких ценах и малых процентах
В прошлом году количество квартир и апартаментов, проданных по договорам долевого участия, увеличилось более чем в два раза

В 2016 году количество проданных по договорам долевого участия (ДДУ) квартир и апартаментов в Москве выросло более чем в два раза в сравнении с предыдущим годом. Росту популярности ДДУ не вредит постоянно циркулирующая в СМИ информация про недобросовестных застройщиков и обманутых дольщиков.
По оценке аналитического центра ЦИАН, в прошлом году по ДДУ было продано 31,5 тыс. квартир и апартаментов, что на 104% больше, чем в 2015 году. Наиболее заметный рост (на 120%) показали продажи квартир по таким договорам. Общая площадь реализованных по ДДУ квартир и апартаментов выросла на 94% — до 1,88 млн кв. м. Выручка в этой категории за прошлый год поднялась на 71% — до 355 млрд рублей.

Читать полностью: https://www.irn.ru/articles/39712.html

Активность покупателей на московском вторичном рынке жилья вплотную приблизилась к десятилетнему минимуму

По итогам прошедшего февраля в Департаменте вторичного рынка ИНКОМ-Недвижимость отмечают аномально низкие для этого месяца показатели покупательской активности: количество обращений в компанию по вопросам покупки жилья сократилось в годовом выражении в 2,3 раза, число финансовых обязательств о проведении сделок (предоплат) — на 35% за тот же период. Отдельное внимание обращает на себя тот факт, что эти значения ¬- не просто ниже нормы, они крайне близки к абсолютным минимумам за 10 лет систематических наблюдений и одновременно к условному дну нынешнего кризисного рынка по показателям активности его участников. Среди причин низкого уровня интереса покупателей специалисты называют не только фундаментальные экономические факторы, но и отложенный спрос, который по ряду причин сформировался к настоящему времени. https://www.incom.ru/novosti-i-analitika ... ka/147559/

Предположения:
1) есть 2 млн. рублей. Покупается квартира за 6 млн. рублей (что бьется со статистикой Сбербанка по Москве: средняя заявка на ипотечный кредит 3.5-3.7 млн.) Средний месячный доход семьи 120 тыс. рублей (по данным Сбера средняя зарплата в Москве 40-90 тыс.)
https://www.sberbank.com/ru/opendata
2) ипотека берется на 10 лет.
3) ипотечные ставки снижаются при условии снижения инфляции, что подразумевает очень низкую индексацию зарплат
Выводы:
1. Снижение ставок по ипотеке без экономического роста (роста номинальных зарплат) не приведет к существенному росту цен на недвижимость. При условии сохранения предложения квартир на текущем уровне и снижении ипотечных ставок до 8% цены могут вырасти на 15-25%. Т.е. рост стоимости квартиры на 15-25%(и как следствие суммы кредита) нивелирует экономию на выплате процентов по ипотеке. (см. желтые квадратики)
2. В случае снижения цен на жилье, все больше людей смогут себе позволить ипотеку. Из-за нехватки рабочих рук массовых сокращений удастся избежать, а ипотечный платеж приблизится к текущим арендным ставкам. Т.е. в пол цены тоже не обвалятся из-за большого отложенного спроса.

lilurusмы обсуждали рост ипотеки.. а тут можно заглядывать.. почему нет? ЦБ вполне наличные на руках у населения считает.. кто нам мешает их учитывать? И потом основное, что я написала это было про 10 млн чел/домохозяйств, у которых исходя из вашей банковской статистики есть миллион.. а это куда важнее матрасов

толку нам от этого миллиона, мне лично не охота/надоело в самой дешманской ценовой категории продавать, да с ипотекой 2-3 млн получается, но это весьма грустно для продаванов.
поэтому пожалуйста не тешьте себя надеждой что увидите в 2018 +20-30% роста цен и ажиотажа на РН.

Dima_Dima
Выводы:
1. Снижение ставок по ипотеке без экономического роста (роста номинальных зарплат) не приведет к существенному росту цен на недвижимость. При условии сохранения предложения квартир на текущем уровне и снижении ипотечных ставок до 8% цены могут вырасти на 15-25%. Т.е. рост стоимости квартиры на 15-25%(и как следствие суммы кредита) нивелирует экономию на выплате процентов по ипотеке. (см. желтые квадратики)
2. В случае снижения цен на жилье, все больше людей смогут себе позволить ипотеку. Из-за нехватки рабочих рук массовых сокращений удастся избежать, а ипотечный платеж приблизится к текущим арендным ставкам. Т.е. в пол цены тоже не обвалятся из-за большого отложенного спроса.

Спасибо за таблицы, в принципе при отсутствии внешних шоков идем по этому сценарию и в случае закрепление ипотечных ставок на уровне 8-9% через год уже возможен рост цен чуть выше инфляции, т.е. надежда на середину-конец 2018 и 2019 частично. но ипотечные кредиты все равно придется отдавать, поэтому еще больший рост закредитованности населения аукнется потом.

forever, извечный наш спор с тобой. без роста реальных доходов населения не будет реального роста. А реальные доходы падают

Dima_Dima Выводы:1. Снижение ставок по ипотеке без экономического роста (роста номинальных зарплат) не приведет к существенному росту цен на недвижимость. При условии сохранения предложения квартир на текущем уровне и снижении ипотечных ставок до 8% цены могут вырасти на 15-25%. Т.е. рост стоимости квартиры на 15-25%(и как следствие суммы кредита) нивелирует экономию на выплате процентов по ипотеке. (см. желтые квадратики)

по Вашей табличке как раз приведет, или 20% это несущественный рост?

foreverтолку нам от этого миллиона, мне лично не охота/надоело в самой дешманской ценовой категории продавать, да с ипотекой 2-3 млн получается, но это весьма грустно для продаванов.
поэтому пожалуйста не тешьте себя надеждой что увидите в 2018 +20-30% роста цен и ажиотажа на РН.



Спасибо за таблицы, в принципе при отсутствии внешних шоков идем по этому сценарию и в случае закрепление ипотечных ставок на уровне 8-9% через год уже возможен рост цен чуть выше инфляции, т.е. надежда на середину-конец 2018 и 2019 частично. но ипотечные кредиты все равно придется отдавать, поэтому еще больший рост закредитованности населения аукнется потом.

Честно говоря не понимаю, о каком росте цен можно говорить на таком затоваренном рынке. Снижение ипотечных ставок вовлечет в рынок новых покупателей, которым раньше покупка недвижимости была не по карману, но учитывая объемы предложения они лишь спасут рынок от существенного снижения цен. Для подобных покупателей увеличение платежа даже на пять тысяч в месяц существенно, а из таблицы мы видим, что при снижении ставки и увеличении цены стоимость платежа останется почти на текущем уровне, соответственно при подобном раскладе эти люди не смогут войти в рынок.

vlakru Честно говоря не понимаю, о каком росте цен можно говорить на таком затоваренном рынке

дык ключевое - экономический рост (как следствие, РЕАЛЬНЫХ зарплат, не номинальных), цена - его производная, будут снижаться зарплаты - будут снижаться цены

Dima_Dima При условии сохранения предложения квартир на текущем уровне и снижении ипотечных ставок до 8% цены могут вырасти на 15-25%.

Если не трудно, поясните, чем обоснован такой вывод. Откуда может взяться такой рост?
Мне представляется, что снижение ипотечных ставок даже до 8% в лучшем случае позволит в горизонте 2-3 года продавать ликвидную часть предлагаемого объёма по нынешним ценам.
Иными словами, даст надежду сократить темпы затоваривания и снижения цен.
Поэтому данный вывод считаю сомнительным (конечно же, субъективно, без претензий).

03425Если не трудно, поясните, чем обоснован такой вывод. Откуда может взяться такой рост?
Мне представляется, что снижение ипотечных ставок даже до 8% в лучшем случае позволит в горизонте 2-3 года продавать ликвидную часть предлагаемого объёма по нынешним ценам.
Иными словами, даст надежду сократить темпы затоваривания и снижения цен.
Поэтому данный вывод считаю сомнительным (конечно же, субъективно, без претензий).

Сорри, сценарный анализ накидал на коленке за 15 мин. Я пишу про рост цен при предположении, что предложение квартир останется на текущем уровне, а спрос выпатет за счёт того, что все большему числу людей станет доступна ипотека. "Сферический конь в вакууме".

Главная идея этой таблички была парировать тезис, про то, что "ставки по ипотеке упадут до 6-8% и у нас начнётся бешеный рост цен на недвижимость, как в США 1980-х". Нет, не начнётся, если снижение ставок произойдёт без экономического роста. Опять же не забываем при текущей политике ЦБ ключевая ставка будет в районе 7.5% только в 2018 году, а значит до 8-ых ставок по ипотеке нам ещё 2-3 года. Размажем 15-25% росту на два-три года... не так уж и жирно.

НО ТЕПЕРЬ ГЛАВНОЕ. Мы знаем про застройку промзон и снос пятиэтажек. Т.е. про рост предложения. По-моему скромному мнению снижение ставок по ипотеке позволит выровнять спрос и предложение, что позволит избежать резкого снижения цен в следующие 2-5 лет и не более того. Зато в эконом сегменте вырастет количество сделок. В итоге от снижения ставок по ипотеке скорее выиграют застройщики, чем бетоноинвесторы.

03425Если не трудно, поясните, чем обоснован такой вывод. Откуда может взяться такой рост).

Строительство это драйвер экономики, повышает Реальные доходы, оттуда и рост!

Отправлено спустя 6 минут 15 секунд:

Dima_Dima В итоге от снижения ставок по ипотеке скорее выиграют застройщики, чем бетоноинвесторы.

Верно, ставка на реальный сектор. Суть в том, чтобы при уменьшении ставки снизить и цену, налоги нам в помощь

maxpforever, извечный наш спор с тобой. без роста реальных доходов населения не будет реального роста. А реальные доходы падают

ну с этим мне трудно спорить, т.к. рост реальных доходов в кейсианской модели почти всегда приводит к росту цен на активы.
но снижение ставочки кроме ипотеки еще благотворно скажется на бизнесе, кредитный рычаг для предпринимателей очень важен, падение доходов может и остановиться, аля стабилизец=))
поднимут голову альтернативщики и те кто хотел бы решить жилилищный вопрос но откладывал. поэтому рост чуть выше официальной инфляции вполне возможен( 5-6% к концу 2018)

vlakruЧестно говоря не понимаю, о каком росте цен можно говорить на таком затоваренном рынке. Снижение ипотечных ставок вовлечет в рынок новых покупателей, которым раньше покупка недвижимости была не по карману, но учитывая объемы предложения они лишь спасут рынок от существенного снижения цен. Для подобных покупателей увеличение платежа даже на пять тысяч в месяц существенно, а из таблицы мы видим, что при снижении ставки и увеличении цены стоимость платежа останется почти на текущем уровне, соответственно при подобном раскладе эти люди не смогут войти в рынок.

т.к. рынок неоднородный я даже прогнозировать не берусь ценник в затоваренной области или новых масюках без метро, рост и ликвидность могут быть в пределах МКАД.

foreverтолку нам от этого миллиона, мне лично не охота/надоело в самой дешманской ценовой категории продавать, да с ипотекой 2-3 млн получается, но это весьма грустно для продаванов.
поэтому пожалуйста не тешьте себя надеждой что увидите в 2018 +20-30% роста цен и ажиотажа на РН.

ну миллион это минимум и про 20-30% я нигде вообще не писала.. нам бы падение цен прекратить



Спасибо за таблицы, в принципе при отсутствии внешних шоков идем по этому сценарию и в случае закрепление ипотечных ставок на уровне 8-9% через год уже возможен рост цен чуть выше инфляции, т.е. надежда на середину-конец 2018 и 2019 частично. но ипотечные кредиты все равно придется отдавать, поэтому еще больший рост закредитованности населения аукнется потом.

ипотека по нормальным ставкам не аукнется сильно.. аукаются потребы по ставкам 40-50 и т.п.

Квартиры в Москве и Подмосковье: сильный рубль «съел» накопления потенциальных покупателей
Спросу не помог даже грядущий снос пятиэтажек

После девальвации рубля в конце 2014 г. большинство россиян предпочитают хранить сбережения в твердой валюте, поэтому укрепление отечественной сыграло злую шутку с вторичным рынком недвижимости, ощутимо сократив платежеспособность потенциальных покупателей. В феврале спрос был хуже, чем годом ранее, даже несмотря на анонсированную столичными властями программу сноса «несносимых» пятиэтажек.

Читать полностью: https://www.irn.ru/articles/39719.html

Не совсем понимаю почему все говорят о падении реальных доходов населения. По статистике ЦБ динамика депозитов населения с 2012 года только положительная. С 2014 года по текущий момент депозиты выросли на 6 триллионов. Частично это обусловлено валютным курсом. С осени 2015 по текущий момент на 3 триллиона (здесь курс валют уже не влияет). За год с февраля 2016 депозиты прибавили еще 1,2 триллиона.
Текущий объем депозитов более 24 триллионов. Про комнаты сейфы и прочие зарытые клады я вообще молчу
Статистику можно здесь посмотреть:
https://www.cbr.ru/statistics/UDStat.aspx?TblID=302-21

Средняя стоимость квадрата на текущий момент 170 000.
https://www.irn.ru/gd/?class=all&type=1& ... t=currency


Я понимаю, что 24 триллиона это статистка по всей стране, но могу предположить, что большая часть относится именно к московскому региону. Если потратить всего 2 процента от этой суммы на улучшение жилищных условий в Москве, то можно приобрести 480000000000/170000 = 2 822 000 кв. метров. По статистике ИРН в 2016 году было продано 1000000 кв. в новостройках. На вторичке статистику не нашел. Ну пусть столько же.
Как результат думаю показатели по продажам 2017 года будут не хуже. Ибо деньги у населения есть. И даже потратив эти 2 процента уверен, что динамика у депозитов все равно будет положительной.
Также банки продолжают снижение ставок по депозитам. Примерная статистика по сберу по вкладу Управляй с неснижаемым остатком 30 000:
Пару лет назад – 7,5 %
В январе 2017 – 5,5
В марте 2017 – 5,15

Про валютные депозиты вообще молчу. Уже даже отрицательные ставки предлагали ввести.
Динамика не в пользу депозитов. Это тоже может подстегнуть спрос на недвижимость.

Сам я не жду ни особого роста, ни особого падения. Думаю, в среднем рынок достаточно сбалансирован и рост цен на новостройки по мере увеличения стадии готовности будет примерно соответствовать ставке по депозиту в крупных банках.
Ибо с одной стороны деньги у населения есть, потребность в улучшении жилищных условий тоже есть. С другой стороны, предложение новостроек сейчас большое.

Хорошее время чтобы спокойно присмотреть себе квартиру по душе