Прогнозы цен на квартиры в Москве и Подмосковье (в целом по рынку)

Основная причина снижения количества выданных разрешений – реформа долевого строительства, говорит гендиректор Level Group Кирилл Игнахин. 1 июля 2018 г. вступили в силу поправки в закон о долевом строительстве, которые значительно ужесточили требования к застройщикам, в частности, тогда их обязали ввести банковское сопровождение проектов, запретили принимать оплату наличными и проч. А со временем предполагалось перевести продажи квартир через счета эскроу – на них деньги покупателей должны находиться до завершения стройки.
«Первоначальный вариант реформы предусматривал плавный переход на счета эскроу. Например, предполагалось, что жилые комплексы, продажи в которых стартовали до 1 июля 2018 г., смогут достраивать по старым правилам», – напоминает управляющий партнер «Векторстройфинанса» Андрей Колочинский.
Большинство девелоперов использовали возможность заблаговременно подготовиться к изменениям и набрали разрешения впрок. Они не только приступили к проработке проектов, которые планировались к строительству через несколько лет, но также начали поиск новых площадок, создавая задел на будущее, продолжает Колочинский. Поэтому в первом полугодии 2018 г. все постарались получить по максимуму разрешений на строительство, соглашается коммерческий директор ФСК «Лидер» Ольга Тумайкина.
Во второй половине 2018 г. ситуация изменилась. Власти объявили, что на счета эскроу необходимо перейти всем без исключения застройщикам. «В этот раз девелоперы уже не знали, чего ожидать от этой реформы и новых правил игры, поэтому они не стремились получать новые разрешения, не будучи уверенными в них», – считает Игнахин. Окончательно ажиотаж на рынке, по словам Колочинского, спал, как только были утверждены критерии перехода на счета эскроу – застройщик может продавать напрямую дольщикам, если дом готов более чем на 30%, а дольщики успели купить не менее 10% квартир в доме.
Резкое снижение активности застройщиков в этом году управляющий партнер компании «Метриум» Мария Литинецкая называет «первой ласточкой санации рынка новостроек»: девелоперы взяли паузу, чтобы понять, как дальше развиваться в новых условиях. Она не исключает, что многие проекты на нулевой стадии будут выставляться на продажу, а разрешения на строительство постепенно перейдут от не вписавшихся в новую модель рынка игроков к более сильным компаниям. «Доходы населения падают, ипотечная ставка существенно подросла. Понимая все эти риски и пока точно не понимая, каким будет рынок в ближайшее время, многие застройщики не торопятся получать разрешения на строительство именно сейчас. Особых предпосылок для роста нет», – считает управляющий партнер Savills в России Дмитрий Халин. Он указывает, что треть выданных в этом году разрешений пришлось на проекты по программе реновации.
Всего на сегодняшний день, по информации Мосгосстройнадзора, в городе действует 9745 разрешений на строительство 52 млн кв. м недвижимости, из них 36 млн кв. м – это жилье. «Если учесть, что в год мы строим более 8 млн кв. м, из которых около 3 млн кв. м – жилье, то работой стройкомплекс Москвы обеспечен на пять лет вперед», – сообщал руководитель департамента градостроительной политики Москвы Сергей Левкин. При сохранении текущих темпов жилищного строительства в столице запаса проектов с одобренными разрешениями на строительство может хватить на 12 лет, считает Колочинский.
Постепенно снижаются темпы строительства и нежилой недвижимости, свидетельствуют данные Мосгосстройнадзора. Если в 2017 г. действовали разрешения на строительство 5,55 млн кв. м, то в 2018 г. – на 3,98 млн кв. м. За январь – июнь 2019 г. разрешений выдано на 1,24 млн кв. м, тогда как за аналогичный период прошлого года – 2,3 млн кв. м.
Количественный показатель выдаваемых разрешений на строительство является непрямым опережающим показателем состояния секторов коммерческой недвижимости, комментирует управляющий партнер Colliers International Николай Казанский. При этом в сегментах офисной и торговой недвижимости сокращение количества разрешений не имеет прямой корреляции с вводом в эксплуатацию, указывает он. Например, в первом полугодии 2019 г. на рынке качественной офисной недвижимости Москвы было введено в эксплуатацию 113 100 кв. м площадей, что почти в 3 раза превышает показатель за аналогичный период прошлого года. В сегменте торговой недвижимости Москвы рост составил 7%. При этом количество выданных разрешений на строительство и реконструкцию торговых объектов за этот период в текущем году снизилось более чем вдвое.

Новые правила строительства пока не прижились в Москве. Лишь 20% жилья в городе будет достраиваться с использованием эскроу-счетов, следует из сообщения председателя Москомстройинвеста Анастасии Пятовой на Московском урбанистическом форуме, это 137 проектов на 7,2 млн кв. м. По старой схеме застройщики закончат 374 проекта: по ним согласно данным столичного стройкомплекса возводится 23,7 млн кв. м – две трети от строящихся в столице 36 млн кв. м жилья. Оставшиеся проекты, по словам Пятовой, либо строятся за счет бюджета с использованием спецсчетов, либо уже завершаются.

Перейти на эскроу-счета при продаже квартир российские застройщики должны с 1 июля. Закон о долевом строительстве запрещает оплачивать проекты деньгами дольщиков напрямую – они поступают на специальные счета в банках. Получить эти деньги застройщик может лишь по завершении строительства, а до этого он должен строить только за заемные или собственные средства.

Чтобы отрасль безболезненно перешла на новые правила, правительство разрешило достраивать жилье по старым, если дом готов более чем на 30%, а на дольщиков приходится не менее 10% его площади. Заявить о таком желании компании могут до 1 октября 2019 г. Объекты, не готовые и на 30%, больше других рискуют стать проблемными, объясняли представители Минстроя. Это как раз та стадия, когда затраты застройщика большие, а продажи еще невелики.

Так много проектов строится по старым правилам, поскольку еще за два года до изменения регулирования ведомства обсуждали с девелоперами эти нововведения и бизнес имел возможность подготовиться, комментирует директор по инвестициям ГК «Гранель» Андрей Носов. Ничего страшного в этом нет, продолжает он: 90% этих объектов строят ведущие строительные компании, которые завершат их без проблем. У ГК «Инград» примерно половина проектов достраивается по старым правилам, рассказывает вице-президент компании Федор Сапронов, в остальных используются или эскроу-счета, или проектное финансирование. По новым проектам компания, по его словам, активно работает с банками и уже получила положительные решения кредитных комитетов.

Плавный переход к эскроу-счетам позволит адаптироваться к новым условиям, избавит девелоперов от необходимости менять финансовые модели и пересматривать стоимость жилья в запущенных проектах из-за дополнительных расходов на обслуживание кредитов, говорит управляющий партнер «Векторстройфинанса» Андрей Колочинский. Жизненный цикл проекта от получения разрешения на строительство до сдачи дома в эксплуатацию обычно не превышает двух лет – это и будет переходный период, во время которого застройщики смогут завершить объекты, начатые по старой схеме долевого строительства, и адаптироваться к новым реалиям, считает сопредседатель «Деловой России» Андрей Назаров.

«Москомстройинвест анализирует темпы строительства и финансовую устойчивость застройщиков. Можно утверждать, что проекты, получившие зеленый свет, точно будут завершены в срок», – говорит Колочинский. В зоне риска, по его словам, остаются застройщики, которым не удалось получить проектное финансирование при переходе на эскроу-счета, а таких компаний по стране много. Представитель Минстроя не смог оперативно предоставить данные, сколько компаний работает по новым правилам.

Переход к эскроу-счетам в строительном бизнесе может привести к некоторому снижению темпов возведения жилья, однако за банковским финансированием в этом секторе – будущее, заявила председатель ЦБ Эльвира Набиуллина во время Международного финансового конгресса в Петербурге. Перемены оздоровят отрасль, считает она: строительные компании, которые не могли работать даже с бесплатным финансированием от граждан, вряд ли смогут работать с банковским сопровождением. Модель привлечения денег через счета эскроу в будущем будет несколько смягчена и компании смогут поэтапно снимать деньги со счета до завершения строительства – при должном надзоре госорганов и банков, считает Носов, такая модель сложилась в большинстве европейских стран и является оптимальной.