Прогнозы цен на квартиры в Москве и Подмосковье (в целом по рынку)

alexs81 писал(а) 07 дек 2018, 13:33 Только если у людей так же доходы будут расти такими же темпами.
А исходя из реальной экономической ситуации потихоньку сползать вниз будут.

самое главное что берут сейчас по таким ценам, причем увеличивается доля покупок без ипотеки

генетические стадовые привычки) - Все берут- значит надо брать!)))

bcfc91 писал(а) 07 дек 2018, 13:40самое главное что берут сейчас по таким ценам, причем увеличивается доля покупок без ипотеки

Осенью 2014-го тоже многие брали без ипотеки - просто как исторический экскурс. И баксы на пике хапали в августе-сентябре этого года - всё как обычно.

На самом деле достаточно простой логики чтобы до этого дойти.

Результат проведенного исследования с учетом использованных допущений показывает, что эффект влияния применения эскроу-счетов приводит к увеличению себестоимости на 3,0 % - 3,8 % (что соразмерно инфляционному приросту). Снижение рисков недостроя может привести к меньшей скидке на цены квартир на стадии строительства, предлагаемой застройщиками покупателям, в результате чего обоснованно ожидать, что рентабельность продаж застройщиков будет оставаться на прежнем уровне.

https://www.pwc.ru/ru/publications/anal ... hetov.html

Vortex писал(а) 07 дек 2018, 21:02На самом деле достаточно простой логики чтобы до этого дойти.

теоретики из PWC бесконечно далеки от реалий МРН, щас 70-80% денег в отрасли - бесплатные деньги дольщиков, а если они будут пусть даже под 6-8% да на 2,5-3г (пока собранным баблом-то нельзя пользоваться ВЕСЬ срок), нетрудно посчитать, скока маржи придется просто подарить банку и если в мск отдать придется примерно половину маржи, то в регионах - всю или даже больше
а в реалиях с учетом падения продаж из-за уменьшения дисконта к рынку, доля кредитных денег, необеспеченная деньгами покупцов на эскроу-счетах, т.е. с рыночной ставкой 10-12%, будет шкалить и экономика будет еще хуже, чем с теоретическими 6-8%
зы не беру элитку и дорогой бизнес, где принято строить на кредитные, ибо продавать долго и нудно. имхо заказуха для госбанков эти "графики" из пальца, по чеснаку надо было сравнить эскроу не с банк. сопровождением, а с отсутствием такового сопровождения, как было до 1.07.18)

Shuran писал(а) 07 дек 2018, 21:11пока собранным баблом-то нельзя пользоваться ВЕСЬ срок

Главным предложением от экспертов к поправкам в 214-ФЗ стало поэтапное раскрытие эскроу-счетов

4 декабря Госдума РФ приняла в первом чтении законопроект № 581453-7, вносящий очередной пакет поправок в 214-ФЗ. Клуб инвесторов Москвы подготовил замечания и дополнения ко II чтению законопроекта.
Как указывается в пресс-релизе ГК «МИЦ», этот документ является итогом консолидированной работы крупнейших застройщиков региона под эгидой Клуба инвесторов Москвы.
Главным предложением крупных московских застройщиков является поэтапное раскрытие эскроу-счетов.

Читать полностью: https://www.irn.ru/news/125504.html

Московские новостройки продолжают дорожать
В ноябре цены на квартиры в новых домах подогревает спрос

Ноябрьский рост цен в московских новостройках можно было бы назвать статистическим, так как он измеряется в единицах процентов, если бы не ажиотажный спрос. В условиях роста продаж за год почти на 50% девелоперы повышают цены, чтобы регулировать объем реализации квартир в соответствии с этапом строительства. Застройщики готовятся к неопределенности будущего года, когда рынок начнет работать по новым правилам.

https://www.kommersant.ru/doc/3825451?from=main_3

ща повышают, потом начнут понижать

NNd писал(а) 09 дек 2018, 20:07Московские новостройки продолжают дорожать
В ноябре цены на квартиры в новых домах подогревает спрос

Ноябрьский рост цен в московских новостройках можно было бы назвать статистическим, так как он измеряется в единицах процентов, если бы не ажиотажный спрос. В условиях роста продаж за год почти на 50% девелоперы повышают цены, чтобы регулировать объем реализации квартир в соответствии с этапом строительства. Застройщики готовятся к неопределенности будущего года, когда рынок начнет работать по новым правилам.

https://www.kommersant.ru/doc/3825451?from=main_3

Пишут, что разрешений по старым правилам выдали на 21 млн квм. Выходит, что до 1.07.2019 мы увидим много стартов продаж. Главное, чтобы они не стали фальшстартами и "инвест" не превратился в паподос.

Eshka писал(а) 10 дек 2018, 00:56

Пишут, что разрешений по старым правилам выдали на 21 млн квм. Выходит, что до 1.07.2019 мы увидим много стартов продаж. Главное, чтобы они не стали фальшстартами и "инвест" не превратился в паподос.

ну, таких проектов уже полно - Фреш от донстроя, Сиреневый парк от афи, Лайф Варшавская от пионера - стартанули, денег собрали, а стройка стоит.

Прогноз рынка недвижимости Москвы и Подмосковья на 2019 год от IRN.RU
Ситуация все больше напоминает 2014 год - не по форме, но по существу

Ажиотажный спрос на жилье в последние месяцы связан с завершением периода падения ипотечных ставок и выходом на рынок обладателей долларовых сбережений, испугавшихся введения санкций в отношении российских госбанков. Однако данные факторы носят кратковременный характер, а искусственная стимуляция покупательской активности в условиях стагнации доходов населения всегда приводит к исчерпанию спроса будущих периодов. Как следствие, в 2019 г. и спрос на квартиры, и цены на них могут пойти вниз – даже несмотря на реформу 214-ФЗ, считают специалисты аналитического центра «Индикаторы рынка недвижимости IRN.RU».

Читать полностью: https://www.irn.ru/articles/40446.html

Shuran писал(а) 07 дек 2018, 21:49Главным предложением от экспертов к поправкам в 214-ФЗ стало поэтапное раскрытие эскроу-счетов

4 декабря Госдума РФ приняла в первом чтении законопроект № 581453-7, вносящий очередной пакет поправок в 214-ФЗ. Клуб инвесторов Москвы подготовил замечания и дополнения ко II чтению законопроекта.

Поэтапное раскрытие эскроу-счетов невозможно на данный момент - ЦБ

Поэтапное раскрытие эскроу-счетов невозможно на данный момент, так как банки не готовы взять на себя риски по достройке объектов, заявила зампредседателя Центробанка Ольга Полякова в Совете Федерации.
По ее словам, даже на финальных стадиях строительства нет уверенности, что объект будет введен в эксплуатацию.
«Поэтому это высокий риск для банка. Невозможность поэтапного раскрытия счетов-эскроу на сегодняшний день - это общее солидарное мнение «Дом.рф», ЦБ и Минстроя», - цитирует Полякову «РИА Недвижимость».
Она добавила, что ЦБ не исключает обсуждения этого вопроса в дальнейшем.
Зампредседателя Центробанка также сообщила, что на сегодняшний день застройщики открыли 276 счетов эскроу в четырех российских банках.

Читать полностью: https://www.irn.ru/news/125576.html

зы цирк

Просроченная задолженность застройщиков перед банками РФ составляет 10%

МОСКВА, 12 дек - РИА Новости/Прайм. Средний уровень просроченной задолженности застройщиков перед российскими банками составляет на 1 ноября 10%, что больше среднего уровня задолженности по другим кредитам, сообщила зампред Банка России Ольга Полякова.

"Средний уровень просроченной задолженности по этим кредитам (застройщикам - ред.) составляет 10% при среднем уровне просроченной задолженности по всем остальным кредитам в 6%. Таким образом, 10% - достаточно большой уровень просроченной задолженности", - сказала она, выступая на круглом слове в Совете Федерации, посвященном участию в долевом строительстве.
https://realty.ria.ru/20181212/1547866293.html

Shuran писал(а) 07 дек 2018, 21:11скока маржи придется просто подарить банку

Не совсем понял про подарить банку маржу.
Сейчас:
1) Полкупатель платит 10% годовых по ипотеке банку
2) Покупатель теряет 6% годовых по беспроцентному займу застройщику в виде ПВ
3) Застройщик дает 20% скидку на котловане по сравннию с готовым. (теже самые 6% годовых на 3 года)

п. 2 и п.3 балансируют друг друга.
В новой схеме покупатель не будет одновременно и кредитором и заемщиком, что по сути более правильно. Останется только п.1
Да, банк получит 6% годовых, но это не чистая маржа, т.к. очень близко к цене фондирования и маржа с учетом фондирования будет ~0%.

Desmont,

экономика проекта для застроя на пальцах щас (пример):
10% своих, 20% кредитов по рынку=12%, 70% деньги дольщиков, в мск, валовая маржа, грубо 40%, %% по кредиту на 20% за 3г - 7,2%, чистая маржа 32,8%

экономика проекта по эскроу:

10% своих, 20% кредитов по рынку=12%, 70% деньги ПФ под 6-8%% - для такой ставки нужно обеспечение деньгами дольщиков на эскроу, т.е. должны быть активные продажи, как в варианте выше, т.е. застрой дополнительно должен отдать банку 12,6% (0,7*3*6) в случае ставки 6% и 16,8% в случае ставки 8%, в последнем случае - полмаржи

разумеется, в реале терять бабло застрой не захочет, а дороже рынок не даст продавать, ибо покупательская способность на пределе, знач и дисконт будет меньше и продажи слабее, т.е. доля денег под 6-8% будет меньше, а доля под рыночный % выше...

ну а если взять вариант с продажей готового, то никаких 6-8% не будет, а будет рыночная ставка 12% на 70% (которые обеспечивали дольщики), т.е. на выходе чистыми 7,6% (32,8-3*12*0,7) - это за 3г, т.е. работа за еду

отсюда падение интереса к этому бизнесу, уменьшение объемов ввода и в перспективе рост цен
зы а в регионах валовая маржа 20%