Посоветуйте, как действовать в моей ситуации? (кроме выбора для себя)

Сообщение **Shuran** » 26 сен 2015, 00:46

в теме обязательно писать свои мысли о предмете обсуждения, одни вопросы без своих мыслей - снос/отклонение в премодерации для новичков. если обсуждаем инвест, пишем вход и планируемый выход с обоснованием, тут не справочное бюро, а обсуждение мыслей
обсуждение одного жк - в тему этого жк
в инвесте выбор локации значения не имеет, важна ликвидность и доходность

Watchdog · Сообщение **Watchdog** » 09 июл 2026, 12:39

tad писал(а) 09 июл 2026, 12:27и 15 под большим вопросом

В конце прошлого года вот такую планировку в Бусиновском парке смотрел (угловая) на вторичке в готовом корпусе, окна не на ТЭЦ, этаж высокий, чистовая отделка, не ПИК плюс.
Цена была 14.350, согласны были немного подвинуться.

sarker · Сообщение **sarker** » 09 июл 2026, 12:46

Shuran писал(а) 09 июл 2026, 12:32тут тока самому решать

понятно, что решение принимаю сам, вам его принять за меня никто не даст. делюсь идеей и сомнениями.

Shuran писал(а) 09 июл 2026, 12:32иир здесь не раздают

я разве просил ИИР? и вы, наверно, лучше меня знаете о противозаконности такой деятельности без соответствующей лицензии, зачем этот комментарий и какую ценность в обсуждение он дает?

Shuran писал(а) 09 июл 2026, 12:32что за рост к ключам вы вангуете?

идея простая, когда ключи то можно вживую показать квартиру, посмотреть виды, нет ожидания у покупателя конечно на въезд. Вангую 2-5% максимум от текущих уровней.

Shuran писал(а) 09 июл 2026, 12:32как в голову это пришло?

поправился в сообщении выше. с учетом этого доха будет ниже моей расчетной. В целом, конечно, надо посмотрю на ситуацию на рынке в ноябре 26 на ключах и решение принимать уже там финальное.

Отправлено спустя 5 минут 6 секунд:

tad писал(а) 09 июл 2026, 12:27и 15 под большим вопросом

с 16,5 я замахнулся, согласен. Если брать оценку 15, то доха 50% за 1,5 года примерно.

Сообщение **Shuran** » 09 июл 2026, 12:52

sarker писал(а) 09 июл 2026, 12:46я разве просил ИИР?

да, вы написали - в сомнениях лезть ли в это (как я понял, в продажу...ну или мож в длинные офз

) а по этому вопросу сомнений в прямом виде быть не должно - расцениваю это как запрос на иир, уж простите) ну и чтобы продать что-либо, сначала надо ж понять сначала, что купить. а длинными офз щас забит весь тг в инвест, прости господи, каналах

Отправлено спустя 2 минуты 16 секунд:

sarker писал(а) 09 июл 2026, 12:51идея простая, когда ключи то можно вживую показать квартиру, посмотреть виды, нет ожидания у покупателя конечно на въезд. Вангую 2-5% максимум от текущих уровней.

я вот понятия не имею какой может быть рост, зато точно знаю, что сразу на выход с собом кто-то ломанется, мож и немного, все таки в льготки-семейки брали, но вам и 5 конкурентов хватит, чтобы забыть про 16,5 имхо на полгода хотя бы. 15 ближе к правде, соглашусь

Отправлено спустя 10 минут 29 секунд:

sarker писал(а) 09 июл 2026, 12:51в ноябре 26 на ключах и решение принимать уже там финальное.

наверное, это правильно с тз псих комфорта и если без опыта в бумагах. просто длинные офз, допустим, очень от точки входа зависят, грубо говоря, волатильность там, как в акциях = мотает их будь здоров, в ноя доха длины может быть такой, что на нее и смареть будет интереснее, но ведь есть и вариант, что они так отрастут, что выйти щас из бетона быстро будет выгоднее

sarker · Сообщение **sarker** » 09 июл 2026, 13:36

Shuran писал(а) 09 июл 2026, 12:54 длинными офз щас забит весь тг в инвест, прости господи, каналах

ну это же не мешает им быть самостоятельной идеей для инвестирования, хорошо подходящей под определенные цели.
кмк искать сейчас какие-то нишевые идеи с высокой доходностью, о которых никто не знает, и тут вдруг только ты такой умный догадался или только тебе такое предложили- путь к мошенникам или запредельным рискам.

такой еще подход к расчету сделал, сценарий сдачи в аренду на 10 лет и продажей через 10 лет. Тут такие расчеты приветствуются?

По аренде в мес 65 тыс с ростом в год 3%. Ипотека и страховка фикс платежи. Налог 6% от аренды. 50 тыс в год на мелкие ремонты и пр. и простои какие-то наверно от арендаторов.
через 10 лет продажа за 30 млн руб. Это если от 15 млн в год по 5% будет расти недвига в рублях.

Через 10 лет гасим тело ипотеки, на тот момент останется 7,5 млн.

Если все эти потоки продисконтировать по условно безрисковой ставке 15% (можно же на 10 лет зафиксить ОФЗ сейчас на 15%?) то выйдем на 5,6 млн руб. При этом предпосылки выше про 5% роста в год и роста аренды в 3% в год с учетом текущих горизонтов планирования очень верхнеуровневые) Хотя могут играть в обе стороны.

В общем выйдем в 5,6 млн руб. против 5,8 млн руб, если сейчас продадим за 15 и погасим 9,2 ипотеку. Что в лоб, что по лбу. Но геморрой на 10 лет с арендаторами обеспечен, vs автоматические купоны от ОФЗ.

Короче все сильнее склоняюсь к продаже))

Shuran писал(а) 09 июл 2026, 13:05это правильно с тз псих комфорта

про псих комфорт уже говорить не приходится, насколько быстро все меняется. так что стараюсь все считать и исходить их текущих реалий, даже если это капец как стрессово)

Сообщение **Shuran** » 09 июл 2026, 14:26

sarker писал(а) 09 июл 2026, 13:36такой еще подход к расчету сделал, сценарий сдачи в аренду на 10 лет и продажей через 10 лет. Тут такие расчеты приветствуются?

однозначно

сразу видно, что финансовые скилы сильно круче, чем по бетону) но почему в модели 10, а не 30 лет - на весь срок ипотеки? думаю, тогда вывод будет наоборот, хотя, конечно, сдача - это труд и его цену тока вам оценивать) текущая доха 26254 офигенна, 16+ даже, я имел в виду, что идея с длиной - это модель про сроки дефицита бюджета=сроки сво - как это оценить я не знаю, поэтому тупо называю казино - и в долгосроке (хз каком) идея длины ессно себя окупит, но если вдруг инфля сильно вырастет, ключ прилично поднимут, может быть просадка портфеля и на 20% - и тут нужен опыт и терпение пересидеть ее, стресс если в 1 раз и на полгода-год прям не айс)) отсюда вижу смысл не закладываться сильно наперед, а на короткий горизонт, у меня это 6-9 мес пока, у вас может быть другой

зы а почему налог 6 - от ип чтоль? у самозанятых 4 же. если закладывать цену аренды именно на 10 30 лет, я бы в модели заложил 55, мож даже 50, но с ростом на 5-7% в год - 3 мало, инфля исторически выше 6, а текущая 65 много - резко выросла в посл пару лет и посл полгода потихоньку съезжает вниз и на ближ неск лет имхо прилично еще уедет - навес инвестхат в льготки тоже нарастает же - на истину не претендую, сугубо имхо, в моей модели после окончания сво еще рецессия на 3г)

sarker · Сообщение **sarker** » 09 июл 2026, 14:49

Shuran писал(а) 09 июл 2026, 14:26но почему в модели 10, а не 30 лет

да на те же 10 уже диапазон предпосылок достаточно широкий получается, на 30 настолько размоются, что уже смысла не вижу.

Shuran писал(а) 09 июл 2026, 14:26и тут нужен опыт и терпение пересидеть ее

ну тут уже ловить циклы дкп надо, и по логике в цикл роста ставок перекладываться в кратко/среднесрок, как вариант. но это уже тема другой ветки и не на один пост)

Shuran писал(а) 09 июл 2026, 14:26а почему налог 6 - от ип чтоль

да, учел как ИП, т.к. в моем случае заложил перелимит доходов по самозанятым в 2,4 млн в год.

Shuran писал(а) 09 июл 2026, 14:26я бы в модели заложил 55, мож даже 50, но с ростом на 5-7% в год - 3 мало

С арендой согласен, лучше консервативно, есть арендная другая квартира в Мск, по ней минус 7% доход за последний год, и пока предпосылок роста не вижу. С такой вводной (55 и рост на 5% в год) приведенная стоимость потоков с 5,6 снижается до 5,2. Ну а если заложить flat на 3 года ближайшие, то опустится до 4,9. Еще один аргумент в пользу продажи.

Сообщение **Shuran** » 09 июл 2026, 14:55

sarker писал(а) 09 июл 2026, 14:49да на те же 10 уже диапазон предпосылок достаточно широкий получается, на 30 настолько размоются, что уже смысла не вижу.

но у вас же больше не будет семейки, а на таком долгосроке=30 6% ставки уже отыграют текущие перегретые цены и на хаты, и на аренду и, возможно, инфлю тоже, я бы сказал, что после сво+ рецессия (аля лет 5...) выйдете в плюс, (да, собсно, вы уже в хорошем плюсе, не по текущей цене ж берете), зато через 15-20 лет он уже будет сиильно больше за счет капы - а если есть опыт в аренде, то уже проще

Отправлено спустя 25 секунд:

sarker писал(а) 09 июл 2026, 14:49ну тут уже ловить циклы дкп надо, и по логике в цикл роста ставок перекладываться в кратко/среднесрок, как вариант. но это уже тема другой ветки и не на один пост)

именно так)

но если есть компетенции ловить, то зачем вам ваще бетон))

gravicapa · Сообщение **gravicapa** » 09 июл 2026, 23:49

sarker писал(а) 09 июл 2026, 11:32Сейчас в сомнении стоит ли в это все уходить

Я бы рассматривал вопрос в двух плоскостях:
1) Насколько существенными вы считаете страновые риски;
2) Насколько указанная недвига относится к категории «того, что нужно».
Если вы считаете страновые риски большими, то в активах, номинированных в рублях, в т.ч. в недвиге мск, делать нечего.
В качестве пояснения пункта два приведу цитату Баффета: «это безумие - рисковать тем, что у вас есть и нужно вам, ради того, чтобы получить то, что не нужно». Арендная недвига в мск самым необходимым вас обеспечит в подавляющем большинстве вариантов будущего, тем более, приобретенная с большим дешевым плечом. Если это уже не необходимое, то есть более доходные вещи.
Всё имхо.

zelenchik · Сообщение **zelenchik** » 10 июл 2026, 13:52

sarker писал(а) 09 июл 2026, 13:36По аренде в мес 65 тыс с ростом в год 3%. Ипотека и страховка фикс платежи. Налог 6% от аренды. 50 тыс в год на мелкие ремонты и пр. и простои какие-то наверно от арендаторов.

Расчет, конечно, интересный, но 50 тыс в год крайне мало, если сюда же зашит капремонт и часть коммунальных платежей, покрываемых собственником квартиры. По опыту сдачи схожей по метражу квартиры в ЖК 2-й Нагатинский, только на вышесказанное будет уходить 45-50 тыс в год, которые надо индексировать на ожидаемую инфляцию. Также не увидел имущественного налога в расчете. Один простой длиною всего в месяц (что более чем реально) уже дает 65 тыс. по Вашим прикидками ап минус в год. Включайте мысленно прочие накладные расходы (вплоть до оплаты парковки у ЖК, когда будете приезжать) и 50 тыс смело можно умножать на 2 и индексировать каждый год на 10%

Тататьяна

sarker, все очень просто. Получили ключи, вышли в рекламу, когда будет реальное ценовое предложение, тогда и будете принимать решение. Ещё не забывайте, что у Вас ипотека не погашена, если нет своих денег погасить до сделки, то очень сильно зависит от схемы банка- будут ли у Вас желающие купить и по какой цене.
А так будет реальное ценовое предложение, посмотрите во что уйти. Может что из недвижки хорошее возмете, рассрочки помониторьте или варианты с траншевой ипотекой у застроев. Периодически бывают какие-то акции, скидки, но все в моменте.
А может и предложение будет такое, что Вам будет неинтересно.
А до безналогового периода у Вас сколько?

sarker · Сообщение **sarker** » 11 июл 2026, 13:17

gravicapa писал(а) 09 июл 2026, 23:49Насколько указанная недвига относится к категории «того, что нужно».

Вот это на самом деле интересная и недооцененная ранее для меня мысль. Как будто не нужно гоняться за идеальной доходностью просто на цифрах просто ради доходности, а встраивать все действия в категорию того, что «нужно» и «комфортно». Ну вот хочется мне иметь арендную недвигу в Мск, пусть и отстающую в моменте по доходности в другими стратегиями) хочется - сделал

Отправлено спустя 1 минуту 35 секунд:

zelenchik писал(а) 10 июл 2026, 13:52. Также не увидел имущественного налога в расчете

Хорошие уточнения, спасибо! В данном случае все в сторону снижения привлекательности этого варианта в расчете на горизонт 10 лет. Но в модели, конечно, учитывать нужно такое.

Отправлено спустя 3 минуты 15 секунд:

Тататьяна писал(а) 10 июл 2026, 17:59А до безналогового периода у Вас сколько?

4 года ещё. Считается от даты оплаты ДДУ, покупка была как раз год назад. Так что налог в случае выхода если будут интересные варианты тоже надо учесть

artur_kara · Сообщение **artur_kara** » 17 июл 2026, 02:05

sarker писал(а) 11 июл 2026, 13:21Как будто не нужно гоняться за идеальной доходностью просто на цифрах просто ради доходности, а встраивать все действия в категорию того, что «нужно» и «комфортно».

У меня похожая ситуация и вопросы к себе. Рассказываю - в июле 2025 г. купили в семейку 6% ЕВРО2 в "Кавказском бульваре, 51" (Пик Серии Плюс с чистовой отделкой на высоком этаже, дальний корпус от хорды). Локация своеобразная (ТЭЦ, кладбище, психушка), но развивающаяся (новая станция метро, обновление ж/д станции с быстрым доступом в центр, специфический бизнес-класс РУСИЧ по-соседству, что даст доп локальную коммерцию), но цена взяла свое - 9,8 млн, платеж 49 т.р./месяц. Это был самый дешевый ЖК с отделкой в пределах МКАД.
Спустя год (в наши дни) цена у застроя стремится к 16 млн, уступок немного, цена около 14 млн.
И вот соблазн - продать сейчас, допустим, за 13,5-14 млн, либо держать дальше, т.к. полагаю, цена будет продолжать расти, а там уже и до ключей недалеко будет (июнь 2028), вместе с арендой, которая будет гасить сама себя.
Тут хотя бы остается актив, а что делать со своими 20% ПВ и доходом сверху, если все же продать - это будет вопрос, т.к. сейчас на эту сумму паркинг разве что возьмешь.

Седьмой

artur_kara писал(а) 17 июл 2026, 02:05а что делать со своими 20% ПВ и доходом сверху

Самый главный вопрос. Если нет на него ответа, то лучше не продавать, имхо.

Сообщение **Shuran** » 17 июл 2026, 14:06

artur_kara писал(а) 17 июл 2026, 02:05Тут хотя бы остается актив, а что делать со своими 20% ПВ и доходом сверху, если все же продать - это будет вопрос,

осталось понять, дальше будет расти или хз