Посоветуйте, как действовать в моей ситуации? (кроме выбора для себя)

в теме обязательно писать свои мысли о предмете обсуждения, одни вопросы без своих мыслей - снос/отклонение в премодерации для новичков. если обсуждаем инвест, пишем вход и планируемый выход с обоснованием, тут не справочное бюро, а обсуждение мыслей
обсуждение одного жк - в тему этого жк

Ruslan, спасибо за подробный фидбек.
Про важность близости к школе согласен, но согласитесь, ради одного этого переезжать в ближайший к ней дом, переплачивая за удовольствие не менее 12млн - такое себе. Нужно чтобы были ещё позитивные факторы, но для меня всё остальное не так важно и частично компенсируется недостатками.
Чио же касается "преступления перед инвестом" - полностью согласен, но у меня к сожалению нет юридически оформленного согласия от супруги на любые действия с квартирой, поэтому ищу резоны в том числе и тут среди вас.

Отправлено спустя 11 минут 55 секунд:
А и кстати еще мысль.
Упомянутые вами дома типа Академии Люкс, Покрышкина-3 и сюда же отнесу квартал Анохина-2-4 и Никулинская-5 - примеры того, как представления о бизнес-классе прежних лет со временем девальвируются и усложняют жизнь. Во всех этих домах планировки трешек классические с небольшой кухней и огромными спальнями, а 99% перепланировок в готовых квартирах - это объединение кухни с соседней (как правило самой большой из всех) комнатой.
Квартир формата Е4 площадью не более 100м в окрестностях нет. Никулинская 8к1 была изначально целью, её планировки я хорошо знаю, но "окно возможностей" для обмена на нее было очень узким и кратким: требовалось доплатить не менее 6млн к цене своего бетона ради увеличения на 3 метра и улучшения планировки - и делать всё надо было стремительно. Я не был к такому готов (да и сейчас не жалею).

Всем привет!
Сейчас живем в Новой Москве в евро2, квартира в ипотеке, долг 2,7 млн под 8%, платеж 35к - в целом вообще не напрягает, напрягает только мысль, что около 20к отдаем каждый месяц банку .
Еще есть квартира в Бунинских лугах 56 кв метров евро3, сдается недорого за 35к чистыми, но сдавал без ремонта и без мебели, то есть с моей стороны было ноль вложений и люди готовы были въехать в полностью пустую квартиру.
За эту квартиру долг 4,8 млн под 6%, покупал изначально для себя, квартиру также выбрал благодаря изучению данного форума и нашел схему 3 очереди БЛ в 2020 году.

Живя в Новой Москве пришло понимание, что хочется все-таки жить внутри МКАД, поездки по 1,5-2 часа до центра не очень радуют, хоть и не каждый день требуется туда ездить, еще напрягает толпа на автобус и тд. Возник вопрос где дальше жить, текущая квартира маловата (42 метра), в Бунинских лугах побольше, но там опять надо делать ремонт + далековато объективно + проблемы с парковкой. Появилась мысль купить квартиру побольше, в идеале 3 изолированные комнаты, в крайнем случае 2. Локация - юг Москвы (в приоритете районы Черемушки, Коньково, Ясенево, Зюзино). Посмотрев цены на новостройки в этих районах стало понятно, что ценник улетает за 20+ млн…а то и 25-30
Также пару лет назад смотрел Левел южнопортовую, был хороший ценник, сейчас за 19-21 можно взять квартиру 68-73 метров, но без ремонта и со сдачей в 2027 году.
Знаю, что уважаемый Шуран захейтит и скажет надо выбирать конкретную локацию - локация юг Москвы, конкретный район не сильно важен.
Соответственно, мои мысли: дождаться пока будет сдано метро Потапово, надеюсь в 3 очереди БЛ ценник поднимется немного, плюс в эти даты примерно арендаторы съедут и за это время подкоплю немного денег. Сейчас есть около 2 млн на руках, лежат в банках под 16-18% на депо. Есть возможность хорошо откладывать, порядка 200к в месяц в принципе без напрягов получается. К концу года по идее 3-3,5 млн будет на руках.
Вот собственно вопрос: стоит ли ждать конца года, продавать квартиру и искать новую за ~20 млн (продажа за 14-15, минус еще пару млн на ипотеку, остается на руках 12-13, в таком случае для того чтобы взять квартиру за 20 нужно 7-8 млн брать в ипотеку, а обычная льготка закончится летом, другие программы для меня сейчас не актуальны). В таком случае платеж будет довольно большим (больше 100к), т.к. ставка сейчас высокая.
Другой вариант пока поставить на паузу все хотелки и сосредоточиться на погашении ипотеки, в целом думаю за 2-3 ближайших года ипотеку в БЛ смогу погасить. Но есть подозрения, что новостройки бизнес класса с подземным паркингом и в нормальных местах станут еще не доступнее (будут 30-40 млн). И тогда придется покупать вторичку в обычной панельке в ясенево)). Также смотрю на новые дома по ренновации, в перечисленных районах их вроде побольше, но там планировки так себе, маленькая кухня и прочее.
Короче довольно сложные вводные и желаемое не совсем подходит под бюджет, прошу совета/покритиковать, пока какая-то тупиковая ситуация, вроде есть недвижимость, есть стабильный хороший доход, а норм хату взять не получается. Возможно не туда смотрю или где-то заблуждаюсь )

roman46 писал(а) 17 апр 2024, 23:49Шуран захейтит и скажет надо выбирать конкретную локацию - локация юг Москвы, конкретный район не сильно важен.

ну это и не по теме и не на домкаде спрашивать - если без района, будем считать, что не видел и вопрос у вас глобально что делать, а не где жить)

Отправлено спустя 3 минуты 46 секунд:

roman46 писал(а) 17 апр 2024, 23:49Вот собственно вопрос: стоит ли ждать конца года, продавать квартиру и искать новую за ~20 млн (продажа за 14-15, минус еще пару млн на ипотеку, остается на руках 12-13, в таком случае для того чтобы взять квартиру за 20 нужно 7-8 млн брать в ипотеку, а обычная льготка закончится летом, другие программы для меня сейчас не актуальны). В таком случае платеж будет довольно большим (больше 100к), т.к. ставка сейчас высокая.

не понял, почему речь именно про конец года, а не через год-два, тем более, вы пишете про жк с нескорым вводом аля левел южнопортовая. имхо все просто, у вас в активах вторичка, на которую щас адовые ставки, а нужен новострой, который адово разгогрет льготкой, знач надо дождаться момента, когда ставки придут в норму (чтобы норм продать), а отмена льготки сделает свое дело (пока не будем грить, что точно упадут цены, хотя бы затормозятся - а вот насколько долго - тут смотреть по рынку уже, в идеале просядут на 5-10-15% за год-два - быстрее вряд ли, ну или 1-2-3 г на одном месте постоят, одно из двух имхо), ну и 200к в мес откладывать супер, время работает на вас
зы также не увидел, почему не обе хаты продать хотите под покупку для себя (негде жить самим? так снять проще), так ипотеку свою минимизируете/обнулите, как бы в 26-28гг на рынок до фига коммерческих площадей от города на месте реновации должно поступать, пока тока начало, т.е. мож готовое сразу купите, в т.ч. если сценарий стагнации цен реализуется и то, что щас на котловане, будет стоить стока же с ключами, а рынок придет в норму, в т.ч. и потому, что рыночные ставки на ипотеку будет аля 8-9%, как в 21 году и льготка будет просто не нужна
Отправлено спустя 3 минуты 54 секунды:

roman46 писал(а) 17 апр 2024, 23:49Но есть подозрения, что новостройки бизнес класса с подземным паркингом и в нормальных местах станут еще не доступнее (будут 30-40 млн).

вот тут тема не раскрыта, откуда такое ваще? ведь с таким видением надо прям щас чота брать, а если прям сильно в это верите, то зачем спрашивать))

Shuran писал(а) 18 апр 2024, 09:01 зы также не увидел, почему не обе хаты продать хотите под покупку для себя (негде жить самим? так снять проще),

В текущей квартире сделали ремонт, возвращаться в арендное даже на время как-то не хочется, нажились в свое время на сьемном)
Была еще идея продать хату в БЛ, взять большую сумму в кредит для покупки новой кв, затем когда туда переедем, текущую (42 м) продать и частично загасить ипотеку, а если останутся деньги, то взять что-то типо студии, евро2 под сдачу.

Shuran писал(а) 18 апр 2024, 09:01 вот тут тема не раскрыта, откуда такое ваще? ведь с таким видением надо прям щас чота брать, а если прям сильно в это верите, то зачем спрашивать))

Посмотрел новостройки типо afi park, ЖК архитектор, тот же ЗИЛ АРТ и тд, показалось что ситуация так складывается.

PS спасибо за совет, пока буду копить, ждать адекватные ставки на вторичку, может и ренновация к этому времени подойдет, гляди и там начнут делать кухни-гостиные. Пока смотрел там планировки обычно кухни 10-15 метров максимум. Ренновация еще привлекает тем, что там не в промке строят, а скорее точечная застройка в обжитом районе.

roman46 писал(а) 18 апр 2024, 10:34 Ренновация еще привлекает тем, что там не в промке строят, а скорее точечная застройка в обжитом районе.

ну я бы не смарел для себя реновацию по причине контингента даже с дисконтом 30%, почитайте тему реновации с конца, там про объемы/сроки коммерческих площадей недавно было, у вас с ними пропасть в доходах, кста

Отправлено спустя 22 минуты 34 секунды:

roman46 писал(а) 18 апр 2024, 10:34afi park, ЖК архитектор, тот же ЗИЛ АРТ

пост с таким перечнем в теме выбора будет снесен, да и вы тут не первый год

Вечер добрый. Что то голову сломал.
Есть желание утилизировать 2ю семейную ипотеку до 01.07 (есть лично мое ожидание, что год рождения ребенка сдвинут с 18го на 19й и мы уже не попадем). Этому желанию противостоят 2 как минимум 2 фактора:
- неадекватные цена на первичку в целом (опять же, мое мнение)
- интересные доходности от качественных эмитентов с доходностью 17-19% и дюрацией 2-3 года.
При этом, студию и однушку не рассматриваю.
В приоритете смотрел ЦАО по границам округа, т.е. если большая площадь (80+ кв.м.), то возможно переедем туда жить.
Итого, по таким параметрам доля семейной ипотеки в общей сумме квартиры, к сожалению, будет занимать 35% и менее процентов.

Что рассматривал:
1. скай сити - но там бюджет 50млн.р.+. При таких параметрах задача утилизации семейной ипотеки в принципе теряет смысл, т.к. доля уменьшается до 25% и менее.
2. Дом 56 от Галса. Есть, как мне кажется, интересные варианты 80+ кв.м. за 36-37 млн.р. (~415тыс.р./кв.м.). Но ожидаемый срок ключей для корпусов без отделки конец 26го (по ДДУ, вероятно 2кв27го - т.к. общий фундамент и попадает дом с отделкой) - т.е. 2,5 года от сейчас
3. Майприорите бауманская - не нравится концепт да и цены, как по мне, сейчас уже малоинтересны VS YTM облигаций
4. ЖК Интеллегент по текущим ценам также считаю неитересными
5. Смотрел еще ЖК Шелепиха - но что то совсем унылой локация показалась. На мой вгляд, вида там вообще нет - кругом огромное кол-во высоток + сейчас выставлены квартиры до 16го этажа и 70кв+ от 390тыс.р./метр. +2 года ждать. Как по мне - дорого для такой локации и окружения.

Т.о., из вариантов на карте новостроек интересным (если можно так сказать) остается Дом 56. Сумма инвеста получается, пускай, 36 млн.р. При этом, по облигациям грязная накопленная доходность (в среднем) за 2,5 года составит 50% от всей суммы инвеста. Т.к., стоимость метра к сдаче дома должна вырасти как минимум на 50% и составить в рай-не ну никак не ниже ~625тыс.р./метр. (для расчета экономики нет смысла уменьшать платеж на дельту YTM-6% от 12 млн.р. - т.к. правильно сравнивать "в чистую").

Что там будет после 3х лет с ценами - гадать сейчас занятие неблагодарное, поэтому хотелось бы понять насчет потенциала роста цены до срока сдачи - а именно: насколько по Дому 56 адекватно ожидать уровня цена 600+тыс.р./кв.м. к сроку сдачи дома?
Насколько вообще эта затея целесообразна?

Спс, что дочитали!

Regis, 16г рега и до сих пор не поняли, что для себя и в инвест разные темы/логики и вводные, а за 2 мя зайцами бегают на других ресурсах? кто выбирает инвест в конкретной локации тут нужен не больше того, кто готов жить что на электрозаводской, что на шаболовке или шелепихе

Regis писал(а) 29 май 2024, 23:24Что там будет после 3х лет с ценами - гадать сейчас занятие неблагодарное, поэтому хотелось бы понять насчет потенциала роста цены до срока сдачи - а именно: насколько по Дому 56 адекватно ожидать уровня цена 600+тыс.р./кв.м. к сроку сдачи дома?

ну если облиги дают гарантированные 17-19% на 2-3г, а по недвиге ничо непонятно, т.е. может быть и ноль, и 20% за 2,5г, то зачем на нее смареть тогда? окучить ставку по семейке, как прочие хомячки и всего на треть цены хаты?) но тогда и точка входа важна, вряд ли она за мес до отмены льготки имхо

Добрый день! Подскажите, как действовать наиболее разумно?
Есть трешка в Зеленограде, сдается. Цена по рынку 15 млн. Хочу продать ее и перевезти в Москву маму. Мама сейчас живет в другой квартире, ее продавать не планируем. Пока смотрю 3 варианта:
1. Продать трешку, купить однушку-евродвушку в новострое в САО (перевезти нужно именно в САО, Ховрино/Речной) 12 млн примерно + остаток денег на ремонт. Смотрю на Мой адрес на Клинской, маме подходит идеально. ФП/Дискавери/Дискавери парк в бюджет уже не вписывается
2. Сдавать пока трешку и ждать выхода ЖК на пересечении Лавочкина/Фестивальная и Лавочкина/Беломорская и сразу купить на нулевом цикле, но никто не знает когда они выйдут с проектом и начнутся продажи
3. Купить вторичку
Мама ждет, по времени не горит. Но я вот всю голову сломала как действовать на нынешнем рынке.
И сдавать или продать и переложить в банк под % пока ждем новострой (если на этом варианте остановимся)?
Спасибо заранее за советы

Kulala1987 писал(а) 05 июн 2024, 16:52Продать трешку, купить однушку-евродвушку в новострое в САО (перевезти нужно именно в САО, Ховрино/Речной) 12 млн примерно + остаток денег на ремонт. Смотрю на Мой адрес на Клинской, маме подходит идеально.

а кто мешает попробовать продать-то? с кешем тоже люди есть, рынок по сделкам пока проседает медленно...клинская больше года продаваться будет, там 2 оч, зачем сдавать и чего ждать хз
Отправлено спустя 34 секунды:
Dezy, ?

Всем привет! Дано: 12 миллионов наличными + нереализованная ИТ-ипотека.
Что посоветуете с этим сделать? Ипотека скоро превратится в тыкву, и будет обидно не использовать такой выгодный кредит.
Для себя уже не выбираю, т.к. мне нужна видовая трёшка недалеко от метро и парков, а на нее денег нет.
Так что рассматриваю инвест, который через пару лет вырастет на 50+ процентов.
По цене до 30 млн, но не дороже 350-380 метр.
Что смотрел, смотрю:
- Фестиваль парк. Хорошая локация, но много конкурентов, ценник уже высоковат, есть сомнения в росте.
- Портленд. Перспективная локация, рост может быть очень хорошим, но не через два года.
- Мангазея на Тульской. Классная локация, но цены со старта уже ту мач.
- Ситизен. Та же история.
- Twelve. Локация дрянь, но хороший застройщик и цены со старта неплохие. Пока приоритет.

Можете ещё идей накидать?

Yettimot писал(а) 15 июл 2024, 19:05 Так что рассматриваю инвест, который через пару лет вырастет на 50+ процентов.
По цене до 30 млн, но не дороже 350-380 метр.

А почему (за счёт чего) за пару лет должно вырасти на 50%?

Yettimot писал(а) 15 июл 2024, 19:05Так что рассматриваю инвест, который через пару лет вырастет на 50+ процентов.

с такими хотелками для начала понять бы, что это нереально в текущих условиях, про отмену льготки и урезание семейки не слышали? хорошо бы, если ваще выросло бы

Arty писал(а) 15 июл 2024, 19:34А почему (за счёт чего) за пару лет должно вырасти на 50%?

Это чисто хотелка. При вкладах по 12+ хочется более ощутимой прибыли. Иначе проще в банк закинуть.

Сейчас ещё добавил в список что смотрю - Мангазею в Богородском.

Получается инвестировать в недвижку сейчас вообще бессмысленно? А если на горизонте 5, 10 лет?
Тот же Портленд, например, кмк не может не вырасти, если там на самом деле будут второй Сити строить.

Yettimot писал(а) 15 июл 2024, 20:16 Это чисто хотелка. При вкладах по 12+ хочется более ощутимой прибыли. Иначе проще в банк закинуть.

Сейчас ещё добавил в список что смотрю - Мангазею в Богородском.

Получается инвестировать в недвижку сейчас вообще бессмысленно? А если на горизонте 5, 10 лет?
Тот же Портленд, например, кмк не может не вырасти, если там на самом деле будут второй Сити строить.

На ближайшие пару лет инвестиции в недвижимость не самая перспективная история. Исключение: если ловить задешево переуступки или вторичку, но это прям работа + торг + везение. У застройщиков цены перегреты имхо, дальше только вниз.

P.S южный порт это история лет на 15-20. Мало кто задумывается, но вот Москва-Сити, к примеру, строят с 1992 года А на таком сроке все вырастет. Хотя не отрицаю, что локация перспективная. Тогда уж Левел Южнопортовую лучше посмотреть, Портленд совсем уж дорогой для печатников имхо. Вся надежда на набережную и преображение района….через много лет.