Посоветуйте, как действовать в моей ситуации? (кроме выбора для себя)

Сообщение **Shuran** » 26 сен 2015, 00:46

в теме обязательно писать свои мысли о предмете обсуждения, одни вопросы без своих мыслей - снос/отклонение в премодерации для новичков. если обсуждаем инвест, пишем вход и планируемый выход с обоснованием, тут не справочное бюро, а обсуждение мыслей
обсуждение одного жк - в тему этого жк

zloymudvin · Сообщение **zloymudvin** » 07 июн 2022, 15:24

blackvovik писал(а) 07 июн 2022, 09:53
Да вот тут точно не угадаешь что лучше. Я сам год назад продал инвест квартиру, которая под аренду покупалась. Увел деньги на вклады и фонду, хорошо в акции не успел залезть по уши.

В итоге сейчас есть свободные деньги и жгучее желание дополнительно диверсифицироваться недвигой под сдачу и потом либо продать либо детям. При этом только в льготную ипотеку и с минимальным платежом, пока еще ставка достаточно высокая.
Но тут из "на высокой стадии готовности" выбор не очень, цены конь. Более ли менее нравятся проекты на начальной стадии или даже старты продаж, но смущает обстановка в стране. Что будет завтра.

Вот и сижу курю форум мониторю ЖК. И хочется и колется.
При этом головой понимаю, что скорее всего с экономической точки зрения вряд ли это будет очень выгодная история, но возможно позволит дополнительно сохранить что есть. Или нет

Похожая ситуация, только без продажи недвижимости (пусть сдается и дальше) и + я нормально таки увяз в акциях на неопределенный срок.
Сейчас хочется диверсифицировать в недвигу даже не с целью заработать, а хотя бы не потерять.
Но с текущими ценами непонятно, то ли вложился в бетон то ли влошился.(
Хотя мне кажется что вариант с ипотекой 0,1% даже с завышенными ценами кажется интересным, при условии, что платить за него минимум лет 15, то есть речь не столько об инвесте, сколько о покупке для себя.

Сообщение **Shuran** » 07 июн 2022, 15:36

zloymudvin писал(а) 07 июн 2022, 15:24 сколько о покупке для себя.

для себя это рабочий вариант хоть щас, если тока все 30 лет гасить, а вот если 15 - уже не так очевидно

Alex66 · Сообщение **Alex66** » 09 июн 2022, 15:43

Всем доброго времени суток.
Ситуация такая, что семьей было решено продать старую однушку в регионе за 1500 000. Сам я сейчас снимаюсь в Москве, было принято решение, что нужно входить в ипотеку в Москве, деньги семейные на бизнес мне их никто не даст, онли ипотека.
Бюджет: под it ипотеку 4,5% где-то +- 8.6 миллиона
Цель:студия 20+ квадратов с целью сдачи в аренду, слива подороже в идеале через лет 7-10 для расширения.

Текущие варианты:
1) За 7100 000 студия 20кв.м на 27 этаже в строящемся до июне 2025 года у ПИК 1-й Дубровский (до метро Волгоградский проспект 3-4 мин пешком, промка, тэц)
2) За 8600 000 студия 23кв.м на 7 этаже в строящемся до 4 квартала 2024 года у AFI Afi Tower (до метро Бот сад минут 9, около района тоже в принципе промка, но сам жк у небольшого парка с прудом)
Мои мысли:
1)студия за 7100 000 у Пика Плюсы :ниже рынка, + хорошая транспортная доступность(3 мин до метро), + много новых проектов для инфроструктуры, +близко к центру даже на машине
Минусы: промка, но ее должны застроить за лет 5-10, -тэц не уйдет, -ржавый пояс, -качество пика
2)студия за 8600 000 от АФИ Плюсы: +развитая уже инфра рядом Silver, YES, Life, +парк у окна с прудом, +бизнес, внутри полугород с кафе, фитнес, прачечными
Минусы: тоже относительно промка рядом, хуже транспортная доступнсоть(9 мин до метро), ощущения общаги, ибо на этаже куча квартир

Запрос:Помогите пожалуйста проанализировать для сдачи в аренду текущие варианты или может подскажете лучше варианты? Буду очень благодарен! Всем мир

Сообщение **Shuran** » 09 июн 2022, 15:46

Alex66, спамить не стоит больше. про афи ответил, вы уже видели) левел селигерскую подождите, если 0,1 будет, знач по вашей ипотеке может быть цена ниже, пока можно забронить и подождать чо как, если так бабки карман жгут. по 1й дубр тему прочитайте, еще про минусы узнаете, с кондачка не проканает сразу все узнать, надо читать-думать-время тратить, никто вам в личку не будет писать как денег поднять. если 1ку в регионе продавать 3 мес будете - время есть

Alex66 · Сообщение **Alex66** » 09 июн 2022, 16:42

Shuran писал(а) 09 июн 2022, 15:46Alex66, спамить не стоит больше. про афи ответил, вы уже видели) левел селигерскую подождите, если 0,1 будет, знач по вашей ипотеке может быть цена ниже, пока можно забронить и подождать чо как, если так бабки карман жгут. по 1й дубр тему прочитайте, еще про минусы узнаете, с кондачка не проканает сразу все узнать, надо читать-думать-время тратить, никто вам в личку не будет писать как денег поднять. если 1ку в регионе продавать 3 мес будете - время есть

Я всю тему прочитал про 1-й дубровский, в минусах в мыслях отражено про промку.
Бронирование, к сожалению, до 12 июня у ПИК. Про спам не очень понял, у меня аккаунт пропал тот, ответов не вижу:(

Сообщение **Shuran** » 09 июн 2022, 16:45

Alex66 писал(а) 09 июн 2022, 16:42Я всю тему прочитал про 1-й дубровский, в минусах в мыслях отражено про промку

про навес слышали? напротив 2 тыщи мелких апартов хайвея от гранели

Отправлено спустя 36 секунд:

Alex66 писал(а) 09 июн 2022, 16:42Про спам не очень понял, у меня аккаунт пропал тот

потому что удалил профиль, когда во др темах спамить начали

Alex66 · Сообщение **Alex66** » 09 июн 2022, 17:00

Shuran писал(а) 09 июн 2022, 16:46 про навес слышали? напротив 2 тыщи мелких апартов хайвея от гранели

Про навес не очень понимаю, про апарт комплекс да видел, вчера гулял там, развездовал

Сообщение **Shuran** » 09 июн 2022, 17:01

Alex66 писал(а) 09 июн 2022, 17:00Про навес не очень понимаю,

slovar-investora-t4 чтобы бабки в недвигу вкладывать, многое понимать надо, ликбез самостоятельно

Alex66 · Сообщение **Alex66** » 09 июн 2022, 17:08

Shuran писал(а) 09 июн 2022, 17:01 slovar-investora-t4 чтобы бабки в недвигу вкладывать, многое понимать надо, ликбез самостоятельно

Догадывался за это, спасибо большое. Да, это пугает, но где сейчас нет сплошных застроек? При продаже выиграть можно по сравнению с ними - жилая недвижимость у ПИКа.

Сообщение **Shuran** » 09 июн 2022, 17:09

Alex66 писал(а) 09 июн 2022, 17:08При продаже выиграть можно по сравнению с ними - жилая недвижимость у ПИКа.

вы сдавать 10 лет хотели вроде, а там 2/3 сдатчиков будет

blackvovik · Сообщение **blackvovik** » 15 июн 2022, 15:06

Привет!
Скорее всего моя ситуация и вопросы сейчас крайне риторические, тем не менее задам их чтобы выслушать сторонние мнения.

Инвестирую преимущественно на фондовом рынке и сейчас сложилась ситуация, когда инстурментов стало сильно меньше и риски по понятным причинам возросли.
Соответственно, хотелось бы дополнительно диверсифицировать свои накопления жилой недвижимостью в Москве чтобы как-то пристроить деньги, которые появляются от трудовой деятельности.
Рассматриваю только льготную ипотеку с минимальным или околоминимальным первоначальным взносом и более чем комфортным ежемесячным платежом.
По ценнику смотрим что-то в пределах 15 миллионов, но в целом можно немного расширить бюджет если нужно (но цели выгребать все нет, я за баланс цена/качество/выхлоп).
Основная цель скорее всего аренда с возможной последующей продажей. Я очень скептичен и уже сейчас отдаю себе отчет, что вряд ли это будет сильно выгодно с точки зрения инвеста, но тащить еще деньги на фонду становится все тяжелее и тревожнее.
По самому объекту основные требования/ограничения это внутри МКАД с хорошей транспортной доступностью, в идеале евро2 с небольшой, но эффективной планировкой. Смотрел и студии, но жена категорически против, хоть в теории это максимально эффективно и ликвидно с инвестиционной точки зрения.
Уже вроде нацелился на 1ый Дубровский, но внутренние противоречия со сроком сдачи через 3 года напрягают. Смотрели что-то на более высокой стадии со сдачей в течение года, но там и цены выше и выбор меньше.
Переуступки вроде бы есть неплохие, но там уже не будет 0,1/2% по льготной семейной ипотеке.

Короче и хочется и колется. В общем, развейте сомнения или подкиньте новых и вообще куда бы сейчас смотрели: от застройщика или переуступку, комфорт или бизнес класс, студии/однушки/евро2 и тд?

Сообщение **Shuran** » 15 июн 2022, 15:52

blackvovik писал(а) 15 июн 2022, 15:06По ценнику смотрим что-то в пределах 15 миллионов, но в целом можно немного расширить бюджет если нужно (но цели выгребать все нет, я за баланс цена/качество/выхлоп).
Основная цель скорее всего аренда с возможной последующей продажей. Я очень скептичен и уже сейчас отдаю себе отчет, что вряд ли это будет сильно выгодно с точки зрения инвеста, но тащить еще деньги на фонду становится все тяжелее и тревожнее.
По самому объекту основные требования/ограничения это внутри МКАД с хорошей транспортной доступностью, в идеале евро2 с небольшой, но эффективной планировкой. Смотрел и студии, но жена категорически против, хоть в теории это максимально эффективно и ликвидно с инвестиционной точки зрения.

каша полная, не вижу, что рынок курите от слова совсем, ...15 лямов и под сдачу - это 2 студии, но никак ни е3 или дорогая е2 в зао - доха будет СИЛЬНО ниже, компетенции жены чот не раскрыты или ей дань собирать потом?) но тут точно не 1й дубр, причины в его теме описаны и здесь тоже, е2 под сдачу - это 35-38м и 10-11 макс, вы рынок покурите, какие бюджеты в принципе и на что, надо в теме разбираться, что на ней зарабатывать, из последнего-интересного левел селигерская был нед назад, щас хз, цены были айс, но не было 0,1 ипотеки
0,1-2% ипотека - это явный цимес на долгосрок для аренды, если гасить 30 лет и готовы к арендному гимору, но на это надо осмысленно идти, иначе убыток фиксить при перепродаже в первые лет 7

VVV · Сообщение **VVV** » 15 июн 2022, 16:02

blackvovik, при наличии на фондовом рынке 2-3 летних корпоративных облигаций с ежегодной дохой 10-13%, не вижу ни одного объекта в Москве и МО который смог бы с гарантией дать такую же доходность... а про купить за 15, подождать 3 года, ремонт, мебель и сдавать за 50-60тыр - ну у меня вообще нет слов...

zloymudvin · Сообщение **zloymudvin** » 15 июн 2022, 16:21

Shuran писал(а) 15 июн 2022, 15:52 каша полная, не вижу, что рынок курите от слова совсем, ...15 лямов и под сдачу - это 2 студии, но никак ни е3 или дорогая е2 в зао - доха будет СИЛЬНО ниже, компетенции жены чот не раскрыты или ей дань собирать потом?) но тут точно не 1й дубр, причины в его теме описаны и здесь тоже, е2 под сдачу - это 35-38м и 10-11 макс, вы рынок покурите, какие бюджеты в принципе и на что, надо в теме разбираться, что на ней зарабатывать, из последнего-интересного левел селигерская был нед назад, щас хз, цены были айс, но не было 0,1 ипотеки
0,1-2% ипотека - это явный цимес на долгосрок для аренды, если гасить 30 лет и готовы к арендному гимору, но на это надо осмысленно идти, иначе убыток фиксить при перепродаже в первые лет 7

Был на днях на селигерской, посмотрел через забор на 2 кучки мусора на месте строительства)
Скидки были, 3% + 7%, но в стандартные условия. Манагер говорил что после старта (который вот-вот должен быть) возможно не будет 0,1%, (якобы со слов рк-ства) хз насколько это правдивая инфа или же шкурный интерес.

Отправлено спустя 28 минут 39 секунд:
А кто что скажет про вариант под сдачу: Level на Мичуринском, e3 59m2 с white box, сдача 4 кв. 2024
Минимальный взнос 3млн под 0,99% на 30 лет платеж где-то 77k (вместе со страховкой)

Плюсы: метро в пешей доступности, типа бизнес-класс, неплохой район.
Минусы: дорога до метро так себе, дороговато.

Кажется что реально с хорошим ремонтом сдать и перекрыть (ну или хотя бы сильно уменьшить) платеж по ипотеке.
Непонятно стоит ли брать white box от застроя, обещает сделать даже шумку (стены, потолок) но пока не выяснял какие гарантии.

GoldenKnight

zloymudvin писал(а) 15 июн 2022, 16:49Минимальный взнос 3млн под 0,99% на 30 лет платеж где-то 77k (вместе со страховкой)

А в чем смысл с такой месячной платой? Арендой не перекрыть, даже не в ноль... Расчет исключительно на рост цен недвижимости в долгосроке?

Отправлено спустя 10 минут 48 секунд:

blackvovik писал(а) 15 июн 2022, 15:061ый Дубровский

Там огромный навес дешёвых мелких студий от Гранеля (аппарты Хайвей по соседству).

Вообще, для аренды рекомендуют студии в апартаментах покупать, они стоят дешевле обычных квартир из-за статуса. Но их и продать тяжело, низкая ликвидность продажи (в отличие от сдачи в аренду)