Посоветуйте, как действовать в моей ситуации? (кроме выбора для себя)

Сообщение **Shuran** » 26 сен 2015, 00:46

в теме обязательно писать свои мысли о предмете обсуждения, одни вопросы без своих мыслей - снос/отклонение в премодерации для новичков. если обсуждаем инвест, пишем вход и планируемый выход с обоснованием, тут не справочное бюро, а обсуждение мыслей
обсуждение одного жк - в тему этого жк

Dimdim · Сообщение **Dimdim** » 02 июн 2022, 21:51

Со дня на день собираюсь покупать 1е в Вангарден (ВГ)с целью инвеста на пару лет. Но тут с выходом нового Очаково и интересными ценами серьезно призадумался. Вводные следующие: 1е Вангарден, 40м², окна во двор, 9 этаж. Стоимость 11.6, вайтбокс.
Беру семейку по ставке 5%. Плюсы вижу следующие, выше класс(пик+) улучшенные материалы, отделки, лифты, отделка моп-ов, рядом с метро, рядом с районом новых бизнес-классов (через дорогу), находится в начале района, т.е. к сдаче остальная стройка отодвинется вглубь района. Из минусов ВГ: более дешёвые цены в матвеевском парке (сильная конкуренция).
В новом Очаково можно купить однуху-евро с угловым окном 34м², за 8,7 или классическую двушку за 10.6, 48м², высокий этаж, но в обеих окна на ЖД. Обе также вайтбокс.
Здесь в плюсах цена (разница 3 млн по однушкам, 1 млн с двушкой) и наличие углового окна. Условный плюс близость к ЖД станции.
Минусы, промка кругом (как минимум ближайшие лет 5), этот угол промки только начинает строиться, соответственно сложнее найти покупателя, метро далеко, окна на ЖД, сдача позже на полгода.
Минусы и там и там - ТЭЦ, большой навес.
ВГ рассчитываю продать 14.5, Очаково 11.5.
Склоняюсь к Вангардену, но прогнозная доходность на вложения (первый взнос 15%) у Очаково выше, по моим расчетам, при одинаковом приросте цены. Что будет проще продать на горизонте 2 лет и что выгоднее взять, как думаете?

Сообщение **Shuran** » 02 июн 2022, 22:16

Dimdim писал(а) 02 июн 2022, 21:51Склоняюсь к Вангардену, но прогнозная доходность на вложения (первый взнос 15%) у Очаково выше, по моим расчетам, при одинаковом приросте цены. Что будет проще продать на горизонте 2 лет и что выгоднее взять, как думаете?

я б не лез пока в инвест, "прогнозная доха" пока хз какая, купить всегда успеете, ничо ж непонятно со след года..., точнее, пока понятно, что будет спад экономики... если тока в 0,1 на 30 лет и при 101% уверенности, что все 30 лет хата будет за вами) т.е. в аренду или для себя

GoldenKnight

Dimdim писал(а) 02 июн 2022, 21:51Вводные следующие: 1е Вангарден, 40м², окна во двор, 9 этаж. Стоимость 11.6,

Цена вроде и неплоха (в Матвеевском всего на миллион дешевле, при меньшей площади). Но огромный навес того же Матвеевского вряд ли даст Вам выйти с хорошей доходностью.
Плюс полная неопределенность в экономике, об этом уже выше сказали.

Dimdim · Сообщение **Dimdim** » 02 июн 2022, 23:02

Shuran, согласен, что доходность сейчас сложно прогнозировать, но при инфляции под 20% я не думаю, что цены на квартиры замрут. В любом случае, брать что-то буду, вопрос лишь в том, что из них предпочесть.

GoldenKnight

Dimdim писал(а) 02 июн 2022, 23:02при инфляции под 20% я не думаю, что цены на квартиры замрут. В любом случае

Влияет не инфляция, а ставка ЦБ. Если Наби ее снизит до 7% к концу года, то конечно, рынок разгонится опять. Вопрос: а) снизит ли, б) если и снизит, то не придется ли через год опять повышать, если экспорт все же посыпется.

Сообщение **Shuran** » 02 июн 2022, 23:06

Dimdim писал(а) 02 июн 2022, 23:02но при инфляции под 20% я не думаю, что цены на квартиры замрут.

такая инфляция тока в этом году, уже спад пошел, в след году меньше 10 будет. и на краткосроке хаты с ифляцией могут двигаться в противофазе, вспоминаем 15-16гг, тока на долгосроке аргумент про инфляцию и хаты ок
вы ж сами запостили седня:

DimMos писал(а) 02 июн 2022, 20:37Инфляция: В июньском опросе медианный прогноз на 2022 год снизился на 5 п.п. до 17,0%, на 2023 год—снизился на 0,9 п.п. до 6,7%

Сообщение **PlanB** » 02 июн 2022, 23:06

Dimdim писал(а) 02 июн 2022, 23:02Shuran, согласен, что доходность сейчас сложно прогнозировать, но при инфляции под 20% я не думаю, что цены на квартиры замрут. В любом случае, брать что-то буду, вопрос лишь в том, что из них предпочесть.

Я бы брал вангарден и на ключах делал ремонт «дешево но со вкусом» под ту ЦА, которая с замахом на бизнес в ЗАО, но вынуждена остановиться на ПИКе)) Грубо говоря кому на соседскую окраину Раменок не хватает (Крылья, Огни и тд).

Dimdim · Сообщение **Dimdim** » 02 июн 2022, 23:10

GoldenKnight писал(а) 02 июн 2022, 23:02 Цена вроде и неплоха (в Матвеевском всего на миллион дешевле, при меньшей площади). Но огромный навес того же Матвеевского вряд ли даст Вам выйти с хорошей доходностью.

Да, выйти будет сложно, поэтому пытаюсь войти по низу и при этом чтобы квартира была с хорошими характеристиками.

Сообщение **Shuran** » 02 июн 2022, 23:11

PlanB писал(а) 02 июн 2022, 23:06Я бы брал вангарден и на ключах делал ремонт

там и до 24 фев смысла не было, а щас тем более, отделочные подорожали на 40-50%, а на выходе падение цен видится на седняшний день, не пойму, чо горит-то в стремный момент бетон брать. семейная до конца 23, если чо, это ж не крипта по рискам

верняк должен быть, а не казино

Dimdim · Сообщение **Dimdim** » 02 июн 2022, 23:14

Shuran писал(а) 02 июн 2022, 23:06вы ж сами запостили седня

Не, это был не я ))

Сообщение **PlanB** » 02 июн 2022, 23:20

Shuran писал(а) 02 июн 2022, 23:11 там и до 24 фев смысла не было, а щас тем более, отделочные подорожали на 40-50%, а на выходе падение цен видится на седняшний день, не пойму, чо горит-то в стремный момент бетон брать. семейная до конца 23, если чо, это ж не крипта по рискам верняк должен быть, а не казино

Я полностью согласен. Но автор же сказал, что возьмет в любом случае, просто пока не определился) Если выбирать между матв парком и вангарден с разницей в 1 лям - я бы брал вангарден и делал ремонт.

Stetik · Сообщение **Stetik** » 03 июн 2022, 01:04

PlanB писал(а) 02 июн 2022, 01:13Коллеги, приветствую.
Завис со вторичкой (новый дом по реновации, в ЖК Люблинский парк, дали кстати однушку 41.7 кв метров с лоджией и комнатой 23.4м, вместо 19 метровой комнаты в коммуналке ).

Почти месяц висит не продается, за 25 дней экспозиции было 5 показов и ни одного реального покупателя. Хотя в квартире установлена кухня с холодильником, стиралкой, и сделана полноценная гардеробная со стеллажами и вешалками (квартира укомплектована и отличается от конкурентов, делал под сдачу, но в итоге решил скинуть, чтобы взять себе на будущее евро3 в другой локации через определенное время).

Собственно собираюсь ждать конца июня и вероятного понижения ставок и пытаться продавать. Если вдруг не будет уходить по той цене, на которую рассчитываю, снижать ли цену с целью скинуть эту квартиру в ближайшие 2 месяца, или к концу лета-осенью ситуация может быть более благоприятная и лучше подождать? Просто слишком долго затягивать не хочу, тк при такой сумме (планирую продать за 11.9-12 млн) каждый потерянный месяц выливается в «недополучение» прибыли в районе 100 тыс рублей, если предположить что ОФЗ или депо дают хотя бы 10-11% годовых. То есть за те же 2-3 месяца «простоя» я мог бы заработать эти же 250-300 тыс, продав в ближайшее время с дисконтом. Кто что думает?

Мои мысли таковы: поскольку это дом по реновации + дешевая локация, лучше скинуть как можно раньше? Ведь даже если рынок оживится к сентябрю-октябрю, такая квартира вряд ли как-то весомо вырастет в цене? Ну допустим на те же 300 тыс, но так я и время потеряю, за которое мог бы эту же сумму получить пассивно, разместив на депо или в офз….

Думаю лучше слить на 300 тыс а то и 500 дешевле , но в ближ время , и закинуть на ОФЗ или Депо , и посидеть на заборе. Мне кажется после всех событий , у людей теперь нет уверенности в Завтра. и они уже не будут брать ипотеку с таким энтузиазмом как было раньше. Многие ждут что пройдет лето и многое встанет на свои места , но кмк летом спад экономики ускорится и у людей будте еще больше страха , многие начнут терять работу , расходы на жизнь вырастут.

З.Ы Немного связан с рынком Б\У Авто , до конца марта гребли все не глядя по +30 к цене с 24 фев
последние 3 недели глушняк такой , что просто ппц , продается ток что что сильно дешевле рынка. Цены есесно уже давно откатили на "довоенные" . тоже интересно чем все закончится . Но на авто цены падать перестали. это продукт который был на 90 проц завозной . а вот квартиры нет , их строят и строят . Мне кажется нас ждет ситуация 15-18 год

zloymudvin · Сообщение **zloymudvin** » 05 июн 2022, 22:45

Добрый день.

Обдумываю несколько вариантов, под ипотеку 0,1% на 30 лет (мне импонирует идея взять 12млн под нулевую ставку и выплачивать ее 30 лет). Я понимаю что ставка 0,1% не бесплатная и планирую сидеть в ипотеке довольно долго, может и все 30 лет. Хочется конечно усидеть на 2 стульях и взять квартиру и под инвест и под собственное жилье.

Собственно мои мысли:
1. Инвестировать 2 студии у ПИКа https://www.pik.ru/ochakovo/flats/810703
Планирую после сдачи сдавать, инвест интерес - рядом будет довольно бодрая ветка МЦД. На вскидку аренда студии будет начинаться где-то с 35к/мес Это с лихвой перебьет ипотечный платеж 17 254 + небольшой остаток который можно в банк положить или бонды купить.
Из минусов: жить в этом районе сам бы я не стал (ТЭЦ, ЖД скрипит), да и студия не мой формат, поэтому только инвест. У ПИКа под 0,1% стоимость завышается довольно значительно, поэтому вероятный выход не ранее чем через 15 лет иначе не выгодно.

2. Взять 2шку у Level вот такую https://level.ru/southport/flat/2room/1-339/ те же 12млн под 0,1%.
Инвест интерес - Южнопортовая в перспективе 10 лет вероятно полностью или значительно избавится от промзоны и застроится подобными ЖК. До метро пешая доступность, до центра тоже довольно близко и в целом это достаточно комфортное место (в будущем) для собственного проживания. Район кажется перспективным и не слишком загрязненным экологически, хотя и парков особо рядом нет. По моей оценке аренда может составлять около 60к/мес (на случай если я решу ее сдать, а не сам жить)
Из минусов: квартира без ремонта, минимум придется вложить еще 2,5млн.

Сообщение **Shuran** » 05 июн 2022, 23:47

zloymudvin писал(а) 05 июн 2022, 22:45Взять 2шку у Level вот такую

про евроформат слышали?

если нет, то покурить форум надо

Отправлено спустя 2 минуты 34 секунды:

zloymudvin писал(а) 05 июн 2022, 22:45Хочется конечно усидеть на 2 стульях и взять квартиру и под инвест и под собственное жилье.

чудес не бывает, с этим на другие ресурсы, тут надо цель четко представлять

zloymudvin · Сообщение **zloymudvin** » 06 июн 2022, 00:03

Shuran писал(а) 05 июн 2022, 23:50 про евроформат слышали? если нет, то покурить форум надо

Да конечно слышал, но мне для собственного жилья не подходит 2E, хочется именно изолированные комнаты с окнами.

Shuran писал(а) 05 июн 2022, 23:50 Отправлено спустя 2 минуты 34 секунды:

чудес не бывает, с этим на другие ресурсы, тут надо цель четко представлять

Вопрос что перспективнее выглядит на промежутке 5-10 лет с точки зрения стоимости.
У ПИКа студии под 0,1% продаются уже по рыночной цене (по цене уже готовой на вторичке), причем по верхушке.
Level кажется больше прибавит в цене после сдачи и ремонта, но это не точно)