Посоветуйте, как действовать в моей ситуации? (кроме выбора для себя)

в теме обязательно писать свои мысли о предмете обсуждения, одни вопросы без своих мыслей - снос/отклонение в премодерации для новичков. если обсуждаем инвест, пишем вход и планируемый выход с обоснованием, тут не справочное бюро, а обсуждение мыслей
обсуждение одного жк - в тему этого жк

natik-844, если под 20% лежит, то не стоит в недвижку входить на данном этапе

natik-844 писал(а) 25 апр 2022, 17:29Добрый день, посоветуйте, пожалуйста, как действовать в моей ситуации. В марте продали вторичку из-за переезда в другой район, деньги в депо. Сейчас выбираем из двух вариантов - 2-ка 55 метров в Зиларте без отделки со сдачей в конце 2023 по переуступке, или же 2-ка 64 метра в вайтбоксе на Барклая, 6 у ПИКА с ключами в 2024. Бюджет в районе 18500. Планирую брать исключительно для инвестиций. Или все-таки подождать ещё и остаться в депо?

Зависит от того, есть ли возможность взять семейку. Если нет, то, как выше ответили, лучше депо. Если да, то с кредитным плечом и небольшим первым взносом можно сделать хороший инвест.

natik-844 писал(а) 25 апр 2022, 17:29 Сейчас выбираем из двух вариантов - 2-ка 55 метров в Зиларте без отделки со сдачей в конце 2023 по переуступке, или же 2-ка 64 метра в вайтбоксе на Барклая, 6 у ПИКА с ключами в 2024. Бюджет в районе 18500. Планирую брать исключительно для инвестиций.

а что за инвест вы в них видите?

Всем привет! Нужен ваш совет как не инвестору и чайнику.

Ситуация:
У меня родственник (мама) живет в приватизированной комнате в двухкомнатной квартире-коммуналке в Москве в Царицыно.
Я как IT-шник могу взять ипотеку под 5% на новостройку до конца 2024 года. Хочу этой программой воспользоваться и переселить маму в студию или 1к квартиру в новостройке. Недавно только свой жилищный вопрос решил и, на данный момент, накоплений мало и на первый взнос не хватит.

Я вижу два возможных варианта:
1. Год-два мне копить на первый взнос > покупать новостройку > мама, пока идет стройка, продолжает жить в комнате > мама начинает жить в новостройке > комната продается.
2. Комната продается сейчас (вообще реально сейчас продать комнату?) > на деньги с ее продажи прямо сейчас покупается квартира в новостройке > мама живет в арендной квартире во время строительства > переезжает в новостройку.

Возможные риски в первом варианте, которые я вижу:
1. Повышение ставки или досрочное окончание этой программы по 5% для IT-шников.
2. Повышение стоимости новостроек.

По второму варианту:
1. Кажется нереальной задачей сейчас продать комнату.
2. Возможное снижение цен по новостройкам (слышу вокруг много криков что рынок перегрет бла бла бла).
3. Непредвиденная ситуация в стране, риск недостроя.

Прочитав тут тему "прогноз цен на недвижимость в Мск" уже не в верю в снижение цен на первичку, поэтому я склоняюсь к тому, что надо стараться исполнить вариант №2, но буду рад вашему совету.

megakor писал(а) 08 май 2022, 18:46второму

Что бы понять реально или нет продать комнату- просто попробуйте ее продать- разместите объявление на Циане. Берите новостройку в высокой степени готовности у крупного застройщика- будет ниже риск недостроя, мама быстрее переедет, сэкономите на аренде. Я бы ничего не ждал и не копил бы.

megakor, я бы выставлял комнату и ждал купца, как тока он находится, даже если через полгода (а ставки на вторичку припадут всяко и движуха там тоже начнется), то находится вариант в новострое с ключами в течение неск месяцев, риск возможного падения новостроя нивелируется ставкой 5%, да и падения цен большого ждать не приходится, новострой и дальше будут поддерживать льготками всевозможными и застроям субсидировать цены понравилось. рисков недостроя с ПФ у крупных застроев не вижу от слова совсем, даже если ключи через 3г, это как сомневаться, а не рухнет ли сбер или втб), от импорта массовый сегмент тоже не зависит
зы уточни в банках, подходит ли энта ипотека для переуступа, как семейная, тогда совсем хорошо

megakor писал(а) 08 май 2022, 18:46Всем привет! Нужен ваш совет как не инвестору и чайнику.

Ситуация:
У меня родственник (мама) живет в приватизированной комнате в двухкомнатной квартире-коммуналке в Москве в Царицыно.
Я как IT-шник могу взять ипотеку под 5% на новостройку до конца 2024 года. Хочу этой программой воспользоваться и переселить маму в студию или 1к квартиру в новостройке. Недавно только свой жилищный вопрос решил и, на данный момент, накоплений мало и на первый взнос не хватит.

Я вижу два возможных варианта:
1. Год-два мне копить на первый взнос > покупать новостройку > мама, пока идет стройка, продолжает жить в комнате > мама начинает жить в новостройке > комната продается.
2. Комната продается сейчас (вообще реально сейчас продать комнату?) > на деньги с ее продажи прямо сейчас покупается квартира в новостройке > мама живет в арендной квартире во время строительства > переезжает в новостройку.

Возможные риски в первом варианте, которые я вижу:
1. Повышение ставки или досрочное окончание этой программы по 5% для IT-шников.
2. Повышение стоимости новостроек.

По второму варианту:
1. Кажется нереальной задачей сейчас продать комнату.
2. Возможное снижение цен по новостройкам (слышу вокруг много криков что рынок перегрет бла бла бла).
3. Непредвиденная ситуация в стране, риск недостроя.

Прочитав тут тему "прогноз цен на недвижимость в Мск" уже не в верю в снижение цен на первичку, поэтому я склоняюсь к тому, что надо стараться исполнить вариант №2, но буду рад вашему совету.

Вы читали условия по льготной ипотеке для IT? Это же откровенный треш, я поясню. Условия запрещают вам приобретать недвижимость у физических лиц по относительно вменяемой цене. Как следствие - вы обязаны идти к застройщику. Идя к застройщику, вы в момент покупки жилья уже переплачиваете в абсолютных цифрах, потому что застройщик все субсидии, которые он дает, включает в стоимость объекта. А главное, что многие застрои и без вашей льготки дают сопоставимые условия на покупку жилья, если брать процентную ставку по кредиту. Отсюда вопрос - зачем вам это нужно? У вас есть совершенно конкретный риск - в случае, если вы увольняетесь с текущего места работы и идете работать в условный Альфа-банк, который не имеет соответствующей аккредитации, то ваш платеж через 3 месяца может и удвоиться. Соответственно, вы привязываете себя сразу в двух местах - сужаете себе выбор работодателя на будущее, не имеете возможности в кратко-среднесрочной перспективе реализовать купленную недвижимость, не уйдя при этом в минус. Т.е. вы теряете свое главное преимущество как специалиста - мобильность, что в условиях глобальной неопределенности и негативных тенденций в экономике РФ может обойтись вам достаточно дорого.
Если выражаться корректно - то вот эта льгота - просто посмешище Изначально правительство хотело включить в условия еще и образовательный ценз Позже, под шквалом критики, от этой идеи отказались, но суть изменилась слабо, данная ипотека просто не нужна из-за рисков, которые в себе несет при крайне скудном профите, а зачастую и при полном его отсутствии. Но если вы все же решитесь - то я почти уверен, что в будущем программу будут допиливать как это делали с семейной ипотекой в самом её начале, тогда тоже крупно просчитались и получили околонуевой спрос в целевой группе, после чего были вынуждены менять условия. Тут, скорее всего, будет то же самое, вангую, что ставки снизят до околонулевых значений. Но даже нулевая ипотека выглядит спорно при текущих ценах у застройщиков. Хорошей мерой был бы заплаченный за вас государством первоначальный взнос в размере хотя бы 20%, но этого никогда не будет, потому что единовременная выплата не помешает вам в случае чего завести трактор, а вот примотанная к ноге гиря в виде ипотеки на изначально переоцененный объект недвижимости - это то что надо для того, чтобы вы ближайшие 10 лет сидели ровно и никуда не рыпались

Покупка у застройщика - способ покупки, которым пользуются очень многие люди, так что говорить о том, что такое требование для ИТ-ипотеки кабальное - не совсем корректно. Далее, привязка к месту работы тоже не совсем корректна - при увольнении условия будут примерно такими же, как и для обыкновенных ипотечных программ. Так что возможность хотя бы некоторое время пользоваться льготной ставкой - почему бы и нет? Таким образом, программу всегда можно сделать лучше для потребителя, но это не делает ее плохой)

Sparrow87 писал(а) 09 май 2022, 11:29Покупка у застройщика - способ покупки, которым пользуются очень многие люди, так что говорить о том, что такое требование для ИТ-ипотеки кабальное - не совсем корректно. Далее, привязка к месту работы тоже не совсем корректна - при увольнении условия будут примерно такими же, как и для обыкновенных ипотечных программ. Так что возможность хотя бы некоторое время пользоваться льготной ставкой - почему бы и нет? Таким образом, программу всегда можно сделать лучше для потребителя, но это не делает ее плохой)

Так проблема в том, что динамика ценообразования жилья у застройщика уже предполагает низкую ипотечную ставку, во многом, именно этим и обусловлена та разница в цене первичной и вторичной недвижимости, которая существует на данный момент. И предложения у застройщиков есть, когда льготная ипотека дополнительно субсидируется застройщиком и выдается на весь срок кредита без дополнительных условий под те же 5-6%. И такие предложения будут еще, учитывая то, как тряхануло первичный рынок в апреле. При увольнении, условия меняются катастрофическим образом, если вы возьмете эту ипотеку сейчас - то по факту увольнения хоть завтра, хоть через 5 лет, ставка вырастет с 5 до 16.5 процентов. Да, безусловно, ключевая ставка может продолжить снижение и при условных 10%, мы получим увеличение ставки в случае увольнения до каких-то жалких 12.5%, но ведь со снижением ключевой ставки, с высокой долей вероятности, снизится и ставка по обычной льготной ипотеке, которая, опять же, не обязывает вас сидеть в аккредитованной орге весь срок вплоть до погашения кредита. Тут как ни крути, а эта шляпа в настоящий момент нежизнеспособна, по крайней мере, для Москвы. Правительство каждый раз пытается убить трех зайцев - поддержать банки, застройщиков и, по остаточному принципу, покупателя. Здесь так не получается, если декларируемые цели по удержанию специалистов соответствуют реальным, то необходимо переламывать тренд и заставлять людей именно менять своё решение об отъезде под давлением выгодных предложений внутри страны, а для этого, текущих мер явно не достаточно, необходимо либо вводить возможности для покупки вторичного жилья, либо платить первоначальный взнос за покупателя, либо, может, даже вводить условия при которых за каждый рубль, вложенный человеком в покупку, государство доплачивает, например, 50 копеек. Тут, безусловно, потребуются новые меры контроля для защиты от злоупотреблений, а так же, скорее всего, новые модели обременения для защиты от быстрой перепродажи купленной частично за счет государства недвижимости, но это хотя бы что-то. Впрочем, все это кажется не очень реалистичным, скорее всего мы увидим ставку в 1-2%,а специалисты так и продолжат мелким ручейком выезжать/возвращаться.

megakor писал(а) 08 май 2022, 18:46Всем привет! Нужен ваш совет как не инвестору и чайнику.

Мегакор, я видел статью на Т-Ж (там девушка-юрист колонку ведёт) про льготку для ИТ. И там вроде бы было указано, что брать эту ипотеку можно только если вы ранее не пользовались иными видами льготной ипотеки. Проверьте этот момент, возможно я что-то не так понял.

GoldenKnight писал(а) 09 май 2022, 22:06
Мегакор, я видел статью на Т-Ж (там девушка-юрист колонку ведёт) про льготку для ИТ. И там вроде бы было указано, что брать эту ипотеку можно только если вы ранее не пользовались иными видами льготной ипотеки. Проверьте этот момент, возможно я что-то не так понял.

я тоже читал, там написано что можно взять если "заемщик не пользовался другими программами ипотеки с господдержкой для того же объекта". Под объектом, как я понимаю, подразумевается конкретный ЖК...

Упакованные квартиры еще разбирают ( судя по циан). Дело в цене. Скоро пойдут инвест квартиры 2019 года.

PlanB писал(а) 02 июн 2022, 01:13Собственно собираюсь ждать конца июня и вероятного понижения ставок и пытаться продавать.

Собственно это конечно угадайка, но мне чуется отсутствие спроса до конца лета даже с учетом снижения ставки. Момент немного упущен, но если скинуть "существенно-допустимую" сумму, то мб уйдет! Если нет, то осень по мне выглядит более перспективной для продажи.
Даже по стартам видно, что застройщики стали более лояльны, да и прозвоны активизировались!

PlanB писал(а) 02 июн 2022, 01:13Почти месяц висит не продается, за 25 дней экспозиции было 5 показов и ни одного реального покупателя

5 показов в мае на рынке без ипотеки это супер, про нее тока 27 объявили и с 30 выдавать начали под 10,9, щас еще 10 июня ключ опустят, не факт, что ипотеку тоже снизят, но многие подождут) имхо щас должен быть небольшой всплеск спроса за счет тех, кто в марте не успел (и по ипотеке, и по альтернативам, которые рассыпались массово в конце марта), а нужда осталась, из них многие продолжат выжидать, но не 100%)

Отправлено спустя 1 минуту 1 секунду:

PlanB писал(а) 02 июн 2022, 01:13Собственно собираюсь ждать конца июня и вероятного понижения ставок и пытаться продавать. Если вдруг не будет уходить по той цене, на которую рассчитываю

уходит по низу рынка, а не по рассчитываемой. в любое время) конкурентов по аналогам ниже быть не должно, чтобы быстро продать