Посоветуйте, как действовать в моей ситуации? (кроме выбора для себя)

в теме обязательно писать свои мысли о предмете обсуждения, одни вопросы без своих мыслей - снос/отклонение в премодерации для новичков. если обсуждаем инвест, пишем вход и планируемый выход с обоснованием, тут не справочное бюро, а обсуждение мыслей
обсуждение одного жк - в тему этого жк

LDV писал(а) 13 фев 2022, 17:16В целом последний вариант мне нравится всё больше и больше, так как снимает много неопределённости. Я не гонюсь за инвестом в том плане, что "инвест - заработать максимально при схожих рисках". Тут скорее задача "правильно сложить" нажитое, чтобы в нужный момент достать и использовать

локацию тут не советуют, ее самому четко понимать надо, если необходимости в хате щас нет и детям до учебы еще 5+ лет, то на текущем рынке на будущее смысла покупать нет, "инвест" в редких проектах дает 10% годовых, (чаще 5% и ниже), а это депо, где нет проблем "достать и использовать", а на ФР и 12% с пассивным участием, ждите охлаждения рынка, в марте ставку еще поднимут, с семейной ипотекой можно не торопиться, новые старты посматривайте, вдруг там лоханутся, в текущих "рыбы нет"), "рыба" - это хотя 15% год, с текущими ставками это оч консервативный "инвест")

зы в матв мин муравейность в 1.4 - 4-5 хат на этаже в 17эт, про бунлуги я всегда про е3 писал - когда е3 50м там были по 9 (авг-сент), то метр в е4 стоил столько же и они не выросли даже, слишком далеко для роста в больших хатах, нужно ближе, в районе БКЛ и +3-5км в теории

LDV писал(а) 13 фев 2022, 17:16 Я не гонюсь за инвестом в том плане, что "инвест - заработать максимально при схожих рисках". Тут скорее задача "правильно сложить" нажитое, чтобы в нужный момент достать и использовать

У меня аналогичные мысли, чтобы рост был как в среднем по рынку, т.к. в планах оставаться в бетоне и дальше, только уже для себя. Сейчас хотя бы подстраховаться на случай повторения роста на недвижку, еще и под семейную ипотеку. Тоже мечусь уже и в сторону Руставели 14, Шереметьевский, Михалковский. Ничего не нахожу. В Матвеевском парке в корпусе 1.4 Е3 в ноябре были по 14,5млн, сегодня они же от 17млн. Наверное задел по росту закончился, только поэтому и сомневаюсь в нем. Нужно что-то недооцененное.

Shuran писал(а) 13 фев 2022, 18:47локацию тут не советуют, ее самому четко понимать надо

Само собой. Я БунЛуга просто знаю достаточно неплохо, поэтому в качестве "взять что-то, чтобы потом перепродать" я бы как раз на них опирался, на е3-е4 в других обозначенных локациях мне банально не хватит. И тут я согласен, проще на депозит или ФР консервативно.

Shuran писал(а) 13 фев 2022, 18:47если необходимости в хате щас нет и детям до учебы еще 5+ лет, то на текущем рынке на будущее смысла покупать нет

Скорее +-3, но полагаю, что совет справедлив и в данном случае.

В любом случае большое спасибо, совет весьма ценный и своевременный. Буду посмотреть, как говориться

LDV писал(а) 13 фев 2022, 17:16Матвеевский парк, корпус 2.4
+ рядом с метро (БКЛ)
+ с отделкой
- 500 квартир в подъеде

336 квартир на этаже в корпусе 2.4 Матв парк, вы на треть округлили:) Это на Руставели 14 больше 500.

Veil писал(а) 13 фев 2022, 16:11взять вместо всего этого e4 в БунЛугах, в новых корпусах (3.4 будет скорее всего) и продав её на собе купить уже по переуступке ровно то, что будет нужно

LDV писал(а) 13 фев 2022, 17:16- не решает основную задачу,

Veil писал(а) 13 фев 2022, 16:11В целом последний вариант мне нравится всё больше и больше,

очень сильные противоречия, посоветовать инвест здесь сложно, в т.ч. с учетом размера исходной суммы, но можно попробовать: слишком сильно баловать детей покупными квартирами вредно (чтобы не сформировался иждивенческий подход) поэтому две отдельных е2 в лугах будет неплохим стартом для каждого из них, тем более если 3 года осталось, а уже что им будет нужно дальше сами решат,став самостоятельными, для студентов будет важнее отдельные кв пусть подальше, чем одну хату делить на двоих, хоть и ближе к центру. И для вас снимет траблы с покупками, продажами, переуступками, тока ипотеку платить исправно и все.

Set1 писал(а) 13 фев 2022, 19:49У меня аналогичные мысли, чтобы рост был как в среднем по рынку, т.к. в планах оставаться в бетоне и дальше, только уже для себя. Сейчас хотя бы подстраховаться на случай повторения роста на недвижку, еще и под семейную ипотеку

О, вот точная формулировка Деньги/бумаги имеют неприятное свойство дешеветь относительно бетона, бетон относительно другого бетона чуть постабильнее. Но тоже не всякий, как я понимаю

LDV писал(а) 13 фев 2022, 20:04Наверное задел по росту закончился, только поэтому и сомневаюсь в нем. Нужно что-то недооцененное.

Я пока планирую следовать совету и смотреть новые корпуса / новые проекты. Мне тот же Руставели нравится, если взять что-то "хорошее" и менее муравейное, то лет на 20 хватит в моём случае

Arendator писал(а) 13 фев 2022, 22:44336 квартир на этаже в корпусе 2.4 Матв парк, вы на треть округлили:) Это на Руставели 14 больше 500.

У меня 453 получается почему-то, 14*32+5, я что-то не так считаю? Да и ну суть, к сожалению, даже 336 - это много, как по мне.

Arendator писал(а) 13 фев 2022, 22:44слишком сильно баловать детей покупными квартирами вредно (чтобы не сформировался иждивенческий подход) поэтому две отдельных е2 в лугах будет неплохим стартом для каждого из них

Про вредно - согдасен. Но Луга - это, зараза, далеко. Хочется чего-то небольшого, но поближе к центру. е2 - идельно, студия тоже неплохо, хотя их я понимаю с трудом.

Arendator писал(а) 13 фев 2022, 22:44тем более если 3 года осталось,

3 года - это старшей, потом будет примерно 8 лет на подумать ещё Идея взять сейчас е2 поближе к центру не "навсегда", а на "одну всем, но по очереди", а старшую по мере взросления поселить во что-то более просторное и можно подальше, те же Луга

Я всё-таки думаю, что стоит половить что-то подходящее поближе, чем луга. Не кидаться прямо сейчас, посмотреть - может и получится что-то. Повторюсь, для меня это не инвест, это попытка купить нужную мне квартиру не за конские деньги. Вариант с лугами, что мне понравился - он из серии: "куплю хорошую вешь, которая мне не нужна, а потом её обменяю на нужное"

Veil писал(а) 13 фев 2022, 16:11 Да где ж там 10 минут на метро. Вы на месте были когда-нибудь? Пробки там видели? Вы представляете кому вы там сдавать будете?

кроме того, до какой станции там 20 мин?
полчаса рисует яндекс что до Панков, что до Томилино, и в принципе уже после этих названий можно заканчивать обсуждение

LDV писал(а) 14 фев 2022, 07:39Повторюсь, для меня это не инвест, это попытка купить нужную мне квартиру не за конские деньги.

ну дык они конские щас на новострой, вторичку разумнее брать, форум почитайте, через год-два ситуация может сильно измениться, времена, когда заранее был смысл покупать, прошли

Отправлено спустя 7 минут 40 секунд:

LDV писал(а) 14 фев 2022, 07:18О, вот точная формулировка Деньги/бумаги имеют неприятное свойство дешеветь относительно бетона, бетон относительно другого бетона чуть постабильнее. Но тоже не всякий, как я понимаю

не во все времена

Shuran писал(а) 14 фев 2022, 14:30ну дык они конские щас на новострой, вторичку разумнее брать,

Охотно верю, сам не считал ещё. Но, полагаю, "разумнее" в данном случае означает - дешевле в абсолютных деньгах плюс больше возможность выбора. Если бы у меня был кэш на кармане, то я бы именно так и сделал. Но в моём случае это семейная ипотека, то есть некоторая "помощь от государства", которую норовят схомячить застрои за счёт высоких цен на первичку. Однако, как это ни обидно, для меня это может быть выгодно за счёт небольшого ежемесячного платежа, так как есть зарплата и понятен cash flow.

Shuran писал(а) 14 фев 2022, 14:30форум почитайте

читаю, пытаюсь понять, как для меня будет лучше. За форум, кстати, отдельное спасибо - для меня прям весьма полезно

Shuran писал(а) 14 фев 2022, 14:30времена, когда заранее был смысл покупать, прошли

Shuran писал(а) 14 фев 2022, 14:30не во все времена

увы, будущее знать не дано, можно только прогнозировать. В моей картине мира деньги будут дешеветь (инфляция). Поэтому и рассматриваю вариант покупки квартиры - штука как бы всё равно нужная, а будут ли мне проще купить её через три года или проще сейчас - вот задачка, так задачка. Ответ на неё я могу найти только сам, но чтение форума и советы в этой ветке весьма полезны.

Пока, на основе наших разговоров и чтения форума, у меня сложилось впечатление, что в московском бетона есть шанс на боковик по текущим ценам с возможностью поймать что-то из новых предложений ну либо взять какую-то весьма льготную ипотеку. Тот же Life-Варшавский сейчас предлагает сейчас "от 3.9%" (понятно, что поднимет цены), что даёт мне достаточно комфортный платёж на 12 млн.

Ещё раз скажу спасибо все кто откликнулся. Я квартиру покупал последний раз 20+ лет назад, советы опытных товарищей очень уместны

LDV писал(а) 14 фев 2022, 18:33Охотно верю, сам не считал ещё

жесть, с этого надо начинать, локации тут не обсуждают и не сравнивают!

Отправлено спустя 2 минуты 21 секунду:

LDV писал(а) 14 фев 2022, 18:33В моей картине мира деньги будут дешеветь (инфляция).

погуглите что такое инфляция и всегда ли недвига следует за ней и на каких временных отрезках

Я шла 20 мин до станции Панки. На месте была. Понятно, что район не очень, но везде ж живут люди. И не у всех свое жилье. За 4000000 нигде больше не нашла. Но в целом Ваши мысли мне понятны. Спасибо за совет.

rbw10082018 писал(а) 14 фев 2022, 14:20 кроме того, до какой станции там 20 мин?
полчаса рисует яндекс что до Панков, что до Томилино, и в принципе уже после этих названий можно заканчивать обсуждение

Выхожу из последней позиции (звонков по минимуму, просмотров ещё меньше) и впервые за 20 лет не знаю во что переложить. Заработать на том, где уже заработал застройщик и банк, так себе идея. В коротких облигациях ПИКа, доходность около 12%, думаю посидеть полгода-год, хоть не потеряю. Последний удар был посещение Варшавской лайф (там цены по переуступу интересные), прошелся по ЖК, такое ощущение, что это не Москва даже. Может и будет через пару лет там хорошо, но может и нет. Покритикуйте плиз.

Rojer писал(а) 15 фев 2022, 09:15Выхожу из последней позиции (звонков по минимуму, просмотров ещё меньше) и впервые за 20 лет не знаю во что переложить. Заработать на том, где уже заработал застройщик и банк, так себе идея. В коротких облигациях ПИКа, доходность около 12%, думаю посидеть полгода-год, хоть не потеряю. Последний удар был посещение Варшавской лайф (там цены по переуступу интересные), прошелся по ЖК, такое ощущение, что это не Москва даже. Может и будет через пару лет там хорошо, но может и нет. Покритикуйте плиз.

Мыслю +- также, но я бы подождал конца марта:
С большей вероятностью ЦБ РФ поднимет 18 марта ключевую ставку, а за ней поднимется доходность по облигациям.
Ну и имхо, не стоит на всё котлету один сектор и тем более одного эмитента брать.

Rojer писал(а) 15 фев 2022, 09:15Заработать на том, где уже заработал застройщик и банк, так себе идея. В коротких облигациях ПИКа, доходность около 12%, думаю посидеть полгода-год, хоть не потеряю. Последний удар был посещение Варшавской лайф (там цены по переуступу интересные), прошелся по ЖК, такое ощущение, что это не Москва даже. Может и будет через пару лет там хорошо, но может и нет. Покритикуйте плиз.

тут нечего критиковать, если вы на ремонтах не готовы зарабатывать, пока другого пути получить пассивную доху выше депо нету. если вопрос про структуру портфеля - то в профильную тему по ФР, плз

Rojer писал(а) 15 фев 2022, 09:15Выхожу из последней позиции (звонков по минимуму, просмотров ещё меньше) и впервые за 20 лет не знаю во что переложить. Заработать на том, где уже заработал застройщик и банк, так себе идея. В коротких облигациях ПИКа, доходность около 12%, думаю посидеть полгода-год, хоть не потеряю. Последний удар был посещение Варшавской лайф (там цены по переуступу интересные), прошелся по ЖК, такое ощущение, что это не Москва даже. Может и будет через пару лет там хорошо, но может и нет. Покритикуйте плиз.

Такая же история. Выхожу из предпоследний. По совету одного из форумчан тупо решил на 3 месяца на депо положить. ДомРФ хорошая ставка и не стрёмно.