Посоветуйте, как действовать в моей ситуации? (кроме выбора для себя)

в теме обязательно писать свои мысли о предмете обсуждения, одни вопросы без своих мыслей - снос/отклонение в премодерации для новичков. если обсуждаем инвест, пишем вход и планируемый выход с обоснованием, тут не справочное бюро, а обсуждение мыслей
обсуждение одного жк - в тему этого жк

Corbis писал(а) 16 май 2021, 13:38Сейчас идея купить студию под сдачу. Генератор потока денег она будет такой же как однушка, примерно 30-35тр., а стоить меньше и обслуживаться.

цифры в студию, какой ПВ, какой ежемесячный платеж, скока влить в обстановку, 30-35 за студию в юбутово 24м смешно, в циане по 25-28 полно 1шек 38-40м, по мне это дрочево какое-то бессмысленое, я ж написал, курите про пнк рентал и меняйте парадигму в голове
зы да хоть в офз, но не в эту переоценную недвигу, почему не доходит, что она не тока расти может...

Shuran писал(а) 16 май 2021, 13:52 цифры в студию, какой ПВ, какой ежемесячный платеж, скока влить в обстановку, 30-35 за студию в юбутово 24м смешно, в циане по 25-28 полно 1шек 38-40м, по мне это дрочево какое-то бессмысленое, я ж написал, курите про пнк рентал и меняйте парадигму в голове
зы да хоть в офз, но не в эту переоценную недвигу, почему не доходит, что она не тока расти может...

Люди пишут,что сдают студии в Оранж парк за 35,вроде как локация не лучше, я в это поверить не могу. Но с другой стороны, зачем людям писать,если неправда, тоже не знаю...

Роза Робот писал(а) 16 май 2021, 16:16Люди пишут,что сдают студии в Оранж парк за 35,вроде как локация не лучше, я в это поверить не могу

Это правда, сам сдал в соседнем Жулебино Парк студию за 35.
Но ведь в Бутово другая ситуация.

Болт писал(а) 16 май 2021, 16:53 Это правда, сам сдал в соседнем Жулебино Парк студию за 35.
Но ведь в Бутово другая ситуация.

Для меня это загадка,ведь в пределах МКАД есть однушки с ремонтом за 30-35,в шаговой от метро,в хороших районах. Это оч круто,что вы студию сдаете за такие деньги!

Роза Робот писал(а) 16 май 2021, 16:16 Люди пишут,что сдают студии в Оранж парк за 35,вроде как локация не лучше, я в это поверить не могу. Но с другой стороны, зачем людям писать,если неправда, тоже не знаю...

Знакомы с термином ошибка выжившего? Или было проведено исследование, в котором доказали, что это средняя стоимость сдачи хат в этом ЖК?

PlanB писал(а) 17 май 2021, 00:02 Знакомы с термином ошибка выжившего? Или было проведено исследование, в котором доказали, что это средняя стоимость сдачи хат в этом ЖК?

Да,я понимаю,о чем вы. Наверное это действительно так) просто я уже несколько таких загадочных историй видела, про разные жк. Ещё читала, что вроде в ЖК Волжский парк планируют сдавать пиковскую студию за 40 (раз в Оранж 35), не ниже же якобы). Вот меня очень шокируют подобные истории, не знаю прямо,что и думать.

Роза Робот писал(а) 17 май 2021, 00:51 Да,я понимаю,о чем вы. Наверное это действительно так) просто я уже несколько таких загадочных историй видела, про разные жк. Ещё читала, что вроде в ЖК Волжский парк планируют сдавать пиковскую студию за 40 (раз в Оранж 35), не ниже же якобы). Вот меня очень шокируют подобные истории, не знаю прямо,что и думать.

Когда человек из провинции переезжает в Москву, первой квартирой ищет себе в аренду что то за МКАДом, главное чтобы метро, чтоб просто где-то жить. Потом присматривается, оказывается что есть варианты интереснее и ближе к работе и главное за те же деньги или дешевле - переезжает. То есть как правило в таких студиях часто меняются арендаторы.

sergus писал(а) 17 май 2021, 07:31 То есть как правило в таких студиях часто меняются арендаторы

Чистое имхо, не вижу смысла выжимать мах из аренды, сейчас цианом и авито пользоваться все умеют, чтобы посмотреть что сдаётся в той же локации. А сьезды-заезды+простой - это гемор и размывание дохи. Сдал по среднему рынку/чуть ниже рынка, напомнив об этом адекватному нанимателю, который уже просмотрел энное кол-во вариантов и есть с чем сравнить - есть вероятность, что проживёт долго, тк будет понимание, что снимает за адекватный прайс и лучше не рыпаться. А разница в 35 или, условно, 32 тр нивелируется более длительным сроком проживания на длинном горизонте.

П. С. Отчётливо это было видно в пандемию год назад - кто снизился (в том числе и сам, понимая, что велика вероятность что сьедут), те прошли без простоев.

Ща не те времена, чтобы лупить мах, тк предложение шкалит

Прикол ещё в том, что каждый год, в течение ближайших трёх лет, предложение будет мощно увеличиваться, так как на рынок выйдут те, кто в пандемию скупал по льготке все подряд, в том числе пиковские коробки с отделкой. Жить в них половина покупателей точно не собирается, продать будет сложно из-за перегретого рынка(ещё и реновация подтянется), остаётся что? Правильно: да фиг с ним, в аренду сдам за сколько возьмут, что бы не стояла просто так.

СергейСергей писал(а) 17 май 2021, 08:44Прикол ещё в том, что каждый год, в течение ближайших трёх лет, предложение будет мощно увеличиваться

Абсолютно согласен. И сейчас, по ситуации на данный момент, покупка студий/однушек на этом перегретом рынке с целью дальнейшей сдачи - видится самым нерациональным решением из всех возможных. Это ЖП, купленное по 2,5 на старте в 2018 можно и за 35, и за 30 сдать, и за 25 даже, пофигу, доха в любом случае крутая получается. Посдавал 5 лет, а там если совсем грусть печаль с арендой будет, можно уже и без уплаты ндфл продать

Сейчас ситуация на всех рынках, не только в недвиге, такая, что думать нужно не столько о приросте денег в рублях или $, а о консервативном сохранении стоимости любых активов в течение ближайших нескольких лет, так и по $ высокие инфляционные ожидания, а уж по нашим деревянным тем более(достаточно посмотреть на динамику цен на квартиры, машины, еду за последние 1,5 года). Если просто, то речь о том, что в какой бы актив вы не пристроили деньги сейчас, то, через три года, когда вы снова выйдете в деньги с плюсом, не факт, что на эту сумму купите колбасы больше, чем три года назад, до вложения в актив.

СергейСергей писал(а) 17 май 2021, 08:44Прикол ещё в том, что каждый год, в течение ближайших трёх лет, предложение будет мощно увеличиваться, так как на рынок выйдут те, кто в пандемию скупал по льготке все подряд, в том числе пиковские коробки с отделкой. Жить в них половина покупателей точно не собирается, продать будет сложно из-за перегретого рынка(ещё и реновация подтянется), остаётся что? Правильно: да фиг с ним, в аренду сдам за сколько возьмут, что бы не стояла просто так.

Абсолютно согласен, у застроев ~ + 30% к объемам продаж по сравнению с 1 кв 2020 когда тоже был рост объемов на фоне эскроу, все это начнет вываливаться на рынок аренды, перепродажи в готовом виде в конце 2022, начале 23 г. Учтем инертность недвиги, это 2024 и в 2025-26, вполне можем увидеть процессы 2015-2016 годов. Для себя не вижу смысла лезть во, что либо по этим стартовым ценам, если только ловить переуступки в почти готовых проектах.

Роза Робот писал(а) 17 май 2021, 00:51 Да,я понимаю,о чем вы. Наверное это действительно так) просто я уже несколько таких загадочных историй видела, про разные жк. Ещё читала, что вроде в ЖК Волжский парк планируют сдавать пиковскую студию за 40 (раз в Оранж 35), не ниже же якобы). Вот меня очень шокируют подобные истории, не знаю прямо,что и думать.

В ВП заселение до 15.07.2022, а люди уже бабки от сдачи подсчитывают)

Уважаемые форумчане, помогите определиться. Участвовали в аукционе «На береговом», выиграли торги - трёшка 90 метров на 18 этаже с прямым видом на Москва-реку за 29700. Сначала планировали там жить - но прогулявшись до местной школы 15 минут по ужасной дороге - поняли, как-то не хочется.
Теперь рассматриваем под инвест - но вот пока сделка не прошла, выставили за 31500 на циане, за неделю - ни одного звонка.
Аналогичные квартиры в этом жк, выкупленные инвесторами, висят по 33-39 млн
Планировалась ипотека в 10 млн.
Теперь вот вопрос - покупать ли ее, или терять невозвратный депозит, внесённый при торгах, в размере 415000?

natik-844 писал(а) 12 июн 2021, 23:25 трёшка 90 метров на 18 этаже с прямым видом на Москва-реку за 29700.
выставили за 31500 на циане, за неделю - ни одного звонка.
Аналогичные квартиры в этом жк, выкупленные инвесторами, висят по 33-39 млн

Это просто их хотелки, а не реальные продажи. И учитывайте, что эти инвесторы могут быть такими же инвесторами как и вы
И тоже выставлять цену из личных соображений и глядя на цену у других. Это не значит что за эту цену хорошо продается.

natik-844 писал(а) 12 июн 2021, 23:25Планировалась ипотека в 10 млн. Теперь вот вопрос - покупать ли ее, или терять невозвратный депозит, внесённый при торгах, в размере 415000?

Продать непостроенную квартиру из под ипотечного залога не так просто как кажется. Банк может и не согласовать такую сделку. Уточните этот момент перед подписанием ипотечного договора, если будете брать.
Насчет терять или нет депозит… решать только вам. Да, это фактически пол миллиона рублей вникуда. Это, конечно, много. Но иногда лучше так, чем никак. Инвест-бизнес в принципе устроен таким образом, что иногда приходится фиксировать убытки.

Отправлено спустя 18 минут 19 секунд:
natik-844, и ещё такой момент: если вы не сможете продать квартиру в желаемый срок, то у вас будет капать банковский процент, который постепенно будет увеличивать стоимость этой квартиры для вас. И тогда вам придётся увеличивать стоимость продажи, чтобы как то компенсировать себе эти затраты. А она и так не продаётся. То есть получается замкнутый круг.