Посоветуйте, как действовать в моей ситуации? (кроме выбора для себя)

в теме обязательно писать свои мысли о предмете обсуждения, одни вопросы без своих мыслей - снос/отклонение в премодерации для новичков. если обсуждаем инвест, пишем вход и планируемый выход с обоснованием, тут не справочное бюро, а обсуждение мыслей
обсуждение одного жк - в тему этого жк

Griffin писал(а) 04 янв 2020, 19:45 Это понятно, но я возможно оставлю сиреневый парк под сдачу в аренду. Подумаю по ситуации, либо продам (есть где на время продажи перехватить эту сумму). Все будет зависеть от ситуации в рынке. Насколько я понимаю, что с приходом эскроу уже не будет в будущем интересных проектов для инвеста. Поэтому и есть мысль пока проекты есть ещё купить Пушкино
[

Продвигаете Пушкино?

Нет , конечно. Просто 2 500 000 с ремонтом за 33 м2 в нормальной локации я больше нигде не видел.

Griffin писал(а) 04 янв 2020, 21:25Просто 2 500 000 с ремонтом за 33 м2 в нормальной локации я больше нигде не видел

2,5 млн сейчас, на выходе через 3,5 года в текущих ценах не вижу более 3,5 млн. (и то, многое от планировки и расположения окон зависеть будет). имхо.
В сравнимом ЖК "Новое Пушкино" в продаже достаточно готовых квартир с ремонтом (однушек) с ценой 3,6 млн.
Можно взять готовое без ремонта за 3 млн., вложить тысяч 350 в ремонт "не хуже чем от застроя" с материалами и жить.
А в строящихся домах со сроком сдачи в 21году, почти на 2 года раньше, чем в "31 квартале" и планировки есть более годные, например https://www.ingrad.ru/pushkino/apartment/31098/, с натяжкой получается Е2, цена 2,69 млн., пусть без ремонта.
Не агитирую за Новое Пушкино, привел для сравнения.

Ну даже, если выход будет по 3 500 000 , то получается в районе 13 годовых, в целом неплохо в сравнении с депозитами и иис. Если сдавать, то с учётом цены входа тоже около 10 годовых получается.
Я опять же не уверен, что так нужно делать. Может есть какие-то альтернативы лучше и не рекламирую профи -инвест)
В целом может и правда ипотеку отдать и вернуться потом уже опять что-то покупать, если рынок будет)))

Griffin писал(а) 05 янв 2020, 00:22Ну даже, если выход будет по 3 500 000 , то получается в районе 13 годовых, в целом неплохо в сравнении с депозитами и иис.

Тут другой вопрос - кому это продать? Ликвидность нулевая. Рынок локальный, берут в основном местные, кто к локации привязан.

Griffin писал(а) 05 янв 2020, 00:22 Если сдавать, то с учётом цены входа тоже около 10 годовых получается.

По аренде тоже 10% не получается. 2,5 сейчас + проценты по депозиту (±5% годовых в госбанке) за 3,5 года (430 т.р.) + кухня, мебель и т.д. (170 т.р.)=3,1 млн. Сдают в среднем за 20 т.р. из них минус коммуналка. Вот и выходит 6,5%. Ну и заниматься сдачей и контролем, живя например в Москве, то ещё удовольствие.

Похоже в моем случае действительно выгоднее ипотеку закрыть.

Подскажите, не нашел темы ЖК Ярославский, а темы Полярная 25 и Дмитровский парк почти мертвые. Выбираю между этими проектами, застройщика ПИК (других застройщиков на данный момент не рассматриваю - причина - надежность). Ищу 1к, желательно евро2 под сдачу сроком лет на 5. Так же рассматриваю вариант покупки бу в шаговой доступности от метро внутри МКАД как старый жилой фонд, так и свежий. Цель - сохранение и диверсификация и опыт, на первом месте минимальные риски и наименьшее приложение усилий с моей стороны (поэтому в первую очередь ВАО, САО, СВАО и прилегающие города). Быстрый безболезненный выход желателен. Источник заработка другой, на нем и концентрирую свои усилия и время. Хотелось бы получить - небольшой доход с аренды сравнимый с банковскими вкладами, небольшой рост базовой стоимости сравнимый с инфляцией. Почему все так грустно с перечисленными проектами на форуме? Инвестиции совсем мимо? Под мои задачи подходит? Пока больше склоняюсь к Полярная 25.

mixer_gr писал(а) 05 янв 2020, 17:59Почему все так грустно с перечисленными проектами на форуме? Инвестиции совсем мимо? Под мои задачи подходит? Пока больше склоняюсь к Полярная 25.

Shuran писал(а) 26 дек 2019, 13:49суть этого форума - отследить старт и купить по низу цены, если речь про инвест

Shuran, спасибо за ответ и Ваш труд на этом форуме. Изучение форума мне сильно помогло начать понимать ситуацию и как этот рынок устроен. Озвученную Вами мысль уже видел и обязательно прислушаюсь. Но если хочется здесь и сейчас, какой вариант посоветуете из перечисленных или близких? Или под мои задачи данные варианты совсем мимо и лучше отказаться? (речь не сколько про инвест, сколько про сохранение без рисков и быстрый выход в случае чего)

Подскажите из трех вариантов что предпочтительней:
1) ПИК ЖК Полярная 25, евро 2ка 40м2 с отделкой, цена 7000к сдача начало 22года, до метро 20 минут бодрым шагом
2) ЖК Ярославский ПИК, евро 2ка 40м2 с отделкой, цена 4500к, сдача начало 22 года, до метро лучше не спрашивать сами знаете, но на циане вроде по аренде все оптимистично, спрос превышает предложение, квартиры сдаются, остаток на депозит и думать что с ним дальше делать (депозитов итак много, хочу разбить)
3) Вторичка м.Щелковская, дом 2005года, 33м2, живописный вид на ТЭЦ в километре, до метро 7-8 минут, 12 этаж, цена 6300к + услуги риелтора, требуется косметический ремонт + ванна туалет полностью, остаток на депозит. Насколько сложно будет выйти из этого варианта? Квартира уже пол года продается судя по циану.

mixer_gr писал(а) 11 янв 2020, 01:18Подскажите из трех вариантов что предпочтительней:
1) ПИК ЖК Полярная 25, евро 2ка 40м2 с отделкой, цена 7000к сдача начало 22года, до метро 20 минут бодрым шагом
2) ЖК Ярославский ПИК, евро 2ка 40м2 с отделкой, цена 4500к, сдача начало 22 года, до метро лучше не спрашивать сами знаете, но на циане вроде по аренде все оптимистично, спрос превышает предложение, квартиры сдаются, остаток на депозит и думать что с ним дальше делать (депозитов итак много, хочу разбить)
3) Вторичка м.Щелковская, дом 2005года, 33м2, живописный вид на ТЭЦ в километре, до метро 7-8 минут, 12 этаж, цена 6300к + услуги риелтора, требуется косметический ремонт + ванна туалет полностью, остаток на депозит. Насколько сложно будет выйти из этого варианта? Квартира уже пол года продается судя по циану.

Посмотри еще вариант ЖК Отрадное в Мытищах, рядом с электричкой (через несколько лет запустят МЦД), доп почти достроили, сдают почти с полной отделкой. ЖК Ярославский точно не рекомендую, далеко от электричек и метро, при этом в час пик огромные пробки, а исходя, что рядом Инград строит дома, то предложений по аренде будет куча...

pavel_vlz писал(а) 13 янв 2020, 21:11Посмотри еще вариант ЖК Отрадное в Мытищах

Спасибо, с локацией знаком, обязательно обращу внимание на этот ЖК, дело в том, что нравится нам это или нет, но народу в общей массе пик по вкусу, я ездил общался с жильцами, спрашивал по чем реально сдать - 25 за 1к, на циане цифра 25-28, плюс друзья живут, из всего этого делаю вывод что 25к в месяц за 1к это реальная цифра (минус коммуналка), а это под мои задачи тихой гавани более чем подходит, я не инвестор, я другим деньги зарабатываю, пусть не супер доходность ну и ладно. Я тоже не считаю что пик это предел мечтаний и не понимаю как в этой .опе можно за 25к снимать, когда в Гольяново - районе где я прожил много лет и кстати очень положительно к нему отношусь, можно за 25 в 5 минутах от метро снять бабушкин ремонт, а за 30 в 5 минутах или же 25 но в 10-15 минутах от метро можно с нормальным ремонтом снять (это на 2020г, раньше цены выше были). Я уже писал, в сторону пика смотрю, потому что самая крупная компания, просто не хотел акцентировать на этом внимание, так как я здесь человек новый, чтобы не сочли за рекламу. Потому что нашей экономике доверия у меня лично никакого, и надеюсь такой мастадонт как пик если что с большей вероятностью удержится на плаву. Хотя знакомые риелторы все трубят бери вторичку, грядет банкротство застройщиков (часть из них несомненно заинтересованны мне свои услуги впарить, но часть точно нет). Ну и я собственно немного поддался этой массовой истерии, но ЖК Отрадное тоже гляну, спасибо. Но сейчас еще в сторону Ильменский-Пельменский 17 смотрю, был сегодня там - фуры стабильно снуют туда-сюда, за 10 минут штук 10 проехало, но в принципе ездят и ладно, а еще ж будут ночью стоять отсыпаться с работающим мотором дымить всю ночь, вот хотелось бы понять громадный минус - это ТЛЦ, громадный плюс 600м до метро, стоит оно того или нет? Или все же Полярная 25 где нет ТЛЦ и район приятный, но до метро 20 минут или 1650 метров

mixer_gr писал(а) 13 янв 2020, 22:26 Спасибо, с локацией знаком, обязательно обращу внимание на этот ЖК, дело в том, что нравится нам это или нет, но народу в общей массе пик по вкусу, я ездил общался с жильцами, спрашивал по чем реально сдать - 25 за 1к, на циане цифра 25-28, плюс друзья живут, из всего этого делаю вывод что 25к в месяц за 1к это реальная цифра (минус коммуналка), а это под мои задачи тихой гавани более чем подходит, я не инвестор, я другим деньги зарабатываю, пусть не супер доходность ну и ладно. Я тоже не считаю что пик это предел мечтаний и не понимаю как в этой .опе можно за 25к снимать, когда в Гольяново - районе где я прожил много лет и кстати очень положительно к нему отношусь, можно за 25 в 5 минутах от метро снять бабушкин ремонт, а за 30 в 5 минутах или же 25 но в 10-15 минутах от метро можно с нормальным ремонтом снять (это на 2020г, раньше цены выше были). Я уже писал, в сторону пика смотрю, потому что самая крупная компания, просто не хотел акцентировать на этом внимание, так как я здесь человек новый, чтобы не сочли за рекламу. Потому что нашей экономике доверия у меня лично никакого, и надеюсь такой мастадонт как пик если что с большей вероятностью удержится на плаву. Хотя знакомые риелторы все трубят бери вторичку, грядет банкротство застройщиков (часть из них несомненно заинтересованны мне свои услуги впарить, но часть точно нет). Ну и я собственно немного поддался этой массовой истерии, но ЖК Отрадное тоже гляну, спасибо. Но сейчас еще в сторону Ильменский-Пельменский 17 смотрю, был сегодня там - фуры стабильно снуют туда-сюда, за 10 минут штук 10 проехало, но в принципе ездят и ладно, а еще ж будут ночью стоять отсыпаться с работающим мотором дымить всю ночь, вот хотелось бы понять громадный минус - это ТЛЦ, громадный плюс 600м до метро, стоит оно того или нет? Или все же Полярная 25 где нет ТЛЦ и район приятный, но до метро 20 минут или 1650 метров

Я сам сейчас живу за Мкадом и могу сказать, что если бы и снимал жилье, то только рядом с электричкой, чтобы ещё пешая доступность была. Про надёжность застройщика прочитал, потому и предложил жк отрадное корпус 1, там его полностью возвели, отделочные работы идут.
Тоже объездил куча ЖК, прежде чем купить в жк Ильменский, первое, что привлекает, это близость к метро, салатовая ветка, которая не так загружена, и транспортная доступность, можно без пробок доехать объездными путями как запасной вариант. Взял квартиру, окна на дмитровское шоссе, так как не крути, железную дорогу, а вскоре мцд 3 и хорду будет хорошо слышно, если в их сторону. А то что фуры, так автомобилей больше рядом с ЖК всегда, поэтому не так страшно. Жк Ильменский единственное жк, где не было сомнений, что надо покупать.

Посмотри еще вариант ЖК Отрадное в Мытищах, рядом с электричкой (через несколько лет запустят МЦД), доп почти достроили, сдают почти с полной отделкой. ЖК Ярославский точно не рекомендую, далеко от электричек и метро, при этом в час пик огромные пробки, а исходя, что рядом Инград строит дома, то предложений по аренде будет куча...

1 корпус-это который вплотную к Олимпийскому проспекту стоит? Там же трафик бешенный,плюс фуры,летом пробки на Ярославском ш.все объезжают ,да и район сам считается так себе,квартиры на вторичен там все дешевле .
И МЦД вроде через Королев будет идти и Мытищи не будет затрагивать?

Инна_13 писал(а) 14 янв 2020, 09:40Мытищи не будет затрагивать

Будет. МЦД 5 будет до Пушкино.
https://mcd.mosmetro.ru/mcd-5/