Посоветуйте, как действовать в моей ситуации? (кроме выбора для себя)

в теме обязательно писать свои мысли о предмете обсуждения, одни вопросы без своих мыслей - снос/отклонение в премодерации для новичков. если обсуждаем инвест, пишем вход и планируемый выход с обоснованием, тут не справочное бюро, а обсуждение мыслей
обсуждение одного жк - в тему этого жк

Speculator, но это лично мое мнение. У вас должна быть своя голова

baarb1k писал(а) 08 мар 2018, 23:57Speculator, прислушайтесь к родителям. Рост цен недвижимости(пусть и небольшой) наблюдается на окраинах Москвы. Лефортово насколько мне известно проблемный проект-после покупки пиком мортона - меняют проект, и по сути это уже не бизнес класс(как было при мортоне), а эконом(комфорт,если уху приятнее).

baarb1k, Так я и не хотел бизнес-класс). Он мне не по карману. Я только знаю, что там мусоропровода нет, вот это минус, а остальное все устраивает. Мне нужна надежность вложений, которая достигается тем, что в корпусе 10 уже построили 6 (или даже больше) этажей из 9. Ликвидность заключается в том, что взяв квартиру за 5 млн., её можно будет быстро продать за 4 млн при необходимости. Доходность особо не важна, главное, чтоб жилье можно было бы легко сдать, пусть и по низкой цене.

baarb1k писал(а) 09 мар 2018, 00:04Speculator, если рассматривать последующую сдачу в аренду- за 4.5 млн можно взять евродвушку 40м в митино парк, с последующей сдачей в 35-40 тысяч

Думаю, что чем дальше от центра, тем больше навес, и тем сложнее будет потом сдавать/продавать жилье и неудобнее пользоваться им самому в случае необходимости. Я же, говорю, что так как жилье единственное, не исключена возможность личного проживания.

Speculator, нет мусоропровода - это плюс
Сдать евродвушку 40 метров легче чем сдать студию 21 метр
Митино как район перспективнее лефортово. Так же как и практически любой район с окраин Москвы.
Застройщик пик - это уже гарант надежности, на этаж можно не смотреть

Cian показывает примерно 71 объявление о сдаче однушек и студий в районе Митино и 17 в районе ЛП при том же масштабе карты. При этом цена сдачи в тысячах рублей в Лефортово в среднем равна или превышает количество квадратных метров. В Митино она равна или ниже метража. Таким образом, 40м однушка будет сдаваться по 35к или ниже. "Моя" лефортовская студия будет сдаваться примерно за 25к. Доходность, конечно ниже, но вот сам процесс поиска съемщика будет, наверное, значительно короче. Ну опять же, если придется жить самому, то намного удобнее мне будет в Лефортово. С другой стороны, если таки удастся сдать квартиру в Митино за 35к, я легко смогу снять себе однушку в Лефортово за эти деньги. В общем, я задумался.

Speculator писал(а) 08 мар 2018, 22:52Но вот хоть убейте, не могу выветрить из себя дух инвестора, который ищет прежде всего активы, а не пассивы.

Speculator писал(а) 09 мар 2018, 00:13Ликвидность заключается в том, что взяв квартиру за 5 млн., её можно будет быстро продать за 4 млн при необходимости. Доходность особо не важна, главное, чтоб жилье можно было бы легко сдать, пусть и по низкой цене.

странный какой-то у вас "дух инвестора") даже без ипотеки доходность сдачи тут 7%, если по 30 сдавать, депо в банке выше жеж, а тут еще гимор с арендатором, ипотека ваще ставит крест на затее про доход. мож вы еще не отвыкли, что недвига не самый лучший способ вложения средств, каким считался ранее, ибо она тока росла?) дык 3г как цены тока сползают вниз, инвест в новострой - это взять на котловане правильный объект в день старта и заработать от 15% годовых, скинув переуступкой через год-два, для этого нужно разбираться в рынке и отслеживать эти старты. аренда ниже депо - это садомазо, тут доха от 10% рулит, для такой дохи нужно вписываться в апарты/делить площадь на каморки/брать убитую вторичку и делать ремонт/брать оптом с дисконтом стояк
покупка для себя - жить и радоваться много лет, забив на ликвидность и доходность, если семью не планируете, смысла покупать для себя не вижу, удобнее и выгоднее снимать
зы ликвидность с потерей 20% это среднестатистическая вторичка, ликвидность сданного новостроя выше, но дисконт 10% тоже нужен. но недвига в принципе это история не про ликвидность, потому что потеря 10-20% стоимости дорогого актива - это дофига)

Shuran, после последнего его сообщения я уже не понимаю, что он хочет
Speculator, нравится жить в лефортово - ну бери 21 метр, только как там жить я хз, надо очень "любить себя"

Shuran писал(а) 09 мар 2018, 00:48 странный какой-то у вас "дух инвестора") даже без ипотеки доходность сдачи тут 7%, если по 30 сдавать, депо в банке выше жеж, а тут еще гимор с арендатором, ипотека ваще ставит крест на затее про доход. мож вы еще не отвыкли, что недвига не самый лучший способ вложения средств, каким считался ранее, ибо она тока росла?) дык 3г как цены тока сползают вниз, инвест в новострой - это взять на котловане правильный объект в день старта и заработать от 15% годовых, скинув переуступкой через год-два, для этого нужно разбираться в рынке и отслеживать в старты. аренда ниже депо - это садомазо, тут доха от 10% рулит, для такой дохи нужно вписываться в апарты/делить площадь на каморки/брать убитую вторичку и делать ремонт/брать оптом с дисконтом стояк

Дело в том, что как инвестор я рассматриваю весь капитал, который у меня имеется. А помимо депозитов в банке и потенциальной ипотеки у меня есть еще криптовалюта на сумму, сравнимую, скажем так, со стоимостью квартиры. Так вот доходности/риска от крипты мне хватает с головой и потому захотелось диверсифицировать портфель в сторону недвижимости.

Грубо говоря, в моем понимании:
- крипта имеет большую доходность, среднюю ликвидность и низкую надежность,
- депозит в банке имеет низкую доходность, большую ликвидность и среднюю надежность,
- недвижимость имеет низкую доходность, низкую ликвидность и большую надежность.

baarb1k писал(а) 09 мар 2018, 01:00Shuran, после последнего его сообщения я уже не понимаю, что он хочет
Speculator, нравится жить в лефортово - ну бери 21 метр, только как там жить я хз, надо очень "любить себя"

Да я сам не понимаю до конца, в том и проблема. Сюда написал, чтобы разобраться получше.

Рассмотрите ОМС золото. Высокая ликвидность, высокая надёжность(например в Сбере), низкая доходность. Минусы- налоги нужно самому платить.

СергейСергей писал(а) 09 мар 2018, 01:17Рассмотрите ОМС золото. Высокая ликвидность, высокая надёжность(например в Сбере), низкая доходность. Минусы- налоги нужно самому платить.

ОМС не пробовал, а вот физическое золото и серебро в виде инвест. монет у меня имеется. На съёмной квартире, это не оч. удобно, кстати).

Speculator писал(а) 09 мар 2018, 01:05- недвижимость имеет низкую доходность, низкую ликвидность и большую надежность.

все так, это большая надежность все же не повод обнулять доходность, расти этой студии уже тупо некуда, это "неправильный" для инвеста объект по ценнику изначально (ибо "рынок"-с), тем более, продажи давно идут, ну заработаете вы через 2г к вводу 5-10%, а смысл?) а чтобы от 15% годовых делать, это реально, но надо погружаться в этот рынок, готовы? вэлкам, форум для таких и благодаря им. не готовы - зарабатывайте тем, в чем разбираетесь. пассивная аренда 1 студии гимор на свою голову, с ипотекой и смысла нет
зы рублевое депо в госбанке на всю котлету или в частном до 1,4 - это 100% надежность. в новострое она по определению ниже, если застрой частный, даже ПИК)

Вот не верю я, что надежность в Госбанке - это 100%, особенно после того как в Татарстане АСВ на вкладчиков в суд подавало. Ходят слухи, что страховую сумму скоро ограничат 3 млн по всем вкладам во всех банках. ИПшников вообще кошмарят по черному, блокируя счета направо и налево за "подозрительные операции", и страховки у них нет в принципе.

После сдачи в эксплуатацию недвига всяко надежнее банка становится. А доходность 5% годовых, это не ноль и не намного ниже банковской, я бы сказал сравнима. В европейских банках вообще есть прецеденты отрицательной ставки по депозитам. Мы пока идем туда же. Предложенный товарищем выше вариант в Митино вообще даст доходность в 7-8%, правда там и гемор увеличится, т.к. сложнее будет найти арендатора, и больше времени будет уходить на поездки до квартиры. В общем я рассматриваю недвигу как замену депозита, так как считаю вложения в неё более надежными пусть и с меньшей доходностью.

Погружаться в этот рынок желание есть. Но сейчас, на этапе первого объекта очень не хочется обжечься, покупая квартиру где-то далеко от центра, где её могут вовсе недостроить. Если в этот момент еще и крипта обвалится, останусь я ни с чем. Хочется проверенный вариант. А имея студию почти в центре запазухой, позже по второму объекту можно будет рисковать сильнее, выгадывая большую доходность. Заработать на второй объект, даже с ипотекой по первому, имея рычаг в виде крипты, получится по моим расчетам за 3-4 года.

Speculator писал(а) 09 мар 2018, 02:25Вот не верю я, что надежность в Госбанке - это 100%, особенно после того как в Татарстане АСВ на вкладчиков в суд подавало. Ходят слухи, что страховую сумму скоро ограничат 3 млн по всем вкладам во всех банках. ИПшников вообще кошмарят по черному, блокируя счета направо и налево за "подозрительные операции", и страховки у них нет в принципе.

После сдачи в эксплуатацию недвига всяко надежнее банка становится. А доходность 5% годовых, это не ноль и не намного ниже банковской, я бы сказал сравнима. В европейских банках вообще есть прецеденты отрицательной ставки по депозитам. Мы пока идем туда же. Предложенный товарищем выше вариант в Митино вообще даст доходность в 7-8%, правда там и гемор увеличится, т.к. сложнее будет найти арендатора, и больше времени будет уходить на поездки до квартиры. В общем я рассматриваю недвигу как замену депозита, так как считаю вложения в неё более надежными пусть и с меньшей доходностью.

Погружаться в этот рынок желание есть. Но сейчас, на этапе первого объекта очень не хочется обжечься, покупая квартиру где-то далеко от центра, где её могут вовсе недостроить. Если в этот момент еще и крипта обвалится, останусь я ни с чем. Хочется проверенный вариант. А имея студию почти в центре запазухой, позже по второму объекту можно будет рисковать сильнее, выгадывая большую доходность. Заработать на второй объект, даже с ипотекой по первому, имея рычаг в виде крипты, получится по моим расчетам за 3-4 года.

Вы на крипту (в долгосрочной перспективе) смотрите через призму высокого риска, она может в любой момент в ноль превратиться. Если этого не боитесь, то дерзайте. Если в обозримом будущем ревролюции не случится, то с ПИКом я бы не переживал. На сегодня это один из самых надежных застройщиков.

В плане аренды, конечно лучше студия в Лефортово парке, чем евродвушка в Митино парке. Лефортово и метро и новое кольцо и центр по сравнению с Митино. И как вы заметили, найти арендаторов легче и быстрее.

Atp писал(а) 20 мар 2018, 09:31В плане аренды, конечно лучше студия в Лефортово парке, чем евродвушка в Митино парке. Лефортово и метро и новое кольцо и центр по сравнению с Митино. И как вы заметили, найти арендаторов легче и быстрее.

Евродвушку в Митино парк можно сдать с хорошей обстановкой за 45-50 т.р. рублей, а в лефортово парк студию за 35-40 т.рублей.